דירות ובתים למכירה דירות ובתים להשכרה פרויקטים חדשים נכסים מסחריים מגרשים נכסים עד 2 מיליון ש”ח נכסים להשקעה

איזור

כל הארץ צפון מרכז דרום מושבים

סוג עסקה

מחדרים

עד חדרים

עיר / ישוב

ממחיר

עד מחיר

שכונה

בחר עיר

מקומה

עד קומה

סוג הנכס

בחר סוג נכס בית פרטי דו משפחתי דופלקס דופלקס גן דופלקס פנטהאוז דירה דירת גג דירת גן דירת נופש דירת סטודיו וילה יחידת דיור לופט מחסן מיני פנטהואז סבלט פטיו פנטהואז קוטג'

טקסט חופשי

חפש

 
הקדמה
חוק המתווכים במקרקעין נחקק בשנת 1996 במטרה להסדיר את מערכת היחסים של בין המתווך במקרקעין ללקוח, על רקע של קביעת כללים ונורמות אשר מסדירות את פעילות המתווך במקרקעין וגבולותיו.
טרם חקיקת חוק המתווכים, היו לקוחות אשר הגיעו לפתח דלתם של בתי המשפט בארץ במטרה לפתוח סכסוכים ומחלוקות בינם לבין המתווכים בישראל.
לא פעם נדרשה מערכת בתי המשפט על השופטים והשופטות שבה לפסוק הלכות ותקדימים אשר ינחו, יסדירו ויהוו קווים מנחים לעבודת המתווכים בישראל והלקוחות במקרקעין.

פסקי דין שונים ומגוונים ניתנו בתחום דיני התיווך, טרם חקיקת חוק המתווכים במקרקעין, בנושאים של מתי המתווכים בישראל יהיו זכאיים לקבלת עמלת התיווך הנכספת, מיהו "הגורם היעיל", מה המשמעות של טופס הזמנת שרותי התיווך, למי הלקוח הקונה צריך לשלם למתווך הראשון בזמן או השני בזמן ועוד.
חוק המתווכים, שנחקק בשנת 1996, בא במטרה לשים קץ לאי הוודאות ששררה קודם לכן בין המתווך ללקוח בתחום התיווך במקרקעין.
חוק המתווכים במקרקעין קבע הוראות וסדרי עבודה שהמתווכים בישראל חייבים לפעול לפיהם, מיצב את עצמו "כחוק צרכני" אשר בא לטובת הלקוחות, אך גם קבע והסדיר מתי בדיוק המתווכים בישראל יהיו זכאיים לקבל את עמלתם. כך שלדעתנו חוק המתווכים היטיב עם שני הצדדים – גם עם המתווכים בישראל וגם עם הלקוחות.
בדברי הצעת חוק המתווכים נאמר:
"נושא העיסוק בתיווך מקרקעין אינו מוסדר היום במסגרת החוק. במשך תקופה ארוכה שררה הדעה כי אין צורך אמיתי ביצירת הגנות מיוחדות עבור רוכשי הדירות ונכסי המקרקעין כל אימת שהם נזקקים לשירותיו של מי שפועל כמוכר נכסי מקרקעין או מתווך בהם. בארצות רבות בעולם המערבי העיסוק בתיווך במכירת מקרקעין מוסדר במסגרת החוק. השירותים שאותם נותן המתווך, הם בעלי ערך גורלי לרוכשי הדירות שכן במרבית המקרים ההשקעה מהווה את עיקר חסכונותיו ורכושו. במקרה כזה מוצדק לדרוש ממציע השירותים רמה מקצועית ורמת אמינות גבוהה. עם בוא גלי העליה מבריה״מ נוצרה בעיה אמיתית, חלק גדול מהעולים אינם מכירים את המציאות הישראלית ואין להם כלים לשפוט ולהעריך את הנכס המוצע להם למכירה או להשכרה. כמו כן, אין הם בקיאים בתנאים הנוגעים לרכישת דירות בישראל. חוסר ידע זה מנוצל לרעה, למרבית הצער, במספר מקרים לא מועט. אף על פי שחופש העיסוק הוא ערך חשוב ובדרך כלל אין להגביל את האפשרות של אדם לעסוק בעבודה, הרי שבנסיבות שנוצרו עקב גל העליה אין מנוס מחקיקה שתסדיר את הנושא. הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ושיעניק את ההגנות המתאימות לרוכשים בכוח קיים גם ברמה העקרונית וגם כצו השעה. הצעת החוק דומה במבנה וכדפוסיה לחוקים אחרים העוסקים בפיקוח ובהסדר העיסוק במקצועות רגישים, הגם שהוראות החוק מותאמות במיוחד למקצוע התיווך במקרקעין) הצעות חוק 2136, י"ב באדר ב׳ התשג״ב, 17.3.1992(.



