איזור
מחדרים
עד חדרים
עיר / ישוב
ממחיר
עד מחיר
שכונה
מקומה
עד קומה
סוג הנכס
טקסט חופשי

דיני מתווכים-בתים משותפים חלק ב'  

בתים משותפים

•מהו בית משותף?
- מבנה של קבע
- מינימום שתי דירות
-  המבנה עומד על חלקה נפרדת
   - פנקס הבתים המשותפים
•מהי דירה?
הגדרה
•מקלט-משמש את הכלל ולכן לא דירה
מחסן- יכול להחשב כדירה, אלא אם משמש לדירה ואז איננו נפרד כנדרש בהגדרה
•רכוש משותף
•הגדרה שיורית
•ההוראות על שיתוף לא חלות בפרק זה-ס' 56
•שאלה
•איזה מהמקרים נחשב כבית משותף
א.דירה שמשמשת 6 נפשות.
ב. מבנה של 3 דירות נפרדות, עם קירות משותפים, בלי מעלית ומקלט.
ג. שתי דירות שאוחדו לדירה אחת.
ד. כל התשובות שגויות
 
•ב- מתקנים משותפים נדרשים בשני בתים או יותר..
•הצמדות
•ס' 55
•עסקה חייבת להעשות בצרוף ההצמדות, למעט:
-העברת רכוש מוצמד בין הדיירים-62(א1)+ס' 145
(בכפוף לתיקון צו וזכות טיעון)
-שכירות-ס' 78
•שאלה:
•שני גרה בבניין דירות חדש עם ג'ימבורי וחדר סנוקר, שני רוצה למכור את הדירה, אך להמשיך לחגוג לבנה ימי הולדת בג'ימבורי, האם יכולה למכור רק את הנכס מבלי למכור את זכותה בג'ימבורי?
א. כן.
ב.לא.
ג. תלוי במחיר.
ד. כן. אבל תצטרך לשלם שכירות לשכנים.

ב.לא- ס' 55ב'
•כי התקנת דוד שמש והינתקות ממערכת חימום מרכזית, הן פעולות שבעל דירה רשאי לבצע ברכוש המשותף ללא צורך בהסכמת בעלי הדירות האחרים, בכפוף למגבלות ולסייגים.
•אדם עם מוגבליות גם יכול לעשות תיקון בכפוף לתנאים מסויימים, אולם ביצוען מוגבל להתאמות המפורטות בחלקים א-ג לתוספת השניה לחוק.
•חלק א' לתוספת השניה לחוק- מפורטות התאמות שאינן טעונות הסכמה
•.חלק ב'- התאמות שטעונות רוב בעלי הדירות.
•חלק  ג' מפורטות התאמות שלשמן טעונה הסכמה של 60% מהדירות.
החלפת ספק גז יכולה להתבצע רק אם ניתנה הסכמתם של יותר ממחצית בעלי הדירות
• התקנת מעלית יש צורך בהסכמת בעלי הדירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות.
•תקנון
•תקנון מוסכם
•תקנון מצוי
•בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות בו הוראות אם מתקיימים שני תנאים מצטברים:
1. רוב הדירות נמצא בבעלותם
2. שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

-אסור לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל חובות ותשלומים שלא פורשו בחוק, אלא בהסכמתם.
-הצמדה חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה- ס'61א1
•(ס' 145- תיקון צו רישום -זכות טיעון, אך לא צריך הסכמה)
•לדג' אסיפת דיירים
• תקנון שנערך על ידי יחיד
•63
•קבלן
•תקנון מצוי

ס' 2א' לתקנון המצוי קובע שבעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים אשר פוגעים ברכוש המשותף או בדירה אחרת.
כל שימוש שפוגע צריך אישור האסיפה הכללית, כל פגיעה בקנינו של אחר והרכוש המשותף.

