איזור
מחדרים
עד חדרים
עיר / ישוב
ממחיר
עד מחיר
שכונה
מקומה
עד קומה
סוג הנכס
טקסט חופשי

​רשם המתווכים במקרקעין -25.7.2012 שאלון מספר 0001  

רשם המתווכים במקרקעין -25.7.2012 שאלון מספר 0001
 
משרד המשפטים
רשם המתווכים במקרקעין
גירסה 1
 
קיץ  2012
25.7.2012
 
 
הוראות לנבחן:
  1. משך הבחינה - שעה וחצי.
 
  1. חומר עזר מותר בשימוש:
 
  1. דיני מתווכים במקרקעין חוקים ותקנות - הניתן בבחינה ע"י רשמת המתווכים ויש להחזירו בסיום הבחינה.
 
  1. מילון או מילונית אלקטרונית.
 
  1. אין לקפל, להדק במכונת הידוק או לחורר את "דף התשובות לנבחן".
 
  1. ציון עובר - 60 נקודות.
 
  1. בכל שאלה עליך לבחור את התשובה הטובה והנכונה ביותר בהתאם לחומר הבחינה ולסמנה ב"דף תשובות לנבחן" על-ידי סימון X במקום המתאים.
 
  1. סימון שתי תשובות נכונות  - התשובה תיפסל.
 
  1. בדף התשובות יש להשתמש בעט כחול/שחור בלבד. עליך לסמן ב-X את המקום המתאים לתשובה שבחרת. אם ברצונך לשנות תשובה שכבר סימנת, עליך למחוק את התשובה על-ידי מילוי כל הריבוע בצבע כחול/שחור, ולסמן ב-X את התשובה החדשה. אם שינית את דעת שנית, עליך למלא שוב את הריבוע בעט כחול/שחור ולכתוב בצד הריבועים את התשובה החדשה שבחרת.
 
 
 
