איזור
מחדרים
עד חדרים
עיר / ישוב
ממחיר
עד מחיר
שכונה
מקומה
עד קומה
סוג הנכס
טקסט חופשי

לימודי נדל"ן- דיני תיווך  

(לא פורסם); ת"א (תל-אביב-יפו) 21227/05 פרידון נ' אברהם (לא פורסם); ת"א (תל-אביב-יפו) 57232/05 גבעתי חברה לנכסים והשקעות בע"מ נ' לוי (לא פורסם); פרשת טרכטנברג). השופט סוקול עמד על הקושי שבקביעת דמי תיווך במקרים הסותרים את הוראות חוק המתווכים:
 
"בשל אופיו המיוחד של הסכם התיווך ותכליותיו של חוק המתווכים, יש להיזהר בהכרה בעילות תביעה חלופיות, שמא נמצא עצמנו מרוֹקנים את החוק מכל תוכן. במיוחד יש להדגיש כי לשלילת הזכות לדמי תיווך יש חשיבות הרתעתית, ועקיפתה בדרך של הכרה בעילות חלופיות תסכל את תכליתו של החוק" (פרשת דה כהן).
 
לעומת זאת, בפסקי דין אחרים, חויבו לקוחות בתשלום דמי תיווך מחמת הצדק, בהסתמך על הסיפה של סעיף 31 לחוק החוזים, בין היתר בטענות שבמקרים מסוימים אין פגם אי-החוקיות יורד לשורשו של עניין, או שיש לכבד את הסכמת הצדדים (השופט ממן בפרשת אזערי; וכן ת"א (חיפה) 5912/04 בראל נכסים בזכרון יעקב בע"מ נ' מרום (לא פורסם); ת"א (תל-אביב-יפו) 22706/06 ישראהום סוכנות לנכסים בע"מ נ' רסלס (לא פורסם); ת"א (תל-אביב-יפו) 46665/05 אשכנזי נ' מגדלי הדר אפקה בע"מ (לא פורסם)).
 
נפסק כי לא החזיקו רישיון תיווך כחוק ותביעתם לדמי תיווך נדחתה.
 
לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
מרדכי עוז נגד משה עזרא 035922/07
* חובתו של המתווך היא לפעול בנאמנות, הגינות ולנקוט אמצעים ראויים בנסיבות העניין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך. על מתווך להוציא נסח רישום לגבי כל נכס אותו הוא מקבל לטיפולו. המדובר בפעולה בסיסית הנדרשת והמצופה ממנו.
* מקרקעין – תיווך – מתווך
* שליחות – חובות השליחות – חובות אימון
.

תביעה בין מתווכים בגין הסכם שיתוף פעולה. הדיון נסב, בין היתר, בחובתו הכללית של מתווך.

.
בית משפט השלום קיבל את התביעה ופסק כי:
תפקידו של המתווך אינו מתמצה ב-"הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין", אלא חלה עליו חובה לנהוג בנאמנות, בהגינות ובדרך המקובלת. המתווך הוא-הוא שלוחו של לקוחו כלפי אחרים, ודיני השליחות, לרבות חובת הנאמנות, חלים עליו. על הנתבע היה לברר פוזיטיבית מיהו הבעלים של הנכס, על מנת שיעביר את המידע השלם במלואו לצדדים שלישיים להם הוא מציג את הנכס. על מתווך להוציא נסח רישום לגבי כל נכס אותו הוא מקבל לטיפולו.
 
 
ראוי לחזור ולהזכיר את דברי בית המשפט העליון בפס"ד דדון: 
"בכל אלה פעל המתווך כשלוחו של הקונה. וממילא חלות עליו הוראות חוק השליחות, וביניהן החובה 'לנהוג כלפי השולח בנאמנות' (סעיף 8 לחוק)  ; ומשהיפר חובתו זו 'זכאי השולח לתרופות הניתנות בשל הפרת חוזה' (סעיף 9). חובת נאמנות זו כוללת, בין היתר, את החובה לנהוג בזהירות סבירה במילוי שליחותו. בעניינינו, זהירות סבירה זו כוללת את החובה לבדוק אם זכאי ומוסמך המוכר למכור את הדירה, בדיקה שניתן לעשותה במאמץ קל על-פי ספרי המקרקעין. משהוסיף המתווך במו ידיו כי המוכר הוא הבעלים הבלעדיים של הדירה מבלי שטרח לבדוק נכונותה של עובדה מכרעת וחשובה זו לגורלה של העסקה, בוודאי שבכך היפר את חובת נאמנות שחב הוא כלפי שלוחו, היינו כלפי הקונה. משהיפר חובתו זו, קמה לקונה עילה לביטול החוזה שבינו לבין המתווך וזה האחרון אינו זכאי לדמי התיווך על-פי חוזה"
 
  1.  אם כן ולסיכום עניין זה, תפקידו של המתווך אינו מתמצה ב-"הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין" (ראו הגדרת המונח "תיווך" בחוק המתווכים) אלא חלה עליו חובה לנהוג בנאמנות, בהגינות ובדרך המקובלת. המתווך הוא-הוא שלוחו של לקוחו כלפי אחרים,  ודיני השליחות, לרבות חובת הנאמנות, חלים עליו.
שת"פ בע"פ בין מתווכים תפס
 
 
 
 
 
 
 
 
לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
תא 50812/06זילברג מיכאל נ' סגל משה
 