שימוש סביר מותר.
•דג' לפס"ד פירוק מרפסות אחרי היתר
•ס' 71 ב'
•על אף האמור ב62א' וב-12 ב' לתקנון המצוי:
62א':הצמדה לדירה טעונה אישור כל בעלי הדירות
   12 ב': הטלת חובות ותשלומים, צריך לקבל הסכמה של בעל הדירה.
אז:
בעלי 75% מהדירות
בעלי 2/3 מהרכוש המשותף
יכולים להחליט להוציא חלקים מהרכוש המשותף ןלהרחיב דירה מסויימת
•שאלה
•3 יורשים, ירשו מגרש, החליטו שרוצים לבנות בניין מגורים, נבנה הבניין ונרשם,לא הוכןתקנון, שלושת מתגוררים בבניין, כעת אחד מהם רוצה לבנות מעלית:
א. ההוצאות התחלקו שווה בשווה.
ב. אי אפשר להכריח
ג. רוב העלויות יחולו על מי שרוצה.
ד. כל התשובות שגויות

 ב'- ס' 12 לתקנון המצוי אומר שצריכים להסכים להוצאה נוספת
•מערכת איזונים להקטנת הפגיעה בבעל דירה
•ההחלטה תתקבל רק אם אין בה לפגוע מזכויות הבניה היחסיות להרחבת הדירות של בעלי הדירות האחרים(ס'ק' ב')
• בעל דירה שדירתו הורחבה יחשב כמסכים להרחבה של כל דירה אחרת ויחשב כמסכים לכך ללא הבעת התנגדות(ג').
• תשלומי איזון.(ס' ד')
•הערת אזהרה126-133
•מהי?
•רק בעל זכות במקרקעין יכול לרשום
•התחייבות בעל המקרקעין או בעל הזכות כתנאי לרישום
•שלש מטרות להערת אזהרה:
1. פומביות-להודיע לכל העולם שקימת ההתחייבות לעשות עסקה או להמנע מלעשות בהם עסקה.
2. מניעת עסקאות נוגדות
3. הגנה מפני עיקול.
   4. אזהרה כשמה כן היא
•רישום ההערה אינו משליך באופן ישיר על רישום
•תנאים לרישום הערת אזהרה-126א'
•בעל זכות במקרקעין התחייב:
- לעשות עסקה
-להמנע מלעשות עסקה
•בכתב
•הוגשה בקשה לרישום הערת אזהרה ע"י:
-מי שהתחייב
-מי שזכאי.
•כאשר נרשמה ההערה לבקשת מי שזכאי יודיע הרשם על רישומה לבעל ההתחייבות-126ב'
•בקשה לרישום תוגש על טופס+ מסמך שמגלם את ההתחייבות
•תוצאות הרישום
•אי רישום עסקה סותרת:
-ירושה אינה עסקה במקרקעין
לרשות מקומית-ס' 127ג'
•עיקול,פשיטת רגל,צו פירוק,כינוס
•מחיקת ההערה
•צו ביהמ"ש
•הצדדים הסכימו למחיקה
•כאשר עילת ההערה בטלה- הרשם יודיע ויתן זמן סביר לפנות לביהמ"ש
•הערה על הצורך בהסכמה
•יישוב סכסוכים בבית משותף
•מי אחראי?
הנושאים:
-זכויות וחובות לפי התקנון
- הוצאות אחזקה ברכוש המשותף
-התקנת דוד שמש
-מעלית והפעלת מעלית שבת
-ספק גז
-התאמת רמפה לנכים
-תמ"א 38
•מי יכול לתבוע?
•בעל דירה
•צד לסכסוך
•נציגות הבית המשותף
•ס' 73
 
•רישום בתים משותפים-141-148
•מה חשיבותו של הרישום?
•המחשה, לרבות חלקות ושטח משותף
•מה קורה במצב של מכירה אם רשום או לא רשום
 
•ס' 142.
•צו רישום בית משותף
•מהו?
•צירוף הסכמת הנציגות הראשונה לכהן כנציגות זמנית
•רישום-רשם המקרקעין
•תיקון בכפוף להודעה מוקדמת זכות טיעון
•ביטול – כל בעלי הדירות,בית משותף לא ראוי
•תשריט
 
אפיק פרסום בניית אתרים