                                                                                                            בהצלחה!
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -25.7.2012 שאלון מספר 0001
1.      שאול, בעלים של דירה, מכר את דירתו לדוד, ושבוע אחר כך מכר אותה שאול גם ליהונתן.
         בנסיבות המתוארות, הזכות של מי עדיפה?
  1. זכותו של דוד עדיפה כל עוד אף אחת מהעיסקאות לא הסתיימה ברישום בפנקסי המקרקעין. אולם אם יהונתן פעל בתוך לב והעיסקה נרשמה לטובתו בפנקסי המקרקעין בעודו תם לב, זכותו עדיפה.
  2. זכותו של דוד עדיפה תמיד, ואין ליהונתן כל זכות בדירה.
  3.         זכותו של מי ששלם תשלום כספי גבוה יותר על חשבון הנכס עדיפה, אלא אם הוא פעל בחוסר תום לב.
  4. זכותם של שני הקונים שווה ולכן הקונה שיקבל את הדירה יפצה את השני בחצי מערך ההפרש בין העיסקאות.
_____________________________________________________________________.
2.      מה מעמדתו של הסכם שיתוף במקרקעין?
  1. ההסכם תקף רק כלפי צד שחתם עליו, ולא מחייב צד שלא חתם עליו - בין אם ההסכם נרשם בפנקסי המקרקעין ובין אם לא.
  2. ההסכם תקף כלפי צד שחתם עליו וגם כלפי מי שהפך להיות שותף בנכס לאחר חתימת ההסכם - בין אם ההסכם נרשם ובין אם לא.
  3.         אין להסכם השיתוף כל תוקף אם לא נרשם בפנקסי המקרקעין.
  4. ההסכם תקף רק כלפי צד שחתם עליו אם ההסכם לא נרשם בפנקסי המקרקעין, אך אם ההסכם נרשם בפנקסי המקרקעין, הוא יהיה תקף גם כלפי מי שנעשה שותף בנכס לאחר הרישום.
._____________________________________________________________________.
3.      כיצד מבוצע פירוק שיתוף במקרקעין?          
  1. אם המקרקעין ניתנים לחלוקה בעין (חלוקה פיזית), יש לחלק את המקרקעין בין כל השותפים על פי חלקם. אם המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין או שהדבר יגרום הפסד ניכר לשותפים, יש למכור את המקרקעין ולחלק את התמורה הכספית בין השותפים על פי חלקם.
  2. מכירה במכרז למרבה במחיר, או חלוקה בעין (חלוקה פיזית) - הבחירה ביניהם תיעשה על ידי השותף בעל החלק הגדול ביותר.
  3.       מכירה בקרב בעלי המקרקעין למרבה במחיר או חלוקה בעין (חלוקה פיזית) - הבחירה ביניהם תיעשה על ידי השותף בעל החלק הגדול ביותר.
  4. מכירה בקרב בעלי המקרקעין עם זכות סירוב ראשונה לשתוף בעל החלק הגדול ביותר.
            ._____________________________________________________________________.
4.      מהי תקופת הבעליות המקסימלית שניתן לתת למתווך בעת טיפול במכירת דירה ע"י מוכר שלא במהלך עסקיו? 
  1. תקופת הבעליות יכולה להיות כל תקופה שתיקבע בהסכמה בין הלקוח למתווך.
  2. תקופת הבלעדיות תוגבל לשנה. 
  3.       אם אין הוראה מפורשת בהסכם הבלעדיות, תוגבל תקופת הבלעדיות עד 3 חודשים, אך בהסכם הבלעדיות ניתן לקבוע כל תקופה שירצו הצדדים .
  4. תקופת הבלעדיות לא תעלה על  חודשים מיום ההזמנה.
._____________________________________________________________________.
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -25.7.2012  שאלון מספר 0001
5.      גדי וצילה היו בני וג אשר גרו יחידו בדיר בשכירות מוגנת. חוזה השכירות היה על שם צילה בלבד. צילה נפטרה וכעת גדי מבקש לברר מהן זכויותיו בדירה.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
  1. הדירה תחזור אוטומטית לבעלים ולגדי אין כל זכויות.
  2. גדי יוכל לקבל את זכויות הדיירות המוגנת אם הוא גר בדירה עם צילה 6 חודשים רצופים לפני מותה.
  3.         זכויות הדיירות המוגנת יעברו ליורשיה של צילה כמו כל נכס אחר וגדי יהיה זכאי לזכויות דיירות מוגנת רק אם הוא זכאי להן כיורש על פי צוואה או על פי דין.
  4. גדי אינו זכאי לקבל אוטומטית את זכויות הדיירות המוגנת, אך תהיה לו זכות קדימה לרכוש את זכות הדיירות המוגנת מן הבעלים תמורת תשלום דמי מפתח בתנאים הקבוע בחוק.
_____________________________________________________________________.
6.      ראובן חכר חלקת קרקע ממינהל מקרקעי ישראל לבניית בית מגורים חד משפחתי. בחוזה הוגדר במפורש כי מותרת בנייה בשטח של 155 מ"ר.
         לאחר השלמת הבנייה אושרה בשכונה תוכנית חדשה, המאפשרת הגדלה של זכויות הבנייה בחלקה עד לשטח של 180 מ"ר.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א.    כדי לקבל את הסכמת מינהל מקרקעי ישראל להגדלת הבנייה, על ראובן לשלם למינהל "דמי היתר".
ב.    כדי לקבל את הסכמת מינהל מקרקעי ישראל להגדלת הבנייה, על ראובן לשלם למינהל "דמי הסכמה".
ג.     כדי לקבל את הסכמת מינהל מקרקעי ישראל להגדלת הבנייה, על ראובן לשלם למינהל "דמי היוון" בהאם ליחס שבין שווי זכויות בנייה בשיכור 155 מ"ר לבין 180 מ"ר.
ד.    על ראובן לשלם למינהל מקרקעי ישראל "היטל השבחה" על מנת שהמינהל יאשר לו לבנות בהתאם לתוכנית החדשה.
__________________________________________________________________.
7.      לאיציק ומירה חוזה חכירה לא מהוון עם מינהל מקרקעי ישראל. כעת הם מבקשים למכור את דירתם?  
         בנסיבות המתוארות, האם ייתכן שהם יצטרכו לשלם תשלום כלשהו למינהל מקרקעי ישראל בעת מכירת הדירה?
  1. כן, מאחר וחוזה החכירה לא מהוון הם ידרשו לשלם דמי הסכמה.
  2. כן, אבל רק אם הם רוצים לחדש לתקופת חכירה נוספת.
  3.         לא, בעת העברת זכויות במנהל המוכרים לא נדרשים לשלם כל תשלום.
  4. לא, רק בעת חידוש חכירה נדרשים בעלי הדירה לשלם למינהל.
_____________________________________________________________________.
8.      איזה מהבאים נכללים בנסח רישום של דירה בבית משותף?
  1. תיאור הנכס, שם הבעלים, הערות אזהרה, כתובת הבעלים.
  2. תיאור הנכס, שם הבעלים, הערות אזהרה, קיומו של תקנון מוסכם (אם קיים).
  3.         תיאור הנכס, שם הבעלים, הערות אזהרה, אחוזי בנייה מותרים.
  4. תיאור הנכס, שם הבעלים, המחיר בו נקנה הנכס, הערות אזהרה.
            _____________________________________________________________________.
 
