איזור
מחדרים
עד חדרים
עיר / ישוב
ממחיר
עד מחיר
שכונה
מקומה
עד קומה
סוג הנכס
טקסט חופשי

מבחן המתווכים רשיון תיווך הערות ודגשים  

 

  1. מתווכים

חוק המתווכים

מתי מתווך מקבל עמלה: ישנם 3 קריטריונים- ס' 14
  1. בעל רישיון תיווך ואגרה משולמת(ס'2)
  2. חוזה – הסכם חתום בין מתווך ללקוח  - טופס הזמנת שרותי תיווך(ס' 9)
  3. המתווך היה גורם יעיל שהביא להתקשרות הצדדים והיה הגורם האקטיבי לקידום העיסקה.
     

הגדרות בסיס

תיווך
הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר שמטרתם לקדם עסקה בזכות במקרקעין. לדוגמא הפגשה בין מוכר לקונה או בין שוכר למשכיר.
מקרקעין
המשמעות של המונח מקרקעין הינו קרקע וכל הבנוי או הנטוע עליו(הבית בטון , עצים ,צמחים וכו') המחובר חיבור של קבע. מקרקעין להרחבה  הגדרת נדל"ן (נכסי דלא ניידי), נכסים שלגביהם קיים חוסר יכולת להזיזם ממקומם וזאת בניגוד למיטלטלין שניתן לשינוע ממקום למקום.
מהו חיבור של קבע ? חיבור מצריך הצמדה פיזית או לפחות חדירה אל תוך הרצפה .לדוגמא – מוכר שהיה לו בית צמוד קרקע והיו לו עצי פרי  וביום מסירת הנכס הגיע לקחת את העצים – אסור לו מאחר ווזה חלק מהנכס – נטוע.
זכות מקרקעין
ישנם 5 זכויות במקרקעין:
  1. זכות הבעלות  –הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם. זו היא הזכות החזקה ביותר. על פי זכות זו יכול בעלים של קרקע לבצע בה כל סוג של עסקה חוקית, מבלי לקבל את הסכמתו של גורם נוסף(לדג' למכור, בכפוף לפרעון משכנתא, לבנות בכפוף לקבלת היתר בניה)
הבעלות על הקרקע רחב ביותר הוא מתפרש בעומק הקרקע, מתפשט בחלל הרום של האוויר וחל אף על הבנוי והנטוע על הקרקע ועל כל דבר המחובר חיבור של קבע לקרקע.
  1. שכירות - הזכות להחזיק במקרקעין כנגד תשלום תמורה. קיום של זכות שכירות מתנהלת על פי הסכם בין השוכר והמשכיר אשר מגדיר את חובותיהם וזכויותיהם אחד כלפי השני.
משמעות של שכירות היא  זכות שניתנה בתמורה להשתמש במקרקעין שלא לצמיתות. עובדה זו מצביעה על כך שזכות השכירות הינה פחותה מזכות הבעלות. אולם, בניגוד לבעלות, שכירות יכול להיות על חלק מהמקרקעין ואין חובה להשכיר את כל המקרקעין.
לדג' אסור למכור חדר בדירה אבל מותר להשכיר.
מותר להשכיר חניה בבניין ומותר להשכיר דירה לשלושה סטודנטים.
שכירות תוגדר עפ"י שלושה פרקי זמן :
  • שכירות קצרת מועדהינה שכירות עד לתקופה של חמש שנים, מרבית עסקאות של השכרות דירות הן שכירויות קצרות טווח  עד חמש שנים ואינן מצריכות רישום  בלשכת המקרקעין .או הסכם בכתב במידה וקיימת אופציה לתקופה העולה על חמש שנים חייבים הצדדים לדווח ולרשום את העסקה בלשכה רישום המקרקעין.- ס' 79 לחוק המקרקעין. יש גם ס' שמתייחס באותו פרק על שיעבוד שכירות.
    אין בעיה לערוך הסכם שכירות או לרשום שכירות גם לשכירות מתחת לחמש שנים כל עוד הצדדים מסכימים.
  • חכירהשכירות של למעלה מחמש שנים, מצד אחד,  עסקה של חכירה חייבת ברישום בלשכת רישום המקרקעין וגם הסכם בכתב ,מצד שני , וזאת בכפוף להסכם השכירות, שכירות רשומה ניתנת לשעבד במשכנתא או בזיקת הנאה.
  • חכירה לדורות - שכירות למעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא חכירה לדורות וחייבת חייבת ברישום בלשכת רישום המקרקעין וגם כמובן הסכם בכתב כי היא מעל 5 שנים.
 
  1. משכנתא(ס' 85 לחוק המקרקעין)- שיעבוד של מקרקעין על ידי בעל זכות הבעלות, לטובת אחר, על מנת להבטיח את זכויותיו. בדרך כלל נרשמת משכנתא על מנת להבטיח החזר של הלוואה שניתנה ללוקח ההלוואה
המונח משכנתא הוא  הלוואה הנלקחת לרוב מבנק ובתמורה להחזרתה משעבד הלווה שהינו בעל זכות בנכס את זכותו לטובת המלווה.
המשכנתא נרשמת בלשכת רישום המקרקעין ובמידה שהנכס אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין נרשם לטובת הגוף המלווה משכון ברשם המשכונות.
ניתן לראות את המשכנתא כעננה המרחפת מעל הנכס ואשר אינה מונעת מבעל המקרקעין להחזיק, להשתמש ולבצע עסקה במקרקעין וזאת בכפוף לתנאי המשכנתא.
העננה תמשיך לחרף מעל הנכס וזאת עד להחזרת ההלוואה במלואה, הן באמצעות פירעון ההלוואה במלואה או פירעון מוקדם של ההלוואה או לחילופין בגרירת ההלוואה לבטוחה אחרת.
כאשר הלווה חדל משלם את ההלוואה תעמוד לזכות הבנק או הגורם שלטובתו נרשמה המשכנתא אפשרות לממש את המשכנתא זאת יעשו באמצעות הוצאה לפועל.
בד"כ לפני מתן ההלוואה, הבנק שולח שמאי לשום את הנכס.
  1. זיקת הנאה(ס 92 לחוק המקרקעין)– זכות ליהנות משימוש בנכס מבלי להיות הבעלים שלו.
זכות לבצע שימוש במקרקעין למטרה מסוימת. תנאי זיקת הנאה מתקיימים על פי הסכם בין הצדדים. זיקת הנאה מוכרת יותר כזכות להשתמש במקרקעין או לעבור במקרקעין סמוכים או להימנע מביצוע פעולה מסוימת באותם מקרקעין או שבעל המקרקעין יהיה חייב בפעולה מסוימת או שלא יהיה זכאי למנוע ביצוע פעולה מסוימת במקרקעין .
  1. זכות קדימה(ס' 99 לחוק המקרקעין) - זכות הניתנת למי שאינו הבעלים של נכס המקרקעין, להיות הראשון לקנות אותו במקרה שיוצע למכירה על ידי הבעלים. במקרה זה אין מוטלת חובת המכירה על הבעלים אלא החובה להציע אותם בראשונה לבעל זכות הקדימה. לדוגמא – בשכירות אבקש מבעל הדירה לקבל זכות קדימה ולתת לי אפשרות לקנות לפני אחרים את הדירה המושכרת לי.
זכות קדימה קיימת בין יורשים שהמקרקעין הוא משק חקלאי ועפ"י צו הירושה או הצוואה  קיימים יורשים במשותף במשק חקלאי, במצב דברים, כאמור, לא יוכל יורש למכור את חלקו, אלא  אם כן הציע את חלקו ליורשים האחרים.
זכות קדימה נוספת היא מקרקעין בבעלות משותפת של בני זוג, אם במשק חקלאי, אם בבית עסק או אם בדירה המשמשת למגורים משותפים לא יהיה בן זוג זכאי להעביר חלקו לאחר אלא אם הציע אותו קודם לבן זוגו.
אין זכות קדימה סתם לאחים לדג' שקיבלו דירה בירושה
לזכות קדימה יש כללים של מכירה ובמידה ורוצים לתת מתנה, זכות הקדימה מתגלגלת למקבל המתנה.
 
