איזור
מחדרים
עד חדרים
עיר / ישוב
ממחיר
עד מחיר
שכונה
מקומה
עד קומה
סוג הנכס
טקסט חופשי

רשם המתווכים במקרקעין - 20-1-2015 שאלון מספר 00001  

רשם המתווכים במקרקעין - 20-1-2015 שאלון מספר 00001
 
משרד המשפטים
רשם המתווכים במקרקעין
גירסה 1
 
מועד חורף 2015
20-1-2015
 
 
הוראות לנבחן:
  1. משך הבחינה - שעה וחצי.
 
  1. חומר עזר מותר בשימוש:
 
  1. דיני מתווכים במקרקעין חוקים ותקנות - הניתן בבחינה ע"י רשמת המתווכים ויש להחזירו בסיום הבחינה.
 
  1. מילון או מילונית אלקטרונית.
 
  1. אין לקפל, להדק במכונת הידוק או לחורר את "דף התשובות לנבחן".
 
  1. ציון עובר - 60 נקודות.
 
  1. בכל שאלה עליך לבחור את התשובה הטובה והנכונה ביותר בהתאם לחומר הבחינה ולסמנה ב"דף תשובות לנבחן" על-ידי סימון X במקום המתאים.
 
  1. סימון שתי תשובות נכונות יגרום לפסילת התשובה.
 
  1. בדף התשובות יש להשתמש בעט כחול/שחור בלבד. עליך לסמן ב-X את המקום המתאים לתשובה שבחרת. אם ברצונך לשנות תשובה שכבר סימנת, עליך למחוק את התשובה על-ידי מילוי כל הריבוע בצבע כחול/שחור, ולסמן ב-X את התשובה החדשה. אם שינית את דעת שנית, עליך למלא שוב את הריבוע בעט כחול/שחור ולכתוב בצד הריבועים את התשובה החדשה שבחרת.
 
 
 