רשם המתווכים במקרקעין -25.7.2012  שאלון מספר 0001
9.      משה מכר את דירתו לאוסנת. במסגרת חוזה המכר נקבע כי סכום המכירה הכולל הוא 550,000 ש"ח. בלוח התשלום נרשם בטעות כי התשלום האחרון עבור הדירה יהא בסך של 1,000 (אלף) ש"ח, במקום תשלום מלוא היתרה בסך של 100,000 (מאה אלף) ש"ח.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
  1. משה מחוייב להוראות חוזה המכר, ויאלץ להסתפק בתשלום אחרון של 1,000 (אלף) ש"ח בלבד.
  2. משה יודיע לאוסנת על הטעות, וחוזה המכר יתוקן על פי אומד דעת הצדדים, כך שמשה יקבל תשלום אחרון של 100,000 (מאה אלף) ש"ח.
  3.         משה יכול לבטל את חוזה המכר, שכן נפלה בו טעות סופר.
  4. משה לא צריך לעשות דבר, שכן טעות סופר בחוזה מכר הופעת את החוזה כולו לבטל.
            _____________________________________________________________________.
10.    חיים מכר לברוך חלקה חקלאית בתיווך של דורון המתווך. נחתם הסכם בין הצדדים, העיסקה התבטלה כתוצאה מהפרתו על ידי הקונה, אשר לא שילם את מלוא התמורה החוזית.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
  1. המתווך יהיה זכאי לדמי תיווך גם אם העיסקה התבטלה לאחר שנחתמה.
  2. אם העיסקה התבטלה, דמי התיווך גם הם בטלים.
  3.       רק הצד המפר יהיה חייב לשלם למתווך את דמי התיווך.           
  4. עקרונית, המתווך אינו זכאי לדמי תיווך במקרה כזה, אך אם יוכיח שההסכם בוטל שלא בתום לב, הוא יוכל לתבוע מן הצד המפר את דמי התיווך להם היה זכאי משני הצדדים .
._____________________________________________________________________.
11.    למוטי פלוני, שהו לא מתווך, יש חבר העובד כמתווך אשר גם לו קוראים מוטי פלוני. כאשר מוטי המתווך נסע לחופשה ארוכה, לקח מוטי אשר אינו מתווך את תעודת המתווך של מוטי, על מנת שהלקוחות לא יגלו את המעשה, הוציא מוטי מהתעודה את התמונה, כך שהתעודה נשאה רק את שמו של מוטי פלוני וכך הוא הציג עצו בפני לקוחות כמתווך.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר ביחס למטי שאין לו רישיון תיווך?
  1. מטי ביצע עבירה של זיוף מסמך.
  2. מאחר ומוטי לא שינה את השם שהופיע על גבי התעודה, הרי שמדובר רק הטעיה על פי חוק הגנת הצרכן.
  3.       אם מוטי המתווך לא הסכים להוצאת התמונה, מדובר בזיוף. אולם אם מוטי המתווך ידע כך והסכים, מוטי לא ביצע עבירה.
  4. מאחר ומוטי לא שינה את השם שהופיע על גבי התעודה, לא מדובר בזיוף אלא בתחבולה בלבד.
._____________________________________________________________________.
 