לקוח
צד להסכם עם מתווך מקרקעין לקבלת שירותיו בין אם הוא משלם או לא משלם. (יתכן ויסגור שממוכר הנכס לא לוקחים עמלה אלא רק מקונה הנכס) .
עמלה זה מה שנסגר בין המתווך ללקוח.
רשם
רשם המתווכים תפקידו לתת רישיונות לתיווך מקרקעין למי שעומד בתנאים לקבלת רישיון ולנהל את פנקס של בעלי רשיונות לתיווך במקרקעין.
וועדה מייעצת
תפקידה לייעץ לרשם המתווכים – ( עמ' 1 סעיף 4  , 4א')
תנאים לקבלת רישיון
(עמ' 2 סעיף 5)
לשים לב שפושט רגל לא יכול להיות מתווך ואם אדם פשט רגל במהלך העיסוק בתיווך אז רשם המתווכים יתן לו זכות טיעון ויתייעץ בוועדה המייעצת לפני שלילת רישיון
חובת הגינות וזהירות של מתווך
א)  מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
ב)  במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
 
על המתווך לבדוק את חריגות הבנייה ולשקף ללקוח את אמיתות הנכס
  • נסח טאבו – נסח רישום מקרקעין , מוצאים את הנסח מלשכת רישום מקרקעין. שם מופיע מי הבעלים , מה השטח , עיקולים , משכנתא ,מספק גוש  מספר חלקה ותת חלקה , הצמדות לנכס(חניות)  ועוד..
  • קרקע מנהל\פרטי – בדיקה האם הקרקע פרטית או של מנהל מקרקעי ישראל
  • זהות בעלי הנכס – על פי נסח טאבו – על מנת שלא ימכר נכס שלא שייך לבעלים.(חובה להחתים בעל ואישה ולא רק בן זוג אחד לדוגמא-למבחן)
  • בדיקת תוכניות – שלא מתבצעת \כן מתבצעת עבודת פיתוח סביבתית
  • מחיר מתחת למחיר השוק(לשים לב, מתווך לא שמאי, אסור לו להעריך שווי נכס)
גילוי ענין אישי
חובה לדווח ללקוח שיש ענין אישי למתווך בעסקה+ להחתים את הלקוח על מסמך בכתב.
איסור גילוי ידיעה
שמירת סודיות של הלקוח ע"י המתווך (לא יספר על גירושין , נסיעה לחו"ל וכדומה)
העסקה
מתווך לא יעסיק אחר במקומו בתיווך מקרקעין אלא אם כן המועסק הוא בעל רישיון בתוקף , סעיף זה לא יחול על העסקת אדם בתפקיד מינהלתי
בלעדיות
מצד המתווך מדובר כאן כי למעשה הוא משריין/מאבטח את הנכס הזה למשרדו, מאחר והסכם הבלעדיות אומר כי רק הוא עובד על הנכס. ז"א הוא מקבל נכס שנעול אצלו לפרק זמן מסויים בו הוא היחיד שעובד על הנכס, הכנסה כמעט בטוחה עבורו אם הוא מבצע את עבודתו.                                                                                                             מצד המוכר, אין מניעה שהמוכר ימכור לבד באיזה דרך שרוצה אבל מכירה של הנכס בתקופת הבלעדיות תזכה את המתווך גם בעמלה למרות שבפועל לא היתה לו יד בעסקה שביצע המוכר, בכפוף לקריטריונים הבאים:
על מנת שבלעדיות תחייב את המתווך והמוכר , צריכים 2 דברים להתקיים ולהיות גורם יעיל:
  1. טופס חתום על בלעדיות בנפרד מטופס על תיווך
  2. ביצוע 2 פעולות שיווק לפחות מתוך רשימה ( עמוד 16 סעיף 1 )ובהתאם למה שחתמו על הטופס בלעדיות
ס' הבלעדיות נמצא בס' 9 לחוק המתווכים
 
 
תקופת בלעדיות:
דירה – מקסימום עד חצי שנה או בהתאם להסכם שנכתב בהסכם הבלעדיות כל עוד לא עולה על חצי שנה ,  אם לא נכתב בטופס הבלעדיות זמן הבלעדיות אז התקופה היא 30 יום , אם לא בוצעו לפחות 2 פעולות שיווק הזמן מתקצר לשליש מהתקופה המוסכמת.
לא דירה – קרקע חקלאית, מגרש, קניון, או כל מה שלא משמש למגורים – מקסימום עד שנה או בהתאם להסכם שנכתב בהסכם הבלעדיות כל עוד לא עולה על שנה ,  אם לא נכתב בטופס הבלעדיות זמן הבלעדיות אז התקופה היא 9 חודשים , אם לא בוצעו לפחות 2 פעולות שיווק הזמן מתקצר לשליש מהתקופה המוסכמת.
זיכרון דברים כהסכם משפטי
  1. אם תהיה גמירת דעת  - הצדדים התכוונו להתקשר בהסכם בניהם
  2. קשר להסכם המקורי
  3. אם ירשמו 5 הקריטריונים הבאים:
זהות הצדדים , פרטי הנכס , מחיר , תנאי תשלום , האם העסקה מכר\שכירות
אזי זכרון הדברים יהיה הסכם משפטי מחייב, אפילו אם נכתב על מפית של בית קפה.
במידה ולא יתקיים האמור לעיל נתייחס אליו כשלב מקדמי במשא ומתן.
וועדת המשמעת בחוק המתווכים- להכיר על מה אפשר לעלות לוועדת המשמעת, אמצעים משמעתיים ושאפשר לערער למחוזי
 
