איזור
מחדרים
עד חדרים
עיר / ישוב
ממחיר
עד מחיר
שכונה
מקומה
עד קומה
סוג הנכס
טקסט חופשי

המדריך המלא לרכישה של מגרשים בסביון או מגרש בסביון או נחלה לבניה של בתים בסביון כמו אחוזה או וילה. חלק ב'.  

 
חלק א' של המדריך המלא לרכישה של מגרשים בסביון או מגרש בסביון לבניה של בתים בסביון כמו אחוזה או וילה סקרנו מגוון מושגי יסוד וכך גם כאן.
מושגי יסוד מתחום תכנון ובניה אשר קשורים לתחום של מגרשים או קשורים לרכישה של נחלה או מגרש בסביון ובניה.

היתר בניה:
מהו היתר בניה?
היתר בניה הינו היתר אשר מתקבל על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה.
באיזה מקרים ניתן היתר בניה ומדוע נושא זה משנה לענין מגרש, מגרשים, נחלה או נחלות כשלב מקדים לבניה?
  1. הקמה של בנין
  2.  הריסה של בנין
  3. הקמה מחדש של בנין.
  4. שינוי בקיר חיצוני או תוספת לבנין קיים.
    לעניין זה בגין מה לא צריך להוציא היתר בניה?
    שינוי פנימי שלא נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזית, אינו פוגע במראה וכן לא בשלד וכן לא ברכוש המשותף וכן לא משנה את השטח של הדירה ולא פוגע במי מהזולת.
    אך כן צריך לענין זה לקבל היתר בניה במקרים הבאים:
    תוספת של שטחה של מרפסת וכן במקרה של שינוי יחידות דיור.
  5. במקרים שנקבעו בתקנות העבודה או כשימוש כטעונים היתר,בכל הנוגע לעבודה בקרקע או בבניין וזאת בשל העובדה שיש להבטיח ביצוע תכנית.
  6. התווית דרך
  7. סלילת דרך
  8. סגירת דרך.
הוצאת היתר בניה הינו חשוב עבור אלו שמתעניינים לבנות על מגרשים בסביון, אחוזה או וילה או קוטג', וכן עבור אלו שרוצים לבנות בשטחה של נחלה.
הקלה: בניה בשינוי קל מהוראות התכנית.

שימוש חורג והקשר שלו לבניה על מגרשים:

שימוש חורג, משמעותו הינו שימוש שונה משנקבע בתכנית או בהיתר הבניה.
חשוב להבין שבמידה ופלוני קנה מגרש או מגרשים בסביון או נחלה על שטח מגרש גדול ובנה אחוזה לדוגמא ובפועל התבצעה סטייה ניכרת מהתכנית אשר חלה במקום, לא יתקבל היתר בניה על ידי הוועדה המקומית אשר אמונה על מתן היתר בניה, אך יתכן כי הוועדה המקומית תבחר לאשר הקלה או תבחר לאשר שימוש חורג.

חשוב להבין שקיים מושג נוסף של חריגות בניה ומשמעותו אם התבצעה בניה ללא היתר כדין.

מקרה מעניין לעניין הכשרה של חריגות בניה
 קרה דווקא בפרויקט בניה בחיפה.
הוועדה המחוזית לתכנון ובניה הכשירה בניה לא חוקית של חמש קומות בבניין שנבנה, הפרויקט נקרא דניה ספייס וזאת משיקולי תועלת עבור הדיירים, שכן חוות דעת הנדסיות קבעו שיגרם נזק בשל ההריסה לבעלי הדירות אשר מתגוררים בבניין לחזית וכן לעמידות הבנין כך שתהיה סכנה להתמוטטות הבנין במקרה של רעידת אדמה.
מצד שני, במקרה זה לא רצו לגמול לאלו שבנו בניגוד לחוק והפרו אותו באופן בוטה.
הקבלן שבנה נקנס כלכלית ב2 מיליון שקלים.
מקרה זה מאד מעניין באספקט של היתרי בניה, חריגות בניה ושיקולי הוועדוץ
לא הכל שחור או לבן.