  1. לפניי תביעה לתשלום דמי תיווך, ובקשה מטעם הנתבע לעיון חוזר בהחלטתי לדחות בקשה קודמת למחיקת התביעה על הסף. במסגרת הבקשה הנדונה הוגשו תגובת המשיב-התובע; תשובת המבקש-הנתבע לתגובה; ובקשת המבקש-הנתבע להוסיף אסמכתא. מאז הגשתה של בקשה אחרונה זו לא התקבלה בקשה כלשהי מטעם המשיב-התובע להשלמת טיעון או להמצאת ראיה.
  2. ביסוד הבקשה עומדים מסמכים חדשים שקיבל המבקש מרשמת המתווכים, אשר לא נסתרו. מן המסמכים עולה כי המשיב-התובע לא החזיק ברישיון תיווך במועד הרלבנטי. לכאורה עולה מהתייחסותו של המשיב-התובע לטענת המבקש-הנתבע בעניין זה, ומן המסמכים שצירף, כי ניסה לטשטש עובדה זו על ידי המצאת מסמכים בדבר קבלת הרישיון ותשלום האגרה, שאינם רלבנטיים לתקופה הנדונה.
  3. בהחלטתי הקודמת מיום 13.2.07 התמקדתי בטענה בדבר היעדרו של מסמך נפרד בדבר הסכם הבלעדיות. לא התעכבתי על שאלת הרישיון, משום שהסתמכתי על התיעוד שצירף המשיב שלפיו, לכאורה, הוא מחזיק ברישיון מאז שנת 2000, תוך שאיני ער לאפשרות שהתקופה האמורה לא הייתה רצופה, ובעיקר כי לא כללה את התקופה הרלבנטית לעסקה מושא התביעה.
  4. בנסיבות אלה אני רואה משום צידוק לדון בשאלת המחיקה על הסף, מחמת היעדר רישיון תיווך בתוקף בתקופה הרלבנטית, במסגרת הבקשה החדשה.
  5. אכן, יישום דווקני של חוק המתווכים במקרקעין ('החוק') עלול לגרור הפקעה של זכאות לדמי תיווך, חרף האפשרות כי קדמה להם עבודה רבה שאף נשאה פירות. אולם, זוהי גזירת המחוקק. תכליתו של החוק היא להבטיח את תקינותו של העיסוק בתיווך, תוך נכונות מודעת להקריב על מזבחו של אינטרס ציבורי זה את האינטרסים הפרטיים הרגילים המוגנים על ידי חוקי החוזים וחוק עשיית עושר ולא במשפט.
  6. כאשר ביקש המחוקק, בהקשר אחר, להבחין בין היעדרה של זכאות לרישיון לבין מצב זמני של היעדר תוקף לרישיון מחמת אי-תשלום אגרה בלבד – ידע לעשות כן.
בחוק הפיצויים לנפגעי תאונות דרכים, סעיף 7(3), נאמר:
"נפגעים אלה אינם זכאים לפיצויים לפי חוק זה:
...
(3) מי שנהג ברכב כשאין לו רשיון לנהוג בו למעט רשיון שפגע מחמת אי תשלום אגרה".
לעומת זאת, בענייננו בולט היעדרו של סייג כאמור בהוראת החוק הרלבנטית [סעיף 14(א)(1)], כלהלן:
"(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
  1. הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20".
המסקנה המתבקשת היא כי אין זכאות לדמי תיווך בהיעדר רישיון בתוקף, תהא סיבת ההיעדר אשר תהא.
  1. משהמבקש-הנתבע הראה שהמשיב-התובע לא החזיק ברישיון במועד העסקה מושא תביעתו לדמי תיווך – דין התביעה לסילוק על הסף.
  2.  
  3. 5129371
  4. 54678313לפיכך הבקשה למחיקת התביעה על הסף מתקבלת.
  5. לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
 458208/07 אהרון גופר נ' יהודית קאופמן
  1. כאמור אנו מסכימים עם בית משפט קמא ומנימוקיו בסוגיה זו. נוסיף רק שהמשיבה היא שמנעה מהמערער להיות הגורם היעיל כאשר מכרה את הבית נושא הסכם התיווך ללא ידיעת המערער. גם אם עשתה כן שלא באמצעות המתווך, שלילת דמי התיווך מהמתווך במקרה שכזה תשמיט את היסוד לעצם ההתקשרות הבלעדית, התקשרות שהיא רצויה מבחינה כלכלית ואף המחוקק הכיר בחשיבותה. אכן אין למנוע מבעל נכס למכור את הנכס כאשר באה בפניו הצעה ראויה של קונה, אך מפני שחתם על הסכם בלעדיות עם מתווך. אולם, בסופו של דבר משמעו של הסכם בלעדיות הוא התחייבות של בעל הנכס לשלם את דמי התיווך, אם יימכר הנכס בתקופת הבלעדיות, גם שלא באמצעות המתווך. בנסיבות שכאלו, ובהתחשב בחוסר תום לבה של המשיבה לאחר המכירה כמפורט להלן, יש להשתיק את המשיבה מלטעון שהמערער לא היה הגורם היעיל.
 