 
                   
  1. הגנת הצרכן

משמעות החוק להגן על הצרכן , החוק חל בין עוסק לצרכן – בין עסקי לפרטי.
נכס – טובין , מקרקעין , זכויות , ניירות ערך, יכול להיות הכל
עוסק – מי שמוכר נכס או נותן שירות דרך העיסוק כולל יצרן , מתווך זה עוסק.
צרכן – מי שקונה נכס או מקבל שירות מעוסק במהל עיסוקו לשימוש אישי , ביתי או משפחתי.
חל גם בשלב המשא ומתן, כריתת החוזה וגם אחרי.
איסור הטעיה
עוסק לא יבצע דבר במעשה או מחדל , בכתב או בעלפה , גם לאחר מועד ההתקשרות בעסקה , העלול להטעות את הצרכן בכל עניין מהותי בעסקה.
ענייניים מהותיים לעסקה ניתן למצוא בעמוד 17 סעיף 2.
לדג' למסור דוח בדק בית אם אני יודעת שקיים.
איסור ניצול מצוקת הצרכן
עמוד 18 סעיף 3
חובת גילוי לצרכן
עמוד 18 סעיף 4
חוזה אחיד ומידע המיועד לצרכן
עמוד 18 סעיף 4א'
 
צריך לתת הזדמנות לצרכן לעיין בחוזה לפני חתימה ולמסור העתק
 
  1. חוזים

חוזה
חוזה מבוסס על מפגש רצונות. תוכן חוזה יכול להיות ככל שירצו הצדדים, אלא האם כן החוזה הוא בלתי מוסרי או בלתי חוקי, כלומר  נוגד את תקנת הציבור. חוזה כזה בטל, ואין לו תוקף משפטי. ע"פ חוק החוזים חוזה יכול להערך בעל פה, בכתב, בהתנהגות, או בכל דרך אחרת, אלא אם כן החוק דורש צורה מסוימת לעריכת ההסכם. (הסכם בעל פה הוא הסכם תקף ומחייב לכל דבר, אבל קשה להוכיחו) ישנם מספר מקרים בהם קיימת דרישה להסכם בכתב, לדוגמא: הסכם לרכישת דירה החוק מחייב שיעשה בכתב, ובמידה והסכם כזה לא נעשה בכתב הרי שההסכם אינו תקף(ס' 8 לחוק המקרקעין). על פי חוק החוזים חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול. כדי לדעת האם יש לפנינו הסכם מחייב, יש לבדוק האם מתקיימים היסודות הנצרכים לשם כריתת חוזה מחייב.
גם במתווכים חייבים הסכם בכתב
הצעה
המציע – הצד שנתן את ההצעה. הניצע – הצד שמקבל את ההצעה. בכדי לקיים חוזה צריך להוכיח כי התקיימו יסודות ההצעה הן מבחינת המציע והן מבחינת הניצע.
פנייתו של אדם לחברו היא בגדר הצעה, אם היא מעידה  על גמירת דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה והיא מסויימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה.
הצעה תחשב לכשרה כאשר היא מאופיינת בגמירוּת דעתו של המציע ובמסוימות. כאשר הצעה מאופיינת בשני אלו ניתן להניח כי המציע מתכוון לכונן יחסים חוזיים, ובהימצא ניצע שמוכן לקבל הצעתו (והקיבול ו גם כן מאופיין בגמירות דעת ומסוימות) הרי שנכרת חוזה.
גמירת דעת זה רצון להתקשר בעסקה והחלטיות
קיבול
הקיבול יהיה בהודעת הניצע  ( המקבל) שנמסרה למציע ומעידה על גמירת דעתו של הניצע להתקשר עם המציע בחוזה לפי ההצעה.
מסוימות
הפרטים המינימאליים ההכרחיים שמעידים על מסויימות
  1. שמות הצדדים.
  2. תיאור הנכס.
  3. מהות העסקה.
  4.  התמורה.
  5. מועדי התשלום.
(זו לפי הדג' שדיברנו על זכרון הדברים אם רוצים שיהיה מחייב)
 
 
הצעה + קיבול = חוזה מחייב
הצעה מורכבת משני גורמים:
  • גמירות דעת- פירושה: רצון מגובש, כוונה רצינית להתקשר בחוזה והחלטיות.  כוונה ליצור יחסים משפטיים מחייבים (של המציע).
  • מסוימות- מתן פרטים בסיסים אודות העסקה.
אם יש מסוימות אבל אין גמירות דעת אין עסקה, וההפך. די בפרטים הבסיסים של העסקה בשביל המסוימות .
הקיבול גם מורכב משני גורמים:
  • גמירות דעת (של המקבל).
  • הודעה למציע על קבלת הצעתו בהתאם לדרישות ההצעה.
כל ארבעת המרכיבים חייבים להתקיים כדי שייווצר חוזה מחייב.
זכרון דברים עשוי להוות הסכם משפטי מחייב כפי שציינו לעיל.
חזקת קיבול
הצעה שמזכה את המקבל (הניצע) , חובה עליו לקבל אותה אלא אם כן הודיע למציע על התנגדותו תוך זמן סביר לאחר שנודע לו עליה.
מועד קיבול
  • אין לקבל הצעה אלא תוך תקופה שנקבעה לכך בהצעה ואם לא נקבע תקופה כזאת בהצעה אז תוך זמן סביר.
  • אם המציע נותן הודעת קיבול בזמן , אך הודעתו נמסרה למציע באיחור מסיבה שאינה תלויה בניצע ולא הייתה ידועה לו אז נכרת חוזה , אלא אם כן הודיע המציע לניצע על דחיית הקיבול מיד לאחר שנמסרה לו הודעת הקיבול.
קיבול לאחר פקיעה
קיבול של הצעה לאחר שפקעה , כמוהו כהצעה חדשה.
תום לב במשא ומתן
במשא ומתן חייב כל צעד לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.צד שלא נהג כך חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה.
תמיד חייבים לנהוג בתום לב, לפני כריתת החוזה, בזמן כריתת החוזה ואחרי.
הטעיה
מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהוא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני ,ראשי לבטל את החוזה. הטעיה היא גם אי גילוין של עובדות אשר לפי דין ,לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.
טעות סופר
נפלה בחוזה טעות סופר ,יתוקן החוזה ואין הטעות עילה לביטול החוזה.
 
