איזור
מחדרים
עד חדרים
עיר / ישוב
ממחיר
עד מחיר
שכונה
מקומה
עד קומה
סוג הנכס
טקסט חופשי

המשך תרגול מבחן המתווכים  

שאלות לתרגול עבור מבחן המתווכים של משרד המשפטים בנושא חוק המקרקעין
מבוססות על משקל דומה לשאלות הנשאלות במבחן המתווכים אשר לומדים בכדי להוציא רישיון תיווך.
כל הזכויות שמורות לרשת סוכנויות תיווך "אל-הנכס", למעט משאלות זהות או דומות מאד שנלקחו ממבחני התיווך של רשם המתווכים של משרד המשפטים אשר שם הזכויות של רשם המתווכים.
שאלות הללו הן שאלות לתרגול לפי נושאים, אין באמור מלהוות יעוץ משפטי.
שאלות אמיתיות של מבחן המתווכים שנכתבו על ידי מי מטעם רשם המתווכים
תוכלו למצוא בקישור:

http://www.justice.gov.il/UNITS/RASHAMHAMTAVCHIM/Pages/default.aspx
להצטרפות לקורס הכנה למבחן המתווכים של משרד המשפטים הקרוב  למקום מגוריכם לרכישת זכיינות ברשת סוכנויות תיווך "אל-הנכס", אם לדעתכם נפלה טעות באחת השאלות  או שאחת השאלות פוגענית, עמכם הסליחה, מרבית השאלות הן פרי הדמיון ולכל שאלה  או הסרת שאלה  או בכל נושא שתבחרו יש להתקשר ליועץ לימודים במשרדי הנהלת אל-הנכס 1700-702-777
או במייל Sharon@el-haneches.co.il

בהצלחה לכולם
 
 
  1. כללי:
    1. יגאל תיווך בעסקת מקרקעין למכירת בית  גדול בסביון , הייחוד של הבית הוא בגינה המרהיבה שכוללת עצי פרי, עצי נוי, שיחים ופרחים נדירים. נחתם הסכם, הבית עבר בטאבו ולאחר מכן הגיע המוכר עם שורה של טרקטורים ומשאיות במטרה לקחת את עצי הפרי והפרחים הנדירים, האם רשאי המוכר לעשות כן ?
א. לא. עסקה במקרקעין חלה גם כל העצים והפרחים.
ב. כן. הוא יכול לקחת את העצים והפרחים.
ג. עצי פרי שייכים למדינה.
ד. המוכר טיפח את העצים במשך שנים, עסקת מכר מקרקעין חלה רק על הבית.
 
 
  1. רוני היא הבעלים של חלקת אדמה, על חלקת האדמה הונח הוצב קרוואן , שאינו מחובר לקרקע חיבור של קבע. רוני מעוניינת למכור את חלקת האדמה ואת הקרוואן. רוני פנתה לגבי, שאינו בעל רישיון מתווך במקרקעין , על מנת שיטפל במציאת קונה לחלקת האדמה וכן במציאת קונה לקראוון. מה גבי צריך לעשות?
א. גבי יכול לתווך אך רק במכירת הקרוואן, שכן הקראוון אינו מחובר לקרקע חיבור של קבע, ולכן  אינו נחשב כמקרקעין . גבי אינו רשאי לתווך במכירת חלקת האדמה בשל היותה מקרקעין.
ב. גבי רשאי לתווך הן במכירת הקראוון והן במכירת חלקת האדמה, כל עוד הם נמכרים לאותו קונה.
ג. גבי רשאי לתווך רק במכירת חלקת האדמה , מפני שהיא לא מקרקעין.
ד. גבי אינו בעל רישיון תיווך, אסור לו לתווך לא בחלקת האדמה ולא בקרוואן.
 

3.לאה ואברהם חתמו על זיכרון דברים לרכישת נכס מקרקעין ברחוב משה תבורי 10 בפ"ת מלאה ועמי, לימים התחרטו  לאה ואברהם על הרכישה, האם יכולים להתחרט?
(בזיכרון הדברים נרשמו, שמות הצדדים, מהות העסקה, מחיר הנכס ותנאי תשלום, אך זיכרון הדברים נכתב ונחתם בכתב יד על דף לוגו של חברת תרופות)
 
א. לא, גם אם הצדדים היו משיקים כוסות שמפניה בלבד אז גם במקרה זה הם לא יכלו להתחרט.
ב. כן, זיכרון דברים הוא שלב במשא ומתן, הוא לא מחייב.
ג. זיכרון הדברים נכתב על דף לוגו של חברת תרופות, זה לא מחייב.
ד. הצדדים לא יכולים להתחרט, אלא אם נרשמה התנייה (סעיף אשר מפרט זכות לביטול זיכרון הדברים  על ידי הצדדים במקרים מסוימים)
 

4. יהורם ויעל זוג צעיר, רכש דירה בעזרת ההורים בתל אביב ליד שדה דב, לצערם הרב של הזוג, איכות החיים של המגורים בתל אביב אינה קוסמת כל כך, שכן הינם סובלים באופן שיטתי מטיסה של כלי טיס(מטוסים ומסוקים) מעל דירתם, יהורם ויעל פנו בדרישה למנכ"ל שדה דב שיפסיק באופן מידי את הטיסות, שכן לפי חוק המקרקעין מטוסים אינם יכול לעבור מעל דירתם, האם יהורם ויעל צודקים?
א. כן. הבעלות בנכס היא גם מעל הקרקע.
ב. צודקים בהחלט.
ג. רק שמאי מקרקעין ומודד מוסמך יכולים לקבוע זאת.
ד. לא.


.5. יעל אשר שכרה דירה מאיתי, נסעה לטיול בספרד. כאשר חזרה יעל  לארץ , היא הופתעה לגלות כי אדם שאיננה מכירה פלש לנכס ולא מוכן לצאת, בטענה שזה הנכס של סבא שלו, שהופקע על ידי השלטון התורכי. האם יעל רשאית לדרוש את פינויו?
א. לא. יעל היא שוכרת, אין לה שום מעמד משפטי.
ב. כן. רק בגלל שהיא ראתה אותו קודם.
ג. כן . אמנם יעל היא שוכרת, אך מותר לה לדרוש פינוי.
ד. יעל תוכל לדרוש את הפינוי רק אם בעל הבית יחתום לה על יפוי כח.
 
