איזור
מחדרים
עד חדרים
עיר / ישוב
ממחיר
עד מחיר
שכונה
מקומה
עד קומה
סוג הנכס
טקסט חופשי

דיני מתווכים-מהות החוק  

—דיני תיווך עו"ד שרון הר - זהב

חוק המתווכים-היסטוריה:
 
—דברי הצעת החוק
—מהות החוק כלפי הלקוח וכלפי המתווך
—ציטוט דברי הצעת החוק(1)
—החידושים של חוק המתווכים במקרקעין- התשנ"ו 1996
—רישיון תיווך לפרטי
—הסדר בכתב של התנאים
—חובת נאמנות וזהירות
—התנאים לקבלת עמלת תיווך.
—האפשרויות לעבודת התיווך
—ייצוג קונה
- מהות
   - הפגשה
   - זכאות לדמי תיווך
- לא מעלה ולא מוריד על איך נודע
—ייצוג מוכר
—ייצוג שני הצדדים
—
—הגדרות
—תיווך במקרקעין ונשוא העסקה
—לקוח
—מקרקעין
—מקרקעין מוסדרים
—זכויות במקרקעין
—בעלות
—שכירות
—זיקת הנאה
—משכנתא
—זכות קדימה
—זכות באיגוד מקרקעין היא גם זכות במקרקעין
—ההגדרה של איגוד מקרקעין היא איגוד שכל נכסיו הן זכויות במקרקעין.
—כל מכירה שהיא זכות היא תיווך, אפילו תיווך במשכנתא
—שלושה פרמטרים לקבלת עמלת תיווך-ס' 14
—רישיון
—ס' 9
—גורם יעיל
 
—מי זכאי לקבל רישיון תיווך
—ארבע התייחסויות בחוק(2,5,13,14)
2ג' אדם פרטי יכול לפרסם
—אגרות(ס' 18)
—אי אפשר לעסוק בלי רישיון
—שאלה
—במשרד "אל הנכס" איסט קיימים שישה עובדים כמפורט להלן:
3 עובדים על בסיס עצמאי, 3 סוכנים שכירים ומנהל אדמניסטרטיבי:
מי  מהם חייב ברישיון תיווך?
א. שני סוכנים שכירים, כיוון שמשלמים להם ביטוח לאומי.
    ב. כולם
    ג. שני סוכנים עצמאיים, כי הם עובדים לבד, תחת שם המשרד.
    ד. כל הסוכנים אבל לא המזכירה
—רשם-ס' 3
—(א) השר ימנה רשם שתפקידיו:
—(1) ליתן רשיונות לתיווך במקרקעין למי שעומד בתנאים לקבלת רשיון לפי חוק זה;
—(2) לנהל פנקס של בעלי רשיונות לתיווך במקרקעין.
—(ב) הודעה על מינוי הרשם תפורסם ברשומות
—
—מהם "הרשומות"?
—וועדה מייעצת- ס' 4
—מה תפקידה?
—מי החברים
—שלילת רישיון תיווך- ס' 5 ב'
—אי קיום התנאים בס' 5 א'
—הזדמנות לטעון טענות
—התייעצות עם הוועדה המייעצת
—ערעור- ס' 7
—הבחינה
—6.  הבחינה
—(א) השר יקבע, לאחר התייעצות עם הרשם והוועדה, את נושאיה של הבחינה ואת סדריה; בבחינה ייכללו בין השאר התחומים הבאים: דיני חוזים, דיני מקרקעין, דיני תכנון ובניה, דיני מיסוי מקרקעין וסימנים ו' ו-ז' לפרק י"א לחוק העונשין, התשל"ז-1977; הבחינה תיערך לפחות פעמיים בשנה.
—(ב) מועמד שנכשל בבחינה רשאי לשוב ולהיבחן.