בפס"ד שמש יעקב 1639-08 נקבע:
דיברו על  הקונפליקט הבנוי בין אינטרס המתווך לאינטרס הלקוחות ”על פי רוב, רכישת דירה הינה אחת העסקאות המשמעותיות ביותר אשר מבצע אדם במהלך חייו. המדובר בעסקה בה מושקעים עיקר הונו וחסכונותיו של הפרט, ומשכך, גם החלק המשולם למתווך הינו משמעותי, נכבד ומכביד עבור מבצע העסקה. ממילא נדרש כי תנאי ההתקשרות בין מבצע עסקה למתווך יהיו מוסדרים וברורים.
        צריכים אנו לזכור כי לעיתים רבות יש קונפליקט מבני בין הלקוחות לבין המתווכים. כבר בנוגע לעבודתם ושכר הטרחה הדעות לעיתים חלוקות.  הלקוח רואה את השכר המבוקש עבור עבודה קצרה יחסית של המתווך בעניינו ונדמה לו כי השכר גבוה מדי. המתווך לעומת זאת יודע כי עסקה זו שהצליחה איננה אלא אחת מבין עשרות או מאות ניסיונות שלא צלחו. מעבר לכך, למתווך לעיתים יש אינטרס כי העסקה תצא לפועל, שלא תמיד תואם את אינטרס הלקוח, ואלו רק ניגודי האינטרסים הברורים.
ברור לחלוטין, שכדי למנוע תקלות מן הראוי להסדיר זאת בחוק וכך אכן אף נעשה".
אם כך, המחוקק השכיל להבין שעסקה של מכירה ורכישה של במקרה הנפוץ, דירה בישראל הינה הלכה למעשה מכירה או רכישה של המוצר הכי גבוה בשוק, כלומר הנזק שיכול להגרם כתוצאה מטיפול רשלני בעסקה יכול להיות גבוה. מכאן ניתן להבין שהטיפול במוצרים הללו, קרי נכסים, חייבים להיות לפי כללים ונורמות, בכדי להבטיח "סלילת הדרך" להעלאת המקצועיות של המתווכים בישראל ולהבטחה ככל שאפשר את הלקוחות, ששסומכים על המתווכים בישראל ללוותם לקידום עסקה בטוחה ומוצלחת.


כפי שציינו לעיל, חוק המתווכים הינו חוק שבמהותו נכתב בכדי להגן על הצרכן ומונה מספר הוראות מאד חשובות, אשר כל המתווכים במקרקעין בישראל וגם הלקוחות חייבים להכיר.

טרם סקירת ההוראות החשובות בחוק המתווכים במקרקעין נכיר את ההגדרות הבסיסיות ובראשיתן:
"תיווך במקרקעין"- הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין.
מקרקעין: כהגדרתם בחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969
"זכות במקרקעין" כמשמעותה בחוק המקרקעין, התשכ"ט -1969 בין אם היא רשומה ובין אם לאו, בין מכח חוזה..."
"לקוח" צד להסכם עם מתווך במקרקעין בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו, בין מכח חוזה ובין מכח חוק.

ההגדרה של תיווך מקרקעין בראשיתה היא הפגשה בין שני צדדים או יותר, כלומר המתווך במקרקעין יכול לדג' לפנות לבעלי הנכסים, להתקשר איתם בהסכמים שעליהם נרחיב בהמשך ולהפגיש אותם עם קונים פוטנציאלים. כמו כן, המתווך במקרקעין יכול לדוגמה לפנות לקונים פוטנציאלים, למצוא נכסים פוטנציאלים עבורם ולהפגישם עם המוכרים.
דג' נוספת היא מעולם ההשכרות. המתווך במקרקעין יכול להפגיש בין שוכרים למשכירים, וכן הלאה לגבי כל הזכויות במקרקעין.
רק חשוב שההפגשה תהיה "בתמורה" כעולה מההגדרה.

ההגדרה של מקרקעין לפי חוק המקרקעין הינה "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, למעט מחוברים הניתנים להפרדה"
כלומר הגדרת מקרקעין כוללת גם את הבנוי, לדג' הבית אשר בנוי על הקרקע, מחובר דרך קבע וכל הצומח על הקרקע לרבות צמחים ועצי פרי, אך אינו כולל מחוברים הניתנים להפרדה, כמו לדוגמה קרוואן שאינו נחשב מקרקעין.
לקוח אגב נחשב ככזה גם אם לא ישלם עמלת תיוו. נניח שהמתווך במקרקעין בחר לעבוד עם הלקוחות המוכרים ולהביא להם קונים פוטנציאלים, תוך כדי הסכמה שיהנה מעמלת התיווך רק מהקונים.
דבר זה אפשרי, אך הלקוחות המוכרים עדיין ייחשבו כלקוחות על כל המשתמע מכך מהוראות חוק המתווכים. המתווך במקרקעין יהא חייב לכל הנדרש ממנו לפי הוראות חוק זה, כפי שיורחב בהמשך.
מחלקת ההדרכה של רשת סוכנויות תיווך "אל-הנכס" אינה ממליצה לוותר על עמלת המתווכים במקרקעין ושכרם. טיפול נכון בהתנגדויות לגובה העמלה ולהבנת הערך המוסף האמיתי של המתווכים במקרקעין מועברים במסגרת הקורסים השונים.
מהו המועד שבו המתווכים בישראל מקבלים את עמלת התיווך?
התשובה למהו המועד האמיתי לקבלת עמלת התיווך של המתווכים בישראל מהלקוחות טמונה בפס"ד אהרון חסין נ' דוד בלס ואח' (ע"א 107/86)


שם נקבע "הלכה פסוקה היא שמתווך זוכה בשכרו, משהביא את הצדדים לידי הסכם מחייב. העובדה שהצדדים לחוזה לא מימשו את הסכם או לא קיימו אותו, אינה שוללת מהמתווך את שכרו, אלא אם הותנה אחרת"(  ע"א 98/53 ;ע"א 62/77).