 
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -25.7.2012  שאלון מספר 0001
12.    אביעד בודק רכישה של בית ברחוב שקט בדרום תל אביב מאוד. בבדיקות שביצע התרשם מאוד מהתשואה על הנכס, המושכר לשתי משפחות. כאשר אביעד בדק את ההיתר המקורי שנין לבניית הבניין והדירה בעיריית תלא ביב, הוא גילה כי אודי בנה בדירה קיר פנימי שאינו מופיע בהיתר. כאשר אביעד שאל את אודי מדוע לא הוציא היתר לקיר, ענה לו אודי כי מדובר בעבודה שאינה דורשת היתר, מאחר והקיר הפנימי לא פוגע בחזות הבית או במערכות משותפות, וכל מטרתו היא לפצל את הדירה לשתי דירות משנה, כך שניתן יהיה להשכיר אותן לשתי המשפחות כאמור.
         בנסיבות המתוארות, האם אודי צודק? מדוע?
  1. אודי צודק; היתר בנייה נדרש אמנם לתוספת לבניין קיים או שינוי בקירותיו החיצוניים, אך אינו נדרש לשינוי פנימי של הדירה שהוא שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבניין.
  2. אודי טועה; למרות שלא צריך היתר, הרי שלפי הדין השכרת דירה לשתי משפחות נוגדת לחוק .
  3.         אודי טועה; שינוי פנימי המשנה את מספרן של יחידות הדיור מחוייב בקבלת היתר.
  4. אודי צודק; בהשכרת דירה לשתי משפחות אין משום שינוי יעוד ולכן ההיתר המקורי עדיין תופס.
_____________________________________________________________________.
13.    דולי קנתה דירה להשקעה והחלה בשיפוץ. במהלך השיפוץ פגשה דולי את גדי המתווך, אשר סיפר לה שיש לו קונה המעוניין בדירה מסוג זה. דולי חתמה על טופס הזמנת שירותי תיווך מגדי ועוד באותו היום הפגיש אותה גדי עם הקונה והשניים סיכמו על מחיר. בגלל השיפוץ שנערך בדירה הזמין גדי את השניים למשרדו ורשם את ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים. גדי הקפיד למלא בדיוק את ההסכמות ולפרט את הפרטים הדרושים בלבד, כגון גוש וחלקה ותנאי תשלום והצמדה ומועד המסירה, כפי שלמד מניסיונו רב השנים כמתווך, ובסוף רשם שהדירה תימכר בהתאם להסכם שייערך עבור הצדדים על ידי עורך דין. הצדדים היו מרוצים מאוד והעיסקה אכן נחתמה לאחר ימים ספורים במשרד עורך דין שי לפי הסכם שערך עורך דין שי. כאשר נודע לעו"ד שי על זיכרון הדברים הוא כעס מאוד והבטיח בגדי שהוא עבריין.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?           
  1. גדי עבר עבירה כאשר סייע לצדדים ברישום ועריכת זיכרון הדברים.
  2. גדי לא עבר כל עבירה; מאחר והוא רשם במפורש שהדירה תימכר בהתאם להסכם שייערך על ידי עו"ד. הוא רק סייע לצדדים לרשום את ההסכמות ובהקפדה שלו על הפרטים אין שום פסול.
  3.         גדי היה צריך לקבל את הסכמת שני הצדדים מראש ובכתב לכתיבת ההסכמות.
  4. בנסיבות העניין גדי לא עבר עבירה, אך הוא לא יהיה זכאי לדמי תיווך, מאחר והוא סייע בעריכת מסמך משפטי.
_____________________________________________________________________.
14.    דינה רצתה לרכוש דירה מגיא וקיבלה לידיה אישור זכויות מאת החברה המשכנת ביחס לדירה של גיא. דינה ראתה כי לא רשום באישור הזכויות כי קיימת משכנתא על הדירה.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
  1. על  דינה לבדוק ברשם המשכונות את קיומה של משכנתא על הדירה.
  2. אם באישור הזכויות לא רשומה משכנתא, אז ברור כי אין משכנתא על הדירה.
  3.         לא ניתן לשעבד דירה הרשומה בחברה משכנת.
  4. על דינה לבדוק בלשכת רישום המקרקעין האם גיא קיבל משכנתא.
            _____________________________________________________________________.
 