לענין שימוש חורג ניתן להמחיש באמצעות דוגמא, מתחם פאוור סנטר בצומת ירקון הינו מתחם מסחרי, אשר הוקם בפועל על קרקע חקלאית.
גודל המבנה היה 11,000 מ"ר.
לכל קרקע יש יעוד במקרה זה הוקם מבנה מסחרי על יעוד של מגרש חקלאי.
מגרשים שיעודם חקלאי כך גם צריך להיות שימושם.
באותו מתחם מסחרי אשר בנוי על אותם שטחי מגרשים שיעודם חקלאי פעלו רשתות מובילות בישראל, מתחום ביגוד, הנעלה ועוד רשתות מובילות.
בית המשפט אשר דן בנושא קבע כי יש לפנות את המתחם והוציא צו הריסה.

אתם מבינים?
מקרה זה אינו שונה מרכישה של מגרשים בסביון או בחירה של קניה של נחלה במטרה לבנות עליה,
יש לבנות בהתאם לשימוש אשר מותר באותו מגרש או מגרשים לפי תכנית וכן לפי היתר הבניה.



מה הקשר בין מגרשים בסביון לבין מושגי יסוד בזכויות במגזר החקלאי?
הישוב סביון נקרא בשמו המלא סביון גני יהודה והנדל"ן אשר קיים בו הינו בתים ומגרשים, מגרשים לבניה עצמית, מגרש אשר בנויה על שטחו אחוזה, וילה מדהימה, קוטג' מפואר, נחלה ובו ניתן למצוא את בתי היוקרה היפים ביותר.

בנוסף במסגרת נדל"ן סביון ישנם מגרשים אשר ייעודם הינו מסחרי ובנוי עליהם מרכז מסחרי ומבנים לשימוש מוניציפלי כמו בית התרבות בסביון, ספריה ועוד.
בישוב קיים גם קאנטרי, חדר כושר, בתי ספר גני ילדים, שבט צופים, ואף חלק מהקרקע, חלק מסוים מתוך מגרש מסוים הוקצע למטרת הקמה של גינה קהילתית וזאת לצורך קידום ערכים טובים במסגרת תכנון סביבתי.
אז מה בין מגרשים בסביון  או נחלה או נחלות לבין מושגי יסוד במגזר חקלאי?
קיבוצים ומושבים אשר מהווים ישובים חקלאים(מדובר על ישובים חקלאיים יהודיים וזאת בשל העובדה שישובים חקלאיים במגזר הערבי בנויים לרוב על קרקעות פרטיות) לרוב קיימים על מקרקעין אשר שייכים בפועל למקרקעי ישראל ומנוהלים על ידם.

מהם מקרקעי ישראל?
  1. קרקע של המדינה
  2. קרקע של קרן קיימת בישראל
  3. קרקע של רשות הפיתוח.
מה המשמעות של קניה של מגרשים בסביון בבעלות מקרקעי ישראל.
מגרשים וקרקעות בבעלות מקרקעי ישראל מנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל ורכישה של זכויות החכירה בהם כאמור עשויה להיות טעונה של תשלומים רבים ומגוונים.
יש להכיר מושגים לעניין זה לפני רכישה של נחלה, נחלות, מגרש או מגרשים של היוון, דמי היתר ודמי חכירה.


קיבוצים ומושבים לרוב הינם אגודות שיתופיות ומי הבעלים?
חברי הישוב.
ממי נחכרת הקרקע?
מרשות מקרקעי ישראל.
על ידי מי?
על ידי האגודה השיתופית.
כלומר, האגודה השיתופית חוכרת את הקרקע מרמ"י, הכוונה לרשות מקרקעי ישראל.

מה ההבדל לעניין הקצאת הקרקע בין מושב לקיבוץ ?
בקיבוצים לרוב אין לחברים זכויות בשטח של מגרש מסוים, או בשטח של מגרשים מסוימים, אל החברים יכולים לגור בבית מגורים ובמושבים לכל חקלאי מכלל חקלאים מוקצה שטח ייחודי.


מהו הסכם משבצת?
הסכם משבצת הינו הסכם חכירה.
בין מי למי נחתם הסכם משבצת?
הצדדים להסכם המשבצת הינם האגודה השיתופית מצד אחד וכפי שציינו לעיל, מושב או קיבוץ, לבין רמ"י, הכוונה לרשות מקרקעי ישראל.
מדוע נקרא הסכם משבצת בשם זה?
חוזה זה מגדיר את אותה משבצת, כלומר אותו שטח של קרקע, שטח מגרשים, שמוחכר לאגודה.
האם יש תוקף להסכם משבצת?
בדרך כלל שלש שנים ומוארכים לרוב אוטומטית.
ומסיבה זו מתייחסים אליהם כחוזי חכירה, על אף תקופתם הקצרה.

