דירות ובתים למכירה דירות ובתים להשכרה פרויקטים חדשים נכסים מסחריים מגרשים נכסים עד 2 מיליון ש”ח נכסים להשקעה

איזור

כל הארץ צפון מרכז דרום מושבים

סוג עסקה

מחדרים

עד חדרים

עיר / ישוב

ממחיר

עד מחיר

שכונה

בחר עיר

מקומה

עד קומה

סוג הנכס

בחר סוג נכס בית פרטי דו משפחתי דופלקס דופלקס גן דופלקס פנטהאוז דירה דירת גג דירת גן דירת נופש דירת סטודיו וילה יחידת דיור לופט מחסן מיני פנטהואז סבלט פטיו פנטהואז קוטג'

טקסט חופשי

חפש

 
הכירו את המדריך המלא לרכישה של מגרשים בסביון אשר כולל מידע מעניין שצריך לדעת לפני רכישה של מגרש בסביון לבניה של אחוזה מהממת, וילה הוליווד או קוטג' בסביון בעיצוב טוסקני. עובדה ידועה היא כי מגרשים ואף בתים למכירה בסביון מהווים התמורה הטובה ביותר מכלל בתי יוקרה ומגרשים בישראל.

אז, אם ברצונכם לבנות אחוזה בסביון בתכנון פרטני מותאם אישית מחומרי גלם איכותיים או לבנות וילה הוליווד שתהווה גם וילה עם בריכה בסביון עם חריטות ופרזולים מיוחדים בסטנדרט גבוה או קוטג' בסגנון פרובנס אשר מותאם באופן ישיר לאורח החיים של הבעלים, עצרו, יש כמה דברים שצריך לבדוק לפני.

מיקום ובדיקה של מגרשים בסביון: מיקום מגרש בסביון עשוי להיות ברחוב הולנדי שקט פינתי או במיקום מרכזי. עלות של מגרש בסביון מתוך כלל מגרשים בסביון עשויה להיגזר גם מהמיקום שלו.
למה הכוונה מבחינה זו

בראיה רחבה עלות מגרש או עלות של מגרשים בסביון שונה מעלות של מגרש או מגרשים בעלי גדלים דומים, מאפיינים דומים ושימושים דומים בכפר שמריהו, קיסריה, הרצליה פיתוח, ארסוף, תל אביב וכדומה.
כך אם ישאלו כמה עולה וילה בסביון? למכירה או להשכרה והיו שואלים כמה עולה אותה וילה בדיוק באזור אחר בארץ, התשובה הייתה שונה.

מיקום של מגרשים גם בתוך הישוב מהווה פקטור שמשפיע על המחיר.

ולדוגמא ניקח מקרה בוחן לדוגמא, במסגרת מכרז מגרשים סביון שווקו מגרשים, האם לקוחות שהגישו הצעות מחיר על מגרש אשר קרוב לקו מתח גבוה היו מגישים את אותן הצעות לגבי מגרשים שאינם קרובים יחסית לקו מתח גבוה?

או בעיר אחרת ולעניין דירות , האם דירה שמרפסתה פונה לכיוון לדוגמא לבית עלמין שונה במחירה מדירה דומה ממרפסת שפונה לפארק ירוק או לנוף פתוח.
או עלות של קניון בפריים לוקיישן בתל אביב תהא אותה עלות של קניון זהה בעיר אחרת?
כמובן שנציין ונדגיש לעניין מחיר  או הערכות מחיר, איש המקצוע ואנשי המקצוע היחידים שיכולים לקבוע שווי נכס הינם שמאיי מקרקעין וזאת לפי חוק, אך במאמר זה אנו מעלים נקודות למחשבה.

שימושים מותרים מגרשים בסביון:
שימושו של מגרש או מגרשים בסביון חשוב מאד,
יש לבחון מה השימוש של מגרש לפני רכישה, האם לחקלאות, למגורים, למסחר או לתעשייה, מסחרי, שירותים ציבורים, שטחים ציבורים פתוחים.
כמובן שיש הבדל בין עלות מגרשים למגורים לבין עלות של מגרשים עם יעוד חקלאי.
יש בנוסף לבחון במסגרת שימוש גם גודל ומה חוקי הבניה אשר חלים על אותו מגרש, מבחינת זכויות בניה, אחוזי בניה וכן לבדוק גם עלויות תשלומים לרשות מקרקעי ישראל, היטל השבחה במקרה של מכירה והיטלי פיתוח, מיסוי מקרקעין וכדומה.