כלומר, המתווכים בישראל יהיו זכאים לקבלת עמלת התיווך הנכספת, כאשר הצליחו להביא את הצדדים לכדי כריתת הסכם משפטי מחייב, אשר לעניין מכירה של נכס במקרקעין חייב להיות בכתב לפי ס' 8 לחוק המקרקעין.

הסכם משפטי מחייב עשוי להיות חוזה משפטי מחייב שנערך על ידי הצדדים עם או בלי עו"ד מטעמם אף בתצורה של זיכרון דברים אשר עומד בקריטריונים שנקבעו בפסיקה, ואשר הופכים אותו להסכם משפטי מחייב ולא שלב מקדמי במשא ומתן (פס"ד מעניין אשר דן במשמעות של זיכרון דברים ותנאיו כפי 158/77 חוה רבינאי נ' חברת מן השקד בע"מ(בפירוק).

אציין, כי תמיד חשוב לגשת עם עו"ד מומחה לעסקת מקרקעין. ברשת סוכנויות תיווך "אל-הנכס" יש מגוון עורכי דין אשר מומחים במתן שרות לזכיינים ולסוכני התיווך במקרקעין.


ההוראה הראשונה והחשובה ביותר היא שהמתווך במקרקעין יהיה בעל רישיון תיווך לפי חוק המתווכים עם אגרה משולמת.
החובה לפעול רק עם רישיון תיווך מופיעה בס' 2 לחוק המתווכים במקרקעין אשר מפורט להלן:

2. איסור עיסוק ללא רישיון (תיקון מס' 7 תשע"ב(
א) לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רישיון בתוקף ובהתאם להוראות חוק זה. 
ב) לא יפרסם אדם ברבים הודעה כי הוא מתווך במקרקעין, לא יציג עצמו כמתווך במקרקעין ולא ישתמש בכל תואר או כינוי העשויים ליצור רושם שהוא מתווך במקרקעין בישראל, אלא אם כן הוא בעל רישיון בתוקף לפי חוק זה.
ג) האמור בחוק זה לא יחול על מי שמפרסם בטלוויזיה, ברדיו, בעיתון או בכל דרך אחרת מידע ופרטים על מעוניינים בביצוע עסקאות בזכויות במקרקעין, ובלבד שאינו מציג עצמו כמתווך במקרקעין. 

כמו כן, ס' 14  לחוק המתווכים אשר מפרט את הקריטריונים והתנאים לקבלת עמלת התיווך מהלקוחות קובע:

 א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: 
(1) הוא היה בעל רישיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; 
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; 
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות. 

ס' 14 הוא סעיף מאד חשוב אשר מופיע בחוק המתווכים, שכן הוא כולל שלושה תנאים מצטברים אשר רק בקיום שלושת התנאים הללו ביחד, המתווכים במקרקעין יהיו זכאים לקבלת עמלת התיווך.
התנאי הראשון הוא החובה להיות בעל רישיון תיווך במקרקעין.
על שני התנאים האחרים נרחיב בהמשך.

וכמו כן נפרט את ס' 13 לחוק המתווכים:
איסור העסקה: 
13. אדם לא יעסיק אדם אחר בתיווך במקרקעין, אלא אם כן המועסק הוא בעל רישיון לפי חוק זה; סעיף זה לא יחול לגבי העסקת אדם בתפקיד מינהלתי. 

ס' 13 לחוק המתווכים במקרקעין אוסר על אנשים להעסיק בתיווך במקרקעין אנשים אשר אינם בעלי רישיונות תיווך לפי חוק המתווכים במקרקעין. ניתן להמחיש זאת באמצעות דוגמה: אדם רכש זיכיון של רשת סוכנויות תיווך "אל- הנכס" ורצה שקרוב משפחתו, חברו, מכר או מועמד יעבוד מטעמו במשרד התיווך במקרקעין הפועל כזיכיון רשת סוכנויות תיווך "אל-הנכס", אך לאותו אדם אין רישיון תיווך בתוקף, אותו אדם עדיין לא ניגש למבחן המתווכים.
אשר על כן, המסקנה היחידה המתבקשת היא שרוכש הזיכיון של רשת סוכנויות תיווך "אל-הנכס" לא יוכל להעסיק אדם זה בתיווך מקרקעין, עד שיעבור את הבחינה ויוציא את רישיון התיווך כאמור בחוק המתווכים מרשם המתווכים של משרד המשפטים.
לעת עתה, אדם זה אשר מעוניין להשתלב בתחום התיווך במקרקעין מטעם הזיכיון הפעיל של רשת סוכנויות תיווך "אל-הנכס", ייאלץ להסתפק בעשיית עבודה משרדית/מנהלתית.


בת.פ 1224/06 מדינת ישראל נ' דוידסון דניאל הורשע אדם אשר הועסק בתיווך ללא רישיון תיווך.
גם בתא 50812/06 זילברברג מיכאל נ' סגל משה נקבע, כי "המסקנה המתבקשת היא כי אין זכאות לדמי תיווך בהיעדר רישיון תיווך בתוקף, תהא סיבת ההיעדר אשר תהיה".