 
 
 
 
6. שאול, בעלים של דירה, מכר את דירתו לדוד ושבוע אחר כך מכר אותה שאול גם ליהונתן.
    בנסיבות המתוארות, זכותו של מי עדיפה:

א. זכותו של דוד עדיפה כל עוד אף אחת מהעסקאות לא הסתיימה ברישום בפנקסי המקרקעין. אולם אם יהונתן פעל בתום לב ובתמורה והעסקה נרשמה לטובתו בפנקסי המקרקעין בעודו תם לב, זכותו עדיפה.
ב. זכותו של דוד תמיד עדיפה ואין ליהונתן כל זכות בדירה.
ג. זכותו של מי ששילם תשלום כספי גבוה יותר על חשבון הנכס עדיפה, אלא אם הוא פעל בחוסר תום לב.
ד. זכותם של שני הקונים שווה ולכן הקונה שיקבל את הדירה יפצה את השני בחצי מערך ההפרש בין העסקאות.
 
בתים משותפים
  1. יוני הינו הבעלים של דירה בקומה רביעית ללא מעלית ברחוב לוי אשכול בקרית אונו, הבניין הוא מוגדר כבית משותף ועליו חל התקנון המצוי, שכן הדיירים מעולם לא התפנו להכין תקנון מוסכם. יוני פנה אל המתווך ליאור כדי למכור את דירתו. הסיבה היחידה למכירה היא שליוני נמאס  שבימי הגשם יש רטיבות קשה מהגג, אשר שחלחלה לתקרה של הדירה שלו. לפני המכירה, יוני רוצה לתקן את התקרה ולהזמין בעל מקצוע לצורך כך, מה עליו לעשות?
א. האחריות לתיקון היא על יוני ולא על אף אחד אחר, גם ככה הוא ירוויח ממכירת הדירה.
ב. העלויות התחלקו בין יוני לבין שאר בעלי הדירות בבניין, 80% יוני ישלם ו-20% כל השאר.
ג. יוני יפנה לאגודה לתרבות הדיור שתשתתף בהוצאה.
ד. יוני יפנה לוועד הבית, כלומר לנציגות הבית המשותף שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה.
 
 
2.בוטל
3.יובל וענת זוג צעיר, רכשו דירה בבית משותף במרינה הרצליה, ליד ההורים, יובל, בחור אכפתי מטבעו, החליט שהוא רוצה להתמנות לניהול וועד הבית ורצה, לכנס אסיפה כללית של בעלי הדירות ולהעביר את ההחלטה, לדאבונו גילה, כי כבר שנים לא כונסה אסיפה כללית. (על הבית חל התקנון המצוי), האם קיימת חובה בחוק לקיים אסיפה כללית. ?
א. כן, אסיפה כללית צריכה להתכנס פעם בשמונה שנים.
ב. כן, כל בעל דירה יכול לקיים אסיפה כללית בכל עת ובלבד שתלה שלט בלוח המודעות של הבניין בחדר המדרגות.
ג. כן, מפני שעל פי התקנון המצוי יש לכנס אסיפה כללית רגילה של בעלי הדירות אחת לשנה.
ד. אם יובל יצליח לגייס הסכמה של 20% מבעלי הדירות יוכל לכנס אסיפה בכל עת.

4.בעלי הדירות ברחוב הרקפת 9 בחיפה, כינסו אסיפה דחופה, שכן לצערם, הבניין שלהם נהרס ברעידת האדמה האחרונה. בבניין 20 דירות,כל דירה הינה 100 מ"ר. לאחר ישיבה ארוכה, אשר מלווה בצעקות, התקיימה הצבעה. תוצאות ההצבעה מפורטות להלן:
 16 בעלי דירות מוכנים להקים את הבניין מחדש
 4 בעלי הדירות לא מוכנים להקים את הבניין מחדש.
16 בעלי הדירות פנו לעיריה במטרה לקדם את הפרוייקט, האם אפשר להתקדם  עם הבנייה?
א. לא.
ב. צריך להגיש תביעה דחופה לבית המשפט המחוזי בחיפה שיורה באופן מיידי לחייב את בעלי הדירות הסרבנים.
ג. בעלי הדירות צריכים לפנות למפקח על הבתים המשותפים שיורה על העברת הזכויות בדירות הסרבנים לאדם אחר בתנאים הכתובים בחוק.
ד. חייבים לקיים הצבעה נוספת ולשכנע את כולם.

5. אייל גולן קנה דירה בבית משותף יוקרתי בתל אביב. בישיבת בעלי הדירות האחרונה, הוסכם שכולם אוהבים את השירים שלו ולכן הסכימו 10 מתוך 11 מבעלי הדירות להוציא חלק מהחצר המשותפת של הבית המשותף ולהצמיד אותה לדירתו של אייל גולן על מנת שהוא יוכל להרחיב את דירתו ולהקים אולפן הקלטות, בכדי שלא יצטרך לנסוע כל בוקר לאולפן בחדרה. בעל הבית שלא הסכים להצמדה, טוען שההחלטה התקבלה לא כדין:
א. בעל הבית הסרבן צודק.
ב. כל עוד ההחלטה התקבלה על ידי הבעלים ששני שליש מהרכוש המשותף הצמוד לדירתם החליטו כך, הרי שיש תוקף להחלטה.
ג. חייבים לקבל את אישור רשם המקרקעין לכזה מהלך.
ד. כל התשובות לא נכונות

6.בבית משותף בכפר יונה, יש 4 דירות, 4 חניות, מעלית,מקלט  וחדר ג'ימבורי האם תמיר בעלים רשום בטאבו של אחת הדירות, יכול למכור את החניה לדניאל לבעל חנות הצעצועים הסמוכה?
א. תמיר לא יכול למכור לדניאל, אך יכול למכור לבעל דירה אחרת בבניין שלו.
ב. כן.
ג. ניתן להשכיר את החניה לכל המעוניין.
ד. תשובות א ו - ג נכונות.
 