 
המערער הוא מתווך מורשה. המשיבה ובעלה דאז היו בעלים של בית בתל מונד שאותו ביקשו למכור, ולשם כך הזמינו שירותי תיווך מהמערער. תחילה, הזמינו שירותי תיווך רגילים של המערער, אך משלא הצליחו למכור את הבית, חתמו המשיבה ובעלה דאז על טופס הזמנה לשירותי תיווך שבו הסכימו למתן בלעדיות למערער במכירת הבית לתקופה של 6 חודשים. המערער אף התחייב לפרסם את הבית בעיתון במשך תקופת הבלעדיות. בתוך תקופת הבלעדיות מכרו המשיבה ובעלה את הבית שלא באמצעות המערער. יתר על כן, המשיבה לא הודיעה למערער את דבר המכירה וזה המשיך לעסוק בניסיונות למכירתו משך חודשיים נוספים לאחר המכירה, עד שהתברר לו באקראי שהבית נמכר. מכאן התביעה שהגיש המערער לתשלום דמי תיווך. בימ"ש השלום דחה את התביעה, אך חייב את המשיבה לשלם למערער 2,500 ₪ פיצוי בגין הוצאותיו ומאמצים שעשה למכירת ביתה, לאחר שזה נמכר והיא לא מסרה לו על אודות המכירה. על פסק דין זה הוגש הערעור.
.
ביהמ"ש המחוזי קיבל את הערעור בקובעו:
בית המשפט דחה את הטענה שכיוון שהמערער לא היה הגורם היעיל הרי שעל פי החוק אין הוא זכאי לשכרו. בית המשפט עמד על הבלעדיות שהוקנתה למערער, בחן לאורה ובאופן יסודי את הפסיקה והגיע למסקנה, המקובלת אף על ביהמ"ש המחוזי, שהוראת הבלעדיות גוברת במקרה זה על הדרישה שהמתווך יהיה הגורם היעיל, והסכמת הצדדים גוברת גם על הוראת החוק שכדי שמתווך יזכה בשכרו עליו להיות הגורם היעיל.
ביהמ"ש המחוזי מסכים עם בימ"ש קמא ומנימוקיו בסוגיה זו, אך מוסיף שהמשיבה היא שמנעה מהמערער להיות הגורם היעיל כאשר מכרה את הבית נושא הסכם התיווך ללא ידיעת המערער. גם אם עשתה כן שלא באמצעות המתווך, שלילת דמי התיווך מהמתווך במקרה שכזה תשמיט את היסוד לעצם ההתקשרות הבלעדית, התקשרות שהיא רצויה מבחינה כלכלית ואף המחוקק הכיר בחשיבותה.
אכן אין למנוע מבעל נכס למכור את הנכס כאשר באה בפניו הצעה ראויה של קונה, אך מפני שחתם על הסכם בלעדיות עם מתווך. אולם, בסופו של דבר משמעו של הסכם בלעדיות הוא התחייבות של בעל הנכס לשלם את דמי התיווך, אם יימכר הנכס בתקופת הבלעדיות, גם שלא באמצעות המתווך. בנסיבות כאלו, ובהתחשב בחוסר תום לבה של המשיבה לאחר המכירה, יש להשתיק את המשיבה מלטעון שהמערער לא היה הגורם היעיל.
ביהמ"ש המחוזי מסכים עם בימ"ש קמא גם במסקנתו שבנסיבות העניין דנן הפרט בדבר מחיר העיסקה המבוקש הוא פרט זניח. לפיכך, קשה לו לקבל את מסקנת בימ"ש קמא שהצטברות שני גורמים, דהיינו אי היותו של המערער הגורם היעיל ואי מילוי הפרט הזניח של מחיר העיסקה, מצדיקים את דחיית התביעה. קושי זה מתגבר כאשר עוסקים אנו בשאלת תום לבה של המשיבה.  שלא כבימ"ש קמא, סבור ביהמ"ש המחוזי שהתנהגות המשיבה מעידה על חוסר תום לב. גם לפני ביהמ"ש המחוזי טענה המשיבה טענה שאין לקבלה, ששילמה שכר תיווך למתווך אחר. טענה זו לא בא זכרה בבימ"ש קמא, ואילו הייתה נכונה בוודאי הייתה המשיבה טוענת אותה בהזדמנות הראשונה ואף מציגה את הקבלה ומעידה את המתווך.
דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים. לכן, חובת תום הלב חלה עליהם במישרין.  אכן, סעיף 9 לחוק המתווכים מדבר לכאורה בחיוב למלא אחר כל הפרטים שייקבעו על מנת שיהא המתווך זכאי בשכרו. יחד עם זאת, נפסק כי יש לבחון בכל מקרה ומקרה באם התכלית והמטרה הושגו אם לאו. ביהמ"ש סבור כי בנסיבות המקרה דנא, אין לדחות את תביעת המערער בשל הפרט החסר שבו מדובר. בימ"ש קמא התרשם מהמשיבה "כאשה משכילה ומבינת עניין" וקבע שחתמה על ההסכם בביתה, רק לאחר שבעלה דאז חתם עליו ולאחר שהמערער הסביר לה את תוכנו. בנסיבות אלו ובמכלול נסיבות העניין, המשיבה לא נפגעה מאי מילוי הפרט של מחיר העיסקה המבוקש. טענת המשיבה המבוססת על חסרון אותו פרט היא טענה שלא בתום לב ואין לאפשר לה טיעון שכזה. 
 
 
בע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3) 116, אמר הנשיא שמגר:
 
"דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים. קשר התיווך הוא קשר חוזי. לכן, חובת תום הלב חלה במישרין מכח סעיפים 12 ו – 39 לחוק החוזים (חלק כללי). העסקת מתווך קש או השהיה מכוונת – הכל כדי למנוע דמי תיווך – אינם מתיישבים עם עקרון תום הלב. במסגרת כללי תום הלב ניתן יהיה לעקר את תוצאות ההתנהגות הנ"ל, המפרה את החובה לנהוג בתום הלב"                (שם, בעמ' 122 ההדגשות שלנו).ו
 
ובע"א (ת"א) 1413/04 מטרופוליס בע"מ נ' מליק ([פורסם בנבו], פס"ד מיום 30.10.05) נאמר:
 
"הדרישה לציון הפרטים הללו היא דרישה מהותית שתכליתה להבטיח את זיהוי הצדדים להסכם התיווך ואת גמירות הדעת שלהם בעת חתימת ההסכם. אולם הדרישה אינה דווקנית והמגמה העולה מן הפסיקה היא שלא להקפיד על ציון כל פרטיהן ודקדוקיהן של דרישות התקנות (ראו בר"ע 209/01 (מחוזי נצרת) מאיר נ' שושן ואח' [פורסם בנבו]; ת"א (שלום ת"א) 58989/01 פורסקאוט טכנולוג'יס בע"מ נ' יוגל החברה הישראלית לנדל"ן (1996) בע"מ ו-מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ [פורסם בנבו]; ת"א (שלום כפ"ס) 6834/01 רוביסה ערן נ' מוטי שוורצברג [פורסם בנבו]; ת"א (שלום ת"א) 54028/00 השקעות שי שמואל שי כהן נ' רזייב סרגיי [פורסם בנבו]). ברוח מגמה זו פסק בית משפט זה (סג"נ השופט י. גרוס ועמו השופטות א. קובו ומ. רובינשטיין) שכאשר אין ספק בזהותם של המתווך והלקוח לא יהיה בחיסרון הטכני שבאי פירוט מספרי הזיהוי שלהם כדי לאיין את הסכם התיווך (ע"א 2819/00 בן אור מרדכי נ' רוזן אבי [פורסם בנבו]). סג"נ השופט גרוס השווה את הוראת ס' 9 לחוק המתווכים עם הוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין המקימה דרישה מהותית לקיום מסמך בכתב לשם מתן תוקף להתחייבות במקרקעין, ועמד על הנסיגה שחלה בדרישת הכתב בעסקות מקרקעין – נסיגה שהורתה בנורמה החוזית המאפשרת השלמת פרטים חסרים בחוזה באמצעות פנייה לחוק או לנוהג (השוו סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג- 1973).
לעניין הדרישה לפירוט מחיר העסקה "בקירוב" ציין סג"נ השופט גרוס:
סעיף 9 הנ"ל מדבר לכאורה בחיוב למלא אחר כל הפרטים שייקבעו על מנת שיהא המתווך זכאי בשכרו. ברי שמטרת החקיקה הזו הייתה להשליט סדר בתוך האנדרלמוסיה ששררה בשוק התיווך קודם לכן. יחד עם זאת יש לבחון בכל מקרה ומקרה באם התכלית והמטרה הושגו אם לאו. (שם, בעמ' 8286)
אמנם שאלת תוקפה של הזמנת תיווך שלא נאמר בה דבר על מחיר העסקה נשארה פתוחה, אולם השופט גרוס ציין כי ברבות הימים ייתכן שהפסיקה תיתן פרשנות מרחיבה לסע' 9 לחוק המתווכים".
 
