איזור
מחדרים
עד חדרים
עיר / ישוב
ממחיר
עד מחיר
שכונה
מקומה
עד קומה
סוג הנכס
טקסט חופשי

רשם המתווכים במקרקעין -2.2.2004 שאלון מספר 0001  

רשם המתווכים במקרקעין - 2.2.2004 שאלון מספר 0001
 
משרד המשפטים
רשם המתווכים במקרקעין
גירסה 1
 
חורף  2004
2.2.2004
 
 
הוראות לנבחן:
  1. משך הבחינה - שעה וחצי.
 
  1. חומר עזר מותר בשימוש:
 
  1. דיני מתווכים במקרקעין חוקים ותקנות - הניתן בבחינה ע"י רשמת המתווכים ויש להחזירו בסיום הבחינה.
 
  1. מילון או מילונית אלקטרונית.
 
  1. אין לקפל, להדק במכונת הידוק או לחורר את "דף התשובות לנבחן".
 
  1. ציון עובר - 60 נקודות.
 
  1. בכל שאלה עליך לבחור את התשובה הטובה והנכונה ביותר בהתאם לחומר הבחינה ולסמנה ב"דף תשובות לנבחן" על-ידי סימון X במקום המתאים.
 
  1. סימון שתי תשובות נכונות  - התשובה תיפסל.
 
  1. בדף התשובות יש להשתמש בעט כחול/שחור בלבד. עליך לסמן ב-X את המקום המתאים לתשובה שבחרת. אם ברצונך לשנות תשובה שכבר סימנת, עליך למחוק את התשובה על-ידי מילוי כל הריבוע בצבע כחול/שחור, ולסמן ב-X את התשובה החדשה. אם שינית את דעת שנית, עליך למלא שוב את הריבוע בעט כחול/שחור ולכתוב בצד הריבועים את התשובה החדשה שבחרת.
 
 
 
                                                                                                            בהצלחה!
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין - 2.2.2004 שאלון מספר 0001
1.      כמתווך,קיבלת נכס לתיווך, והצלחת לאתר קונה אשר מעוניין ברכישתו. הקונה צריך לטוס למחרת לחו"ל למשך שבועיים. המוכר חושש שהקונה יתחרט עד שישוב  מחו"ל, והוא מבקש שתנסח זיכרון דברים מחייב עליו יחתמו הצדדים, וכך יובטח ביצוע העיסקה. האם תוכל להיענות לבקשת המוכר?   
  1. כן, אנסח את זכראון הדברים,על מנת להבטיח את ביצוע העיסקה.
  2. לא, אסרב לנסח את זכרון הדברים ואפנה את הצדדים לעורך דין.
  3.         אנסח את זכרון הדברים רק אם אתבקש לעשות זאת על ידי שני הצדדים.
  4. מתווך רשאי לערוך חוזים בלבד, ולכן אציע כי אערוך לצדדים חוזה ולא זיכרון דברים.
_____________________________________________________________________.
2.      מתווך מקרקעין התבקש לאתר קונה לקרקע המשמשת לחקלאות. לצורך כך, קיבל נסח רישום ומידע רלוונטי מהרשות המקומית לגבי תכנית בנין עיר שחלה (תב"ע). העיסקה בוצעה במחיר של 40,000$, מחיר המשקף שווי קרקע ביעוד חקלאי. הקונה שילם דמי תיווך. לימים התברר כי המתווך ידע שהקרקע הינה למגורים ושוויה הוא 120,000$ לדונם.
         אילו מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
  1. העובדה שהקרקע משמשת לחלקאות היא הרלוונטית ואין משמעות לתכנית שחלה.
  2. המתווך לא מסר ללקוח כי מתוכננת תכנית למגורים ולכן פעל בניגוד לחוק.
  3.         המתווך אינו חייב עפ"י חוק לקבל מידע תכנוני מהותי לגבי הנכס מאחר ואינו שמאי מקרקעין או עורך דין, ולכן פעל ללא דופי.
  4. הקונה בלבד שילם דמי תיווך ולכן המוכר אינו מוגדר כלקוח ואין חובת נאמנות כלפיו.
._____________________________________________________________________.
3.      איזה מהעניינים הבאים נחשב כמהותי בעיסקה עפ"י חוק הגנת הצרכן?            
  1. הטיב, המהות, הכמות והסוג של נכס או שירות.
  2. המחיר, תנאי האשראי ושיעור הריבית.
  3.       המידה, המשקל, הצורה והמרכיבים של הנכס.
  4. כל העניינים המוזכרים בתשובות א', ב', ג'.
            ._____________________________________________________________________.
 4.     קבלן רכש מגרש למגורים והחל לבנות בו 4 קוטג'ים. מאחר ולדעתו שוק מכר דירות כיום נמצא בשפל, הוא מתכוון להחכיר את הדירות למשך 26 שנים.
         אילו מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?            
  1. אין חובה בעסקה זו לצרף מפרט טכני.
  2. הקבלן חייב להחליף את הריצוף עפ"י הוראות חוק מכר דירות.
  3.       חוק מכר דירות אינו מגדיר את העיסקה כ"מכירה" ולכן סעדו של השוכר צריך לבוא ממקום אחר.
  4. הצירוף של משפטים א' ו-ג' הוא הנכון ביותר.
._____________________________________________________________________.
5.      כיצד יש לנהוג בקיום של חיוב הנובע מחוזה?
  1. באחריות ובתום לב.
  2. בדרך מקובלת ובתום לב.
  3.         בעקשנות ובתום לב.
  4. בזהירות ובתום לב.
_____________________________________________________________________.
 