 
 
 
7. דנה זכתה בלוטו בסכום גדול והגשימה את חלומה לקנות דירה בבניין חדש רב קומות ברעננה, דנה היא שחקנית סנוקר עולמית, דנה קנתה את הדירה בבניין, רק בגלל שולחן הסנוקר בקומת הקרקע שהשימוש בו מותר לכל הדיירים, דנה מתאמנת כל יום בין השעות 20:00-22:00, לימים דנה בזבזה את כל כספה ונאלצה למכור את הדירה, אך היא רוצה להמשיך להחזיק בזכויותיה בשולחן הסנוקר, הבניין הוא בית משותף, האם דנה יכולה למכור את הדירה, בלי הזכויות בחדר הסנוקר ובשולחן הסנוקר ולהמשיך לשחק סנוקר כהרגלה?
א. כן, היא יכולה למכור את הדירה בנפרד, בלי החלק היחסי בחדר הסנוקר.
ב. כן, היא יכולה למכור את הדירה ובבעלותה, ישארו גם המקלט, הגג והחדר הסנוקר
ג. צריך לבדוק עם נציגות הבית המשותף.
ד.  עסקה בדירה חלה גם על החלקים ברכוש המשותף הצמוד אליה, כלומר גם על חדר הסנוקר.
 
 
8. מה ההבדל בין תקנון מצוי לתקנון מוסכם, כמשמעותם בחוק?
א. תקנון מצוי: התקנון הנפוץ ביותר בבתים  משותפים בישראל, תקנון מוסכם: התקנון הנדיר ביותר.
ב. תקנון מצוי כולל נושאים נפוצים ורגילים בעוד שתקנון מוסכם כולל נושאים הדורשים רוב מיוחד.
ג. תקנון מצוי: התקנון המצוי בחוק המקרקעין. תקנון מוסכם: תקנון שונה מן התקנון המצוי שהוסכם עליו בין הדיירים בבית משותף.
ד.תקנון מצוי מופיע בתקנות המקרקעין ואילו תקנון מוסכם מופיע בחוק המקרקעין.

9. מיכל ואלעד זוג צעיר רצו לקנות דירה מערן וגלית באמצעות המתווכת לאה.
לאה הוציאה נסח טאבו מלשכת רישום המקרקעין וראתה שכתוב בנסח הטאבו "תקנון מוסכם" והסבירה לצדדים שמופיעים שם רק עניינים לא מהותיים, כגון ניקוי חדר המדרגות, זיפות הגג ועוד.
האם צודקת?

א. לא. תקנון מוסכם יכול להתייחס לעניינים מהותיים לדג' כמו זכויות בניה.
ב. כן.
ג.תלוי במפקח על הבתים המשותפים.
ד. כל התשובות לא נכונות
שותפויות

  1. שלום ואביבית הינם שותפים בדירה הנמצאת בפתח תקווה, שלום ואביבית הכינו הסכם שיתוף מפורט ורשמו את ההסכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). אחרי חודשיים, שלום רוצה למכור את חלקו בדירה לסיון. אביבית פוחדת ששלום לא יהיה מחויב להוראות הסכם השיתוף שנחתם ביניהם, ששם בפירוש נאמר שאסור להעביר את חלקי השותפים במשך עשר שנים. האם שלום מחויב להסכם שיתוף?
א. שלום לא מחויב.
ב. . שלום מחויב להסכם.
ג. בית המשפט בהמלצת המפקח על המקרקעין יכריע בנושא.
ד. כל התשובות לא נכונות.

2. יוני ואלעד הם אחים בהפרשי גילאים של שנתיים. יוני ואלעד קיבלו ירושה מהסבא והסבתא, דירה וחנות לכלי בית עתיקים. אלעד ממשיך לנהל את החנות ולהתפרנס ממנה בכבוד. יוני ביקש מאלעד לפרק את השיתוף, בדירה ובחנות.. אלעד מסכים לפירוק השיתוף בדירה, אך לא מסכים לפרק את השיתוף בחנות לכלי בית, כי החנות היא מקור פרנסתו. האם אלעד יכול להתנגד לפירוק השיתוף בחנות?
א. כן,. זה מקור הפרנסה שלו.
ב. חנות זה נכס מסחרי, אי אפשר לפרק שיתוף בנכס מסחרי.
ג. אלעד לא יכול להתנגד ולמנוע את פירוק השיתוף שייעשה על-ידי בית המשפט, אם תוגש תביעה לפירוק השיתוף על-ידי יוני.
ד. כל התשובות לא נכונות.
 
3.דורון , ירון וערן שותפים בדירה בגבעתיים, אין הסכם שיתוף, ההסכמות נעשו בעל פה, האם דורון יכול לפרק את השיתוף בלי הסכמת שותפיו ?
א. כן, לא צריך הסכמה.
ב. כחייבים את הסכמת כל השותפים.
ג. צריך לקבל רוב בהצבעה דמוקרטית
ד. צריך לפנות לרשם המקרקעין שיחליט על הפירוק ומועדו.
 
4. יוני ומיכאל רכשו דירה בבאר שבע, להשקעה, בכדי להשכיר אותה לסטודנטים באוניברסיטת בן גוריון בנגב. יוני ומיכאל רשמו הסכם שיתוף בלשכת רישום המקרקעין עם סעיף שקובע שאף שותף לא יכול למכור את הדירה לפני שחלפו 4 שנים מעת הרכישה. כעבור שנה מיכאל רוצה למכור את הדירה, האם יכול?
א. אי אפשר להגביל פירוק שיתוף בזמן קצוב.
ב. מיכאל יכול לפרק את השיתוף ולמכור.
ג. לא עברו 7 שנים, אי אפשר לפרק שיתוף.
ד. לא ניתן לבקש פירוק של השותפות כיוון שלא עברו 3 שנים.
 
5. מה מעמדו של הסכם שיתוף במקרקעין?

א. ההסכם תקף רק כלפי צד שחתם עליו ולא מחייב צד שלא חתם עליו-בין אם ההסכם נרשם בפנקסי המקרקעין ובין אם לא.
ב. ההסכם תקף כלפי צד שחתם עליו וגם כלפי מי שהפך להיות שותף בנכס לאחר חתימת ההסכם-בין אם ההסכם נרשם ובין אם לא.
ג. אין להסכם שיתוף תוקף אם לא נרשם בפנקסי המקרקעין.
ד. ההסכם תקף רק כלפי צד שחתם עליו אם ההסכם לא נרשם בפנקסי המקרקעין, אך אם ההסכם נרשם בפנקסי המקרקעין הוא יהיה תקף גם כלפי מי שנעשה שותף בנכס לאחר הרישום.