                                                                                                            בהצלחה!
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין - 20-1-2015 שאלון מספר 00001
  1. שני בתים, שבכל אחד יש מספר דירות, נבנו כך שכל בית עומד על חלקה נפרדת. לשני הבתים יש מתקנים משותפים.
בנסיבות העניין, האם ניתן לרשום את שני הבתים כבית משותף אחד בפנקס הבתים המשותפים?
  1. מאחר שכל בית עומד על חלקה נפרדת, לא ניתן לרשום את שני הבתים כבית משותף אחד.
  2. ניתן לרשום את שני הבתים כבית משותף אחד רק באישור של בית המשפט.
  3.       ניתן לרשום בפנקס הבתים המשותפים את שני הבתים כבית משותף אחד.
  1. ניתן לרשום בפנקס הבתים המשותפים שני בתים או יותר כבית משותף, רק בתנאי שהם נבנו ע"י אותו יזם.
  1. לקוח חתם על הזמנה לביצוע פעולות תיווך מול מתווך ובמסמך נפרד חתם על הסכם בלעדיות. המתווך ביצע פעולות שיווק כנדרש בתקופת הבלעדיות, אשר כללו הצבת שלט בקירבת הנכס ופרסום מודעה בעיתון יומי נפוץ. עסקה למכירת הנכס נכרתה אחרי שהסתיימה תקופת הבלעדיות.
בנסיבות הענין איזה מהמשפטים הבאים נכון?       
  1. המתווך זכאי בכל מקרה לדמי תיווך, בין אם העסקה נכרתה בתקופת הבלעדיות או לאחריה.
  2. המתווך זכאי לדמי תיווך גם אם העסקה נכרתה לאחר תקופת הבלעדיות, מכוח החזקה שהיה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
  3.       המתווך זכאי לדמי תיווך אך ורק אם העסקה נכרתה בתקופת הבלעדיות, גם אם הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים.
  4. אם העסקה נכרתה לאחר תקופת הבלעדיות, המתווך יהיה זכאי לדמי תיווך, בתנאי שהוכח שהוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
._____________________________________________________________________.
  1. לקוח חתם על הזמנה לביצוע פעולת תיווך עבור דירת מגורים. בהזמנה נכללו כל הפרטים הנדרשים, כפי שנקבעו בתקנות. הלקוח חתם בנוסף גם על מסמך נפרד המקנה בלעדיות למתווך, אולם תקופת הבלעדיות לא צוינה במסמך.
         בנסיבות העניין, מה תהיה תקופת הבלעדיות?
  1. תקופת הבלעדיות לא תעלה על שנה מיום החתימה על ההזמנה.
  2. תקופת הבלעדיות תסתיים בתוך 30 ימים מיום החתימה על ההזמנה.
  3.       לא ניתן לתת בלעדיות ללא ציון תקופת הבלעדיות, ולכן הבלעדיות בטלה.
  4. תקופת הבלעדיות לא תעלה על שישה חודשים מיום החתימה על  ההזמנה.
._____________________________________________________________________.
  1. בעל דירה בקומת הקרקע בבית משותף פלש לחצר הפרטית של גיא, שהוא בעלים של דירה נוספת באותו בית משותף. החצר מוצמדת לדירה של גיא. גיא מעוניין לתבוע את בעל הדירה הפולש על הסגת גבול.
         בנסיבות העניין, מי מוסמך להכריע בתביעה של גיא כנגד הפולש?
  1. רק ועד הבית של הבניין יכול להכריע בסכסוכי שכנים.
  2. רק הממונה על רישום בתים משותפים.
  3.       רק המפקח על רישום המקרקעין.
  4. בית משפט השלום או המפקח על רישום המקרקעין.
.____________________________________________________________________.
רשם המתווכים במקרקעין - 20-1-2015 שאלון מספר 00001
  1. דייר מוגן בדירה שהייתה מושכרת בשכירות מוגנת עזב את הנכס מיוזמתו. לדירה יש כניסה נפרדת, מטבח נפרד ושירותים נפרדים. בעל הנכס, שהוא אדם פרטי, מעוניין להשכיר את הדירה מחדש.
בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?
  1. בעל הנכס מחויב להציע את הדירה בשכירות מוגנת למשך תקופה של 3 חודשים, ואם לא יצליח למצוא שוכר, יוכל להשכיר את הדירה בשכירות לא מוגנת.
  2. כל דייר אשר יהיה מעוניין בדירה זכאי לבחור האם לשלם דמי מפתח ולהיכנס לדירה כדייר מוגן או לשכור אותה בשכירות לא מוגנת, ולבעלי הבית אין זכות להתנגד לבחירה של השוכר.
  3.       בעל הנכס לא מחויב להציע את הדירה בשכירות מוגנת.
  4. בעל הנכס חייב להציע את הנכס בדמי מפתח ולשכירות מוגנת בלבד.
._____________________________________________________________________.
  1. שמואל, שהחל ללמוד בחיפה, ביקש לחתום על חוזה שכירות למשך כל שנות לימודיו (ארבע שנים).   
בנסיבות העניין, האם עסקה זו טעונה רישום בלשכת רישום המקרקעין והאם ההתחייבות לביצוע העסקה טעונה מסמך בכתב? 
  1. השכירות טעונה רישום, וההתחייבות לביצוע העסקה טעונה מסמך בכתב.
  2. השכירות לא טעונה רישום, וההתחייבות לביצוע העסקה טעונה מסמך בכתב.
  3.       השכירות טעונה רישום, וההתחייבות לביצוע העסקה לא טעונה מסמך בכתב.
  4. השכירות לא טעונה רישום, וההתחייבות לביצוע העסקה לא טעונה מסמך בכתב.
._____________________________________________________________________.
  1. לדירה בבית משותף מוצמדת חניה ברישום המקרקעין. בעל הדירה מעוניין למכור את החניה בלבד, ללא הדירה שאליה החניה צמודה.
         בנסיבות העניין, האם ניתן למכור את החניה הצמודה בנפרד מהדירה?
  1. הדבר לא אפשרי כלל, כיוון שהחניה מהווה חלק בלתי נפרד מהדירה.
  2. אם רוב של דיירי הבניין יאשרו את המכירה, ניתן יהיה למכור את החניה בלבד לכל צד שלישי.
  3.       ניתן למכור את החניה לדירה באותו בניין או בבית משותף סמוך, ולא נדרשת הסכמת הדיירים בבניין.
  4. ניתן למכור את החניה רק לדירה אחרת באותו בית משותף, ובכפוף לזכות הדיירים האחרים להשמיע את טענותיהם ביחס למכירה.
._____________________________________________________________________.
  1. ועדה מקומית הכינה תוכנית מיתאר מקומית ובמסגרתה היא מבקשת להפקיע מקרקעין לצרכים שונים.
         בנסיבות אלה, לאילו צרכים מותר לוועדה המקומית להפקיע מקרקעין?
  1. לוועדה המקומית אסור להפקיע מקרקעין, רק לוועדה מחוזית מותר.
  2. הוועדה המקומית יכולה להפקיע מקרקעין לכל מטרה ראויה.
  3.       הוועדה המקומית יכולה להפקיע מקרקעין לצורכי ציבור.
  4. הוועדה המקומית לא יכולה להפקיע מקרקעין ורק שר הפנים יכול.
._____________________________________________________________________.
 