כמו כן, בכדי לקבל את רישיון התיווך הנכסף מרשם המתווכים במדינת ישראל, יש לעמוד בתנאי הסף, קרי לעמוד בכל הקריטריונים הנדרשים בכדי להיות מתווכים במדינת ישראל: להירשם ולגשת למבחן המתווכים של משרד המשפטים, שנכון למועד כתיבה זה הינו נערך בבנייני האומה בירושלים וכפי שציינו, קודם לשלם את האגרה.
תנאי הסף מפורטים בס' 5 לחוק המתווכים במקרקעין ומפורטים להלן:
תנאים לקבלת רישיון תיווך:
מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים להלן, רשאי לקבל רישיון של מתווך במקרקעין: 
(1) הוא אזרח או תושב של מדינת ישראל או שהוא תושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל.
(2) מלאו לו 18 שנים.
(3) הוא אינו פושט רגל.
(4) הוא לא הורשע בעבירה שמפאת מהותה, חומרתה ונסיבותיה אין הוא ראוי לשמש מתווך במקרקעין; 
(5) אם הוא נידון לעונש מאסר בפועל, הוא סיים לשאת את עונשו שישה חודשים לפחות לפני הגשת    הבקשה לרישיון.
(6) הוא עמד בהצלחה בבחינה לקראת קבלת רשיון תיווך במקרקעין (להלן – הבחינה).
ב) מי שקיבל רישיון לפי חוק זה, וחדלו להתקיים לגביו התנאים הקבועים בפסקאות (1), או (3) שבסעיף קטן (א), רשאי הרשם, לאחר שניתנה הזדמנות לאותו אדם להשמיע את טענותיו בפניו, ולאחר שנועץ בוועדה המייעצת, לבטל את רישיונו לעסוק בתיווך במקרקעין. 
ב1) על אף האמור בסעיף קטן (א), הרשם רשאי, לאחר שנועץ בוועדה המייעצת ולאחר שנתן למבקש הרישיון הזדמנות להשמיע את טענותיו לפניו, שלא לתת רישיון למבקש אם מצא על פי עובדות אחרות שנודעו לו שהמבקש אינו ראוי לשמש מתווך במקרקעין; 
ג) סירב הרשם ליתן למבקש רישיון או ביטל את רישיונו יודיע לו את נימוקיו בכתב ואם סירב ליתן רישיון בשל תנאי כאמור בסעיף קטן (א)(4) ייתן לאותו אדם הזדמנות להשמיע את טענותיו לפניו. 
ד) השר, באישור ועדת הכלכלה, יקבע הוראות לעניין פרסום בדבר ביטול רישיונות לפי סעיף קטן (ב); קבע השר הוראות כאמור לעניין פרסום באינטרנט של פרטי מתווכים במקרקעין שרישיונם בוטל, יקבע בהן תקופת הפרסום ואת הדרכים כדי למנוע, ככל האפשר, את העיון בפרטים כאמור בתום תקופת הפרסום.
רבות השאלות אשר נשאלות במבחן המתווכים של משרד המשפטים על החשיבות של רישיון תיווך במקרקעין. כיום, בכדי לעבוד בתיווך במדינת ישראל צריך לעבור את הבחינה של משרד המשפטים בכדי לקבל את רישיון התיווך. ובכדי לעשות כן, צריך להכיר שלל חוקים מתחומי דיני החוזים, מקרקעין, תכנון ובנייה, מיסוי, הגדרות ומושגי יסוד מתחום רשות מקרקעי ישראל ומתחום המשכנתאות, מגוון מעניין ומרתק של פסקי דין ועוד.


הוראה חשובה נוספת בחוק המתווכים היא "חובת ההגינות והזהירות".
חובת ההגינות והזהירות של בעלי המקצוע שונים בתחומים שונים, במשק בכלל והן בתחום הנדל"ן בפרט, מוסדרת בחוקים ובנהלים שונים.
עובדה ידועה היא כי המתווך במקרקעין הינו הדמות המרכזית והדומיננטית המלווה, לדג' את הקונים והמוכרים, בתהליך מכירת ורכישת הדירה.
רבים מן הלקוחות תוהים, האם תפקידו של המתווך במקרקעין מתמצא בהפגשת הצדדים לעסקה, או שמא המתווך במקרקעין כאיש מקצוע חב חובות נוספות כלפי הלקוחות?
ס' 8 לחוק המתווכים במקרקעין קובע כי:
              (א)   מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו
                 כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
              (ב)    במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים 
                 הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת 
                 התיווך.
מתווך במקרקעין חייב לפעול ביושר ובהגינות וחייב לפעול באופן אקטיבי לקבלת מידע מהותי אשר נוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
 
ב א  002103/03 נדון מקרה שבו מתווך במקרקעין והמוכרים הציגו לקונים בית צמוד קרקע שגודלו 180 מ"ר, על סמך מידע זה נחתם זיכרון דברים ולאחר מכן במהלך הבדיקות של עורך הדין של הקונה התגלה כי הבית רשום בטאבו כ-130 מ"ר.
הקונה דרש לבטל את העסקה על סמך הטעיה של המוכרים והמתווך.
המתווך דרש את עמלתו בשל העובדה שנחתם הסכם מחייב בין הצדדים.
בפסק הדין נקבע, כי המחוקק לא ראה את תפקידו של המתווך וחובתו כלפי לקוחו כמתמצים בהפגשת קונה עם מוכר נכס, אלא סבר כי מוטלת על המתווך חובה פעילה של קבלת מידע על הנכס.