הערת אזהרה:

1.מיכל קנתה דירה מלאה ורוצה לרשום הערת אזהרה, היכן רושמים הערת אזהרה ומה החשיבות של רישומה?
א. הערת אזהרה נרשמת במשרדי ההנדסה בעיריה.
ב. מיכל תרשום הערת אזהרה אצל בספרי המקרקעין של רשם המקרקעין בטאבו ומשמעותה שאסור לבנות יותר מ-50% נוספים על הדירה.
ג. הערת אזהרה נרשמת אצל מנהל הארנונה.
ד. מיכל תרשום הערת אזהרה נרשמת בספרי רשם המקרקעין ומשמעותה היא כי קיימת, בקשר לדירה, התחייבות בכתב לעשות עיסקה.
 
 
2. איתן התמנה לתפקיד הנכסף של רשם המקרקעין בתל אביב, כעבור שבוע פנו אליו תמיר ואלה שמכרו את דירתם לדניאל ונועם, בבקשה למחוק הערת אזהרה שנרשמה על דירתם, האם איתן מתוקף תפקידו כרשם המקרקעין יכול למחוק את ההערה?
א. איתן יכול למחוק את הערת האזהרה רק במקרה שעילת ההערה בטלה.
ב. איתן יכול למחוק את הערת האזהרה רק במקרה ששני הצדדים הסכימו למחוק את ההערה
ג. איתן יכול למחוק את הערת האזהרה גם במקרה שהצדדים הסכימו למחיקה וגם במקרה עילת ההערה בטלה.
ד. איתן יכול למחוק את הערת האזהרה רק במקרה ששניתן צו של בית משפט.
 
3.סבתא יפה, החליטה לתת מתנה לשלושת נכדיה, דירה, בית פרטי עם גינה וחנות. סבתא יפה שאינה סומכת על שיקול הדעת של נכדיה, בכל הנוגע לדירה רוצה להבטיח שלא ימכרו את הנכסים לצד שלישי  וישתמשו בנכסים רק למגורים שלהם או להשכרה, איך סבתא יפה יכולה להבטיח שנכדיה לא ימכרו את הנכסים?
א. תרשום זיקת הנאה בפנקסי המס.
ב. סבתא יפה אינה יכולה להבטיח זאת.
ג. רישום שלש הערות אזהרה בנפרד,לגבי כל נכס, שמציינות שניתן למכור את הנכסים רק באישורה.
ד. רישום זכות קדימה בבנק.
 
4.יוליק  מכר לעירית דירה הרשומה בלשכת רישום המקרקעין . יוליק ועירית חתמו על הסכם מחייב. עירית רוצה להבטיח את זכויותיה בדירה, עד שיוליק יחתום על כל מסמכי ההעברה וחיסול המשכנתא. מה צריכה עירית לעשות כדי להבטיח את זכויותיה בדירה?
א. לרשום הערת אזהרה בטאבו.
ב. לרשום זיקת הנאה וזכות קדימה.
ג. לרשום רק זיקת הנאה.
ד. לעדכן את רשויות המס בלבד.
 
 
 
 
5. בין שלי ואביבית נחתם חוזה מכר לדירת מגורים. באותו יום שלי הרוכש רשם הערת אזהרה כדין. כעבור חודש החליטו שלי ואביבית בהסכמה לבטל את חוזה המכר, אך הם לא התייחסו לנושא ביטול הערת האזהרה. אביבית מעוניינת לבטל את הערת האזהרה ואילו שלי מתנגד בתוקף לביטול רישום הערת האזהרה.
בנסיבות המתוארות האם אביבית יכולה לבטל את רישום הערת האזהרה?

א. אביבית יכולה למחוק את ההערה אם יש בידיה צו בית משפט המורה למחוק את ההערה.
ב. הערת אזהרה שנרשמה כדין לא ניתנת לעולם למחיקה.
ג. כל עוד שלי הרוכש מתנגד למחיקה, לא יהיה ניתן לעולם למחוק את רישום הערת האזהרה.
ד. ביטול החוזה בהסכמה בין הצדדים מבטל באופן אוטומטי את רישום הערת האזהרה ואין צורך להציג את הסכמת הביטול בפני רשם המקרקעין
 
6. בבעלות סיון קרקע במרכז קרית אונו. שלי הוא יזם נדלן מפולפל. סיון ושלי נפגשו במסעדה וסין הסכימה למכור לשלי את הקרקע, בסוף הפגישה אמר שלי:"סיון אני תלוי בך, אל תמכרי את הקרקע", סיון הסכימה והשניים ביקשו מהמלצר מפית וכתבו:" סיון לא תמכור את הקרקע בגוש 6393 חלקה 24, שלי יתחיל את הבדיקות בעירייה" השניים חתמו וביקשו מספר ת.ז, שלי מיהר לרשם המקרקעין וביקש לרשום הערת אזהרה, האם יכול?
א. לא.
ב. כן.
ג. אסור לרשום הערת אזהרה על איסור לעשות עסקה.
ד. מותר לרשום הערה רק עם צו בית משפט.
זכויות במקרקעין:

1. ישראל וסילבנה גרים בבית פרטי, אשר אפשרות הגישה אליו היא באמצעות מעבר בבית  הסמוך אשר בבעלות דוד וורד. דוד וורד מסכימים לכך שישראל וסילבנה יעברו בשטח של הבית שלהם כדי להגיע לביתם. שני הבתים רשומים בטאבו. ישראל וסילבנה פוחדים כי בעתיד יימכרו דוד וורד את ביתם לבעלים חדשים, והבעלים החדשים יסרבו לאפשר להם לעבור בשטח הבית שלהם כדי להגיע לביתם, דבר שימנע מהם כניסה לבית שלהם. איך יכולים ישראל וסיבנה להבטיח את זכותם לעבור בבית של דוד וורד?
א. רישום משכנתא אצל רשם המשכונות
ב. לבקש יפה מהבעלים החדשים זכות מעבר.
ג. רישום הערת אזהרה בטאבו
ד. רישום זיקת הנאה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין.
 