רשם המתווכים במקרקעין -25.7.2012  שאלון מספר 0001
15.    דליה רוצה לרכוש דירה מחברה קבלנית.  כאשר קראה דליה את חוזה המכר היא גילתה להפתעתה כי הקבלן מבקש להצמיד את מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן.
בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון?
  1. אסור לקבלן להצמיד את מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן, אלא רק למדד תשומות הבנייה.
  2. הקבלן רשאי להצמיד את מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן רק אם קיבל אישור מראש מאת שר האוצר.
  3.       הקבלן רשאי להצמיד את מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן ללא כל הגבלה.
  4. הקבלן חייב לאפשר לרוכש הדירה לבחור לאיזה מדד הוא רוצה להצמיד את מחיר הדירה.
._____________________________________________________________________.
16.    מהו "שימוש חורג"?
  1. שימוש החורג משטח המגרש עליו בנוי בניין.
  2. זוהי הגדרה לצורכי מס שבח המאפשרת למוכר לקבל הנחה בשיעור המס.
  3.         שימוש החורג מהשימוש שאישר שר השיכון באותו איזור.
  4. שימוש השונה מזה שנקבע בתוכנית החלה במקום או בהיתר הבנייה.
._________________________________________________________________.
17.    שחר רוצה למכור את דירתו הנוכחית כדי שיוכל לשלם עבור דירה חדשה שקנה במקומה. על הדירה של שחר יש כיום משכנתא ושחר לא רוצה עדיין לפרוע את המשכנתא.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
  1. שחר חייב לפרוע את המשכנתא על הדירה הישנה במלואה, וכאשר ירכוש דירה חדשה הוא יכול להגיש בקשה לקבל משכנתא חדשה.
  2. שחר יכול להעביר את המשכנתא לדירה החדשה ללא הסכמת הבנק, אך יגיש בקשה לרשם המקרקעין ויצרף אישור שמאי מקרקעין מוסמך על כך שערך הדירה החדשה גבוה מערך המשכנתא.
  3.         שחר יכול לבקש מהבנק לגרור את המשכנתא שלו מהדירה הישנה לדירה החדשה.
  4. שחר יכול למכור את הדירה הישנה שלו רק אם נותרו לו פחות מחמש שנים לשלם את המשכנתא.
_____________________________________________________________________.
18.    חיים וגליה התגרשו. בהסכם הגירושים שלהם, שר קיבל תוקף של פסק דין נקע כי חיים וגליה יעבירו את זכויותיהם אחת הדירות שלהם לבן המשותף שלהם שלמה.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
  1. העבר הדירה לשלמה תחוייב במס שבח.
  2. העברת הדירה לשלמה תהיה פטורה ממס שבח.
  3.         העברת הדירה לשלמה תהיה חייבת במס שבח בשיעור מופחת של חצי אחוז בלבד .
  4. העברת הדירה לשלמהתהיה פוה ממס שבח רק אם לחיים וגליה אין יותר משתי דירות.
._____________________________________________________________________.
 