נקבע כי, תפקידו של המתווך הוא לשאול את הצדדים לעסקה, בעניין זה, הלקוח הקונה והלקוח המוכר את "השאלות הנכונות", שאלות שמי שנעדר אותה התמצאות בחוקים הנלמדים לבחינת המתווכים, כמו חוק החוזים, חוק התכנון והבניה, חוק המקרקעין, חוק מיסוי מקרקעין  ועוד, כלל נעדר מהידע  שעליו לשאול אותן מלכתחילה.
מטרתן של השאלות הללו היא בין היתר, לכוון את הצדדים לעסקה בהתאמה לבצע את הבדיקות המקדמיות שלהן אשר נוגעות לעסקה, לדג' בכדי לברר מצבו של נכס ומעמדו החוקי.על המתווך במקרקעין לשאול, גם אך לא רק, שאלות  כמו מי הבעלים של הנכס, האם מדובר בבית על אדמת מינהל או על קרקע פרטית (כאשר יש לכך חשיבות לעניין גובה הוצאות הרכישה-תשלום דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, למשל) או נושא של תוספות בניה, כמו במקרה דנן בו נבנתה תוספת ע"י סגירת עמודים, שאלת היסוד המתבקשת היא האם הדבר נעשה בהיתר כדין. 
לצורך ביצוע האמור לעיל, על המתווך אף להוציא נסח טאבו, קרי נסח רישום מקרקעין מלשכת המקרקעין (ע"א 166/77 נסים דדון נ' ברוך אברהם, פ"ד לג(3) 365).

לא זו אף זו, על המתווך במקרקעין להכיר את אזור ההתמחות שלו ולבדוק האם מתוכננת בניה חדשה באזור וכו..


ת"ק 30176-08-10 אלעד פסח נ' יחיאל שלום-תיווך שלום
פסק דין בנושא חובת ההגינות והזהירות של מתווך במקרקעין.
הקונים פנו למתווך, רצו לקבל שירותי תיווך והדגישו את חוסר ניסיונם בתחום.
המתווך טען בפני הקונים שבדירת יד שנייה שהוא הציג בפניהם, הצנרת חדשה ואין איתה בעיות מיוחדות.
בסוף היתה בעיה בצנרת. המתווך טען שלא אמר כזה דבר, הקונים הוכיחו אחרת לפי הקלטות שהיו ברשותם. המתווך טען שהקונים היו צריכים לברר עם המוכרים, ואף לא פתחו ברזים לפני שקנו.
"המסקנה היא שיש להעדיף את טענת התובעים כי הנתבע מסר להם, בשלב הראשון, טרם החתימה על זיכרון הדברים, כי מדובר בדירה בה הצנרת תקינה. הנתבע, שטען כי המידע נמסר ישירות מהמוכרים לנתבעים, לא הוכיח זאת, ממילא אינו מסביר מדוע מסר מידע זה לנתבעים. לפיכך, אין מנוס מן המסקנה כי מדובר היה במידע לא בדוק, אשר לא נמסר לתובעים על דרך של "כנראה", או "נטען" אלא בטון של "וודאי", ובכך נכשל הנתבע במילוי תפקידו כמתווך".

המתווך הפסיד.
תא"מ 1331-09 מרגריטה בזנר נ' פבל קצקה
לקוחות פנו למי שהציג עצמו כמתווך למטרה של לקנות דירה. המתווך הראה להם דירה וסיפר להם שבעלי הדירה ביקשו 850,000 ₪, והוא יוכל לגרום לכך שהדירה תמכר ב-815,000 ש"ח  בתנאי שיחתמו על טופס הצעה בלתי חוזרת לרכישת הדירה, שנערך ע"י עו"ד מטעם משרד התיווך.
הלקוחה מילאה את הטופס, חתמה עליו ולמעשה התחייבה לרכוש את הדירה ב- 815,000 ש"ח. בהמשך  חתמה על טופס התחייבות לתשלום דמי תיווך של 1.5% מפנקסו של המתווך.
בפגישה נוספת המתווך ציין כי הוא יכול לסדר את מחיר הדירה ל- 802,000 ש"ח, בתנאי שדמי התווך יעמדו על 20,000 ש"ח אך נאסר על התובעים לדבר עם המוכרים על כך. על סמך הצהרה זו חתמה על טופס הזמנת שירותי תיווך.
לאחר מכן,  חתמו הלקוחות על זיכרון דברים במשרדו של עו"ד המוכרים, כאשר מחיר הדירה נקבע ע"ס 801,000 ₪.
לאחר מכן גילו שמלכתחילה ביקשו המוכרים  800,000 ש"ח, נתון למו"מ, וכי המתווכים ידעו על כך והציעו כי הדירה תימכר ב- 802,000 ש"ח – כך העדיפו המוכרים למכור את הדירה לתובעים.
"או אז הבינו התובעים כי נפלו לתרגיל עוקץ של הנתבעים וכי בדרך זו הצליחו להביא כי התובעים יסכימו לשלם להם דמי תיווך מוגדלים של 20,000 ש"ח (מעל 2%)."

כמו כן, המשיכו לטעון,
"כי הנתבעים הפרו את הוראות החוק וכי מנעו מהתובעים לנהל מו"מ על מחיר הדירה ההתחלתי של 800,000 ש"ח ולטענתם נגרם להם הפסד של 25,000 ש"ח".



"הנתבעים הפרו את חובת ההגינות החלה עליהם עפ"י סע' 8 לחוק בכך שלא מסרו ללקוח (התובעים) את כל המידע שבידיהם בנוגע לדירה - את המחיר האמיתי המבוקש עבורה".
 