  1. אליעזר ופולה היו בעליה של דירה ברעננה. בשנת 2008 הם נפטרו. ילדיהם – יפית ודודי - פנו לבית המשפט וקיבלו צו קיום צוואה וצו ירושה שהם היורשים היחידים. לדודי יש שותפות בחברת אלביט מערכות. דודי הסכים להעביר את חלקו בדירה  לשותפתו בעסק , שרה, עבור מניות נוספות בחברה. יפית מתנגדת, בטענה שיש לה זכות קדימה. האם יפית צודקת?
א. יפית צודקת.
ב.  יפית טועה.
ג. המפקח על המקרקעין יחליט.
ד. רשם המקרקעין יחליט.
 
  1. מיכאל ורעות נשואים כבר 25 שנה, יש להם 3 ילדים, מיכאל ורעות מנהלים ביחד חנות פרחים שמשמשת לפרנסתם, החנות רשומה על שמם בחלקים שווים, לימים מיכאל החליט שהוא רוצה לעבור לדרום אמריקה ולהגשים את חלומו להיות מדריך טיולים, רעות מתנגדת ומיכאל רוצה למכור את חלקו בחנות, האם יכול?
א. כן, יכול למכור 50%.
ב. מיכאל לא יכול למכור,  כי החנות מנוהלת על ידי שניהם והיא בבעלותם המשותפת, היה צריך מיכאל צריך להציע לרעות לרכוש את החנות קודם.
ג. לא.
ד. כל התשובות לא נכונות
 
4.. סיון ושלום, אחים, ולהם דירה  בשווי 3  מיליון ש"ח. בשנת 2010 לקחו משכנתא על סך מיליון וחצי ש"ח מבנק "טפחות". המשכנתא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין כדין. עתה מבקשים שלום וסיון לקחת משכנתא נוספת לצורך רכישת דירה נוספת, לכן הם פנו לחברת מימון ישיר בבעלות ביטוח ישיר, שעוסקת בהלוואות לציבור, וביקשו לקחת הלוואה בסך 500,000 ש"ח. החברה, בצדק, דורשת לרשום משכנתא בלשכת רישום המקרקעין כנגד מתן ההלוואה, כדי להגן על זכויותיה. האם ניתן לרשום משכנתא נוספת?
א. אם המפקח על המקרקעין מסכים, אז למה לא.
ב. ניתן לקחת משכנתא רק בבנקים.
ג. כן, אין כל מניעה חוקית לרישום משכנתא נוספת, וזאת בכפוף לתנאי ההסכם של המשכנתא הראשונה.
ד. כל התשובות שגויות
 

5. זכויות במקרקעי הזולת הן:
א. הזכות שלי לעבור בשטח השכן.
ב. פארק ציבורי.
ג. שכירות, זיקת הנאה, משכנתא, זכות קדימה.
ד. מקלט.
 
6.  ביום 12.12.2009  סיון נתנה לשלום הלוואה, זאת לאחר ששלום מישכן את הדירה אשר בבעלותו כבטוחה להלוואה. בהסכם המשכנתא נכתב כי "המשכנתא תיפדה, אך ורק ביום 12.12.2012 ולא יהיה ניתן לפדותה במלואה ו/או בחלקה לפני מועד זה" ארבעה חודשים אחרי קבלת ההלוואה, נולד לשלום בן זכר ובסמוך ללידתו זכה שלום בלוטו, בעודו ממלמל את המילים "כל ילד בא עם הברכה שלו", הלך לסיון ואמר לה כי מעוניין לפרוע את כל ההלוואה.

בנסיבות המתוארות, האם יכול לעשות זאת?
א. על פי החוק, הגבלה שכזו תקפה לשנה אחת בלבד, ורק לאחר 12.12.2010 יוכל שלום לפדות את המשכנתא.
ב. מכיוון שיש סעיף מפורש בחוזה לעניין מועד הפירעון, אין באפשרותו לפרוע את המשכנתא לפני 12.12.2012.
ג.כן ובהתאם להוראות ס' 13 ב' לחוק המשכון תשכ"ז.
ד. רק מחצית מסכום המשכנתא ניתן לפרוע לפני מועד הפירעון שנקבע בין הצדדים.

7. אורלי היא בעלים של חלקת קרקע פנויה בעיר קרית אונו.
    האם זיקת הנאה שבה חלקתה של אורלי הינה המקרקעין הכפופים יכולה לקבוע שהיא
    חייבת לתקן שביל העובר בחלקה?

    א. כן.
    ב. לא, מכיוון שאורלי היא הבעלים של המקרקעין.
    ג. לא. מכיוון שחלקתה של אורלי הינה המקרקעין הכפופים.
    ד. לא, מכיוון שזיקת הנאה מאפשרת רק זכות מעבר במקרקעין.
 
8. מוטי הוא הבעלים של דירת גן בקרית אונו, שאול חברו הטוב, מאד רוצה לקנות ממנו את הדירה ולהיות הראשון אשר תוצע לו הדירה, ביום שמוטי ירצה למכור אותה.
כיצד בנסיבות העניין יוכל להבטיח שאול שתוצע לו הדירה למכירה ראשון?


א. לא ניתן להבטיח זאת.
ב. יש לרשום זיקת הנאה לטובתו.
ג. יש לרשום משכנתא לטובתו
ד. יש לרשום זכות קדימה לטובתו
 
9. אלעד ויוני בעלים משותפים בדירה קטנה בחיפה ליד האוניברסיטה.
    הדירה היא דירת 5 חדרים.
    אלעד ויוני מכרו חדר אחד בדירה להדס, השכירו חדר אחד לשנה לתמיר והשכירו חדר  
    שלישי לאיתמר. איזה מהעסקאות ניתן לרשום בטאבו.?

א. העסקה עם הדס
ב. העסקה עם תמיר
ג. העסקה עם תמיר ואיתמר.
ד. כל העסקאות
 
10. סיון ושלום הם סטודנטים בבר אילן, ברצונם להשכיר ממוטי יחידת דיור לתקופה של שנה בשכר דירה של 2000 ש"ח, בפגישה עם מוטי, סיכמו בע"פ את כל הפרטים  ולחצו ידיים.
הצדדים הסכימו להכין למחרת חוזה בכתב.
במהלך הלילה מוטי התחרט ובחר שלא להשכיר את היחידה, האם יכול?


