איזור
מחדרים
עד חדרים
עיר / ישוב
ממחיר
עד מחיר
שכונה
מקומה
עד קומה
סוג הנכס
טקסט חופשי

כמה שווה הבית שלי ? מי מוסמך לקבוע?  

כמה שווה הבית שלי, למי הסמכות לקבוע שווי של נכסים?

ראשית נציין את העובדה כי קיים הבדל בין המושג "שווי שוק" לבין מחיר.
שווי שוק מתייחס בין היתר למספר רב של עסקאות, לזמן החשיפה ועוד, מקונה מרצון למוכר מרצון.
מחיר הוא סובייקטיבי לדוגמא: למוכר יש רגש סנטימנטלי לנכס כי הוא אולי בנה אותו בעצמו, נולד שם ועוד סיבות. לקונה יש רצון לקנות בגלל סיבה ספציפית לדג' כמו קרבה להורים שיעזרו בגידול הילדים או קרבה לעבודה ולכן לעיתים יהיה מוכן לשלם תוספת פרמיה מעל לשווי השוק של הנכס.
רבים חושבים שמתווכי נדל"ן אשר בקיאים במחירי הנדל"ן בסביבת עיקר עיסוקם הם בעלי הסמכות לקבוע ולהעריך את מחירי נכסים.
הנחה זו מוטעית ביסודה מתווכי נדל"ן מקנים שירות ומקשרים בין קונה למוכר.
עפ"י חוק שמאי מקרקעין היחיד שמוסמך לקבוע שווי שוק של נכס נדל"ן הם  שמאיי המקרקעין, אין ספק שישנם מתווכי נדל"ן בעלי ידע רב לאור ניסיונם המקצועי אך ניסיון זה לא בהכרח מכשיר אותם לגלות נתונים אודות הנכס כפי ששמאי מקרקעין הוכשר לבדוק במסגרת לימודיו הכוללים בין היתר לימודים בתחום הנדסת בניין, תכנון ערים, חשבונאות, מימון, סטטיסטיקה, מיסוי מקרקעין, גיאודזיה, חקיקה בדיני שמאות מקרקעין ועוד...
 
מתווכי נדל"ן בקיאים במחירי השוק, חיים את השוק, ומקנים שרות ללקוחות במכירה ובהשכרה של נכסים.
 
מה גבול הגזרה של מתווכי הנדל"ן לעניין מחירי נכסים?
מתווכי נדל"ן אינם מוסמכים לקבוע את השווי של הנכסים, אך בהחלט יכולים באמצעות ביצוע בדיקות קריטיות והיכרות טובה עם השוק המקומי, לשקף את מצבו הריאלי של השוק, אך היחידים שמחליטים בסופו של יום באיזה מחיר למכור את הנכס הם בעלי הנכסים.
 
ג'ולי ארג'מני זכיינית אל הנכס מודיעין מכבים רעות מספרת: "חלק מתפקידי כזכיינית הוא להיות מנטורית ומאמנת
של מתווכי נדל"ן אשר פועלים מהמשרד שלי, אני מלמדת אותם להראות ללקוח איזה נכסים מוצעים למכירה באזור שלו ולהפנות את הלקוח אף למערכת מידע נדל"ן של רשות המיסים אשר מראה נתוני נכסים שנמכרו באזורו,
מתווכי הנדל"ן ממשרדנו פועלים לפי אזורי התמחות וכל מתווך או מתווכת נדל"ן ממשרדנו יודעים לרוב איזה נכס נמכר ובאיזה מחיר נמכר, רק חודש שעבר סוכנת שלנו בשם דניאלה מכרה ארבעה נכסים באותו רחוב, מתווכים בקיאים במידע, אך היחידים שקובעים את מחיר הנכס בסופו של יום הם הלקוחות המוכרים.יתר על כן, אחרי מגוון ניהול משאים ומתנים איכותיים ושלל לקוחות מוכרים וקונים ממליצים בעניין מכירת דירות במודיעין.
אני יכולה לספר שהיחידים שמחליטים על מחירי הנכסים הם המוכרים ולעיתים בליווי חוות דעת של שמאי מקרקעין, חשוב להבין שהמוכרים הם אלה שמחליטים אם למכור את הנכס לקונה זה  או לקונה אחר ובאיזה מחיר ולא אף אחד אחר."
 