 
רשם המתווכים במקרקעין - 2.2.2004 שאלון מספר 0001
6.      איילת ושחר חתמו על חוזה. שחר הפר את החוזה ואיילת מעוניינת לתבוע אותו בגין כך.
         אילו תרופות עומדות לרשותה של איילת?
א.    איילת רשאית לתבוע את אכיפת החוזה.
ב.    איילת רשאית לתצבוע את ביטול החוזה אם ההפרה הייתה הפרה יסודית.
ג.     איילת רשאית לתבוע פיצויים בעד הנזק שנגרם לה עקב ההפרה.
ד.    כל התשובות נכונות.
__________________________________________________________________.
7.      מה היא "הפרה יסודית" של חוזה?
  1. דובר בתנאי סטנדרטי אשר מופיע בכל חוזה.
  2. רק הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתחשב ליסודית.
  3.         רק הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סבירא לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה .
  4. הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב כיסודית או הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה.
_____________________________________________________________________.
8.      למי מהרשומים מטה הזכות לפיצויים/לסעדים בגין עוולה עפ"י חוק הגנת הצרכן?
  1. רק לצרכן שנפגע מהעוולה.
  2. רק לעוסק שנפגע במהלך עסקו מהטעיה כאמור בסעיף 2 לחוק.
  3.         לצרכן שנפגע מהעוולה וגם לעוסק שנפגע במהלך עסקו מההטעיה..
  4. התשובות כולם אינן נכונות.
            _____________________________________________________________________.
9.      כיצד ניתן להחליט על התקנת מעלית בחלל חדר המדרגות בבית משותף (אם לא נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף)?
  1. ניתן להתקין מעלית רק בהחלטה שנתקבלה בהסכמת בעלי דירות שבבעלותם כל הדירות בבית המשותף, ובלא כל תנאי נוסף.
  2. ניתן להתקין מעלית בהחלטה שנתקבלה בהסכמת בעלי דירות שבבעלותם לפחות שלושה רבעים מהדירות בבית המשותף, ובהתקיים התנאים הנוספים הקבועים לעניין זה בחוק המקרקעין התשכ"ט-1969.
  3.         ניתן להתקין מעלית בהחלטה שנתקבלה בהסכמת בעלי דירות שבבעלותם לפחות שני שלישים  מהדירות בבית המשותף, ובהתקיים התנאים הנוספים הקבועים לעניין זה בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.
  4. ניתן להתקין מעלית בהחלטה שנתקבלה בהסכמת בעלי דירות שבבעלותם לפחות רבע מהדירות בבית המשותף, ובהתקיים התנאים הנוספים הקבועים לעניין זה בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.
            _____________________________________________________________________.
 