זיוה וזאב מאיר - נגד - טלי שושן 000209-01
"המבקשים טענו בכתב הגנתם כי פנו למבקשת לקבל שירותי תיווך, והאחרונה הבטיחה להם כי
 תמצא עבורם בית על פי דרישותיהם "וללא פגמים או הפתעות" (סעיף א' לכתב ההגנה).
לטענתם, הדגישו בפני המשיבה על היותם חסרי ניסיון ואת רצונם לקבל שירות הולם.
לטענת המבקשים הם הופנו לביתם של המוכרים, לאחר שהמבקשת מסרה להם כי עם הבית "אין
 בעיות מיוחדות" (סעיף ג' לכתב ההגנה), וכי שוויו על פי הערכת שמאי הוא 190,000
 דולרים. בסופו של דבר לאחר משא-ומתן בן מספר שלבים, בו ידובר בהמשך, נחתם חוזה
 המכר בין הצדדים למכירת הנכס בסך של 158.000 דולר.
לטענת המבקשים, שמאי שהעריך את הדירה ביום 5/1/01 קבע כי: "מתוך 150 מ' בנוי ניתן היתר ל-80 מ"ר וכי להערכתו שווי הבית עומד על סך 110,000 דולרים" )סעיף ט' לכתב ההגנה). המבקשים בדקו את
 העניין בעיריית טבריה וקיבלו תשובה לפיה, לבניה שנבנתה ללא היתר לא יינתן היתר. או
 אז פנו המבקשים למשיבה בטענות כי הפרה את הבטחתה לספק להם בית ללא פגמים, אך המבקשת
 השיבה פניהם ריקם ודרשה את תשלום דמי התיווך. משלא נענתה בחיוב, ולאחר שהתריעה
 במבקשים, הגישה המשיבה את התביעה כאמור.
למען הסר ספק, אין המתווך במקרקעין מחליף בכך את תפקידו של עורך הדין המומחה שמלווה את העסקה מטעם הצדדים. אף קיים בס' 12 לחוק המתווכים: "איסור לביצוע פעולות משפטיות" על ידי המתווך במקרקעין, אך על המתווך כדמות דומיננטית בתהליך חבה חובת הגינות וזהירות קפדנית".
 