א. כן. עסקה במקרקעין חייבת להיות בכתב.
ב.לא. אפשר לתבוע את מוטי ולחייב אותו להשכיר.
ג. אי אפשר לדעת.
ד. אולי.
 
 
חומר חדש:
חוק המקרקעין:
1.דנה ושרון חתמו על הסכם מכר לצורך רכישת דירה ברחוב חפץ חיים בפתח תקווה.
למי צריך לדווח על העסקה והיכן היא תרשם?
  1. אצל רשם המקרקעין , בפנקסי המקרקעין בלשכת רישום מקרקעין.
  2. אצל המפקח המקרקעין , בפנקסי המקרקעין בלשכת רישום מקרקעין.
  3. אצל רשם המקרקעין , בפנקסי המקרקעין במשרד הבינוי והשיכון.
  4. אצל רשם הקבלנים עם העתק לממונה על המרשם.
 
2.שירלי רצתה לקנות דירה מהניה. טרם קניית הדירה רצתה שירלי לעיין בפנקסי המקרקעין. הניה מיד הוציאה טופס ארנונה ואמרה לשירלי כי זה הטופס היחידי שתוכל לעיין בו כי עיון בנסח טאבו בפנקסי המקרקעין ניתנים רק לעורכי דין ורואי חשבון.
האם הניה צודקת?
  1. כן.
  2. רק עורכי דין יכולים לעיין
  3. רק רואי חשבון יכולים לעיין
  4. לא. כל אדם יכול לעיין בפנקסי המקרקעין.
 
חוק המקרקעין(חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)
 
3.מתן בחור צעיר, שכנע את הוריו לרכוש דירה ישנה להשקעה בעיר יהוד, לימים התברר כי ההשקעה הייתה מוצלחת וכי השכנים התחילו לדבר ולקבל הצעות לביצוע תכנית תמ"א 38, באיזה מקרים ותנאים תינתן החלטה בדבר אישור בקשה להיתר על ידי מוסד התכנון:

א. מוסד התכנון מצא שהבקשה תואמת לתכנית החיזוק ולתכניות אחרות.
ב. מוסד התכנון מצא כי הבניה המבוקשת משתלבת במערכות התשתית  הקיימות והמתוכננות לסביבה.
ג. הוגשו התנגדויות לבקשה ומוסד התכנון החליט בהן.
ד. כל התשובות נכונות
 
4.יוני רכש  דירת יד שניה, 3 חדרים ישנה ברחוב לוי אשכול בקרית אונו
יוני רצה  להעביר שלש החלטות להתחיל בפרויקט תמ"א 38, שבו יקבלו הדיירים מעלית חדשה וחדר נוסף לכל דירה, עבור זאת יאשרו לקבלן המבצע לבנות עוד שתי דירות על הגג.
שמעון השכן המעצבן, מסרב בכל תוקף לאשר את התכנית, תוך כדי מלמול גידופים חוזרים ונשנים ברומנית, כל פעם שהוא רואה את יוני בחדר המדרגות.
נניח שההחלטות הן נפרדות ואפשר לקבל אפילו רק אחת, כלומר לא חייבים לאשר את בניית הדירות החדשות ואפשר לאשר אף רק מעלית חדשה.
איזה רוב צריך יוני להשיג לצורך העברת ההחלטה לביצוע התכנית:
 

א. לצורך הוספת מעלית, רוב בעלי הדירות, לצורך בניית החדר הנוסף לכל דירה, רוב של שישים אחוזים מבעלי הדירות בבית המשותף ולצורך בניית הדירות על הגג, כל בעלי הדירות או בהחלטת המפקח על פי תביעה של שני שלישים של הבעלים של הדירות ששני שלישים  מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם.
ב. לצורך הוספת מעלית, כל בעלי הדירות, לצורך בניית החדר הנוסף לכל דירה, רוב בעלי הדירות בבית המשותף ולצורך בניית הדירות על הגג, כל בעלי הדירות או בהחלטת המפקח על פי תביעה של שני שלישים של הבעלים של הדירות ששני שלישים  מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם.
ג. לצורך הוספת מעלית, 60% מבעלי הדירות, לצורך בניית החדר הנוסף לכל דירה, רוב של אחוזים בעלי הדירות בבית המשותף ולצורך בניית הדירות על הגג, 51% מבעלי הדירות או בהחלטת המפקח על פי תביעה של שני שלישים של הבעלים של הדירות ששני שלישים  מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם.
ד. לצורך הוספת מעלית, 60% בעלי הדירות, לצורך בניית החדר הנוסף לכל דירה,כל בעלי הדירות בבית המשותף ולצורך בניית הדירות על הגג, כל בעלי הדירות או בהחלטת המפקח על פי תביעה של שני שלישים של הבעלים של הדירות ששני שלישים  מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם.
 
.
 
 
5.נניח כי יוני מהשאלה הקודמת הצליח להשיג הסכמה רק להוספת מעלית, כיצד צריך להתבצע אופן מתן ההסכמה לביצוע עבודה ברכוש המשותף?
  1. בכתב.
  2. בכתב ותאומת על ידי עו"ד,כפי שמאמתים שטר עסקה.
  3. בעל פה.
  4. בעל פה עם עד נוסף
 
6.שמעון השכן המעצבן, לא נח לרגע ואפילו אחרי שיוני הצליח להשיג את הרוב הנדרש להקמת המעלית, שמעון מסרב בתוקף להשתתף בהוצאות האחזקה. האם חייב שמעון להשתתף בהוצאות אחזקת המעלית.
  1. לא.
  2. כן.
  3. תלוי במפקח
  4. כל התשובות לא נכונות.

7. סיון גרה בבניין ישן ליד בית הספר הוברמן בפ"ת. סיון מעוניינת להרחיב את הדירות בבניין במסגרת תכנית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, סיון מציעה לשכנים להרחיב את הדירות על חשבון הרכוש המשותף. ללא בניה של דירות חדשות.
סיון שאלה את עורך הדין שלי איזה רוב עליה לקבל מהשכנים בשביל לקדם תכנית מסוג זה.