לעבור על נושאי הבחינה בתקנות- עמ' 12
—חברה כמתווך
—הגדרה של חברה
ההתקשרות לפי החוק יכולה להיות רק בין הלקוח למתווך ולא לחברה.(פס"ד אזערי)--+ציטוט(2)
—חוזה פסול
—הקבלה
—פס"ד "אל- הנכס" נ' סלע דוד:
- פורמליות     -  "סוכן"
- יישום בפועל של ס' 13+ ציטוט (3)
—תביעה שלמה של החברה
—
—חובת הגינות
—הקבלה למשק
—ס' 8
—השוואה לשולח שלוח ושומר
—הפרות:
- חוק המתווכים
   - ס' 39,12 לחוק החוזים
   - דיני הנזיקין
 
—דוגמאות להפרת חובת הנאמנות
—10.  גילוי ענין אישי
—11.  איסור גילוי ידיעה
      - דוגמת המתווך שרוכש לעצמו
 
—חובת זהירות
—ת"א 2103/03 יוסי פרץ רשף נכסים נ' לזר סילביו(ציטוט 5)
—ת"א 1117/06 אורי שמיר נ' ויטלי קורטקין
—פס"ד דדון נגד אברהם ע"א 166/77-הוצאת נסח טאבו.(ציטוט 6) 
—דוגמאות לפרמטרים שצריך ליידע
—מידע על בניה לא חוקית
—בעלי הנכס
— תביעות קיימות או צפויות בקשר לנכס
— תשלומים חריגים המוטלים על הנכס
— בניה עתידית.
—מחיר מתחת למחיר השוק.
—שכנים בעייתים- כדג' מכון ליווי.
—2091/01 היתר בניה
—בבחינה הכל מהותי
—שאלה
—פנה אלי לקוח שקנה דירה חדשה ורצה למכור את הקודמת וביקש ממני לא לספר ללקוחות הקונים הפוטנציאלים, שרכש דירה חדשה, שכן עובדה זו יכולה לשמש כנגדו במשא ומתן ולהוריד את המחיר, האם אסור לספר?
א. מותר לספר, חייבים לגלות לקונה כל מידע מהותי.
ב. אסור לספר, המקרה נופל "באי גילוי ידיעה" שאוסר על המתווך למסור מידע מסויים לקונה.
ג. מותר לספר, חייבים לסגור עסקה.
ד. כ"כ הרבה זוגות מתגרשים, מה זה משנה?!
—
—
—ב
—טופס הזמנת שרותי תיווך
—פרמטר בדרישה לקבלת דמי תיווך
—חוזה בכתב- להציג טופס הזמנת שרותי תיווך
—ס' 9 א'
—תקנות פרטי הזמנה בכתב
—4580/98 ליאוניד קוזניוק נ' שמואל רוזה(7)
—פס"ד שיריזיאן
— פס"ד וואקארט- תוספת לחוזה
—תקנות
—פרטי המתווך
     - לשים לב לא לכתוב שם העסק
—סוג העסקה-
    - גם קניה
    -  ולציין לקוח מוכר, קונה...
    -וזכות במקרקעין
—תיאור הנכס- מתי מתעוררת הבעיה?
—מחיר העסקה בקירוב- בדיעבד
—דמי תיווך
  - סכום קבוע
-אחוזים
-מע"מ
—דרישה מינימאלית ותוספות
-
—שאלה:
—לפי חוק המתווכים, כמה אחוז דמי תיווך מגיע ללקוח מהעסקה:
א. שלושה אחוז משני הצדדים
    ב. שני אחוז+מע"מ מכל צד
    ג. דמי תיווך כפי שמופיע בחוזה המכר.
    ד. דמי התיווך לא נקבעים בחוק






ד
—בלעדיות
—ס' 9 ב'+ תיקון 2004
—דברי הצעת החוק- חוק צרכני לצד פעולות שיווק כהוכחה ניצחת לגורם ייעיל
—פס"ד גופר
—002461/07 דרור בר און נ' יפה סידון-מסמך נפרד
—008946/07- רות דבש- מהות כלכלי עסקי לבין אינטרס הצרכן (11)
—פעולות שיווק
—תקנות
—2 פעולות- לשים לב לא 2 פעולות באותו סעיף
—מגבלת הזמן
—דירה- 6 חודשים
—לא דירה- שנה
—לא צוין פרק זמן:
- לדירה 30 יום
- לא לדירה: 9 חודשים
—המתווך לא ביצע פעולות שיווק: מתקצר בשליש.
—
—גילוי עניין אישי
—ס' 10
—מהו עניין אישי- "זיקה קניינית"
—סנקציות
- אי תשלום דמי תיווך
   - פלילי
—הסכמה בכתב
—1903/04 הוברמן אתי נ' ים אבי
—שאלה:
—אמא שלי ביקשה ממני למצוא לה דירה, כמתווכת מצאתי כמה דירות פוטנציאליות, החתמתי את בעל הנכס של הדירה המתאימה ביותר על טופס הזמנת שרותי תיווך, האם נדרש ממני משהו נוסף?
א. להוות גורם ייעיל ולהשיג לאמי את המחיר הנמוך ביותר.
ב.לספר לבעל הנכס כי אמי היא הלקוחה.
ג. להתוודות לבעל הנכס ולצאת מהעסקה.
ד. לגלות את הקשר המשפחתי לבעל הנכס ולהחתים על מסמך בכתב.