 למעשה ניתן היה לדחות את תביעתה של המתווכת על בסיס אותו נימוק, עליו הסכימו כל
 השופטים, בעניין דדון הנ"ל. הקונים התקשרו עם המתווכת בהסכם תיווך לפיו ביקשו לרכוש
 דירה "ללא פגמים וללא הפתעות", המתווכת לא מילאה את מבוקשם ועל-כן איננה זכאית לדמי
 התיווך. אומנם הקונים לא ביקשו מהמתווכת כי תבחן ותבדוק את מצב היתרי הבנייה של
 הנכס, אך אין ספק ספיקא, כפי שיובהר בהמשך, כי במקרה דנן מדובר בפרט מהותי הנוגע
 לנכס ופרט זה נכלל ברשימת פרטים מהותיים שמתווך אמור למסור ללקוח. נראה כי בעיני
 המתווכת, במקרה דנן, פרט מהותי הוא פרט המתייחס לשווי הדירה, מיקומה, זהות בעליה
 ותו לא ולא-כן-היא. אמנם בית המשפט קמא קבע כי עדות המתווכת אמינה בעיניו, וכי היא
 לא הבטיחה את שהקונים טענו כי הבטיחה, אך בית-המשפט קמא לא נכנס לעובי הקורה, ולא
 קבע מה הוא תוכן ההבטחה שנתנה המתווכת לקונים בהבטיחה להם בית "ללא פגמים וללא
 הפתעות".
 עניין נוסף המחזק את הדעה כי המתווכת נהגה בפזיזות היא העובדה שאינה שנויה
 במחלוקת, לפיה הקונים הסבו את תשומת לבה לעובדת היותם קונים שאין להם נסיון בשטח זה
 ומבקשים בית ללא פגמים או הפתעות. ציון עובדה זו, לכשעצמה, הייתה אמורה להביא את
 המתווכת להתנהגות זהירה וקפדנית יותר. לציון עובדה זו, חוסר ניסיונם של הקונים, יש
 חשיבות נוספת, היא מלמדת על מעמדו של מתווך בעיני קונים הבאים לבקש את שירותיו,
 לרבות קונים המטילים את כל יהבם על המתווך. "הודאת" המתווכת כי אכן הקונים העידו על
 עצמם כעל קונים בעייתים מחזקת את טענתם, לפיה אכן המתווכת הבטיחה להם בית "ללא
 פגמים ובעיות".
 תשובה באשר לשאלה בדבר תוכן חובתה של המתווכת ולמשמעות המונח "מידע מהותי" הקבוע
 בחוק ניתן למצוא גם לאחר בחינת תכלית החוק. בדברי הצעת החוק נאמר: "בארצות רבות
 בעולם המערבי העיסוק בתיווך במכירת מקרקעין מוסדר במסגרת החוק. השירותים שאותם נותן
 המתווך, הם בעלי ערך גורלי לרוכשי הדירות שכן במרבית המקרים ההשקעה מהווה את עיקר
 חסכונותיו ורכושו. במקרה כזה מוצדק לדרוש ממציע השירותים רמה מקצועית ורמת אמינות
 גבוהה. עם בוא גלי העלייה מבריה"מ נוצרה בעיה אמיתית, חלק גדול מהעולים אינם מכירים
 את המציאות הישראלית ואין להם כלים לשפוט ולהעריך את הנכס המוצע להם..., אין הם
 בקיאים בתנאים הנוגעים לרכישת דירות בישראל. חוסר ידע זה מנוצל לרעה..." הצעת חוק
 2136, מיום 17/3/1992.
עינינו רואות כי אין דברי ההסבר מפרטים מהו אותו "מידע מהותי הנוגע לנכס...", ולפיכך
 יש לפנות לדברי הכנסת ולנסות ולהתחקות שם אחר כוונת המחוקק; כאמור, הבחינה מתייחסת
 לפרשנות שיש ליתן למושג "מידע מהותי". ח"כ מרום, שנאם בשם ועדת החוקה, חוק ומשפט
 הוסיף: "ככל שנכנסתי לעניין והתעניינתי יותר ראיתי, שלא רק עולים מברית-המועצות הם
 קורבנות של עסקות תיווך בלתי הוגנות, אלא גם גוברין יהודין, אנשים מהיישוב, שלא
 מבינים בתחום הזה, באים אל המתווך ומבקשים ממנו: אנא תיצור לי קשר עם מוכר דירה.
 והנה הם הופכים לקורבן של עסקה כזאת או אחרת..., אני רוצה לומר כאן - ניסו לקחת
 אותנו לאכסניה אחרת, לאכסניה צרכנית של דיני צרכנות, ורק לקבוע שם כלל או שניים
 שיגנו על הצרכן. כלומר, על זה שקונה או מקבל את התיווך ואנחנו סירבנו. אנחנו
 סירבנו כי חשבנו שמקצוע מתווכי מקרקעין הוא מקצוע שהגיעה השעה לתת לו את הכבוד
 המגיע לו בספר החוקים, ולאפשר למתווכי המקרקעין כולם במדינת ישראל להיות תחת אמות
 מידה שיזקפו את קומתם וגם יהיה בבחינת לחסום פרצה הקוראת למי שהיא קוראת. אני מאוד
 מכבד את העובדה שהמובילים שבין המתווכים במדינת ישראל אמרו לנו: "הבה תחוקקו את
 העניין הזה, כי אנחנו לא רוצים לסבול מסטיגמות בשל אנשים שנוהגים בחוסר אחריות
 במקצוע".(דברי הכנסת, חוברת י"א, ישיבת ת"ו - הצעת חוק המתווכים במקרקעין - עמ'
 3035-3036) להלן-דברי הכנסת. בהמשך, בדבריו של ח"כ גולדשמיט נמצא פירוט המונח
 "מידע מהותי": "היום תיווך הוא מקצוע שדורש מיומנות ומקצועיות. צריך להכיר את מצאי
 הנכסים שקיים, צריך להבין מה היא משכנתא, צריך להבין מה פירוש שעבוד של נכס, צריך
 להיות בעל נגישות ובעל יכולת לבדוק פנקסים רשומים על פי דין כמו פנקסי טאבו, צריך
 להיות מסוגל לבדוק מה קובע מהנדס העיר, מה היתרי הבנייה שניתנו, אם יש תביעות ואם
 אין תביעות. כל הדברים האלה מאוד משמעותיים" (שם, בעמ' 3039).
אם כן, ניתן לומר כי המחוקק ראה במסגרת המושג "מידע מהותי", גם אינפורמציה על היתרי
 בנייה שניתנו ביחס לנכס נשוא התיווך.
 אין כל ספק כי העובדות שהובהרו מצביעות על כך שבענין זה מדובר במידע מהותי, חשוב
 וחיוני, שאם הקונים היו מודעים לו ברי כי לא היו מבצעים את העסקה, כפי שסוכמה בין
 הצדדים. כל זאת הואיל והוכח שמדובר בנכס בנוי של 150 ממ"ר, כשמתוכם רק 80 מ"ר נבנו
 בהיתר. זאת ועוד, העסקה בוצעה לפי שווי של -158.000 דולר, בעוד ששמאי שהוצגו בפניו
 מכלול העובדות לגבי נכס זה, קבע את שוויו בסך של -110.000 דולר – הפרש מהותי
 ומשמעותי משווי העסקה.
 מקור נוסף לשלילת זכאותה של המתווכת, במקרה זה, לדמי תיווך ניתן לראות גם באמון
 שרחשו הקונים כלפיה. כאמור, הקונים "הזהירו" את המתווכת שהינם קונים בעייתיים
 ובהסכמת המתווכת לספק להם שירות הרי שנוצרו בין הקונים למתווכת יחסי אמון, ואמון זה
 הוא שיוצר את החובה המוגברת לנהל משא-ומתן בתום-לב ובדרך מקובלת כאשר אחד המרכיבים
 של החובה, במקרה ספציפי זה, הוא לבדוק "בציציותיו" של הבית, לבדוק את עניין היתרי
 הבנייה ולמסור לקונים מידע מלא ומפורט אודות הנכס.
לסיכום, ס' 8 לחוק המתווכים במקרקעין לדעתי הוא הס' החשוב ביותר בחוק זה, שכן הוא קובע חובת הגינות של  המתווך כלפי הלקוח אשר הורחבה בפסיקה לפירוט של פעולות ובדיקות מקדמיות, שהמתווכים בישראל צריכים לבצע בעודם מקנים שרות ללקוחות.
הפועל היוצא של הבדיקות הללו היא קודם כל ההוכחה הנחרצת שתפקידם של המתווכים בישראל אינו מסתכם רק בלהראות דירה או נכס מקרקעין, ולאחר משא ומתן מסחרי וכריתת הסכם לקבל את העמלה. אלא תפקידם האמיתי של המתווכים במקרקעין בישראל הוא להכיר את העסקה על כל רבדיה, כמו גם לבדוק נסח רישום מקרקעין וחריגות בניה.
אציין, שכמעט אין בחינת מתווכים אשר נערכת שאין בה שאלה לגבי "האם המתווכים צריכים לבדוק חריגות בניה?" – והתשובה לכך היא חיובית.
רבים טועים לחשוב שהמתווכים בישראל רק "מראים נכסים", ובמידה ותהיה הסכמה מסחרית על פרטי העסקה והתנאים שבמשא ומתן כגון: מחיר, זמן פינוי ותנאי תשלום אשר יובילו לכריתת הסכם מחייב, המתווכים בישראל יקבלו את כספם. מה גם, לא פעם שמעתי ביקורת אשר מופנית לרשם המתווכים על כך שמבחן המתווכים אינו קשה וכו'. דבר זה אינו נכון לדעתי שכן, החומר למבחן המתווכים של משרד המשפטים הינו מקיף וסוקר את שלבי עסקת המכר ו/או השכירות בהתאמה על כל היבטיה. השאלה היא איך קוראים את החומר. יש כאלה שקוראים ולא מבינים את המשמעות האמיתית של סעיפי החוק ולומדים רק כדי לעבור את הבחינה, דבר אשר יצור פערים גדולים בינם לבין מי שלדג' למד בקורסי ההכשרה המקצועית של רשת סוכנויות תיווך "אל-הנכס" בפרקטיקה. נמחיש באמצעות דוגמה: נניח אדם קורא לבד את ס' 8 שציינו לעיל, יבין שהמתווך צריך לבדוק דברים ולספר על עניינים מהותיים, אך ברוב המקרים לא יבין איזה מקרים. חלק מפסקי הדין שפירטנו לעיל בכלל לא נלמדים למבחן המתווכים,  וספק אם מי שילמד לבד למבחן המתווכים יוכל לצאת עם צ'ק ליסט לפרקטיקה של דברים שיש לבדוק אשר עולים בקנה אחד עם חובת ההגינות והזהירות. דבר זה יוצר ערך מוסף אדיר ללקוח, וממצב את המתווכים כמקצוענים עוד בכלל לפני שלמדו את מקצוע התיווך, כפי שמלמדים לדג' בקורסי השיווק של רשת  סוכנויות תיווך "אל-הנכס".
דג' נוספת היא שסעיפי החוק אשר נלמדים בקורסי ההכנה למבחן המתווכים של רשת סוכנויות תיווך במקרקעין "אל-הנכס" נלמדים לצד יצירת עניין אמיתי ממקרים אמיתיים שקרו בשטח. לדוגמה: הייתה לנו סוכנת צעירה שניהלה משא ומתן מסחרי במשך קרוב לשלושה חודשים על נכס צמוד קרקע באזור יוקרתי, ולימים העסקה התפוצצה שכן המוכר גילה בסופו של יום שעליו לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובניה בגובה מאות אלפי שקלים. דבר זה לא כתוב באף ספר, ניסיון שאוב מהפרקטיקה. ישנה כן התייחסות בחוק התכנון והבניה להיטל השבחה, אך הבנת המשמעות האמיתית שלו כלפי המתווכים בישראל  כרוכה רק בהבנה מעמיקה של שוק התיווך המקרקעין הישראלי והיכרות עם עסקאות מכר.