מבחינת בדיקת שוק של מגרשים יש לדעת ולהכיר את הישוב סביון על בוריו ולהכיר הן את היצע בתים למכירה בסביון כמו וילות, אחוזות, נחלות וקוטג'ים וכן באופן פרטני לגבי וילה, קוטג', אחוזה או נחלה.
יש להכיר את אופי האוכלוסייה ומאפיינים סוציאליים חברתיים, לעניין זה נציין שהישוב סביון גני יהודה מבחינה חברתית כלכלית משויך לאשכול 10 של הלמ"ס.
מבחינת אנשי מקצוע אשר קשורים לתהליך מכירה או רכישה של מגרשים בסביון יש להכיר עורכי דין מובילים, שמאים, אדריכלי צמרת, מעצבי פנים ואלו אשר מומחים בביצוע עסקאות בתחום נדל"ן סביון ואיתם הסיכוי הגבוה ביותר לבצע עסקה כמו הח"מ אשר מומחה בתחום תיווך יוקרה בסביון.

בדיקת תכניות מתאר בכל הנוגע לביצוע עסקאות של נדל"ן סביון או של בתים למכירה בסביון או מגרשים בסביון גני יהודה:
קיימות מספר תכניות מתאר
תכנית מתאר מקומית או מפורטת אשר מתוכננת על ידי וועדה מקומית לתכנון ובניה
תכנית מתאר מחוזית אשר מתוכננת על ידי וועדה מחוזית לתכנון ובניה
תכנית מתאר ארצית אשר מתוכננת על ידי מועצה ארצית לתכנון ובניה
תכנית מתאר מוכרת גם בשם תב"ע ומורכבת משני חלקים: תקנון ותשריט.

במסגרת זו יש להתייחס גם לזכויות הבניה ולאחוזי הבניה המותרים, שימושים מותרים, כמו חזיתות הבתים, חניות, אספקטים של היתר בניה, היכרות עם מחלקת הנדסה במועצה מקומית סביון ועוד.
חשוב לציין ששינוי בתכנית בנין עיר(תב"ע) עשוי להעלות או להוריד מחיר של מגרש, מגרשים או בתים למכירה בסביון.
אם יש חריגה מתכנית יש לבחון אפשרות לקבל אישור להקלה או לשימוש חורג.

בנוסף בכל הנוגע לביצוע עסקאות יש לבחון גם נושא של הפקעות בכל הנוגע לשטח מגרשים בסביון או בשטח של מגרש בסביון או בשטח מגרשים שעליהם בנויים בתים למכירה בסביון.
הפקעה יכולה להתבצע על ידי וועדה מקומית לתכנון ובניה ולצרכי ציבור.

יש לבחון באספקט תכנון ובניה גודל מותר לבניה על אותו מגרש לבניה עצמית, גובה, מרחק מקווי בנין, צורה של חזית, מרחק של קווי בניין ועוד.
מהו תיק בנין ומה הקשרו לבין מגרשים בסביון או בתים למכירה בסביון.

תיק בניין קיים במחלקת הנדסה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, שם ניתן למצוא את תכנית הבניה המקורית, תעודת גמר, שינויים, עבירות על חוק התכנון והבניה, אם היה פקח לדוגמא ועוד.
כיום ברשויות מקומיות ומועצות מקומיות רבות תיקי הבניין סרוקים.

מושגים ומונחים אשר יש להכיר בכל הנוגע לתחום מגרשים בסביון
אם ברצונכם לקנות מגרש לבניה עצמית, להבין יותר לעומק את התנהלות מכרז מגרשים סביון
 לדעת מידע נוסף על בתים למכירה בסביון יש להכיר את מושגי היסוד.