מהו הסכם משבצת דו צדדי?
הסכם זה הינו כאשר שני הצדדים בו הינם רשות מקרקעי ישראל מצד אחד והאגודה השיתופית מהצד השני.
מהו הסכם משולש?
כאשר הסוכנות היהודית חוכרת את הקרקע מרשות מקרקעי ישראל ומחכירה אותו בחכירת משנה לאגודה, הכוונה לאגודה השיתופית.
 
מהי נחלה והאם ניתן לקנות נחלה בסביון גני יהודה או שקיימים בסביון גני יהודה רק מגרש או מגרשים לבניה עצמית וזאת בשטחי סביון הוותיקה או החדשה?

נחלה:
האגודה מקצה שטחים, אותם שטחים נקראים נחלות.
עבור מי מקצה האגודה שטח שנקרא נחלה או שטחים שנקראים נחלות?
עבור חברי האגודה.
גודל של נחלה משתנה משטח נחלה אחד למשנהו ומדוע?
שכן גודל נחלה נקבע על ידי פרמטרים וקריטריונים שנקבעו באמצעות שר החקלאות.
בדרך כלל שטח של נחלה הינו בין שלושים לבין מאה ועשרים דונם.
קיימים מקרים מסוימים שחקלאים חותמים על הסכמים של חכירה מול רשות מקרקעי ישראל.
 
נחלה בסביון גני יהודה, האומנם?
נחלה חקלאית מורכבת מחלקות משנה כדלקמן:
חלקה א': חלקה א' הינה חלק בשטח נחלה אשר מיועד למגורים של החקלאי וכן עבור מבנים של משק.
החלקים האחרים באותה נחלה ניתן להשתמש בהם לעיבוד חקלאי.
מה יחס של גודל חלק א' של אותה נחלה?
חלקה א' לרוב הינה החלק הקטן ביותר משטח נחלה ונאמדת במספר דונמים ספורים.
 
מהי חלקה ב' בשטח נחלה?
חלקה ב' הינה החלקה העיקרית בנחלה, שמשמשת עבור עיבודים חקלאיים בלבד ואסור לבנות בה.
מהי חלקה ג' בשטח נחלה?
חלקה ג' משמשת גם עבור עיבודים חקלאיים, אבל נחשבת גם כחלק מרכוש משותף אשר שייך לאגודה.
יש להבין, סביון גני יהודה הינו ישוב.
גני יהודה בעבר היה מושב עובדים.
הישוב גני יהודה הוקם בשנות החמישים למדינת ישראל.
בשנת אלפיים ושלש אוחדו סביון וגני יהודה וכיום שייכות למועצה מקומית אחת.
ישנן לא מעט אומדני השבחות שחלות במקרקעין מסוג נחלה, נחלות, מגרש או מגרשים.
אומדן שווי של מגרש, נחלה או בית מתבצע על ידי שמאי מקרקעין מוסמך.
בכדי לעשות כן,  יש בתור התחלה לברר את מספרי הגוש, מספרי החלקה, להבין מהו שטח החלקה הרשום, להבין מה מהות הנכס, לבחון מיקום מדויק.
לדוגמא נחלה בסביון גני יהודה אשר מצויה ברחוב הוורדים בסביון.
דוחות אומדן שווי בפרט של נחלה או מגרש או מגרשים בסביון שנערכים על ידי שמאי כוללים את פרטי המקרקעין, תיאור של הנכס ולדוגמא אחוזה יוקרתית שבנויה על שטח מגרש או נחלה רחבה שעל שטחה מצוי בית חד קומתי שמיועד להריסה, תיאור סביבתי ולדוגמא של הישוב סביון גני יהודה, תאור של החלקה ובפרט של אותו מגרש או אותם מגרשים, שטחם, צורתם הגאומטרית, גבולות של החלקה לפי כיוונים צפון,דרום, מזרח ומערב, טופוגרפיה ושיפועים של מגרש או מגרשים הנדונים, מצב משפטי ובפרט מספרי גושים וחלקות, שטח שרשום בפועל, התייחסות לחכירות ומי הבעלים של אותו מגרש או מגרשים או נחלה שעליה בנוי קוטג' או וילה, תאריכי סיום חכירה אם הבעלים של המגרש הוא מי ממקרקעי ישראל ואשר מנוהל על ידי רמ"י, האם יש הגבלות, משכנתא או פרטי משכנתאות, יתכן אף מבחינת תאריכים או סכומים.
נניח לדוגמא שעסקינן בשטח מגרש או מגרשים שעליהם קיימת נחלה בסביון גני יהודה, יש לבחון חוזה חכירה(משק עזר) בין רשות מקרקעי ישראל לבין החוכרים.
איזה פרטים עשויים להופיע בחוזה חכירה של נחלה?
הכוונה לחוזה חכירה של משק עזר מתחומי נחלות?
גם אך, לא רק, שנת חתימת חוזה החכירה.
מיקום ולדוגמא גני יהודה.
מספר גוש וחלקה, להלן שיטת המיפוי הישראלית עבור מגרשים וקרקעות.
גודל מגרש, מגרשים, נחלה.
מטרה של החכירה, קיבולת בניה ועוד.
מצב תכנוני ורישוי אשר כולל בדיקת תכניות אשר חלות על שטח מגרש, מגרשים ועל שטח נחלה או נחלות בהתאמה וכולל גם אך לא רק מספרי תכנית, תאריך פרסום, אם עסקינן בשטח נחלה אזי זכויות ומגבלות של בניה באזור חקלאי אם קיים ובפרט שטח של אותו מגרש, אחוזי בניה, או שטח מקסימלי לבניה, מספר מסוים של קומות או מפלסים , כמה יחידות דיור ניתן לבנות,  התייחסות למבני עזר, מרחקים של קווי בנין, האם קיים היתר בניה מאושר ואין ענין של הקלה או שימוש חורג.
בחינה של מצב פיזי, תכנוני, נתוני שוק ועקרונות שלפיהם שמאיי מקרקעין קובעים שווי, כלומר שיטות להערכת שווי.
ועוד שלל של בדיקות והתייחסויות.