גם בפסיקה נידון הנושא בפסק דין 4289/08 רפאל ורות שקל נ' ענת כהן בריל, במקרה זה בבעלות התובעים היה בית בישוב קדימה והנתבעת לטענתם שביצעה פעולות תיווך העריכה את הנכס במחיר מופחת ממה ששמאי העריך וגרמה להם למכור את הבית במחיר מופחת מהתמורה הריאלית שיכלו לקבל.
 
פסק הדין קבע "שהנתבעת פעלה בעבור התובעים כמתווכת וביצעה בעבורם פעולת תיווך במקרקעין, שתוצאתה היא מכירת הבית. על פי סעיף 8 לחוק המתווכים, מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך. לצורך כך נדרש המתווך לפעול במיומנות וסבירות לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
 
הנתבעת לא הציגה לפני התובעים מצג נכון של מחירי עסקאות ביישוב קדימה, הגם שהדבר היה יכול להיעשות בדרך יעילה וזולה – בין אם על ידי בירור במאגרי המידע של רשויות המס ובין אם באמצעות בחינה פרטנית אצל דיירים חדשים ביישוב או במשרדי התיווך הפעילים באיזור.
הנתבעת, כמתווכת סבירה הייתה צריכה להציג לפני התובעים את קשת המחירים, ולציין לפניהם שיש להפחית את המחיר בגין מצבו הפיזי של הבית וחריגות הבנייה. הנתבעת לא עשתה כן. בכך, מנעה הנתבעת מידע מהותי מהתובעים, שהסתמכו על כישוריה [בר"ע (נצ') 209/01 מאיר נ' שושן, (ט.פ.) (2001)].
הנתבעת המליצה לתובעים על מחיר מכירה סופי, כשהוא מוטה משמעותית כלפי מטה וזאת אף בהתחשב במצבו של הבית. בכך הפרה הנתבעת את חובת הנאמנות המוטלת עליה מכוח סעיף 8 לחוק. התובעת אף הפרה את חובת הזהירות הקונקרטית המוטלת עליה כמתווכת במקרקעין.
בפסק הדין נקבע שעל המתווכת לפצות את המוכרים ב 165,000 ₪
 
שמאי המקרקעין גלעד פאר מספר:" תפקידם של שמאי המקרקעין הוא לתת הערכת שווי שוק שתהיה אוביקטיבית ולאחר ביצוע בדיקות בהתאם למטרת השומה ולתקן הרלוונטי שעבורה חוות הדעת נערכת, הציבור הרחב נתקל בשמאי מקרקעין בעיקר בתחום המשכנתאות אך זוהי רק טיפה בים ממגוון השירותים ששמאי מקרקעין מספק לדוגמא: תביעות ירידת ערך, פיצויי הפקעות, טבלאות איזון וחלוקה בת.ב.ע חדשה, השגות לעניין היטל השבחה, מיסוי מקרקעין חוות דעת מומחה לבית משפט ועוד...
 
הלימודים וההכשרה של שמאי המקרקעין עד לקבלת הרישיון ממשרד המשפטים היא ארוכה ומחייבת בנוסף לבחינות גם תקופת התמחות.
תהליך מכירת נכסי נדל"ן בישראל הוא מורכב ויכולות לצוץ בעיות אשר עשויות להגיע בהמשך למאבק משפטי כואב כלכלית ועוגמת נפש.
להלן מספר דוגמאות בהם נתקלתי במהלך עבודתי, במקרים שמכרו דירה ולימים הקונים גילו שבהיתר הבניה רשום שהרישיון בניה שניתן הוא למחסן או חדר כביסה זו בעיה משום שכאשר המוכר ירצה למכור את הנכס בעתיד הוא יהיה חייב למצוא קונה מיוחד שיש ברשותו מספיק הון נזיל כי הבנק לא ייתן משכנתא לנכס כזה וגם שילמת מחיר לפי תעריף מגורים כאשר בפועל זה מחסן משופץ (ששווה בהכרח פחות)
סופר מרקט שנמכר ולאחר המכירה נמצא כי הנכס רשום בהיתר כ"מחסן אריזה בלבד" (השלכות של תשלום נוסף של היטל השבחה בגין שימוש חורג). דירה שנמכרה ובהיתר רשום "מלונאות" קיימות השלכות מיסוי.
מוכר שגילה לאחר המכירה תשלום אסטרונומי של היטל השבחה משום שמכר נכס עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות בשווי של מיליוני שקלים.
 