א. רוב של מחצית מבעלי הדירות
ב. רוב של 60% מבעלי הדירות.
ג. רוב של 75% מבעלי הדירות
ד. הסכמה של כל בעלי הדירות
 
קשה באימונים קל בקרב
  1. דניאל ושירלי גרים בדירה בתל אביב על גדות פארק הירקון, שכנתם  דנה הינה אומנית במקצועה, אשר בחרה להרחיב את דירתה על חשבון חדר המדרגות המשותף. שירלי ודניאל תבעו את דנה, אצל המפקח על המקרקעין, אשר נתן פסק דין לטובתם.
    דנה אינה מקיימת את פסק הדין, אשר מורה עליה להחזיר את המצב לקדמותו.
    מה נכון?

    א. שירלי ודניאל יכולים לפנות להוצאה  לפועל בכדי לאכוף את פסק הדין.
    ב. למפקח על המקרקעין בכלל אין סמכות בעניין זה.
    ג. צריך לרשום את פסק הדין בלשכת רישום המקרקעין ורשם המקרקעין יכול לאכוף את פסק הדין.
    ד.  צריך לממש את פסק הדין בוועדה המקומית לתכנון ובניה.


     
 
  1. נעמי ואלעד מתגוררים ברחובות, ימים טובים הגיעו והם החליטו לקנות את דירתו של יניב שינה אשר מתגורר בפ"ת.
    הם חתמו על חוזה ושילמו מקדמה בגובה 14% מהתמורה. בחוזה קבעו כי ביום חתימת החוזה תועבר הבעלות בנכס, ללא קשר לתשלום כל התמורה.
    האם זה אפשרי?

    א. כן.
    ב. חוק המקרקעין אוסר דבר כזה.
    ג. כן בגלל גובה התמורה.
    ד. לא.
 
  1. דנה ואלון התחתנו ובגלל יוקר המחיה במדינת ישראל עברו להתגורר באוסטרליה. בשנת 2014 החליטו לחזור בחזרה לארץ הקודש וגילו להפתעתם  את משפחת בר אילן מתגוררת בביתם.
    מה שקרה הוא שבמהלך שהותם באוסטרליה מתחזה מכר את דירתם באמצעות נסח טאבו מזוייף ומשפחת בר אילן שילמה לו את כל הכסף עבור הדירה. משפחת בר אילן לא טרחה לבדוק אצל רשם המקרקעין את אמיתות נסח הטאבו.
    מה נכון.

    א. הדירה שייכת למשפחת בר אילן, מפני שהיא פעלה בתום לב ושילמה את מלוא התמורה.
    ב. הדירה מגיעה לדנה ואלון.
    ג. יש לבדוק בוועדה המקומית
    ד. תלוי מה דווח למס שבח.
 
 
  1. מתן והילה זוג צעיר אשר מתגורר בפ"ת. לימים הבין מתן כי הקפיצה הכלכלית הגדולה ביותר שיכול לבצע היא מרכישה של דירות ולכן רכש  שתי דירות קטנות ביהוד להשקעה.
    מתן רוצה ליזום באחד מהבניינים שיש שם דירה בבעלותו תמ"א 38.
    מתן מציע כי הדיירים יפעלו להרחיב את הדירות על חשבון הרכוש המשותף ללא בניה של דירות חדשות בבניין.

    איזה רוב צריך להשיג.
    א. 50%
    ב. 60%
    ג. 75%
    ד. הסכמה של כל בעלי הדירות
 
 
 
  1. אלעד ואסף שוכרים דירה במרכז תל אביב, לאלעד ואסף תמיד היתה אהבה לגידול עצי פרי.
    לימים שיכנעו את רוב בעלי הדירות בבניין להרשות להם להצמיד את הגינה המשותפת לדירתם לצורך נטיעת עצי פרי. אלעד ואסף הבטיחו כי כל חג שבועות יחלקו לשכנים מקצת מהפירות.
    אבי אנקונה השכן בקומה השלישית מתנגד נחרצות להצמדה, עקב סכסוך עסקי קודם עם אלעד.
    האם ניתן להצמיד את הגינה במקרה זה?

    א. לא. צריך את הסכמת כל בעלי הדירות
    ב. צריך לבדוק במועצה הארצית.
    ג. ניתן להצמיד חלק מהגינה לפי חלק יחסי של בעלי הדירות שהסכימו.
    ד. אין אפשרות לבצע את ההצמדה את שלא מקבלים אישור ממנהל מס שבח.

     
 
  1. שי ואיתי קנו דירה להשקעה בראש העין, לימים החליטו שהם רוצים לרכוש בראש העין בית פרטי בשכונה הצבאית.
    מוכרת הדירה נעמי, הסבירה להם כי לבית הפרטי מוביל שביל, אבל שכנתה דנה עוברת בשביל מדי יום במשך 50 שנה ולנעמי לא היתה אף פעם התנגדות לכך.
    שי ואיתי לא מעוניינים שדנה תמשיך לעבור בשביל.
    נעמי פנתה לעו"ד שלי נחום, אשר מומחה בתחום ושאלה האם  דנה יכולה לפנות לביהמ"ש ולרשום זיקת הנאה על השביל.

    א. לא. זיקת ההנאה לא רשומה אז לא ניתן לרשום
    ב.כן.
    ג. לא הבעלות בדירה עדיין של נעמי ולכן צריך לקבל את אישורה.
    ד. לא אם שי ואיתי יעבירו מהר את הבית על שמם

     
 
  1. גיא רכש לפני שנים דירה ליד קניון סירקין בפ"ת. לימים התחתן עם טלי, עו"ד מבריקה. אחרי שנים של התלבטות לעניין היכן הם רוצים לגור, החליטו לרכוש דירה בכפר גנים בפ"ת.
    גיא שהינו בן למשפחת קבלנים מפורסמת, הוציא נסח טאבו וראה את צמד המילים "תקנון מוסכם".
    מוכר הדירה יניב אמר כי בתקנון מופיעים רק עניינים שוליים הקשורים בוועד הבית ואין שם עניינים מהותיים.
    מה נכון.