רשם המתווכים במקרקעין - 20-1-2015 שאלון מספר 00001
  1. בעלי דירות בבית משותף החליטו להוציא חלקים מהגינה המהווה רכוש משותף ולהצמידם לדירה מסוימת כחניה.
בנסיבות העניין, האם הדבר אפשרי ואיזה רוב של בעלי הדירות צריך להסכים לכך?
  1. הדבר אפשרי, ונדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות.
  2. הדבר אפשרי, ונדרשת הסכמת כל בעלי הדירות.
  3.         הדבר אפשרי, ונדרשת הסכמת בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף מוצמדים לדירותיהם.
  4. אסור להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירה מסוימת.
._____________________________________________________________________.
10.    חברה העוסקת במתן שירותי תיווך דרשה מהקונה דמי תיווך בגין רכישת וילה בהתאם להסכם תיווך החתום ביניהם, הקונה טען כי רכש את הווילה באמצעות חברת תיווך אחרת, עימה התקשר הקונה בשלב מאוחר יותר, ולכן הוא פטור מתשלום דמי תיווך למתווך הראשון.
         בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?
  1. רק המתווך הראשון זכאי לעמלת תיווך.
  2. אם הצטרף מתווך נוסף לעסקה, המתווך הראשון לא זכאי לדמי תיווך.
  3.         במצב של מתווך נוסף, תמיד יחלקו המתווכים את שכר הטרחה ביניהם בחלקים שווים.
  4. המתווך הראשון יכול להיות זכאי לדמי תיווך אם בית המשפט יקבע כי הוא שימש כגורם יעיל ליצירת ההתקשרות.
._________________________________________________________________.
11. חברה מכרה נכס למשה שלא רשם הערת אזהרה. הנכס נמכר פעם נוספת לגיל אשר רשם הערת אזהרה, אך הנכס טרם נרשם על שמו, גיל אינו יודע שהנכס נמכר קודם למשה. משה פנה לבית המשפט בבקשה שבית המשפט יצהיר כי הוא בעל הזכות במקרקעין.
         בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
  1. זכותו של משה עדיפה תמיד.
  2. זכותו של גיל עדיפה תמיד.
  3.         זכותו של משה עדיפה עקרונית, אך בנסיבות מסוימות רשאי בית המשפט לקבוע שאי רישום הערת אזהרה מהווה חוסר תום לב מצד משה ולכן לתת עדיפות לזכותו של גיל.
  1. הדירה תהיה שייכת למשה וגיל.
12.    מתווכת הבטיחה ללקוחות בהתאם לבקשתם למצוא עבורם בית "ללא פגמים" ו"ללא הפתעות". הלקוחות העידו על עצמם כקונים חסרי ניסיון. המתווכת לא בדקה את מצב הדירה שהציגה בפני הלקוחות, ולאחר חתימת ההסכם התברר כי חלק מהדירה נבנה ללא היתר.
         בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?
א.    בית המשפט עשוי לשלול את הזכות של המתווכת לדמי תיווך.
ב.    המתווכת לא זכאית לדמי תיווך אם העסקה בוטלה, אך אם העסקה מתקיימת המתווכת תהיה זכאית לדמי תיווך.
ג.     המתווכת לא תהיה זכאית לתשלום דמי תיווך רק אם הצדדים לא יוצגו על ידי עורכי דין.
ד.    לא ניתן אף פעם לצפות ממתווך שיידע שחלק מדירה הוא ללא היתר – נושא זה הוא באחריות הבלעדית של עורכי הדין אשר ייצגו את הצדדים בעסקה.
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -20-1-2015 שאלון מספר 00001
13.    מרינה רוצה למכור נכס שלה. בבדיקה של נסח רישום המקרקעין התברר כי הדירה היא בבעלות קרן קיימת לישראל ומוחכרת דרך מינהל מקרקעי ישראל למרינה.
         בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?
  1. יתכן שמרינה תצטרך לשלם דמי הסכמה למינהל כתנאי לאישור העסקה.
  2. יתכן שמרינה תצטרך לשלם מס שבח למינהל כתנאי לאישור העסקה.
  3.         אין לעניין זה כל חשיבות ומרינה יכולה למכור את הנכס ללא צורך בתשלום כלשהו למינהל.
  4. יתכן שמרינה תצטרך לשלם היטל השבחה למינהל כתנאי לאישור העסקה.
_____________________________________________________________________.
 