 
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -  2.2.2004 שאלון מספר 0001
10.    איזה מהתנאים הבאים הכרחי להעברת בעלות במקרקעי ישראל לצורך יישור גבולות?
  1. העברה שאינה לקרן קיימת לישראל.
  2. שטח מקרקעין שאינו עולה מאה דונם.
  3.       העברה ללא תמורה. 
  4. אישור ועדת הכספים של הכנסת.
._____________________________________________________________________.
11.    האם קבלן המשכיר דירות חייב לתת בטחונות ע"פ חוק, אם שולם שכר דירה לתקופת השכירות, מראש?
  1. לא, שכירות אינה מכירה.
  2. כן, בהשכרה לתקופה של מעל 15 שנים.
  3.       כן, בהשכרה לתקופה של מעל 20 שנים.
  4. כן, בהשכרה לתקופה של מעל 25 שנים.
._____________________________________________________________________.
12.    רוחמה ומשה נישאו בשנת 1955 והתגוררו יחד עד לפטירתו של משה בחודש מאי 2003.
         מה יהיה מעמדה של רוחמה בנכס לאחר פטירת משה?
  1. לרוחמה לא יהיה כל מעמד בנכס.
  2. רוחמה זכאית למעמד של דייר מוגן בנכס, אולם יהיה עליה לשלם דמי מפתח נוספים בשיעור השווה לשליש משוויו של הנכס.
  3.         רוחמה זכאית למעמד של דייר מוגן בנכס, לתקופה של עשר שנים בלבד.
  4. רוחמה זכאית למעמד של דייר מוגן בנכס.
_____________________________________________________________________.
13.    רמי ויוסי רכשו לפני כ-10 שנים חלקות צמודות שיועדו למגורים. יוסי בנה בית מגורים וגר בו. רמי שהה בחו"ל שנים רבות וכשחזר החליט ליזום תכנית מפרוטת בחלקתו לייעוד של תחנת דלק. מאחר ומדובר ברחוב מרכזי הוחלט לאשר את התכנית. הנח כי ביום אישור התכנית לתחנת דלק, פחת שוויו של בית המגורים.
         האם חוק התכנון והנבנייה מאפשר ליסוי לתבוע גורם כלשהו?
  1. יוסי יכול לתבוע את רמי בגין אישור התכנית עפ"י חוק התכנון והבנייה.
  2. יוסי אינו יכול לתבוע את רמי בגין אישור התכנית עפ"י חוק התכנון והבנייה אבל יכול לתבוע את הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
  3.         יוסי אינו יכול לתבוע פיצוים מאחר ומדובר בשתי חלקות נפרדות.
  4. מאחר ולא מדובר בהפקעה אין אפשרות לתבוע פיצויים לפי חוק התכנון והבנייה.
_____________________________________________________________________.
 
 
 