 
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -25.7.2012  שאלון מספר 0001
19.    דניאל הוא מתווך מקרקעין,אשר הפסיד את כל הונו והוכרז כפושט רגל. דניאל חושש כי כעת אסור לו עוד לעבוד כמתווך מקרקעין.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?           
  1. רק לאחר שרשם המתווכים ייתן לדניאל הזדמנות להשמיע  את טענותיו בפניו, ולאחר התייעצות עם הוועדה, רשאי הוא לשלול את רישיונו של דניאל, ועליו להודיע על נימוקיו לשלילה בכתב .
  2. החוק קובע כי 30 יום לאחר הכרזה על פשיטת הרגל, פג תוקפו של רישון התיווך באופן אוטומטי.
  3.       רשם המתווכים יכול לשלול את הרישיון ללא צורך להתייעץ עם הוועדה וללא שמיעת טנותיו של דניאל,ואינו חייב להודיע על נימוקיו לשלילה .
  4. אין קשר בן פשיטת רגל בין עיסוק בתיווך מקרקעין, ולכן דניאל יכול להמשיך ולעבוד כמתווך.
._____________________________________________________________________.
20.    בבניין ישן ללא מעלית הרשום כבית משותף וחל בו התקנון המצוי, החליטו מספר בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבניין, כי ברצונם להתקין מעלית. חיים, הדייר מקומה שלישית, טוען כי הם בלבד אמורים לשאת בהוצאות התקנת המעלית.
         בנסיבות המתוארות, האם חיים צודק? מדוע?
  1. לא; כל בעלי הדירות חייבים בהוצאות התקנת המעלית.
  2. כן; בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית יישאו בהוצאות התקנתה,  ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם יישאו בהוצאות ההתקנה, למעט בעלי הדירות הקרקע (אשר בכל מקרה לא יישאו בעלות ההתקנה) אף אם הם היו נמנים עם המחליטים על התקנת המעלית.
  3.       לא; כל בעלי הדירות חייבים בהוצאות התקנת המעלית, למעט בעלי הדירות בקומת הקרקע.
  4. לא, ההשתפות בהוצאות התקנת המעלית חלה רק על בעלי הקומה העליונה ביותר.
.____________________________________________________________________.
21.    בבניין מגורים בירושלים הרשם כבית משותף שבו שתי מעליות, הותקן באחת מהמעליות מנגנון פיקוד שבת. יוסף, הדייר מהקומה האחרונה, דורש כי מעלית זו תופעל כמעלית שבת.
         בנסיבות המתוארות, האם חייב ועד הבית להסכים לדרישתו של יוסף?
  1. כן, רק אם כל הדיירים בבניין שומרים שבת.
  2. כן, אין כל צורך בקבלת הסכמת הדיירים.
  3.         לא, יש צורך בקבלת רוב רגיל של מחצית מהדיירים בבניין.   
  4. לא. יש צורך בקבלת רוב של שני שליש מהדיירים בבניין.
_____________________________________________________________________.
 