14.    טל וגל בעלים במשותף של חלקת מקרקעין. השתיים חתמו על חוזה שותפות. בחוזה הוסכם כי "אין ביכולתו של צד לחוזה זה לפרק את השותפות", וכי "תוקף חוזה זה – 5 שנים". לאחר 4.5 שנים, גל מעוניינת בפירוק השותפות באופן מיידי.
         בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?
  1. גל תפרק באופן עצמאי את השותפות מאחר שהיא זכאית לעשות זאת בכל עת ואין כל תוקף לסעיף הגבלת הפירוק בחוזה.
  2. גל תיאלץ לבקש את אישור המפקח על המקרקעין, שהחלוקה תואמת את חוק התכנון והבנייה, ורק לאחר מכן תוכל לדרוש את פירוק השותפות.
  3.         גל תיאלץ לפנות לבית המשפט כדי שיצווה על פירוק השיתוף, במידה והפירוק ייראה לבית משפט צודק בנסיבות העניין.
  4. גל לא יכולה לפרק את השותפות כל זמן שהתניה השוללת זאת עומדת בתוקף.
_____________________________________________________________________.
15.    חן, הידועה בציבור של אסף, עברה להתגורר עימו בדירה אותה שכר כדיין מוגן. לאחר כחמש שנים בו התגוררו יחדיו בדירה, נפטר אסף.
         האם בנסיבות העניין חן תיהפך ל"דיירת מוגנת" בדירה מכוח חוק הגנת הדייר? מדוע?
  1. לא, חן לא עונה על ההגדרה של "בן זוג" ולכן לא תיהפך לדיירת מוגנת בדירה.
  2. לא, לאחר מותו של אסף זכויותיו בדירה חוזרות אוטומטית לבעליה.
  3.         כן, חן התגוררה עם אסף למעלה משישה חודשים לפני מותו, ונחשבת לבת זוגו.
  1. לא, רק ילדיו של אסף יכולים להיהפך לדיירים מוגנים בדירה עם מותו.
 