    א. בתקנון המוסכם ניתן לקבוע רק עניינים לא מהותיים.
    ב. תקנון מוסכם יכול להתייחס לעניינים מהותיים כמו זכויות בניה ועניינים מהותיים נוספים.
    ג. תקנון מוסכם קיים בכל הבתים המשותפים, הוא אחיד.
    ד. בתקנון מצוי מופיעים עניינים מהותיים.

     
 
  1. ענבל ועמי זוג צעיר עם שני ילדים קנו דירה ברחוב כץ בפ"ת עוד בימים שבהם המחירים היו סבירים.
    כיום ענבל ועמי רוצים לשכור דירה בשכונת כפר גנים החדשה, שכן מאסו במגורים בדירה הקודמת.
    ענבל אמרה לעמי שאיננה מוכנה לעבור כל כמה שנים דירה ורוצה להבטיח את מגוריה בדירה שישכרו ל- 20 שנה הבאות.
    עמי אמר שצריך להסדיר עם הבעלים של הנכס שלא ימכור את הדירה ב- 20 שנה הקרובות.
    האם אפשר לעשות כן אם  בעל הנכס יסכים ואיך?


    א. כן כל עוד לא יחלפו 3 שנים מהיום שבו ישכרו את הדירה.
    ב.לא זה לא חוזה מכר.
    ג. כן על ידי רישום הערת אזהרה בטאבו.
    ד. לא אי אפשר לרשום הגבלה בגלל חוזה שכירות.
 
 
9.שמעון דייר בקומת הגג ברחוב לוי אשכול בקרית אונו, הוא אדם שסובל ממוגבלות  כהגדרתה בחוק שיוויון זכויות לאנשים עם מוגבלויות, תשנ"ח 1998.  שמעון מעוניין על חשבונו לחספס בעדינות את המדרגות ואת שביל הגישה, על מנת למנוע החלקה, זאת בצורה שלא תפגע בחדר המדרגות וביכולת השימוש הסבירה של הדיירים האחרים.
שמעון הציג גם אישור של מרפא בעיסוק במסמך הערוך לפי הטופס שבחלק ד' לתוספת השניה וכי ביצוע ההתאמה דרוש לו בשל מוגבלותו לשם נגישתו הבטוחה והעצמאית. 60% מהדיירים מתנגדים, כי טוענים שהשינויים יראו לא טוב ויפגעו להם בשווי הדירות.

מה נכון?
א. כולם צריכים להסכים.
ב.רוב בעלי הדירות צריכים להסכים.
ג. רוב בעלי הדירות ששני שליש מהרצפה צמוד לדירותיהם צריכים להסכים.
ד.אין צורך בהסכמה.
 
  1. שירלי ודניאל גרים בתל אביב. מתן , קבלן בניה צעיר אשר גר בבניין, מעוניין  לבצע פרוייקט תמ"א 38(חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה) אשר גם יהפוך את הדירה לבטיחותית יותר וגם יעלה את שווי הדירה.
    הגג צמוד לדירה של שירלי ודניאל.
    מתן אמר כי כבר קיבל את הסכמת כל בעלי הדירות לביצוע העבודה וכדי להתחיל על שירלי ודניאל להעביר לו את הבעלות בגג כדי שיוכל להתחיל לבנות.
    דניאל רוצה להעביר על שם מתן את הגג.
    האם ניתן לעשות כן?

    א. לא משהוצמד הגג הוא חלק מהדירה ואי אפשר לעשות עסקאות בחלק מהדירה.
    ב.יש לכנס אסיפה כללית ולהעביר את ההחלטה.
    ג. כן כל עוד ההעברה ללא תמורה.
    ד.כן. כל עוד יתוקן צו הרישום ויודיעו לשאר בעלי הדירות כי יכולים לטעון את טענותיהם.
 
 
  1. יובל וענת עברו לגור בעיר פרדס חנה, בכדי לגור בבית פרטי ולהנות מחיי הכפר. לימים שכנעו אותם הוריהם לעבור לגור בהרצליה בבניין ישן. יובל אמר כי רק אם תתבצע תכנית תמ"א 38( תכנית מתאר לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה) בבניין יעבור לגור בהרצליה.
    אביו של יובל, גבי, אמר כי במסגרת התכנית, תשעה מתוך עשרת בעלי הדירות מעוניינים לבנות  מעלית בשטח הגינה שהיא חלק מהרכוש המשותף של הבניין. יעל שהיא  בעלת הדירה בקומת הקרקע שיש לה גישה לגינה מתנגדת.
    האם נדרשת הסכמתה של יעל?

    א. כן חייבים את הסכמת כל בעלי הדירות.
    ב. לא. כי לבעלי הזכויות בדירות גן ודירות גג אין זכות הצבעה.
    ג. לא כי יש רוב.
    ד. ליעל יש זכות בלעדית בגינה.
 
 
12.פזית ורותם רצו לקנות מגרש בשכונת כפר גנים בפ"ת. פזית בדקה וראתה כי בנסח רישום מקרקעין מופיע כך:
שולי 50%
אילן25%
דור 25%

אין הסכם שיתוף, פזית ורותם רוצים לקנות את חלקו של דור.
מה משמעות הבעלות המשותפת במגרש?

א. בעלותו של דור מתפשטת בכל המגרש ואין לו חלק מסוים בו.
ב. יש חלוקה יחסית לצפון, דרום, מזרח ומערב.
ג.  לכל אחד יש חלק מסויים במגרש.
ד. השותף שישאר יוכל לבחור את חלקו במגרש..
 
  1. אילן ואסף קנו ביחד דירה להשקעה.
    לפני אחת עשרה שנים ערכו הסכם שיתוף בינהם שבו הם מסדירים את כללי השיתוף בדירה.
    לאחר מכן רשמו הסכם זה בלשכת רישום המקרקעין.
    כיום אילן רוצה למכור את חלקו ליניב.
    האם הסכם השיתוף יחייב את יניב?

    א. כן.
    ב. לא . יניב לא צד להסכם.
    ג. לא, אחרי שבע שנים יש התיישנות.
    ד. כן, אבל רק אם כתוב במפורש שהסכם זה יחול על צדדים שלישיים.