 
כפיה\עושק:
מי שהתקשר בחוזה עקב כפיה שכפה עליו הצד השני בכוח או באיום ראשי לבטל את החוזה.
עושק
מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני את מצוקת המתקשר או ניצול צד שני בגלל חולשה שכלית  או גופנית או חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל , ראשי לבטל את החוזה.
צורת חוזה
חוזה יכול להיות בעלפה,בכתב או בצורה אחרת חוקית בהסכמה בין הצדדים
חוזה במכירת דירה אך ורק בכתב!
השכרה עד חמש שנים אינה טעונה רישום ואינה טעונה מסמך בכתב
  • כדאיות עסקה אינה סיבה לביטול עסקה או חוזה.
 
קיום החוזה
עמוד 27 פרק ה' .
קיום בבינוניות
חיוב למתן נכס או שירות ובהסכם לא נכתב מאיזה סוג יינתן , אז הסוג יהיה בינוני( זה בהסכמים לפי חוק החוזים)
בהערת אגב נציין שלפי חוק המכר שחל לרוב על קבלנים אם לא צויין, אז יהיה מעולה/רמה גבוהה.
זקיפת תשלומים בחיוב אחד
סכום שניתן לסילוקו של חיוב אחד , ייזקף תחילה לחשבון ההוצאות שנתחייב בהן החייב בשל אותו חיוב ( שכר טרחת עו"ד לדוגמא) ,לאחר מכן ישלם את הריבית ורק לאחר מכן ישולם הקרן.
קיזוז:
חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת והגיע מועד לקיומם , ניתנים לקיזוז בהודעה של צד אחד למשנהו.כך גם כספים שלא מתוך עסקה אחת אם הם חיובים קצובים (חיוב קצוב –אפשר להעריך בכסף כמו כמה שווה הטלוויזיה).
 

תרופות

אם הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים.
תרופה -  סיוע שמעניק בית המשפט לאחד הצדדים; סעד.
אכיפה – צו לסילוק חוב כספי , צו לעשות משהוא , צו לא לעשות משהוא או כל החלטה של בית משפט.
לדג' להכריח אותי להתקדם בהסכם ולהעביר את הדירה לצד השני


הפרה יסודית - הפרת תנאי בחוזה שניתן להניח שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרת תנאי שהצדדים הסכימו מראש שהפרתו תחשב להפרה יסודית בתנאי שלא הייתה כאן התנייה גורפת. במקרה של הפרה יסודית, כאמור, זכאי הנפגע לבטל את החוזה.
בחוזה קובעים אלו הם סעיפים הם הפרה  יסודית ואלו לא הפרה יסודית.
לא יכול להיות שכל הסעיפים בחוזה הם הפרה יסודית , בית משפט יכול לקבוע מה היא הפרה יסודית ומה לא כמו מוניטין.
הפרה יסודית- ניתן לשלוח הודעת ביטול מיד.
הפרה לא יסודית-צריך לתת התראה לתיקון.
סעדים ותרופות
 
  1. ישנם 3 סוגי תרופות שננקטים בדיני חוזים:
    1. אכיפה – צו שיפוטי שמורה על ביצוע החוזה.
    2. ביטול – מחזירים את הנפגע למצב בו הוא היה לפני קיום החוזה. את הביטול יכול הנפגע לממש ללא הוראת ביהמ"ש בניגוד לאכיפה שדורשת צו שיפוטי של ביהמ"ש
    3. פיצויים.
    4. ניתן לתבוע אכיפה +פיצויים או  ביטול ופיצויים.
  2. לפי סעיף 2 לחוק החוזים "יופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה וזכאי הוא לפיצוי בנוסף לאותן תרופות או במקומם". הסעיף לא אומר שכל הפרה תזכה את הנפגע בכל התרופות, האכיפה והביטול מנוגדות אחת לשנייה כשהנפגע חייב לבחור בניהם ואופציית הפיצויים נלווית לכל אחת מהאופציות הקודמות.
    1. אכיפת החוזה – קיום החוזה ע"י צד א' d מחייב את צד ב' לשלם עבור הסחורה.
    2. ביטול החוזה –
    3. פיצויים – יינתנו פיצויים לצד ב' כתוצאה מביצוע או ביטול החוזה אם נגרם לו נזק כתוצאה מ 2 המקרים.
  3. התרופות שעומדות בפני ביהמ"ש והשימוש בהם, כפופות לעיקרון תום הלב כאשר כל הפרה פוטנציאלית יכולה להביא לתרופה.
 

אכיפת החוזה

  1. האכיפה יכולה להיות במצב של עשה או אל תעשה (צו מניעה). במידה וביהמ"ש החליט שהחוזה תקף הוא בודק האם הוא עומד בקריטריונים של סעיף 3    (עמוד 29 סעיף 3) ואם הוא לא עומד תחת החריגים הוא לרוב יתן את תרופת האכיפה
  2. הנפגע זכאי לאכיפת החוזה, אך לפי סעיף 3 לחוק החוזים קיימים 4 חריגים שלמרות ההפרה לא תתבצע אכיפת חוזה, אך הדבר לא אומר שלא ניתן להשתמש בתרופת הביטול ו/או פיצויים. להלן החריגים:
    1. החוזה אינו בר ביצוע – לדוגמה בית נשרף, זמר שאיבד קולו
    2. אכיפת החוזה היא כפייה לעשות או לקבל עבודה או שירות אישיים – שירות שיש בו מעמד של שירות פרסונאלי מאד חזק לדוגמא-  חיוב לצייר פורטרט באיכות מסוימת. היחסים בין הצדדים נפגעו כך שלא יהיה טעם לאכיפה
    3. ביצוע צו האכיפה דורש במידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם ביהמ"ש או ההוצל"פ – לדוגמה פיקוח של ביהמ"ש/הוצל"פ על השקעת כספים בפרויקט לאורך שנים או בנוכחות של אדם במקום מסוים. ביהמ"ש לא רוצה להצטייר כגוף שנותן סעדים לא ישימים או כגוף "חסר שיניים"
    4. אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות העניין – כאן הדגש הוא על הצדק שבין הצדדים ולא הצדק החברתי. אם ביהמ"ש רוצה למנוע אכיפה זה הסעיף בו ניתן לו מרחב תמרון או הגמישות הגדולים ביותר. בכל הקונטקסט של דיני חוזים העיסוק בצדק הוא די נדיר ולכן על ביהמ"ש לעשות בסעיף זה שימוש מושכל. בסעיף זה מי שהפר את החוזה טוען לאי צדק ולכן ההעדפה הראשונית של ביהמ"ש היא לא לעשות שימוש בסעד הזה ועל המפר להראות כי העוול שיגרם לו מאכיפת החוזה גדול מהעוול שיגרם לנפגע מביטול החוזה
 