16.    איתמר וניצן החליטו לשכור יחידת דיור מהווה חלק מווילה במושב בית-זית.
         האם עסקה זו תקפה?
  1. לא, אין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין.
  2. כן, ניתן לעשות עסקת שכירות גם בחלק מהמקרקעין.
  3.         לא, רק זיקת הנאה מקנה זכות בחלק מהמקרקעין.
  4. כן, מכיוון ש"יחידת הדיור, תשמש את בני הזוג למגורים.
_____________________________________________________________________.
 
 
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -20-1-2015 שאלון מספר 00001
17.    יהורם ורונית הם בני זוג נשואים המתגוררים יחדיו בדירה שבבעלותם המשותפת. יהורם החליט להעניק במתנה את זכויותיו בדירה לבת שלו מנישואיו הקודמים.
         בנסיבות העניין, האם על יהורם להציע את זכויותיו בדירה לרונית בטרם יעניק אותן לבת שלו?
  1. כן, לרונית יש זכות קדימה.
  2. לא, זכות קדימה לא חלה על מתנות.
  3.         לא, זכות קדימה חלה רק על משק חקלאי, ואילו בענייננו מדובר בדירת מגורים.
  4. יהורם לא יכול להעניק את הזכויות לבת שלו, מכיוון שאין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין.
_____________________________________________________________________.
18.    דני כרת חוזה עם רוני הקבלן לרכישת דירה בפרויקט של רוני. בחוזה נקבע שרוני המוכר מתחייב למסור את החזקה בדירה לדני בתאריך 1/1/2014, אולם בפועל החזקה בדירה נמסרה לדני רק ב-14/5/2014.
         בנסיבות העניין, האם דני זכאי לפיצוי?
  1. כן, גם ללא הוכחת נזק.
  2. כן, אולם רק אם יוכיח את הנזק שנגרם לו בשל האיחור.
  3.         לא, מכיוון שלא עברו שישה חודשים מהמועד שנקבע בחוזה למסירת הדירה.
  4. לא, מכיוון שבחוזה המכר לא הוסכם על פיצוי כלשהו בשל איחור במסירת הדירה.
_____________________________________________________________________.
19.    לאחר שעדי המתווכת הראתה לאבנר הלקוח דירה להשכרה, אבנר ביקש ממנה לסייע לו בבחינת תנאי חוזה השכירות עליו רצה לחתום. עדי החלה למחוק מהחוזה מספר סעיפים בטענה שאסור לכתוב אותם מבחינה חוקית. אבנר והמשכיר חתמו על החוזה שתוקן על ידי עדי.
בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?
  1. עדי תיווכה בין הצדדים ולכן היא זכאית בכל מקרה לדמי התיווך שלה.
  2. עדי ערכה את חוזה השכירות ולכן היא לא זכאית לדמי התיווך.
  3.         עדי הייתה רשאית לתקן את חוזה השכירות ולכן היא זכאית לתשלום דמי תיווך.
  4. אמנם עדי ביצעה עבירה פלילית, אך היא עדיין זכאית לתשלום דמי התיווך.
_____________________________________________________________________.
20.    ליעל דירה ומחסן בבניין המשמש גם למגורים. מאחר שהייעוד של המחסן הוא איחסון בלבד, יעל מבקשת לקבל אישור מגורים גם במחסן.
         בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?
  1. יעל צריכה לבקש אישור לשימוש חורג במחסן.
  2. יעל צריכה לשלם דמי הסכמה עבור השימוש במחסן ואז לא יידרש אישור נוסף.
  3.         מאחר שהבניין משמש גם למגורים, יעל יכולה להשתמש במחסן לצורכי מגורים ללא צורך באישור נוסף.
  4. יעל צריכה לבקש הקלה מהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.
_____________________________________________________________________.
 