 
 
 
אסור למתווך לעסוק בתיווך ללא רישיון תיווך
הסכמי שיתוף פעולה בין מתווכים יכולים להיות בע"פ
 
 
 
 
לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
 
ת"א- ע"א 2469/06 רונן סוויסה ואח' נ' חב' זאגא ואח'
בני זוג רכשו מגרש בבת ים ורשמו את המגרש בטאבו על שם חברה בבעלותם.
היה מתווך שהביא לקוחה שבנה קנה את המגרש.
המתווך הוא חתם על הסכם ההתקשרות בשם הקונה ובנה.
נחתם הסכם.
למחרת ההסכם דיברו בני הזוג עם מתווך אחר והובא לידיעתם כי ביום שחתמו על ההסכם פורסמה כתבה  שהוועדה המחוזית לתכנון ובניה בת ים החליטה להפקיד תכנית מתאר  מפורטת להקמת רובע מגורים על רובע של 600 דונם שכולל גם את החלקה שלהם.
הם טענו שהמתווך מעל באמונם והטעה אותם והוציאו הודעת ביטול.
דיון משפטי
ס' 15 לחוק החוזים מדבר על התעיה
נקבע שהמתווך שחתם על הסכם המכר לא היה המתווך הפעיל בעסקה, אלא צד לעסקה.
נקבע כי למתווך היה יתרון בעסקה על פני זוג הקשישים מפ"ת-המוכרים ומכאן קמה חובת הגילוי.
הם סמכו עליו וגם פנו אליו כמתווך בעבר.(לצורך קבלת אנפורמציה עדכנית  לגבי המגרש.
תהליך המכירה היה מהיר ולא אפשר למוכרים לעשות את הבדיקות שלהם, המתווך אף ניסח את ההסכם.


 
חובת הגילוי היא אחת החובות הנגזרות מעקרון תום הלב שאומץ בדין החוזים הישראלי וביתר ענפי המשפט כעקרון-על, וכמוהו היא מבטאת מגמה של סוציאליזציה וקביעת נורמות של התנהגות מוסרית במהלך המשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה (שלו, 317-318). בע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבנייה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 289 (2002) דן הנשיא ברק במהותו של עקרון תום הלב ובחובות המוטלות מכוחו בשלב הטרום חוזי על צדדים המנהלים משא ומתן, וציין כי עקרון תום הלב:
אינו מבוסס על הדרישה כי כל צד חייב לדאוג לאינטרסים של זולתו על חשבון הבטחת האינטרס העצמי. תום הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך הוא עושה כן באופן הוגן תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים (עמ' 298 לפסק-הדין).
בהתאם לתפיסה זו דיני החוזים אינם קובעים חובת גילוי כללית ואינם מטילים על צד למשא ומתן נטל אלטרואיסטי גורף לגלות לצד שכנגד כל נתון אף אם בכך הוא פועל כנגד האינטרסים שלו עצמו. על גבולות ההתערבות בחופש החוזים מתוקף עקרון תום הלב ועל חובת הגילוי הנגזרת ממנו בעסקאות מסחריות, עמד השופט לנדוי בע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231 (1978) (להלן: עניין ספקטור) באומרו: "אנו עוסקים בחוזה מסחרי רגיל ואל לנו לקבוע רמת מוסריות גבוהה מדי למשא-ומתן בעסקאות כגון אלה, שמא נפגע ביציבות חיי המסחר ובציפיותיו של אדם אשר חתם על חוזה והוא ערך את עניניו על-פי ההנחה שהעסקה תצא לפועל כמוסכם" (עמ' 244 לפסק-הדין. ראו גם גבריאלה שלו "סעיף 12 לחוק החוזים: תום לב במשא ומתן" משפטים ז  118, 138-139 (1976) (להלן: שלו - תום לב((. דברים אלה, שנאמרו בקשר עם הטלת נטל של גילוי על מוכר המקרקעין בעניין ספקטור, יפים בוודאי ואולי ביתר שאת מקום שבו נבחנת הטלת חובת גילוי על הקונה בעסקה מסחרית. זאת משום שבדרך כלל מרוכז בידי המוכר מידע רב יותר לגבי הממכר ואף נגישותו אל הנתונים הרלוונטיים לעסקה טובה יותר. בענייננו עולה השאלה האם מוטלת הייתה על המערער 1 כקונה או כמי שפעל מטעם הקונה (המערערת 2) חובת גילוי כלפי המשיבים 2 ו-3 באשר להחלטת הוועדה המחוזית לאשר להפקדה את תוכנית המיתאר. כזכור קובע סעיף 15 סיפא לחוק החוזים הגדרה מרבה למונח "הטעיה" ולפיה "'הטעיה' לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן". חובות גילוי המוטלות "לפי דין" פזורות בהוראות חוק ספציפיות שונות דוגמת סעיף 16 לחוק המכר וסעיף 8 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א -1971 (ראו: שלו, 318-319; פרידמן וכהן, 816-818). במקרה דנן טענו המשיבים 2 ו-3 כי חלה על המערער 1 חובת גילוי "לפי דין" וביקשו להישען בהקשר זה אל הוראת סעיף 8(א) לחוק המתווכים הקובע:
בעניין קינסטלינגר בו הסתירו הקונים מן המוכרת את העובדה שקיימת תוכנית לשינוי ייעוד הקרקע הנמכרת מייעוד חקלאי לייעוד למגורים. בהתייחסו לנסיבותיו הקונקרטיות של אותו המקרה הגיע כאמור בית המשפט למסקנה כי חלה על הקונים חובת גילוי אותה הפרו וכך קבע:
בנסיבות המיוחדות של מקרה זה, שבו הציעו לתושב חוץ שאינו שולט בעברית במקום מגוריו למכור חלקת אדמה חקלאית שנרכשה בארץ לפני עשרות בשנים על-ידי מורישו, עקרון תום-הלב דורש כי המציע יגלה לניצע את העובדה כי לגבי החלקה החקלאית קיימת תוכנית לשינוי ייעוד, המעלה את ערך הקרקע. אי-גילוי עובדה זו היא בבחינת הטעיה במובן סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, המזכה את המתקשר הטועה לבטל את החוזה (עמ' 546 לפסק-הדין. ראו גם דנ"א 3047/01 איליה נ' קינסטלינגר (לא פורסם, 24.3.2002)).  
 
מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
 
המתווך הפסיד.
היה צריך לספר להם על התכנית, קמה למתווך חובה לגלות על תכניות ללקוחות.



 
לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
ע"א 25179-07-11 אל הנכס בעמ ואח' נ' שלמה שמלצר

השאלה הנשאלת היא מה היחס בין מינוי מתווך בלעדי מטעם המוכר לבין תרומתו של מתווך אחר הפועל מטעם הרוכשים ובאילו נסיבות קמה למתווך האחר זכות לדמי תיווך.
מתווך של אל הנכס הציג נכס 15.7.04 בפני קונה
1.9.2004 קיבלה מתווכת אחרת את הנכס לשיווק בלעדי
8.11.2005 החתים שוב המתווך של אל הנכס את הקונה על טופס הזמנה והראה לו שוב את הנכס בתאום עם בנו של המוכר(טענה זו לא הוכחה, לא הוזמן לעדות בנו של המוכר- אך יש תכתובת מייל שמאשרת את הקשר של המתווך של אל הנכס)
המוכרים הסבירו למתווך של אל-הנכס להיות בקשר עם המתווכת שלה היה בלעדיות.
הקונה ראה שוב את הבית פעם שלישית דרך המתווכת בבלעדיות
הנכס נמכר לקונה שהביא המתווך של אל הנכס
הקונה אמר שישמח אם המתווך של אל הנכס יביא לסגירת העסקה.
המתווכת האחרת לא רצתה להתחלק בעמלה.
הפערים במשא ומתן בין המתווכים לא היו גדולים מבחינת המחיר וכל השאר.
לפי המבחנים בפסד מוסקוביץ למתווך של אל הנכס היה חלק לא מבוטל.
 
דיון והחלטה :
יש להגיד ללקוח שמתווך רוצה להראות לו נכס האם הנכס בבלעדיות של מתווך אחר או לא.
לפי ס' 8 לחוק המתווכים- חובת ההגינות והזהירות
המתווך של אל הנכס הפסיד
"
לעומת זאת, נדרש להכריע במסגרת הערעור שלפני בשאלה מהן חובותיו של מתווך כלפי המזמין, שעה שהוא מבקש להציג לו נכס לגביו נתן בעל הנכס זכות בלעדיות לאחר (קרי, למתווך הבלעדי). סעיף 8(א) לחוק המתווכים במקרקעין קובע כי "מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסק התיווך". הוראה זו מחייבת, לטעמי, מתווך למסור למזמין מבעוד מועד כי נכס שהוא מתעתד להראות לו מסור בבלעדיות למתווך אחר. העיתוי המתאים למסירת מידע זה הוא טרם מסירת פרטי הנכס למזמין, דהיינו עובר להחתמת הלקוח על ההזמנה. במילים אחרות, דרך התנהלות הראויה של מתווך היודע על כך שנכס שהוא מתעתד להראות ללקוח הוא נכס שנמסר בבלעדיות למתווך אחר היא לומר ללקוח מראש, וברחל בתך הקטנה, כי הוא מבקש להראות לו נכס שמסור לבלעדיות של מתווך אחר. אם הלקוח יסכים לראות את הנכס, בידיעה על הסדר הבלעדיות, הרי שהמתווך יוכל להמשיך לפעול בשמו מול המתווך הבלעדי או מול בעל הנכס (במידה והדבר יתאפשר, למשל לאחר פקיעת הסדר הבלעדיות) או לחילופין יוכל להפנות את הלקוח למתווך הבלעדי, תוך הבהרה כי הוא יעמוד על קבלת חלקו אם העסקה תצא אל הפועל; אם הלקוח יסרב, המתווך רשאי כמובן שלא למסור את פרטי הנכס ללקוח.
16.החובה ליידע את הלקוח מלכתחילה כי מדובר בנכס המסור לבלעדיות של מתווך אחר נובעת מהעובדה שמדובר בעניין מהותי, כהגדרת מונח זה בסעיף 8(א) לחוק המתווכים במקרקעין, ושמסירת מידע זה מראש נחוצה על מנת להגן על האינטרסים הלגיטימיים של הלקוח. אם לא תאמר כן, עלול להיווצר מצב בו המתווך ישמור מידע זה עד לאחר שהלקוח כבר ראה את הנכס, וחתם על ההזמנה, ובשלב זה כבר אין באפשרות הלקוח לשקול אם הוא מעוניין לקבל את המידע ביחס לנכס זה מהמתווך, אם לאו.
"


לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
ע"א 3597/09 יואל נדב נ' עו"ד ינובסקי ואח'.
המוכר באיו"ש.
המתווך הביא קונה ב1.35
נחתם חוזה במשרד עו"ד ינובסקי שמייצג את המתווך והיה הנאמן בעסקה(הוא לא יצג את הצדדים שהיו עם עו"ד שלהם- אלא רק היה נאמן)
הקונה שילם 1.76
המוכר קיבל 1.35
הנאמן ביקש לפצל ההפקדה לשני חשבונות האחד 1.35 והשני 410000
המתווך טען שהעסקה היא עסקת נטו בגלל מורכבותה ומקום הימצא הקרקע.
לפי העדויות המתווך ושותפיו "החביאו" את הקונה ומנעו פגישה.
נקבע שחל ס' 8 לחוק המתווכים שחלק ממנו הוא שהמתווך לא יכניס לכיסו חלק מתמורת המקרקעין מבלי לעדכן את המוכר.
הכסף הושב למוכר
"
סעיף 8(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 קובע כי מתווך במקרקעין יפעל "בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך". בלק טען אמנם כי חוק זה לא חל בענייננו נוכח העובדה כי מדובר במקרקעין המצויים בשטחי איו"ש. אין צורך להכריע בטענה זו בנסיבות המקרה שכן חובות הגילוי, ההגינות והחובה לפעול בדרך מקובלת, חלות על מתווך באשר הוא וזאת מכוחו של עקרון תום הלב (ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ פ"ד נו(1) 842, 848 (2001); ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר פ"ד מח(3) 116, 122 (1994)). בהמשך לכך, מימוש חובת תום הלב של המתווך בקיום הסכם תיווך, משמעה בין היתר, כי המתווך מטעם המוכר לא ישלשל לכיסו חלק מתמורת המקרקעין ששילם הקונה עבור המוכר, מבלי ליידע בכך את המוכר. קיומו של הפרש בין הסכום ששילם הקונה לסכום שקיבל המוכר, לא כל שכן הפרש כה משמעותי כפי המקרה דנן - הפרש המועבר בחלקו למתווך - הינו מידע מהותי ורלבנטי שעל מתווך ככזה לגלות למוכר ששכר את שירותיו.
25.       על רקע זה, בדין קבע בית המשפט קמא כי בלק הפר את חובתו כלפי המוכר שמואליאן."

לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
תא 35922/07 מרדכי עוז נ' משה עזרא
הסכם שיתוף פעולה בין מתווכים יכול להיות בע"פ
                      
לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.

תא"מ 4203-02-09 שמעון נ' סמיקון
מתווך בהרצליה
דירה בבלעדיות שלו
קונה חתמה לו על טופס הזמנת שרותי תיווך
נחתם זכרון דברים במשרד המתווך ולטענתו לא לקח בו שום חלק בעריכתו(מגבה בתצהיר שהמוכרת והקונה חתמו שלא היה חלק מעריכת זכרון הדברים)
נטען שהמוכרת כתבה את זכרון הדברים, אך היא עולה חדשה והשופט התרשם שלא יכלה לנסח זאת.
בנוסף הקונה טענה שהמתווך לא סיפר לה על עיקולים ושיעבודים על הדירה ולהסיר אותם לקח לה  הרבה זמן והמתווך טען שזה לא מתפקידו לבדוק.
המתווך משני הטעמים:"עריכת זכרון דברים" ו "הפרת חובת ההגינות והזהירות- הפסיד.

לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
תא"מ 56881-11-12 שבט אפרים הע"מ ואח' נ' בר שדה
השאלה המרכזית שבמחלוקת תיק זה, הינה האם  זכאי מתווך מורשה לקבלת דמי תיווך, כאשר עובד מטעמו, שאיננו מתווך מורשה, ביצע פעולות רבות מול הקונה בכח ומי מטעמה וכאשר המתווך המורשה לא היה כלל בקשר ישיר עם הקונה.

היה משרד תיווך שהפעיל אדם ללא רישיון תיווך, אותו אדם החתים את הלקוחה על טופס הזמנה וסייר איתה בדירה.
הלקוחה קנתה את הדירה שלא באמצעותו ולא באמצעות משרד התיווך וטענה שלא היה לאדם רישיון תיווך באותו זמן ולכן לא זכאי לעמלת התיווך.
המשרד טען שהוא מתמחה ועשה רק פעולות מנהלתיות.
הגדרת תיווך
"הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין.
לדעת השופט, תפקידו של המתווך הינו יצירת קשר טלפוני עם הלקוח, הצגת נתוני הנכס, הצגה פיזית, העברת ההצעה למוכר, סיוע במשא ומתן וכו.
עד להשלמתה המוצלחת של העסקה בחתימת החוזה.
כל הפעולות הללו בוצעו על ידי האדם ללא קשר לבעל המשרד של פגש את הקונה.
לדעת השופט אלו לא פעולות מנהלתיות.
מה כן מנהלתי?
קבלת טלפונים במשרד, העברת פקסים לגורמים שונים ותאום פגישות.
מתן הכשר לפיו "עוזרים למינהם", מבצעים את רוב או מרבית פעולות התיווך כולל הצגת נכסים, החתמה על הסכם תיווך, התערבות פעילה במשא ומתן וכיוצ"ב, אם כי לפי הטענה תחת הנחיית המתווך המורשה תוביל לעקיפת החוק ולמדרון חלקלק שאינו רצוי.
מעמיד בסכנה את ציבור הלקוחות.

בפס"ד טויזר נ' סלומון נקבע שהיקף העבהודה של העובדים המנהלתיים יכול להשתרע על פעולות של להביא לקוחות לראות את הדירה,נוכחות בפגישות ועריכת מסמכים עבור משרד התיווך.- צריך לשים לב שזה בביהמ"ש לתביעות קטנות.

"השירותים שאותם נותן המתווך, הם בעלי ערך גורלי לרוכשי הדירות, שכן במרבית המקרים ההשקעה מהווה את עיקר חסכונותיו ורכושו. במקרה כזה מוצדק לדרוש ממציע השירותים רמה מקצועית ורמת אמינות גבוהה...הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ושיעניק את ההגנה המתאימה לרוכשים בכוח, קיים גם ברמה העקרונית וגם כצו השעה" (עמ' 388).
כידוע, הצורך בחקיקה חשובה זו התעורר על מנת למנוע תופעות של "חאפרים" וכדי להשליט סדר באנדרלמוסיה ששררה בתחום זה (ראה למשל ת''א (שלום ת''א) 18511/03 סמואל מודל בע''מ נ' קנדל, 15.04.04).
ממילא, לטעמי, ענין זה מוביל לפרשנות תכליתית מצמצמת של המונח "תפקיד מנהלתי" הנקבע בסעיף 13 לחוק המתווכים במקרקעין, כפי שציינתי לעיל.
ראוי להפנות למקרה דומה לענייננו שנדון בת''א 35980/04 (שלום ת''א) גורביץ נ' הראל, 18.01.05. אף במקרה זה פעלה עובדת ממשרד המתווכת מול הלקוח, ונקבע כי התביעה נדחית בשל כך שאותה עובדת לא הייתה בעלת רישיון תיווך (ראה עמ' 6 לפסק הדין; כן ראה ת''א 2624/04 (שלום ירושלים) פיקסלר נ' אדמון, 6.11.08, שם נקבעה קביעה דומה).
לא נעלם מעיניי פסק הדין אליו הפנה אותי ב''כ התובעים, שניתן בבר''ע (מחוזי ב''ש) 544/04 טויזר נ' סלומון, 22.06.04 (להלן – ענין טויזר). במקרה זה נקבע כי היקף עבודה של עובדי מנהלה במשרד מתווך מורשה, יכול וישתרע גם על פעולות של הבאת לקוחות לראות את הדירה, נוכחות בפגישות ועריכת מסמכים עבור משרד התיווך (סעיף 3 לפסק הדין).
מפסק הדין בענין טויזר לא ברור מה היה חלקו של המתווך המורשה במלאכת התיווך. דובר בבקשת רשות ערעור על פסק דין שניתן במסגרת של בית משפט לתביעות קטנות, כאשר צוין כי הערכאה הדיונית לא התייחסה לעדויות שהובאו בפניה לגבי חלקו של המתווך המורשה במלאכת התיווך ולסדרי העבודה במשרדו.
כאמור, הפעולות שביצע ארבל השתרעו על כל שרשרת הפעולות בקשר מול הנתבעת, מתחילתה ועד סופה, וכללו גם פעולות שלא נמנו בסעיף 3 לפסק הדין בענין טויזר, כגון העברת הצעות מחיר, ניהול שיחות עם המוכר והקונה בקשר למו''מ והמחיר המבוקש וכיו''ב. לא עולה מסעיף 3 לפסק הדין בענין טויזר כי יש לראות כמצב לגיטימי לפיו כל פעולות התיווך, מתחילתן ועד סופן, מבוצעות רק ע''י עובדי המנהלת, אפילו אם הן מבוצעות בפיקוח המתווך המורשה.
אגב, מובן כי התובעת 1, החברה, איננה ולא יכולה להיות בעלת רישיון תיווך, והזכאות לדמי תיווך מותנית כמובן בפעולות מתווך מורשה מטעמה. ראה ע"א 3455/06 (מחוזי חיפה) דה כהן בע"מ נ' אלון עמרם (28.8.07), שם נקבע כי אין מניעה ששרותי התיווך ייעשו באמצעות תאגיד, אך פעולות התיווך צריך שייעשו ע"י מתווך מורשה.
 