ביטול חוזה

  1. יש אבחנה מאד חדה ובסיסית בין הפרה יסודית לבין הפרה לא יסודית.
  2. ההפרה היסודית נחלקת ל 2 קטגוריות:
    1. מסתברת – בעת כריתת החוזה האדם הסביר לא היה מתקשר בחוזה אם הוא היה יודע שתוצאה/מקרה כאלו יקרו. סעיף זה נבחן תחת מבחן אובייקטיבי של האדם הסביר ולא של האדם הנפגע.
    2. מוסכמת – המקרה הפשוט, שבהם הצדדים מסכימים עפ"י הגדרה מראש על מס' סעיפים שהם מבחינת "קו אדום". גם כאן קיים מבחן האדם הסביר. ההפרה המוסכמת באה מעיקרון חופש החוזים וברגע שיש הסכמה על סעיף כלשהו אין צורך להעמיד את הסעיף הזה במבחן הסבירות. החריג היחידי לגבי הפרה יסודית מוסכמת הוא שברגע שיש התניה גורפת כלומר שנכתב למשל שכל הפרה הינה הפרה יסודית.
  3. להפרה הלא יסודית יש 2 תנאים מצטברים:
    1. ניתנה ארכה למפר לקיום החוזה והחוזה לא קוים.
בכל מקרה יש לתת ארכה ע"מ למנוע את הפרצה שביהמ"ש יחליט שההפרה לא יסודית.
  1. עפ"י סעיף 6 לחוק החוזים "לעניין סימן זה הפרה זה – הפרה שהיתן להניח לגביה שאדם הסביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו היה רואה מראש את ההפרה ותוצאותיה או הפרה שהוסכם עליה בחוזה תחשב ליסודית. תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה בהן, אין לה תוקף אם  הייתה סבירה בעת כריתת החוזה. כל מה שאינו רשום בסעיף זה הוא אינו למעשה הפרה יסודית.
  2. סעיף 7 בחוק החוזים דן בזכות לביטול:
    1. סעיף 7 א' – "הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה הייתה יסודית".
    2. סעיף 7 ב' – "הייתה הפרת חוזה לא יסודית, זכאי הנתבע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קוים תחת זמן סביר לאחר מתן ההארכה, זולת אם בנסיבות העניין, היה ביטול החוזה בלתי צודק. לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אם המפר התנגד לביטול זמן סביר לאחר הודעה על הביטול".
    3. סעיף 7 ג' – "ניתן החוזה הפרדה לחלקים והופר אחד מחלקיו הפרה שיש בה עילה לביטול אותו חלק, אין הנפגע זכאי לבטל אלא את החלק שבוטל. הייתה בהפרה גם משום הפרה יסודית של כל החוזה זכאי הנפגע לבטל את החלק שהופר או את החוזה כולו"
  3. ייחודיות תרופת הביטול כאשר אין צורך באכיפת ביהמ"ש לקיום הביטול. כאשר לפי סעיף 7 ב' לאחר הביטול ביהמ"ש יבחן אם הביטול היה צודק ואם לא הביטול יהיה חשוף לביקורת משפטית.
  4. עפ"י סעיף 8 "ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה. אולם, במקרה האמור בסעיף 7 ב' ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה....תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה"
 
  1. לסיכום:
    1. הפרה יסודית d רשאי לבטל מיידית וללא כל תנאי, תוך הוצאת הודעת ביטול בזמן סבירd זכות אוטומטית לביטול .
    2. הפרה לא יסודיתd הוצאת הודעת ביטול לאחר מתן ארכה לקיום החוזהd זכות לא אוטומטית לביטול.
  2. כל סטייה ואף הקטנה ביותר היא עילה לביטול החוזה. אם היא הפרה לא יסודית יש 2 אופציות:
    1.  
כפוף לעיקרון תום הלב
 סעיף 39
מתן ארכה לאכיפת החוזה.
  1. כפוף למבחני הצדק
 
  1. למעשה, הפרת החוזה חושפת את המפר שהוא למעשה הנפגע לסיכונים הבאים:
    1. ביהמ"ש יכול להחליט כי החוזה תקף ולאכוף את החוזה.
    2. ביהמ"ש יכול להחליט שההפרה אינה צודקת ולחשוף את הנפגע לתביעה
 
  1. דרך הביטול היא ע"י מתן ארכה ע"י כתב, בע"פ או בהתנהגות. על הודעת הארכה להיות ברורה והיא צריכה להגיע לידיעתו של הצד השני. על הביטול לעמוד במבחן הצדק (הצדק שבין הצדדים לבין עצמם).
 
  1. במידה ויש ביטול חלקי כמו בסעיף 7 ג' שמדבר על חוזה שניתן לפרקו לחלקים/סעיפים, הנפגע רשאי לבטל רק את החלק שהופר ולא את כל החוזה
 
 
 
 
 