לנו השמאים לא ברור מדוע הציבור הרחב ועורכי הדין שמלווים אותם בעסקאות נדל"ן לוקחים סיכון מיותר בכך שלא נעזרים בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך טרם חתימה על החוזה, ברגע שחתמת המצב הוא בלתי הפיך !!!
 
הציבור חושב שבזה שהוא שילם לעו"ד שכ"ט הוא מוגן מפני כל צרה וזאת טעות ! רוב התביעות נגד עורכי הדין בישראל הם בתחום המקרקעין.
 
 ששמאי מקרקעין בודק נכס הוא פועל בהתאם לתקינה שמאית, בהתאם לקווים מנחים ממועצת שמאי המקרקעין בדר"כ הבדיקות יכללו את תאור הסביבה תוך ציון מטרדים אפשריים העשויים להשפיע על שווי הנכס (רעש, אנטנות, העדר תשתיות ופיתוח סביבתי), תאור פיזי של הנכס, חלוקה פונקציונאלית, מדידת שטח, בדיקת היתרי בניה, חריגות בניה, רמת פרטי הגמר ועוד, תיאור המצב התכנוני הכולל בדיקה של זכויות בניה בלתי מנוצלות, תאור המצב המשפטי והצפת מטרדים באופן בולט כך שעורך הדין יתייחס אליהם בעת עריכת החוזה בין הצדדים, ביצוע סקר מחירים הכולל ניתוח נתוני עסקאות שנסגרו בפועל בתקופה האחרונה וסקר מחירים של נכסים שמוצעים כרגע בשוק והצלבת נתונים עם מתווך מקומי לאחר מכן תיאור גורמים ושיקולים שבכוונת השמאי להביא בחשבון בעת ביצוע התחשיב.
 
טיפ קטן: רבים חושבים שאם הם רואים נתוני עסקאות באתר רשות המיסים או באתר מדל"ן אז זה מספיק על מנת לגבש דעה לעניין השווי שוק וזאת טעות משום שאין סטנדרטיזציה בעת הדיווח לרשות המיסים כתיבת נתוני המטרים של הנכס שונה מאחד לשני, נכס אחד נכתב ע"י העו"ד לפי נתוני שטח רשום (טאבו) למרות שבהלך השנים הדירה הורחבה וחלק כותבים דיווח לפי שטח ברוטו כולל מרפסות וחלק יחסי ברכוש המשותף, אין התייחסות באתר לנתונים משמעותיים כמו מספר מקומות חניה, משופץ, מעלית, נוף פתוח ועוד ולכן נוצר עיוות..."
 
לסיכום, מתווכי נדל"ן איכותיים, מקצועיים וטובים בקיאים במחירי נכסי נדל"ן, הם יודעים מה מוצע למכירה  "על המדף" ובכמה נכסים נמכרו, מכירים מחירים של בניה חדשה ובקיאים בנתוני אזור התמחותם לדוגמא קרבה לבתי ספר, גני ילדים, מוסדות ציבור, גני שעשועים, שטחי ציבור ותכניות פיתוח עתידיות של האזור, נתוני תחבורה ציבורית, מקומות בילוי ותעסוקה, אשר כל אלו מהווים חלק מהפקטורים להחלטה במכירה וקניה של נכסים ולא פעם שמאים ומי מטעם מבתי המשפט נעזרים במתווכי נדל"ן שיתוף פעולה פורה זה הוא מבורך לכל הצדדים, אך בסופו של יום היחידים שיכולים לקבוע בכמה הנכס יימכר הם המוכרים עצמם.
 
כותבת הכתבה היא  עו"ד שרון הר זהב- מנהלת המרכז להכשרה מקצועית אל הנכס ומומחית בהכשרות מקצועיות לסוכני נדל"ן ומלמדת קורס הכנה למבחן המתווכים של משרד המשפטים ברשת "אל-  הנכס"
www.el-haneches.co.il "אל - הנכס"- רשת סוכנויות התיווך המקצועית בישראל, כי הדרך "אל-הנכס" מתחילה איתנו .
ליעוץ בנושא פיתוח קרירה בתחום התיווך, ניתן לפנות למרכז הכוון תעסוקתי בתחום התיווך של רשת סוכנויות תיווך "אל-הנכס" 1700-702-777

בשיתוף עם השמאי גלעד פאר
gilad.p@gmail.com
 
אפיק פרסום בניית אתרים