מהי חכירה?
שכירות לתקופה של מעל 5 שנים
 
מהי חכירה לדורות?
שכירות של מעל לתקופה מעל עשרים וחמש שנים
 
לשכת רישום מקרקעין- טאבו
זכויות הקניין נרשמות בפנקסי המקרקעין ומנוהלים על ידי רשם המקרקעין.
לשכת רישום מקרקעין שייכת לאגף לרישום והסדר של  המקרקעין במשרד המשפטים הממשלתי במדינת ישראל.

נסח רישום מקרקעין:
מה בין בתים למכירה בסביון כמו אחוזה לבין מגרש או מגרשים בסביון או אפילו נחלה או נחלות לבין נסח רישום מקרקעין.
יש לאתר מספר גוש ומספר חלקה במקרה של בית משותף גם מספר תת חלקה.
לאחר מכן לעיין בנסח רישום מקרקעין שבו ניתן לראות מי הבעלים, תיאור, הגבלות של זכות בעלות, הודעה על הפקעה, הערות אזהרה, הודעה על משכנתא, עיקול, צו בית משפט והכל כמובן גם ברבים. ואם קיים תקנון מוסכם.

מי יכול להוציא תקנון מוסכם?
בעל יחידה רשומה או מיופה כח מטעמו.

חוזה פיתוח והקשר הישיר של חוזה פיתוח לבין מגרש או מגרשים בסביון:
בין מי למי נחתם חוזה פיתוח?
רשות מקרקעי ישראל לבין רוכש זכויות בקרקע.
מה מהותו?
רוכש הזכויות במגרש חייב לבנות מבנה כאמור בחוזה בתקופה נקובה כפי שמופיע בחוזה.
לאחר סיום הפיתוח ייחתם חוזה חכירה.
במידה ולא הושלם הפיתוח לפי התנאים אזי רשות מקרקעי ישראל רשאים לבטל את החוזה.
 
חוזה חכירה והקשרו אל מגרשים בסביון:
בין מי למי נחתם חוזה חכירה?
חוכר לבין המדינה באמצעות רשות מקרקעי ישראל
לכמה זמן?
לתקופה נקובה.
 
מהם דמי הסכמה ומה הקשר בינם לבין בתים למכירה בסביון או בפרט לבין אחוזה בסביון למכירה, קוטג' בסביון למכירה, וילה עם בריכה למכירה או אפילו לבין נחלה למכירה?
דרישה לתשלום אשר מוגשת ומשולמת לרשות מקרקעי ישראל.
עבור מה?
בכדי לקבל את ההסכמה של רשות מקרקעי ישראל להעביר את זכויות החכירה בנכס לצד שלישי.
האם דמי הסכמה משולמים במקרה של נכס מהוון?
לא

מע"מ בעסקאות מקרקעין ומה הקשר למכירה של מגרש או מגרשים בסביון.
יש להבין, ס' 2 לחוק מע"מ, התשל"ו 1975 קובע בין היתר כי כל עסקה שנערכת במדינת ישראל יוטל מע"מ בשיעור מהעסקה.
ס' 1 לחק מע"מ מגדיר עסקה,
עסקה היא מכירה או השכרה של נכס ובזאת נכלל מקרקעין וכן זכות באיגוד מקרקעין בידי עוסק במהלך של עסקו וזאת כולל מכירה של ציוד ולעניין שלנו כולל מקרקעין ששימשו, משמשים, או ישמשו בעתיד לעוסק ומכירתם לא נעשית בשגרה.
יוצא מן האמור, כי כל עוסק המוכר מקרקעין חייב מע"מ וזאת לא משנה אם המקרקעין הם מלאי או מהווים רכוש קבוע בעסק שלו.
כמו כן המחוקק מרחיב חובה זו גם לעסקת אקראי שכוללת מכירה של מקרקעין על ידי אדם שאין העסק שלו במכירה של מקרקעין לאחד הגורמים הבאים:

1. לעוסק- מי שמוכר נכס או נותן שירות במהלך העסקים שלו וכל עוד אינו מוסד ללא כוונת רווח, הכוונה למלכ"ר או מוסד כספי וכן מי שעושה עסקת אקראי.
2. למוסד ללא כוונת רווח(מלכ"ר) או למוסד כספי, למעט מכירה של דירת מגורים.