פיצויים

הזכות לפיצויים יכולה לבוא במקום אכיפת החוזה או ביטולו, ויכולה גם להצטרף אל תרופות אלה.
מכאן נגזר שגובה הפיצויים ישתנה בהתאם לנסיבות. אם התרופה היא מצטברת יש רק להשלים פער שקיים. אם זו תרופה בלעדית המצב הוא אחר. סכום הפיצויים ביניהם שונה.
סעיף 10 לחוק התרופות עוסק בפיצויים הקלאסיים – פיצויי קיום שניתנים על ידי בית המשפט.
מטרת פיצויי הקיום הינם להביא את הנפגע למצב בו יפוצה על הפסד העסקה. כלומר, פיצוי שיביא את הנפגע למצב שבו היה נמצא לו קויים החוזה, ואילולא הופר.
דוגמא: פס"ד תושיה נ' גוטמן. בני הזוג גוטמן הפרו חוזה שכרתו עם בני הזוג תושיה, שבו התחייבו לרכוש מהם דירה בסכום מסוים. תושיה הודיעו על ביטול החוזה וביקשו מביהמ"ש הצהרה שהחוזה בוטל כדין. לאחר ביטול החוזה הם פרסמו הודעות חוזרות בעיתונים למכירת הדירה. לבסוף מכרו את הדירה בערך הנמוך בהרבה מהערך עליו הוסכם בחוזה המבוטל. הם תבעו את גוטמן בפיצויי קיום על הפרת החוזה. ביהמ"ש פסק פיצויים בערך ההפרש שבין המחיר החוזי ובין מחיר השוק.
סעיף 13 – נזקים שאינם ממוניים (כאב, סבל, עוגמת נפש). אם הפרת החוזה גרמה נזק שאינו ממוני, רשאי ביהמ"ש לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין.
זה בעייתי מעט משום שלא ניתן להעריך את מידת הנזק האמיתית, לנפגע אינטרס להגזים.
על הנפגע להראות גם כאן כי עשה להקטנת הנזק.
חובת הקטנת הנזק (סעיף 14)
סעיף 14 (א) – מחייב את הנפגע לנקוט באמצעים סבירים להקטנת הנזק או מניעתו = הנפגע לא יהיה זכאי לפיצויים אם לא עשה כן.
סעיף 14 (ב) – מחייב את המפר לשפות את הנפגע על הוצאות סבירות שהוציא על מנת להקטין את הנזק, גם אם בפועל הנזק לא הוקטן.
סעיף 15 - פיצויים מוסכמים:
לצדדים אופציה לקבוע את הפיצויים מראש עבור עצמם, למקרה של הפרה. המדובר הסדר פיצויים עצמי.  במצב זה יש במידה מסוימת וודאות, צד יכול לדעת כמה תעלה לו הפרה, אך לא במדויק.
פיצויים שהסכימו עליהם בחוזה יהיו כמוסכם, ללא צורך בהוכחת נזק. לבית המשפט, על פי סעיף 15 (א) יש סמכות הפחתה אם מצא שהפיצויים המוסכמים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שצפו הצדדים בעת הכריתה.
תמיד ניתנת לנפגע האופציה לחזור לאפשרויות פיצוי אחרות (סעיפים 10 עד 14).
ס' 14 (חובת הקטנת הנזק) אינו חל על ס' 15.  למפר תמיד שמורה האופציה לשכנע את בית המשפט כי הפיצויים נקבעו ללא יחס סביר
פיצויים מוסכמים וביטול חוזה
אין מניעה לתבוע פיצויים מוסכמים לצד ביטול, לפי סעיף 15(ב). ביטול החוזה אינו פוגע בתוקף תנית הפיצויים.
כלומר שעל הפיצויים המוסכמים אפשר לתבוע דברים נוספים
פיצויים מוסכמים – אכיפה
אין מניעה לתבוע פיצויים מוסכמים לצד אכיפה, לפי סעיף 15(ב). אולם אכיפה המביאה לתיקון מוחלט של ההפרה מבטלת את הזכות לפיצויים המוסכמים.
 
חוזים אחידים
חוזים אחידים הם חוזים שה"ספק", מנסח ללא מו"מ עם ה"לקוח", ומציב אותם בפניו: קבל או שלא תקבל, ללא מו"מ על תוכנו. כאשר יש בחוזה כזה קיפוח של הלקוח – בכך דנים דיני החוזים האחידים. עילת הקיפוח – קל להוכיח אותה, ובית המשפט חייב לפעול: ביטול או שינוי הסעיף.
אם ניהלנו משא ומתן על ס' מסויים ושינינו אותו אז הוא כבר לא מקפח
ספק -  הצד  שניסח את החוזה האחיד(מי שסיפק את החוזה. לא בהכרח מי שמספק סחורה בעסקה).
לקוח- הצד שמציעים לו את החוזה האחיד.
בית הדין לחוזים אחידים הוא ערכאה מיוחדת שדנה רק בחוזים אחידים. אך גם בית משפט רגיל יכול לטפל בחוזים אחדים. ההבדל ביניהם הוא שבית המשפט תמיד עוסק בסכסוכים בין התובע והנתבע שעומדים מולו, ורק בהם. לכן, כאשר הוא מכריע את התיק, זה יחול רק על החוזה הספציפי הזה. לחוזים אחרים הנושאים אותם תנאים בדיוק אין השפעה מכך, עד שהם יפתחו עצמם בהליך משפטי. כמו כן, בית המשפט איננו מוגבל לגבי העילות לביטול החוזים הבאים לפניו. לעומתו, בית הדין לחוזים אחידים עוסק רק בעילת קיפוח. כשהוא מכריע לגבי חוזה אחיד כלשהו, ההכרעה תחול על כל החוזים הדומים לו.
 
חזקות
ישנם תנאים שהם מקפחים בחוזה אחיד
  • תנאי הפוטר את הספק באופן מלא או חלקי מאחריות – כמו בזק שלא אחראית על תוצאה של תקלה.
  • תנאי המקנה לספק זכות לבטל או לדחות ביצוע חוזה כמו לוז מסירה
  • תנאי המקנה לספק סכות להעביר אחריות על צד שלישי כמו קבלן שמעביר אחריות על נגר
  • תנאי המקנה לספק לשנות לוז תשלומים
  • תנאי שאומר שאין אפשרות לתבוע את הקבלן בבית המשפט
  • תנאי הקובע מקום שיפוט מסוים
  • תנאי שקובע הצמדה למדד מסוים שיפגע בלקוח
 
 
 
  1. מקרקעין

מקרקעין – קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור קבוע , עצים וצמחים הם מקרקעין ,קרוואן לא נחשב מקרקעין.
רישום – רישום בפינקסי המקרקעין המתנהלים לפי חוק המקרקעין , נכסים נרשמים בפנקסי המקרקעין(טאבו)
רשם –( עמוד 46 )  בעל תפקיד , אחראי על איזור של מקרקעין מסוים, מנהל את לשכת רישום המקרקעין ורושם הערות אזהרה.
מפקח – בעל תפקיד מעל הרשם , רושם בפנקס הבתים המשותפים ואחראי גם על פיתרון סכסוכים וגם על רישום בתים בפנקס הבתים המשותפים (בטאבו).
הממונה על המרשם – בעל תפקיד מעל המפקח.- מוסמך לבטל רישום בפנקס המקרקעין ומשמש כוועדת ערר.
אם יש לי דירה ואני רוצה להפעיל עסק ששונה מיעוד הדירה יש צורך להגיש אישור לשימוש חורג לוועדה המקומית לתכנון ובניה(בעיריה).( לפתוח מספרה או מרפאת שיניים במקום דירה למגורים).
בעלות – הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין ,להשתמש בהם ,לעשות בהם כל דבר ולבצע בהם עסקאות בהתאם לחוק.
שכירות –  ( עמוד 43 ) שכירות מקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין שלא לצמיתות. מעל 5 שנים יקרא חכירה , ומעל 25 שנה יקרא חכירה לדורות.
משכנתה – היא משכון מקרקעין.(עמוד 44)
 