 
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -  2.2.2004 שאלון מספר 0001
14.    מתווך קיבל לתיווך נכס אשר שימש כמשרד ובעליו מעוניין למכור אותו. כשהגיע המתווך למקום בשליחותו של לקוח פוטנציאלי שהתעניין בקניית הנכס עבור משרד, הראה לו אחד השכנים עותק של כתב תביעה שהוגש מספר ימים קודם לכן על ידי ועד הבית, במסגרתו התבקש בית המשפט לאסורא את המשך השימוש בנכס כמשרד, מאחר שמדובר בבניין המיועד למגורים.
         האם חלה על המתווך החובה לספר על כך לקונה?
  1. כן, משום שעליו למסור ללקוח כל מידע בעניין מהותי הנוגע לנכס.
  2. המתווך רשאי לספר על כך לקונה, אולם לא חלה עליו חובה לעשות זאת.
  3.         לא, משום שהמתווך חב חובת נאמנות למוכר ששכר גם הוא את שירותיו ואסור לו לגלות פרטים שיכולים לפגוע במאמציו למכור את הנכס.
  4. לא, משום שאין זה עניינו של המתווך מה יעשה הקונה עם הנכס.
            _____________________________________________________________________.
15.    גבי ביקש למכור 4 דונמים באזור הנגב אשר קיבל בירושה ואולם, לאחר שלוש שנים של ניסיונות למכרם הוא כמעט התייאש עד אשר פגש את יאיר.  יאיר סיפר לו כי פגש במשקיע אשר מענויין לרכוש לא פחות מ-4.5 דונמים באזור הנגב ואם גבי ישנה את המסמכים של הקרקע כך שירשם כי מדובר ב-4.5 דונמים ולא ב-4 דונמים הרי שהוא יכול למכור את הקרקע בנקל.
         אם גבי יענה לעצתו של יאיר האם יהא ניתן להעמידו לדין פלילי?
  1. כן, באשמת זיוף.
  2. המשקיע יוכל להגיש תביעה אזרחית אך לא יהא ניתן להעמידו לדין פלילי שכן מדובר ב"זוטי דברים".
  3.       לא, שכן הדבר היינו בבחינת "טעות קולמוס".
  4. כן, באשמת התחזות וקשר להונות.
._____________________________________________________________________.
16.    האם יש לדווח לשלטונות מס שבח מקרקעין על קבלת דירת מגורים בירושה?
  1. כן, ולשלם מס שבח בגין כך.
  2. כן, ואולם אין צורך לשלם מס שבח בגין כך .
  3.         כן, ולבקש פטור ממס שבח בגין כך.
  4. לא.
._________________________________________________________________.
17.    דורון ודורית התגרשו וקבעו בהסכם הגירושין שערכו כי הקרקע אשר רשומה על שם דורית תעבור ותרשם על שם דורון וההסכם קיבל תוקף של פסק דין.
         האם העברת בעלות זו נחשבת כמכירה לצורך מיסוי הקרקע?
  1. כן.
  2. לא.
  3.         העברת בעלות חשב כמכירה לצורך מיסוי המקרקעין אך תחוייב רק בשליש ממס הרכישה.
  4. העברת הבעלות תחשב כמכירה לצורך מיסוי המקרקעין שכן היה על דורון ודורית לפנות ולבקש פטור ממס עוד בטרם עריכת הסכם הגירושין.
_____________________________________________________________________.
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -2.2.2004 שאלון מספר 0001
18.    נורית,מתווכת במקרקעין, פתחה משרד תיווך וזוכה להצלחה גדולה, בגלל עומס הפניות, היא מבקשת להעסיק במשרדה גם את אחותה, שאינה בעלת רשיון תיווך.
         במה תוכל אחותה של נורית לעסוק?
  1. אחותה של נורית יכולה לעסוק בכל עיסוקיה של נורית, כל עוד נורית הסמיכה אותה בכתב לעשות כן ביחס לכל עסקה ועסקה בנפרד.
  2. אסור לנורית להעסיקר את אחותה במשרד היות שהדבר עלול לגרום לניגוד עניינים.
  3.         אחותה של נורית רשאית לעסוק בתפקיד מנהלתי בלבד.
  4. אחותה של נורית רשאית לטפל בעסקאות של שכירות בלבד.
._____________________________________________________________________.