מהם משקי עזר?
בנוסף לשטחים של נחלה או נחלות, לעיתים אך לא תמיד, האגודה מקצה שטחים קטנים יותר, אשר נקראים משקי עזר
משקי עזר הינם מיועדים לצורך יחידה למגורים ולמלאכה או עבור עיבוד חקלאי מצומצם.
מהו שטח ממוצע של משק עזר?
בדרך כלל שטחו הינו שני דונם ועד לחמישה דונמים.
 משקי עזר הינם מיועדים לחברי אגודה אשר גרים בישוב חקלאי, אבל בפועל חקלאות אינה מקור פרנסתם העיקרי.

מהו בר רשות?
אם החוכרת של הקרקע הינה אגודה שיתופית, אזי לחקלאי הבודד אין זכות של קנין בקרקע.
החקלאי הבודד נחשב לבר רשות בקרקע.

ומה הכוונה?
בר רשות הינו מי שקיבל אישור מאותה אגודה שיתופית, להלן החוכרת, לעשות שימוש בקרקע למטרה של מגורים וחקלאות.
היכן מוסדרים הזכויות וגם החובות של בר רשות?

הזכויות וכן החובות מוסדרים בהסכמי המשבצת וכן בהחלטות של רמ"י(רשות מקרקעי ישראל).

מה קובעים ההסדרים הללו?
גם אך לא רק את זכויות החקלאי להגדיל את שטח היחידה של המגורים בשטח נחלה, או להוסיף יחידה למגורים בשטח של נחלה או להעביר את אותה נחלה על שטח מגרש או מגרשים לצד ג' בתמורה או לאו דווקא וכן אפשרות של העברה של זכויות.

יש לציין שבמידה ואותו חקלאי חדל להיות חבר אגודה, אזי לא יהיה בר רשות יותר.
 
מושג יסוד, בן ממשיך, נחלה, נחלות, מגרש, מגרשים ומה שביניהם?
לא ניתן להוריש נחלה בדרך נורמטיבית ורגילה והכוונה לירושה על פי צוואה.
וזאת כי אין לחקלאי זכות מסוג קנין בקרקע.

בכל הנוגע לשטח נחלה או נחלות, יש מושג אשר נקרא בן ממשיך, אשר הכוונה כמובן גם לבת ממשיכה.
על החקלאי להחליט מראש מי מבין הילדים יקבל את אותה נחלה שלו אחרי מותו וימשיך או תמשיך לעבד את הקרקע.
זהות אותו בן ממשיך או בת ממשיכה חייבת להיקבע מראש וטעונה אישור של האגודה השיתופית, של רשות מקרקעי ישראל ולעיתים גם של הסוכנות היהודית.
לכן אין חלוקה בין מספר יורשים.