בתים משותפים
(עמוד 36 עד עמוד 43)
סעיף הגדרות
  • - מנהל את פנקסי המקרקעין, מפקח על העובדים בלשכת רישום המקרקעין מבצע רישום עסקאות, הערות אזהרה, משכנתאות, תיקון טעויות סופר.
  • - סמכות מעל הרשם
סמכות שיפוטית- דן בסכסוכי שכנים בבית משותף כשופט בית משפט שלום.
סמכות מנהלית- מנהל את הרישומים, מבצע רישום ראשון של מקרקעין , מבצע רישומי בית משותף וביטולם.
  • נמצע מעל המפקח
סמכות שיפוטית- דן בהחלטות של המפקח שהגיעו אליו כשופט בית משפט מחוזי.
סמכות מינהלית- קובע את אופן ניהול הפנקסים ורישומם יש לו סמכות לבטל רישום לבקשת צד המעוניין או לפי החלטת רשם שהיגע לשולחנו.
 
סוגי הפנקסים שיש:
פנקס השטרות-רשומים שם מקרקעין ללא הליכי הסדר – (מושאע)
פנקס הזכויות- מקרקעין שעברו הליכי הסדר ( גוש חלקה)
פנקס הבתים המשותפים- מקרקעין שנירשמו כבית משותף ( גוש חלקה + תת חלקה)
 
סעיף 9 עסקאות נוגדות-
 
עסקה 1 -א'------ עסקה ב'  ( לא רשם כלום עדיין)
 
עסקה 2 -א'-------עסקה ג'
 
זכותו של ג' עדיפה אם פעל במצטבר:
1.פעל בתום לב
2.שילם את התמורה
3.והעסקה נרשמה
 
יש להתייחס לעובדה כי מדובר על פעולת רישום בלשכת רישום המקרקעין אבל אם לא ניתן לרשום את העסקה בלשכת רישום המקרקעין אלא רק במינהל או בחברה משכנת כמו עמידר עמיגור ועוד..) אז ג'  אף פעם לא ישלים את האלמנט השלישי – " העסקה נירשמה" ולכן במקרה כבז זכותו של ב' תמיד תהיה עדיפה!
רישום הערת אזהרה בטאבו- לא מהווה את אלמנט" העסקה נרשמה".
 
סעיף 13 היקף העסקה במקרקעין-
עסקאות במקרקעין חלות על כל המקרקעין יחד ולא ניתן לבצע בחלק מהמקרקעין עסקה כמו שלא ניתן למכור חדר מכל הדירה.
חריג לכלל זה נמצא בסעיפים:
54  לחוק- יחידה בבית משותף
78 לחוק- שכירות
93 ג'- זיקת הנאה
 
           שיתוף / פירוק שיתוף במקרקעין-
 
סעיף 34- (ב)
תניה השוללת את זכותו של שותף לבצע עיסקה בחלקו ללא הסכמת יתר השותפים – תקפה לא יותר ל5 שנים – אין דרישה לפנות לבית משפט
 
סעיף 37 (ב)- תניה השוללת לפרק שיתוף במקרקעין תקפה רק עד ל-3 שנים אולם יש צורך לפנות לבית המשפט שיבחן את פירוק השיתוף.
 
פירוק שיתוף במקרקעין:
 
הזכות לפרק את השותפות הינה זכות שהוענקה לכל אחד מהשותפים  סעיף 37 עד 45 דן באפשריות הפירוק.
פירוק ע"פ הסכם- הצדדים קובעים ברצונם את חלוקת המקרקעין לשותפים אולם יש צורך באישור המפקח והתאמת החלוקה להוראות חוק התכנון והבניה.
אם אין הסכמה אזי הפירוק יעשה ע"י בית המשפט:
חלוקה בעין
סעיף 39- שומרים על זכות הבעלים בקרקע. כל שותף יקבל חלק לפי שיעור חלקו בשותפות בכפוף להוראות חוק התכנון והבניה.
סעיף 42-בנין שבו 2 דירות לפחות יכול להירשם כבית משותף וכל יחידה הופכת להיות בפני עצמה
סעיף 41 ב'- אם יש אחד שרוצה פירוד והשאר רוצים שותפות אז יחלקו את הקרקע כך שזה שרוצה פירוד יקבל חלק לבד והשאר יהיו שותפים בחלק שישאר מהחלוקה בעין
חלוקה בדרך אחרת
סעיף 40- כשחלוקה פיזית לא ניתנת אז מבצעים מכירה של המקרקעין אפשר לבצע אותה בדרך של (- אני קונה אותך או שאתה קונה אותיBMBY )
סעיף 40א'- בני זוג מתגרשים- בית המשפט נוכח שמכירה תהיה הפיתרון היעיל והצודק לזוג ובלבד שיש הסדר מגורים למי שמטפל בקטינים.
סעיף 41 א'- אם יש לאחד השותפים מקרקעין גובלים למקרקעין שבו יש לו שותפות, אז יחלקו את המקרקעין כך שהוא יקבל את המקרקעין הגובלים לחלקתו כדי שזו תסופח אליהם בעתיד ולגבי שאר השותפים ימצאו הסדר מתאים( מכירה חלוקה אחרת)
סעיף 41 ג'- הסדר קונים אחד את השני
 
 
סעיף 78 שכירות-
3 סוגי השכירות שיש:
  • שכירות קצרה עד 5 שנים- אינה טעונה רישום בטאבו.
  • שכירות לתקופה שבין 5-25 שנה – חכירה טעונה רישום.
  • שכירות מ25 ועד (אין קץ) – חכירה לדורות טעונה רישום.
 
סעיף 81 –
מדבר על שכירות שנרשמה ( אפילו שכירות קצרה אפשר תירשם אפילו שאין חובה חוקית לעשות כן).
  1. אם רוצים לרשום משכנתא –אין צורך בהסכמת המשכיר, אם תנאי השכירות, קרי ההסכם מאפשר זאת
  2. אם רוצים לרשום זיקת הנאה- אין צורך בהסכמת המשכיר- אם תנאי השכירות, קרי ההסכם מאפשר זאת
 
 
 
  • -
סעיף 78 העברת המשכנתא-
  1. בכפוף למוסכם בתנאי המשכנתא יכול בעל המשכנתא להעביר את המשכנתא לאחר יחד עם החוב המובטח בגין המשכנתא  וזאת ללא הסכמת החייב.
א- חייב ב- בעל המשכנתא ( הבנק)
ב' מעביר לג' את הזכות שיש לו מא' לקבל כספים בגין המשכנתא שנתן לא'
ואין צורך בקבלת הסכמתו של א' לכך.
 