מסקנה לעניינו ולהלן הקשר הישיר למכירה של בתים למכירה בסביון או מגרשים.
המסקנה: מכירת כל סוג של קרקע על ידי כל מאן דהוא לעוסק חייבת בתשלום מס ואילו מכירה למוסד ללא כוונה של רווח או למוסד כספי תחויב רק אם המקרקעין אינם דירת מגורים.
(לעניין זה ולעניין כל המאמר, מובהר שמאמר זה אינו מאמר משפטי ובכל עסקה יש להתייעץ עם עורכי דין מומחים)
 
מגרשים בסביון, בתים למכירה בסביון, מושגי יסוד במשכנתאות ומה שביניהם

 
משכנתא ומה הקשר למגרשים או לקניה של נחלה בסביון או אף לרכישה של אחוזה, קוטג' או וילה?
מהי משכנתא?
משכנתא היא שיעבוד אשר נרשם בפנקסי המקרקעין.
על מה נרשם השעבוד?
על נכס מקרקעין
לדוגמא שעבוד אשר נרשם לטובת בנק לשם ההבטחה לפירעון של הלוואה כספית וזאת לצורך של מימון דיור.
מה קורה במקרה שלא עומדים בתנאים של ההלוואה?
במקרה שהלווה אינו פורע את החוב שלו לבנק, ניתן לפרוע את אותו חוב על ידי מימוש הנכס הממושכן.
כיצד מתבצע אישור גובה ההלוואה?
גובה ההלוואה שמאושרת על ידי המלווה תקבע על ידי המלווה וזאת בהתאמה למחיר של הנכס, כפי שרשום בחוזה המכירה וכן לפי הערכה של שמאי מקרקעין מוסמך.
חשוב להסביר לעניין של משכנתא שהיא אינה פוגעת בזכויות של בעלי המקרקעין.
 
גרירת משכנתא
החלפת הנכס אשר משועבד לבנק כבטוחה כנגד ההלוואה בנכס אחר.
כמובן הכל בכפוף לאישור של המלווה.
כלומר נניח שמוכרים את הקוטג' הקודם בסביון אשר משועבד לבנק מבלי לסלק את ההלוואה הקיימת ולהעביר את השעבוד לבית הבא.
 
הקפאת משכנתא
הסכם בין המלווה ללווה שניתנה עבורו בטוחה אשר מסדירה וקובעת כי הלווה יכול בשלב כלשהו
להפסיק לפרק זמן מסוים לשלם את ההחזרים של ההלוואה כפי שנקבעו בהסכם המקורי בין הצדדים.
הקפאה של משכנתא לתקופה מסוימת מחייבת אישור של הבנק וניתנת במקרים מיוחדים



 
מגרשים בסביון משכון ומה הקשר לרשם המשכונות?
מהו משכון?
משכון פירושו, שעבוד זכויות.
כאשר עסקינן בזכויות אשר משועבדות והינן במקרקעין שרשומים בטאבו, קרי בפנקסי המקרקעין,  הכוונה היא למשכנתא שרשומה בפנקסי המקרקעין בטאבו.
כאשר מדובר בסוג אחר של זכויות מסוג מטלטלין ולדוגמא רכבים, או במקרקעין שלא רשומים בטאבו והכוונה לזכויות חוזיות בלבד, ניתן לרשום שיעבוד אצל רשם המשכונות.
 

ניתן להמשיך ולקרוא את המדריך המלא לרכישה של מגרשים בסביון או מגרש בסביון לבניה של אחוזה מהממת וכן הלאה במאמר הבא.


מאמר זה אינו משפטי וכל עסקה חייבת להיות מלווה עם עורכי דין.
שמאיי מקרקעין לפי חוק היחידים שיכולים לקבוע שווי נכס

התקשרו היום,
יגאל רודה- מומחה למכירת בתי יוקרה בסביון- אל הנכס תיווך יוקרה
קוטג'ים, נחלות, אחוזות, וילות ואף מגרשים לבניה
03-5343959
052-2321675
לגלריית הנכסים המלאה
http://el-haneches.co.il/index.php?type=branch&id=5