19.    מתווך מקרקעין חרוץ עיין במודעות מקרקעין בעיתון והתקשר לאדם שהציע להשכרה דירה. בשיחה הציג עצמו המתווך ככזה וסיכם עם אותו אדם שיאתר עבורו השוכר.  הבעלים אישר למתווך בפקס את הזמנת העבודה ונתן לו בלעדיות בתיווך הדירה. לאחר חודשיים איתר המתווך שוכר ופנה לבעלים. הבעלים הסביר שהדירה הושכרה.
         איזה מהקביעות מדוייקת?
  1. המתווך אינו זכאי לקבל דמי תיווך מאוחר וקיבל בלעדיות בכתב.
  2. המתווך אינו זכאי לקבל דמי תיווך מאחר ולא מדובר במכר אלא בשכירות.
  3.       המתווך אינו זכאי לדמי תיווך מאחר ומדובר בדירה.
  4. במידה ולא נקבעה תקופת בלעדיות המתווך אינו זכאי לדמי תיווך.
._____________________________________________________________________.
20.    האם ייתכן שתוקפו של רישיון לעסק יפחת משנה?
  1. כן, אסור שתקופת התוקף תעלה על שנה אחת.
  2. לא, אסור שתקופת התוקף תפחת משנה אחת.
  3.       כן, אם היה העסק זמני מטבעו.
  4. לא, הדבר יתכן רק במתן היתר זמני.
.____________________________________________________________________.
21.    מה רשאי ראש ההוצאה לפועל לעשות במקרה בו צד שלישי טוען שיש לו זכות בנכס?
  1. להורות לכונס הנכסים למלא תפקידו בשים לב לאותה זכות.
  2. להשהות פעולות בנכס.
  3.         להתנות את ההשהיה במתן ערובה להנחת דעתו.   
  4. כל התשובות נכונות.
_____________________________________________________________________.
22.    ראובן הינו בעלים של קרקע. שמעון הינו קבלן שביצע בנייה על הקרקע עבור ראובן.
         אלו בטחונות חייב שמעון לתת לראובן?          
  1. המצאת ערובה.
  2. רישום הערת אזהרה.
  3.         המצאת ערובה וגם רישום הערת אזהרה.
  4. כל התשובות אינן נכונות.
_____________________________________________________________________.
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -2.2.2004  שאלון מספר 0001
23.    מה יצרף רוכש דירה לבקשתו לרשום הערת אזהרה בגין העיסקה? 
  1. הסכמת המוכר.
  2. חוזה.
  3.         איזורי מסים.
  4. נסח בלבד.
_____________________________________________________________________.
24.    איציק הינו דייר מוגן אשר שילם דמי מפתח עבור זכותו להתגורר בדירה. במידה ואיציק ימכור את זכויותיו כדייר מוגן לאחר (דייר מוצע), יהיה חלקו בדמי המפתח המשולמים על ידי הדייר המוצע.
  1. 85% במידה וימכור זכויותיו לפני תוך השנה הראשונה להחזקתו במושכר.
  2. 75% במידה וימכור זכויותיו במהלך השנה השנייה להחזקתו במושכר.
  3.         60% במידה וימכור זכויותיו כעבור חמש שנים ויותר, להחזקתו במושכר.
  4. כל התשובות נכונות.
_____________________________________________________________________.
25.    בהסכם בין חברת בניה ורוכש דירה, נקבע בין היתר, כי דירה מסויימת תימסר לרוכש לא יאוחר מיום 1 במאי 1997, וכי איחור של 6 חודשים במסירת הדירה, ייחשב כהפרה יסודית של ההסכם, המזכה את רוכש הדירה ב"פיצויים מוסכמים" של 50,000 ש"ח.
         איזו מהאמירות הבאות נכונה במקרה של קביעת "פיצויים מוסכמים" מראש?
  1. מונעת קבלת פיצויים, עבור הנזק הריאלי שנגרם.
  2. מאפשרת לקבל פיצויים, ללא הוכחת הנזק בפועל.
  3.         חוסמת את האפשרות להקטין הנזק, כי גובה הפיצויי הוסכם מראש.
  4. קביעת "פיצויים מוסכמים" מראש, אינה חוקית.
_____________________________________________________________________.
אפיק פרסום בניית אתרים