  1. אבל- יש צורך להודיע לבעל החוב א' על כך שהועברה המשכנתא למישהו אחר כדי שיכול לפרוע את החוב למי שבא במקומו של ב' הינו ג'.
אם לא עשו כך וא' פרע את המשכנתא לב' אז א' יצא ידי חובתו ואין מקום לדרוש ממנו פרעון גם לג'.
 
 
 
ס' 89- חשוב, אם בעל המשכנתא מסרב לקבל החזר על המשכנתא, החייב רשאי להפקיד את התשלום אצל רשם המקרקעין ולראות עצמו פטור
 
 
זיקת הנאה-
זהו שיעבוד של הקרקע להנאה שאין עימה זכות להחזיק בהם
זכות שימשו בלבד!
 
יש צורך במסמך בכתב והיא טעונה רישום
 
ישנם 4 סוגים של זיקת הנאה-
לטובת מקרקעין-
מקבל הזכות- "מקרקעין זכאים" מעניקי הזכות -" מקרקעין כפופים" הכוונה שאם ימכרו את המקרקעין הכפופים  אז ימכרו אותם עם זיקת ההנאה שבהם.
 
לטובת אדם פלוני-
זכות אישור לשימוש במקרקעין הניתנת לאדם ספציפי והוא אינו רשאי להעביר אותה לאחר אלא רק באישור בעל המקרקעין שנתן לו אותם.
 
לטובת  סוג בני אדם-
זיקה שניתנת לטובת ציבור ספציפי שזהותם ידועה ומוכרת  כמו- תלמידי בית ספר/ מעבר כלי רכב של בניין ספציפי בשביל גישה.
לא ניתן להעביר את הזכות למי שאינו משתייך לקבוצה זו.
 
לטובת הציבור כולו-
 זיקה שנובעת מחוק עצמו , חוק התכנון והבניה , מעביר לכל האנשים מנקודה א' לב' תתבצע דרך המקרקעין הכפופים בלי הבדלים.
 
 
זכות קדימה-
זכות המעניקה עדיפות ראשונה לבעל זכות הקדימה לקבל מבעל המקרקעין הצעה לרכוש את המקרקעין במחיר שבעל המקרקעין דורש עבורם.
אם יסרב בעל זכות הקדימה לרכוש אותם במחיר שביקש בעל המקרקעין רק אז יוכל להציע אותם לכלל הציבור ובלבד שלא יבקש מחיר שיפחת מהמחיר שביקש מבעל זכות הקדימה.
זכות זו יכולה להיות ע"פ חוק ראה סעיפים ( ביו יורשים במשק חקלאי) 100 ו-101 (בין בני זוג, בדירה שמשמשת להם למגורים, עסק שמנוהל על ידם או משק חקלאי)
או ע"פ הסכם בין בעל המקרקעין לבין בעל זכות הקדימה – ( כמו במסגרת הסכם שכירות שקובע כי אם ירצה למכור יצע קודם למי שיושב בנכס בשכירות).
הצעתו של בעל המקרקעין תהיה בכתב לבעל זכות הקדימה יחד עם הודעה בדואר רשום לרשם המקרקעין.
ההצעה תציין את מחיר המבוקש למקרקעין.
 
אם קיבל את ההצעה אם דחה את ההצעה לא הצליח למכור
ישלם את מלוא התמורה + המיסים תוך 30 ימים  או שיפקיד אותם אצל הרשם.
אם הופקד הכסף אצל הרשם הוא ירשום הערת אזהרה בגין העסקה
רשאי בעל המקרקעין להציע את המקרקעין לציבור הרחב במחיר שלא יפחת ממחיר ההצעה לבעל זכות הקדימה.
 
אם לא הצליח לאחר 1/2 שנה למכור את הקרקע במחיר שדרש והפחית את המחיר עליו לפנות שוב בהצעה חדשה עם המחיר הנמוך לבעת זכות הקדימה בטרם ינסה למכור שוב בשוק החופשי.
 
 
 
הערות אזהרה-
 
ישנם 2 סוגים של הערות אזהרה
  1. הערות לפי חוק המקרקעין
  2. הערות לפי תקנות המקרקעין או חוקים אחרים.
 
לפי חוק המקרקעין ניתן לרשום 4 סוגים של הערות אזהרה-
 
סעיף 126 לחוק-
הערה תירשם בפנקס המקרקעין רק על סמך התחייבות בכתב מצד בעל המקרקעין או ע"י בעל זכות אחרת ( זכות שכירות, זיקת הנאה  ועוד..) שהתחייבו לעשות עסקה או להימנע מלעשות עסקה במקרקעין . והכל להנחת דעתו של הרשם .
הערת אזהרה ( בקיצור- ע"א)נועדה לתת חיזוק קנייני למשפטי לזכות במקרקעין הנמצאת בשלב החוזי שלה.
סעיף 127 -ה"א נועדה לשם: 1. פומביות 2.מניעת עסקאות נוגדות 3. הגנה מפני עיקול.
 
סעיף 128- רישום הע"א לצורך מניעת פעולה במקרקעין הדורש הסכמת צד ג'
לפי חיקוק/ לפי צו של בית משפט/ או מכוח הסכמת בעלים כמו: שהורים מבקשים למנוע מכירת נכס שקנו לילד שלהם.
סעיף 129 – רישום ע"א לפי חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות , מי שלא כשיר מבחינת הדין לבצע פעולות במקרקעין. כמו זקנים עם אלצהיימר או אנשים שנפגעו בתאונה והפכו לצמח. העסקה במקרקעין תבוצע רק באמצעות האפוטרופוס, ולאחר שקיבל את הסכמת בית המשפט שביצוע הפעולה תועיל לפסול הדין.
סעיף 130- הערה ע"פ צו של בית משפט.
אם יש הליכים משפטיים שחלים בגין סכסוך על קרקע ובשל החשש שהקרקע תימכר ע"י הצד לסכסוך אז מבקשים שבית המשפט יטיל הערת אזהרה מכוח צו כדי לשמר את המצב הקיים עד להחלטתו בעניין הסכסוך.(גם מהחשש של הברחת נכסים)
 
חיזוק בתים משותפים בפני ר