איזור
מחדרים
עד חדרים
עיר / ישוב
ממחיר
עד מחיר
שכונה
מקומה
עד קומה
סוג הנכס
טקסט חופשי

דיני מתווכים-חוק הגנת הדייר  

מהו דייר מוגן

עוסק בהסדרת מערכת היחסים של בין בעלי בתים לשוכרים, אשר מוגדרים בחוק כדיירים מוגנים.
•מדוע נחקק החוק?
-הפקעת מלט
-עליה רבה יחסית
•החוק מגן על הדייר בשני מישורים:
   - גובה דמי השכירות
   -פינוי מהנכס
•חוק הגנת הדייר-1972
 
•דירה 3.5 חדרים בת"א במיליון ש"ח, האם יכול להיות?
•עשרות אלפי משפחות בדמי מפתח?
•הסכם שכירות לכל החיים
•האם ניתן לפנות?
 
•הסטוריה
•"תכלית החקיקה נועדה ליישם את המשכיות מגוריו של אדם בנכס בו הוא מחזיק כדייר מוגן מעבר לתקופת הסכם עם המשכיר, על רקע שהתאפיינה בריבוי שוכרים על רקע שוק דל"
•יסוד כלכלי וחברתי
•מיהו דייר מוגן
•שמחזיק בדירה או בעסק ושילם עבורם דמי-מפתח.

• דייר שלא שילם דמי-מפתח אך נכנס לנכס לפני שנת 1940.

• דייר שהיה זכאי להחזיק בנכס ביום 20/8/1968 שבחוזה השכירות לא צויין במפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.

• כל בן משפחה שהפך לדייר מוגן לאחר שעברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי.

• דייר שנכנס לנכס לאחר 20/8/1968 ובחוזה נכתב כי יקבל מעמד של דייר מוגן.

 

 

•פרק א'

•פרק א' מגדיר מיהו דייר מוגן וכיצד הופך אדם משוכר של נכס בשכירות חופשית, להיות בו דייר מוגן.
•ס' 19:
החזיק בידו חוזה שכירות לתקופה מוגבלת
חוזה נגמר והתחדש באותם תנאים
•ס"ק ב' אוסר להשכיר בשכירות משנה.
•דיירים שהופכים למוגנים בבית מגורים
•ס' 20-22 קובעים כיצד הופכים דיירים לדיירים מוגנים בבית מגורים,כשזכות הדיירות עוברת אליהם מהדייר הראשון  שהיה בו לדייר מוגן.
התנאים:
הזכות תועבר אם הדיירים אליהם עוברת הזכות גרו עם הדייר המעביר לפחות 6 חודשים לפני הארוע שמהווה את העילה להעברת הזכות.
•המקרים:
•הדייר המעביר נפטר
•הדייר נפרד או התגרש:
•הדייר זנח את משפחתו
•לגבי עסק(23-25)
•שאלה
•אילן דייר מוגן, התחתן, נפטר בשיבה טובה, בעל הבית, חרף צערו הרב, החליט להשכיר לאחר ולפנות את אשתו של אילן, שתחיה, האם יכול?
א. כן, הדייר המוגן נפטר
ב. לא.
ג. תלוי בצוואה.
ד. רק אם יפנה לבית משפט.

ב'- ס' 20 א' לחוק.
 
•הפסק הגנה
•הזכות לדיירות מוגנת עוברת רק פעם אחת, כלומר שאם הדייר המוגן העביר את זכותו פעם אחת אז לא זכאי להעביר שוב.
החריגים:
1. דייר שזכאי להיות דייר מוגן בבית מגורים(1)
•2דייר שזכאי להיות דייר בבית עסק(2)
•3 ילדיו הקטינים של דייר שנפטר, ימשיכו להיות דיירים לפי החלטה של ביהמ"ש אם ראה שמן הצדק לעשות כן.
•המשך
•ס' 28 סמכויות ביהמ"ש
•ס' 29-תחולה בתקופת שכירות
•מנגנון הוצאת דייר משנה-ס' 30
1. דייר נפטר
2. דייר משנה נכנס בנעליו-ביחס לחלק ששכר
   3.  בדיקת עילת פינוי
   4. השכרה חוזרת
בעל בית שהיה לדייר-ס' 33
•שותפיות
•שותפות-ס' 34
דייר מוגן יכול להיות גם ישות משפטית של תאגיד, שותף, לא משנה אם התחלף, רק אם מדובר בשותפות רשומה.
•שימוש משותף-ס' 35
•דייר בבניין חדש או מפעל מאושר-ס' 36
•נכס שס' 14 חל עליו הוא נכס שנמצא בבניין או בתוספת לבניין, שבנייתו הושלמה אחרי שנת 1968 והושכר לאחר שנת 1968. על נכס זה קובע ס' 14 שלא יחול חוק הגנת הדייר.
•לפי הס' יכול להעביר לאחר בכפוף לתנאים בסעיף
 