ד.
—איסור גילוי ידיעה
—ס' 11
—"כל ידיעה"
- קונה מוכר
   -שמירת סודיות
   -חריגות בניה
—תיעוד
—יש להפריד בין ידיעות של גילוי מהותו למשהו אחר(לדג' פרגולה מול מוכר לחוץ)
 
—איסור פעולה משפטית
—ס' 12
—מהם מסמכים בעלי אופי משפטי?
—משא ומתן משפטי מול מסחרי
—1966/05 קשתות הנשיא
—1439/04 שוסטר ליליק- מסירת זכרון דברים
—“פעולה משפטית" ופס"ד בוארון ולוקמן נ' שיף
—חוק לשכת עורכי הדין ו102/80פס"ד גפנר
—איסור העסקה
—ס' 13
—גורם ייעיל
—התייחסות בית המשפט ב-5219/91 דור משכן – לצטט (11)
—מהו גורם ייעיל?
—קש"ס+ דבר מה נוסף
—מבחנים 2144/91 מוסקוביץ נ' עיזבון טוביה ביר(12)
—עקרון תום הלב של הלקוח(13)
—ס' 14
—
—
—עונשין
—ס' 15
—על איזה סעיפים חל
—קנסות יכולים להגיע עד 600,000 ש"ח
—שלילה או התליית רישיון
—ס'  16
—חל על מי שהפר חוק המתווכים או חוק הגנת הצרכן
—עונש:
שנת מאסר,
—קנס,
—שלילת רישיון לתקופה שבית המשפט יחליט,
—רישיון על תנאי שלא יעבור עבירות בתקופה של 3 שנים עבריות חמורות (קלון) 5  שנים לא יוכל לעבוד כמתווך
—סמכויות הממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן
—יש לממונה על הגנת הצרכן תפקידים וסמכויות- לא רק מכח חוק הגנת הצרכן,  אלא גם מכח חוקים אחרים, כמו חוק המתווכים
—
—אגרות
—ס' 1
תיקון לחוק משנת 2002- פעם היה צריך לשלם אגרה- פעם בשנתיים, היום פעם בשנה, מי שלא משלם, יהיה אחראי לסנקציות, על כל המשתמע מכך8
3 סוגים:
אגרת בחינה
אגרת רישיון חד פעמית
אגרה שנתית
—אגרות המשך
תקנות רישיון ואגרות
אגרה עד 31 במרץ

מי שלא שילם לא יכול לעבוד
דוגמא-מכירת דירה בפברואר, אגרה לא משולמת

עברתי את הבחינה, האם למחרת אוכל להחתים על טופס הזמנה?
—
—ביצוע ותקנות
—מכח ס' זה הותקנו על ידי שר המשפטים התקנות הבאות:
תקנות המתווכים במקרקעין
—תקנות פרטי הזמנה בכתב
—תקנות נושאי בחינה
—תקנות פעולות שיווק
—
—הוראות מעבר
—ס' 20
—משמעות אופרטיבית
—החוק אינו רטרואקטיבית, למעט מקרים מסויימים
—טיפים
—עו"ד או מתווך שיגדיר
—חידוש רישיון= למי שיש רישיון
—מעבר בחינה ועד לקבלת הרישיון- אסור לעסוק בתיווך
—רישיון ינואר עד דצמבר, אגרה לשלם עד מרץ
—חשוב ביותר: לא חידשתי רישיון, סגרתי עסקה בינואר, יש לי לשלם עד מרץ.
—שאלה
—אני עו"ד ומתווך,שני רישיונות, אני רוצה להרוויח גם עמלה מעריכת ההסכם וגם עמלה מהתיווך, האם אפשרי?
1. כן, אם שומרים על כללי גילוי נאות.
2. לא.
3. כן.
4. כל התשובות שגויות.

ב. ניגוד עניינים
—
אפיק פרסום בניית אתרים