ראה לענין זה מקרה דומה בתא"מ (אשדוד) 1331/09 בזנר נ' קצקה (7.1.13), אשר התייחס אף הוא לענין טויזר, וקבע כי אותו עובד לא ביצע פעולות מינהלתיות.
לענין פרשנות המונח פעולה מנהלתית, ראה גם תא"מ (ת"א) 151230/09 יחיא רביזדה נ' ישראל מזל טוב (2.3.10), שם נטען כי פעולות העובד היום מינהלתיות, שכן היה "נהג ועובד שלוקח לקוחות ומראה נכסים", אך טענה זו נדחתה כי הסתבר כי אותו אדם לא הסתפק בהבאת הלקוח אל הנכס אלא הוא גם זה שהציג את הנכס והחתים את הלקוח על טופס הזמנת שירותי התווך.
אציין כי עיינתי בפסק הדין בת.א. (שלום י-ם) 10650/07 לוינסון נ' טיחונוב (16.6.08), אליו הפנה התובע, ולטעמי עובדות המקרה בו שונות מענייננו, שכן שם פעולת ה"עוזרת" שאינה מתווכת מורשית הצטמצמה רק למתן כתובת הדירה

לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.


ת"א 4350/08 דה כהן נ' זר גוטמן ואח'
האם מתווך זכאי לקבל דמי תיווך מלקוחות בעקבות חתימת זכרון דברים על תנאי לרכישת נכס מקרקעין אף כי בפועל זכרון הדברים בוטל משלא התקיים התנאי הקבוע בו.
 
וזה על תנאי
27.   (א)  חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מפסיק).
           (ב)  חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רשיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה.
           (ג)   חוזה שהיה מותנה בתנאי מתלה, זכאי כל צד לסעדים לשם מניעת הפרתו, אף לפני שנתקיים התנאי.
בטלות החוזה או ההתנאה
29.   היה חוזה מותנה והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת - תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה - מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק - מתבטלת ההתנאה.
 
צוטט  ע"א 2821/91 מרכזי שליטה בע"מ ואח' נ' הושנג פ"ד מח(4) 108
נדונה מחלוקת דומה, מתווך פנה לקבלת דמי תיווך על סמך זכרון דברים מותנה באישור מועצת המנהלים של שני החברות המתקשרות בו, ביהמ"ש חזר ואמר "בדמי תיווך זוכה המתווך רק שנקשרה עסקה אכיפה, היינו לאחר שהתברר שההסכם תקף" שמתברר שהעסקה לא נקשרה כל עיקר, אין כאן חיוב בדמי תיווך. תנאי התולה את עצם תוקפו של זיכרון הדברים באישור מועצת המנהלים של שני הצדדים, פירושו שבהעדר אישור כזה- זכרון הדברים לא בתוקף".
 
תביעת המתווך לקבלת דמי תיווך נדחתה

לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
ת"א 945-12-11  עודד סיטי נ' טל פרי
חתמו כל הזמנת שרותי תיווך עם התחייבות לבלעדיות למתווך במסמך נפרד.
המתווך לא חתם על הסכם הבלעדיות
וזה לא משנה כי נדרשת רק חתימת המזמין
הדירה נמכרה לקונה שהגיע במסגרת תקופת הבלעדיות בהתחלה רצה לשכור אך המתווך עניין בקניה וכן היה.
הקונה קנה את הדירה.
המתווך זכאי לקבלת התיווך ואף אושר לו "כפל דמי תיווך",
שכן היה פיצוי מוסכם בהסכם בין המתווך ללקוח שאם הלקוח לא ישתף את המתווך במשא ומתן ישלם לו
כך היה
המתווך זכה בכפל דמי תיווך
 
 

לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
תא"מ 10272-01-11 ב.פ הנשיא סוכנויות נדלן בעמ נ' בקרמן ואחיו
זוג ראה דירה דרך מתווך א- הראה דירה בחושך- לא היה חשמל, הציע  ב 109000
ושביקשו להוריד את המחיר, אמר שאין מה לעשות, הציע דירות אחרות.
ראו את אותה דירה דרך מתווך ב' שניהל משא ומתן והוריד את המוכר ל 875000 וסגר את העסקה. שילמו דמי תיווך למתווך ב.
ביקשו לראות רישיון תיווך ממתווך א ולא קיבלו אסמכתא עד שלב מתקדם במשפט

נקבע שלא היה הגורם היעיל:" מתווך לפי ס' 8 לחוק המתווכים צריך לפעולה בהגינות וזהירות. מתווך אשר אינו פועל להורדת המחיר המבוקש בעבור הרוכש או לפחות נכון להעביר הצעת רכישה מהקונה כאשר מוסר לו שהמחיר המבוקש אינו ניתן למיקוח כאשר בפועל מצג זה אינו תואם את המציאות, מפר את חובתו כלפי לקוחות ואינו זכאי לדמי תיווך.
 
נקבע גם שמספר ת.ז בטופס הזמנת שרותי התיווך הוא ענין מהותי ולא טכני- דבר אשר יקל לבדוק האם למתווך יש רישיון תיווך ויהווה גורם הרתעה.

לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
ת"א 7132-06-08 גלז- גוטרמן בע"מ ואח' נ' אורלי שרון
 
תובעים-משרד תיווך מטעם רשת תיווך
הנתבעת רצתה למכור את ביתה בשבי ציון והתחייבה לעמלת תיווך 2%+מעמ.
לטענתם סיכלה סגירת עסקה ב7 מיליון, תבעו בנוסף לעמלתם גם את עמלת הקונה שיכלו להשיג.

נסגרה עסקה אחרת ב5.6
 
הנתבעת תבעה כנגד את התובעים שהטילו לה עיקול על הבית ועיכבו את המכירה
תביעתם של משרד התיווך מטעם רשת התיווך נדחתה והתביעה שכנגד התקבלה חלקית
מדוע התביעה נדחתה:
ההצעה שטענו שהמוכרת היתה צריכה לקבל כללה חלוקת תמורת הרכישה בתשלומים חלקיים ומודל של תשלום של שכירות, דבר אשר כולל גם פרמטרים פלילים ועורכי דינה יעצו לה לא לקבל.
לא היתה דינמיקה בין עורכי הדין- העסקה נפלה.

השופט קבע לענין זה" זכותו של צד לדחות עסקה ועלי לציין שאין מדובר בדחייה של מה בכך, שכן ישנו הפרש משמעותי בין ההצעה לבין המחיר שבפועל נמכר הנכס.
תבעו לפגיעה במוניטין ושמאז לא סוגרים עסקאות בשבי ציון.

גם טענה זו לא התקבלה.
לגבי טענת הבלעדיות-
משרד התיווך התחייב להרבה פעולות כגון גלויות, מחקרי שוק, הכנת מאפייני נכס והפצתם ועוד ולא הוכיח שביצע.
לא קיים את פעולות השיווק שהתחייב להם.
השופט ציפה שלנכס בסדר גודל כזה ינתן "שירות יוקרתי" יותר.
הקונה הסופי לא הגיע באמצעות התובעים.
הם אפילו כתבו מכתב שאומר שהם פטורים מהבלעדיות.
קיבלו את התביעה שכנגד כי לתובעת לא היתה זכאות לדמי תיווך ומכאן לא היתה זכאות להטיל עיקול.

לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
ת"א 44919/07 בכר עופר ואח נ מעוז טל ואח
תובעים-בעלי משרד תיווך
נתבעים – בעלים של דירה ברח' מינץ 2 בהדר יוסף.
דירה בבלעדיות, נמכרה שלא באמצעות המתווכים
שאלה לדיון:"האם מקום בו ההסכם בין הצדדים על הארכת תקופת הבלעדיות מעבר ל 6 חודשים הראשונים, ובכפוף למילוי התחייבויות המתווך עפ"י ההסכם, יזכה המתווך בדמי תיווך גם אם העסקה לא נקשרה באמצעותו.
הוצגו שתי פסיקות הראשונה שאמרה שאי אפשר להתנות על ס' 14 לחוק המתווכים- בר"ע 2905/000 יצחק מאיר נגד עירית קובלנסקי
והשניה שכן אפשר להתנות על ס' 14- ע"א 2543/01- תיווך יהלום נ' יסמין ליפשיץ

השופט הסכים לקבל את הסכמת הצדדים להארכת תקופת הבלעדיות ואמר שיותר משנה לא היה מאריך כדי לא לפגוע בדרישות החוק.
התובעים הוכיחו כי ביצעו את פעולות השיווק לאורך כל הדרך ולכן חזקה עליהם שהם גורם יעיל והנתבעים לא הצליחו להפריך את זה.
אמנם, הנתבעים הביאו את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב, מפי כבוד השופטת ו' אלשיך ב- בר"ע 2905/00 יצחק מאיר נ' עירית קובלנסקי (ניתן ביום 25.6.01, פורסם במאגרים משפטיים), בתמיכה לגישה לפיה המדובר בהוראת חוק קוגנטית (במקרה נשוא פסק הדין הנ"ל נדון סעיף 14 לחוק המתווכים), ולכן לא ניתן להתנות עליו בהסכם, אולם הפסיקה גם מכירה בגישה אחרת, לפיה סעיף 14 לחוק המתווכים הינו דיספוזיטיבי, מאחר וחופש ההתניה של הצדדים גובר על דרישות החוק (ראה: פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים ב- ע"א 2543/01 תיווך יהלום נ' יסמין ליפשיץ (ניתן ביום 4.6.02, פורסם במאגרים משפטיים).
14.  14.  במאמרו של המלומד פרופ' א' זמיר " לקראת חקיקה של דיני התיווך" , ספר זכרון לגד טדסקי, התשנ"ו-1995 בעמוד 225, הביע דעתו בעניין זה ואמר את הדברים הבאים:
 בקביעת חיובי המתווך בחוזה התיווך ראוי, איפא, להתחשב בכך שברגיל מדובר באדם שעיסוקו בתיווך, ב'עוסק' כמשמעו בחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981. ... אך גם במקרה שבו הלקוח הוא אדם פרטי או צרכן, לא נראה שדרושה הסדרה כופה של החוזה מעבר להגנה שנותנים החוקים המיוחדים להגנת הצרכן. מאפייניו הטיפוסיים של חוזה התיווך אינם מעמידים את הלקוח בעמדת חולשה לעומת המתווך, אלא אולי דווקא בעמדת כוח. המתווך מספק את שרותיו מראש, בטרם שולם שכרו, ובדרך כלל אין בידיו בטוחה איתנה להבטחת התשלום. אף עצם זכות המתווך לשכר תלויה בהחלטה של הלקוח אם להתקשר בחוזה מושא התיווך. למתווך לא קל לשלוט על השימוש של הלקוח במידע שסופק לו ובפרט על העברתו לאנשים אחרים.אולם מכך לא נובע שזכויות הצדדים וחיוביהם צריכים להיחשב כקוגנטיים
 ...
 אנו סבורים, איפא, שעקרונית ההוראות של חוזי תיווך צריכות להיות דיספוזיטיביות".
15.  15.  פרופ' ד' פרידמן בספרו  דיני עשיית עושר ולא במשפט, כרך א', מהדורה שניה, תשנ"ח-1998 בעמוד 209 מביע דעתו כי: " "אין להניח שההוראה (סעיף 14 (3) לחוק המתווכים) בנקודה זו היא כופה (קוגנטית), ואין להניח שכוונתה היא לשלול את האפשרות שהמתווך יזכה לשכר גם אם לא גרם להתקשרות.
 
אפיק פרסום בניית אתרים