•דייר בבניין חדש או מפעל מאושר-ס' 36
•נכס שס' 14 חל עליו הוא נכס שנמצא בבניין או בתוספת לבניין, שבנייתו הושלמה אחרי שנת 1968 והושכר לאחר שנת 1968. על נכס זה קובע ס' 14 שלא יחול חוק הגנת הדייר.
•לפי הס' יכול להעביר לאחר בכפוף לתנאים בסעיף
•שינוי מטרה-ס' 37
•בית הדין לשכירות דן ב:
-סכסוכים
-דמי שכירות
-תיקונים
-שינוי מטרה.
 
•38-40
•שאלה
•דייר מוגן שוכר דירה, כאשר המחסן משותף לעוד מישהו, מה הדין:
א. שניהם יכולים להשתמש, רק שירשמו לוח תורנויות.
ב. לא הגיוני, אסור להשכיר לשניים.
ג. השוכר השני בזמן, אם שכר בתום לב מנצח.
ד. דין זכות השימוש כדין הזכות במושכר.

ד. ס' 35
•דמי מפתח
•דמי מפתח הם כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר, או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר. לאחר תשלום דמי המפתח ממשיך הדייר לשלם דמי שכירות מופחתים.
•תשלומם מהווה הגנה לדייר שגר, הם לא במקום דמי שכירות חודשיים
•דמי מפתח ישולמו גם כאשר דייר מוגן שמבקש לעזוב את הנכס ("דייר יוצא") מעביר את זכויותיו לרוכש שייכנס לנכס במקומו ("דייר מוצע"). במקרה כזה תשלום דמי המפתח יחולק בין הדייר היוצא לבעל הבית. חלקו של הדייר היוצא בדמי המפתח יהיה
•דמי מפתח
•בהתאם לס' 76- דייר שנכנס למושכר לפני אוגוסט 1958 חלקו בדמי המפתח הוא שני שליש והיתרה בסך שליש מיועדת לבעל הבית.
•דייר מוגן שנכנס אחרי אוגוסט 1958 יהיה חלקו בדמי מפתח כמפורט להלן:
-החזיק במושכר עד שנה- 85% והיתרה לבעל הבית
-יותר משנה ופחות משנתיים- 75% והיתרה לבעל   
  הבית
-יותר משנתיים פחות מחמש: 66.6% והיתרה לבעל הבית
•יותר מ-5 שנים 60%
•יחולו שינויים בדמי מפתח אם שינויים יסודיים(82) ובעסק שימשיך אותו שם –מוניטין(81)
•המשך
•לפי ס' 82, אם הדייר השקיע בפיתוח או בשכלולים יהיה זכאי לקבל את חלקו במוניטין אם העסק ימשיך לפעול.
•נוהל וסדרי דין לעניין דמי מפתח:
אם הדייר מעוניין להתפנות יכול להביא דייר אחר במקומו ולסגור את התנאים בהסכם עם בעל הבית שיכלול- פינוי מושכר, דמי מפתח ואופן חלוקה. אם לא הגיעו להסכם, יחולו ס' 85-98
•דרך העברת השכירות
•הדרך להעברת נכס מושכר בדמי מפתח 85 (1) ו85(2)
•התצהירים יש לשלוח במכתב רשום לבעל הבית
•ס' 86 לחוק קובע את דרך תגובתו של בעל הבית לתצהירים שקיבל
•בעל הבית השיב תשובה שלילית או לא בכלל תוך 30 יום,יפנה הדייר לבית הדין בשכירות בבקשת היתר, זאת יוגש בין 15-30 יום מהסירוב.
•דיור מוגן עובר פעם אחת בכפוף למקרים
•שאלה
•חיים שילם דמי מפתח, לרוני המשכיר, אם חיים ימכור את זכותו לדייר אחר, כמה אחוזים יקבל בדמי המפתח המשולמים על ידי הדייר המוצע?
א. 85% אם החזיק במושכר לא יותר משנה
ב.75% אם החזיק במושכר בין שנה לשנתיים
ג.66 % אם החזיק במושכר מעל שנתיים אך פחות מחמש.
ד.א,ב,ג נכונות

ד' ס' 75
 
אפיק פרסום בניית אתרים