 
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -20-1-2015 שאלון מספר 00001
21.    בבעלות משה שתי דירות. משה רוצה למכור את הדירה הזולה מבין השתיים.
         איזה מס יתכן שמשה יצורך לשלם בעת המכירה?
  1. אין מיסים במכירה של דירת מגורים.
  2. מס שבח.
  3.         מס רכישה.
  4. מס מכירה.
_____________________________________________________________________.
22.    חברת "חידוש שכונות" בע"מ מקימה פרויקט בניה חדש ביבנה. יערה, השוקלת לקנות דירה בפרויקט ביקשה לדעת האם יוצמדו לדירה חניה מקורה ומחסן. נציג החברה השיב ליערה כי יוצמד לדירה מחסן אבל עדיין לא הוחלט מה יהיה שטחו, ושנכון למועד חתימת החוזה עדיין לא הוחלט האם לדירה אותה היא מבקשת לקנות תוצמד חניה מקורה או חניה לא מקורה, והדבר יוחלט בהמשך.
         בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?
  1. החברה לא מחויבת לציין במפרט מה שטח המחסן ולא מחויבת לציין האם תוצמד לדירה חניה מקורה.
  2. החברה מחויבת לציין במפרט מה שטח המחסן, אבל היא לא מחויבת לציין האם תוצמד חניה מקורה.
  3.         החברה לא מחויבת לציין במפרט מה שטח המחסן, אבל מחויבת לציין האם תוצמד לדירה חניה ובאיזה שטח.
  4. החברה מחויבת לציין במפרט מה שטח המחסן והאם תוצמד לדירה חניה מקורה ובאיזה שטח.
_____________________________________________________________________.
23.    יונית הגישה בקשה להקלה לוועדה מקומית בפרויקט שהיא מבקשת להקים. להפתעתה סירבה הוועדה המקומית לאשר את ההקלה.
         בנסיבות העניין, מה יכולה יונית לעשות?
  1. יונית יכולה להגיש התנגדות לוועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית.
  2. יונית יכולה להגיש ערר לוועדת הערר במחוז.
  3.         יונית יכולה רק לפנות לבית המשפט.
  4. מאחר שמדובר בהקלה ולא בתוכנית חדשה, החלטת הוועדה המקומית היא סופית ויונית אינה יכולה לעשות דבר.
_____________________________________________________________________.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -20-1-2015 שאלון מספר 00001
24.    מירי ונירית הן אחריות, אשר ירשו במשותף שתי דירות זהות, הממוקמות באותו בניין ובאותה קומה. שתי הדירות נרשמו על שם שתי האחריות בחלקים שווים ולא נחתם ביניהן הסכם שיתוף. 5 שנים לאחר שהדירות נרשמו על שמן, רוצה נירית למכור את זכויותיה בשתי הדירות.
בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?
  1. נירית יכולה למכור את חלקה בדירות אך ורק בהסכמתה של מירי או למירי עצמה, משום שאי אפשר לחייב את מירי להיות שותפה בנכס עם אדם זה.
  2. נירית יכולה למכור את חלקה בדירות למי שתרצה, אך למירי תהיה זכות קדימה לרכישת הדירות בכל מחיר אשר עליו יוסכם עם הרוכש.
  3.         נירית יכולה למכור את חלקה בשתי הדירות ללא הגבלה.
  4. מאחר ששתי הדירות זהות, נירית יכולה להחליט על דעת עצמה שהיא הבעלים של דירה אחת ומירי תקבל את הדירה השנייה ולכן היא יכולה למכור ללא צורך בקבלת הסכמת מירי.
_____________________________________________________________________.
25.    עלי הוא בעלים של שדה. בעקבות הליכי הסדר במקרקעין אישר מפקח לרשום את הקרקע בפנקסים אצל רשם המקרקעין, אך עלי סבור שהרישום והשטח השייך לו גדול יותר.
         בנסיבות העניין, מה יכול עלי לעשות?
  1. עלי יכול להגיש ערר לממונה על המרשם.
  2. עלי יכול להגיש ערר ישירות לבית המשפט המחוזי.
  3.         עלי יכול להגיש ערר לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.
  4. עלי יכול להגיש ערר לשר הפנים.
_____________________________________________________________________.
 
 
 
 
 
אפיק פרסום בניית אתרים