היה מקרה של נחלה במושב עובדים מסוים בארץ אשר הייתה שייכת לזוג שנפטר את נחלה זו בחרו להוריש לנכד אחד ונכד אחר נותר ללא פיצוי.
הנכד שלא קיבל פיצוי פנה לערכאות משפטיות וניסה להחיל את דיני הירושה על נחלה זו ולקבל פיצוי אך ללא הואיל, ביהמ"ש קבע שלא יקבל פיצוי.
היו מגוון של פסיקות משפטיות לגבי נחלה שקבעו כי על אף שאח אחד או אחות אחת בהתאמה קיבלו נחלה, לעיתים נקבע מנגנון פיצוי לאחים אחרים ולעיתים לאו.
בפסיקה של השופט פוגלמן בפס"ד בע"ם 7861/17 נקבע שאין פיצוי לאחים אלא אם נקבע בהסכמי המשבצת אחרת. וכך גם היה כתוב בצוואה, יש לכבד את רצון המוריש.
לעניין נחלה מומלץ שבעל נחלה יסדיר את המצב המשפטי בזמן.


יש הרבה דברים שצריך להכיר לפני שקונים מגרשים או נחלות או באופן פרטני ייחודי לפני קניה של מגרש או נחלה בסביון.

שאלות מעניינות בנושא נחלה שעולות הינן:
מהי פעילות לא חקלאית בנחלה?
צורך לברר מידע נוסף על נחלות במושבים ובפרט על מה כרוך לפני קניה של נחלות בסביון גני יהודה.
כמה מותר לבנות במשק חקלאי?
מה צריך לדעת על פיצול נחלות? או עלות פרצלציה במושב
מה צריך לדעת על מיסוי נחלה או נחלות?
היכרות של הליך מכירת נחלה במושב.
הגדרה מדויקת של נחלה חקלאית.
אספקטים אשר כרוכים בתחום דיני ירושה של ירושה של נחלה במושב על כל המשתמע מכך,
אספקטים של דמי רכישה נחלה,
היכרות עם שמאים מובילים או שמאי מוביל שקבע הערכת שווי של משק חקלאי בסביון גני יהודה,
כמה עולה לפצל נחלה,
הבנה מעמיקה על כל ההיבטים שצריך לדעת לפני קניה של נחלה במושבים או לפני קניה של נחלה בסביון גני יהודה.
ועוד
 
הרחבות:
הרחבות מתבצעות במושבים וקיבוצים בארץ.
כך גם ניתן לראות במקרה של סביון הרחבה.
הרחבות כוונתן הינו מתן היתרים לשימוש שונה מהיעוד המקורי של הקרקע
ולדוגמא בניה למגורים בשטח של אותו מושב או קיבוץ וזאת כאשר הזכויות בנכסים נמכרות בפועל לאלו שאינם חברים באותה אגודה שיתופית ולאו דווקא עוסקים בענף חקלאי, אלא רק רוצים לגור באזור כפרי.
אם תרצו לקבל מידע נוסף על סביון הרחבה או לקבל מידע על מכרז מגרשים בסביון או מכרז סביון שהתבצעו בזמנו, או על מגרשים למכירה בסביון או בפרט על בתים למכירה בסביון ולשאלות נדלניות רבות בנוגע לתחום נדל"ן בסביון התקשרו לח"מ.
בראשי פרקים ניתן לציין לגבי מכרז מגרשים סביון אשר בו שווקו מגרשים בסביון על ידי רשות מקרקעי ישראל בעלי מיקומים שונים טובים יותר וטובים פחות, שכן חלקם היו קרובים לקו מתח גבוה ולפיתוח של כביש עתידי וחלק מאותם מגרשים בעלי מיקום טוב יותר.
מגרשים בסביון גני יהודה ניתן למצוא לא רק בשטח סביון הרחבה אלא גם בשטח סביון הוותיקה וגם בשטח גני יהודה.
 
חלק ג' של המשך מדריך למכירה של מגרשים בסביון או מגרש, נחלה, נחלות יפורט במאמר הבא.
התקשרו היום,
יגאל רודה- מומחה למכירת בתי יוקרה בסביון- אל הנכס תיווך יוקרה
קוטג'ים, נחלות, אחוזות, וילות ואף מגרשים לבניה
03-5343959
052-2321675
לגלריית הנכסים המלאה
http://el-haneches.co.il/index.php?type=branch&id=5

אפיק פרסום בניית אתרים