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -25.7.2012  שאלון מספר 0001
22.    עופר הוא בעלים של מגרש הרשום בלשכת רישום מקרקעין ברחובות. על המגרש בנוי מבנה מגורים חד-קומתי הבנוי מבטון ובלוקים. עופר מעוניין למכור את הבעלות במגרש לרבקה, ואילו את הבעלות במבנה המגורים החד-קומתי הוא מעוניין למכור ללאה.
         בנסיבות העניין, האם עופר יכול לבצע זאת? מדוע?
  1. כן; אין כל מניעה בחוק לעיסקה.
  2. לא; עיסקה במקרקעין חלה על הקרקע וכל המחובר אליה חיבור של קבע, ואין תוקף לעיסקה בחלק מסויים במקרקעין.
  3.         כן, ובלבד שבית המשפט נתן אישור מראש לביצוע המכירה באופן זה.
  4. כן, ובלבד שלאה ורבקה נתנו הסכמתן למכירה באופן זה מראש ובכתב.
_____________________________________________________________________.
23.    המתווך אברהם הציג למכירה בפני היזם דוד פתאל את "בית מלון 5 כוכבים הרצליה". כעבור כחודש, מר שמואל,המשמש כמנהל הכללי של היזם דוד פתאל, ביצע עיסקה לרכישת "בית מלון 5 כוכבים הרצליה"בשמו ובידיעתו של היזם דוד פתאל. העיסקה בוצעה באמצעות מתווך אחר בשם שמשון.     
         בנסיבות המתוארות ולאור ההלכה הקיימת, מה סביר להניח שבית המשפט יפסוק? 
  1. המתווך אברהם הינו הגורם היעיל או האקטיבי להתקשרות הצדדים, ולכן אברהם זכאי לדמי תיווך.
  2. המתווך אברהם, בכל מצב אינו זכאי לדמי תיווך מפני שאינו הגורם היעיל או האפקטיבי להתקשרות הצדדים בעסקת התיווך.
  3.         המתווך אברהם, בכל מצב  אינו זכאי לדמי תיווך מפני שהמתווך שמשון סגראת עיסקת התיווך.
  4. המתווך אברהם זכאי לדמי תיווך רק אם שמואל ידע על כך שהיזם דוד פתאל ראה כבר את המלון באמצאותו כאשר חתם על החוזה.
_____________________________________________________________________.
24.    אורי חתם על חוזה לפיו רכש מגלית דירה. בנוסף חתמו אורי וגלית על הסכם שכירות, בו נקבע כי לאחר העברת הבעלות, תמשיך גלית להתגור בדירה בשכירות למשך חודש נוסף, כנגד תשלום דמי שכירות לאורי. בחוזה השכירות נקבע כי דמי השכירות ישולמו במועד בו ישלם אורי לגלית את התשלום האחרון עבור הדירה. בשני ההסכמים אין התחייחסות לנושא הקיזוז. שבועיים לפני ביצוע התשלום האחרון של אורי לגלית עבור הדירה, הודיע אורי לגלית כי הוא מתכוון לקזז מהתשלום האחרון את תשלום דמי השכירות אותו התחייבה גלית לשלם, ובכך להסדיר את התחשבנות ביניהם.
         בנסיבות המתוארות, האם רשאי אורי לעשות זאת? מדוע?
  1. לא ניתן לבצע קיזוז, כי מדובר בשני חיובים שונים: חיובו של אורי הוא בגין רכישת הדירה וחיובה של גלית הוא בגין שכירת הדירה.
  2. לא ניתן לבצע קיזוז, שכן קיזוז מותר רק כאשר לעיסקה יש יותר משני צדדים .
  3.         ניתן לבצע קיזוז, שכן מדובר בחיובים קצובים וניתנה על כך הודעה מאורי לגלית.
  4. ניתן לבצע קיזוז, שכן צד להסכם רשאי בכל עת וללא מתן הודעה לבצע קיזוז תשלומים כאשר יש לכך הצדקה.
_____________________________________________________________________.
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -25.7.2012  שאלון מספר 0001
 
25.    מתווך לא נתן מידע (שהיה בידיו) לרוכש דירה, כי חלק מהדירה נבנה ללא היתר.
         בהתאם להלכה הקיימת, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
  1. ניתן לשלול מהמתוך את כאותו לדמ תיווך, והלקח אף יכוללתבוע את המתווך לקבל פיצויים.
  2. המתווך זכאי בכל מקרה דמי תיווך, גם אם הוא צריך היה לגלות את המידע, אך ניתן לתבוע ממנו פיצויים.
  3.         המתווך לא היה חייב למסור מידע שניתן להשיגו באופן פומבי (כמו עיון בתיק הנכס במשרדי הוועדה המקומית), ולכן הלקוח לא יכול לתבוע את המתווך.
  4. חובת ההגינות והזהירות שהמתווך חב בה ע"פ סעיף 8 לחוק המתווכים, מחייבת מסירת מידע בעניין מהותי הנוגע לנכס. בנייה לפי היתר בנייה לא נחשבת למידע מהותי ולכן המתווך נהג כראוי.
_____________________________________________________________________.
לשאלות של המבחן הזה לחצו כאן
אפיק פרסום בניית אתרים