אשמח להציג דוגמה נוספת. מתווכת מתחילה מאד, והפעם דווקא באזור לא יוקרתי, טיפלה בדירה למכירה. הלקוחה אמרה שמעוניינת לסגור עסקה מיידית ובשל המחיר האטראקטיבי נקבע משא ומתן כבר לאותו ערב. לפני קיום המשא ומתן הוציאו נסח רישום מקרקעין, אשר שם הייתה הודעה על כינוס נכסים, המתווכת הנסערת התקשרה למחלקת ההדרכה של רשת סוכנויות תיווך "אל-הנכס" אשר ממונה על העשרת סוכני התיווך של הרשת מבחינה מקצועית ומתן ייעוץ משפטי בתחום דיני התיווך, ושם נאמר לה שכנראה עסקה לא תהיה בערב, שכן ברגע שמונה כונס נכסים לעסקה כל עסקה חייבת להיות דרכו. המוכרת כנראה חשבה, מסיבותיה שלה, שתצליח "להבריח" את הנכס ולמכור אותו לבד.
הפנמה מעמיקה, ציורית ומעניינת כפי שציינתי לעיל יכולה להיות מועברת רק במסגרת לימודים, לדג' בקורסי ההכנה למבחן של רשת סוכנויות תיווך "אל-הנכס".
ציינתי לעיל, בהערת אגב, שהחומר אשר נלמד למבחן המתווכים של משרד המשפטים הוא מקיף ומעניין- וברצוני להרחיב בנושא.
החומר למבחן המתווכים כולל לימוד לעומק של חוק המתווכים, חוקי הגנת הצרכן אשר מקנים כללים ונורמות כיצד עוסקים בישראל, אלו שמוכרים נכסים לדג' נכסי מקרקעין ונותני שירות, לדג' מתווכים, שמאים ובעלי מקצועות חופשיים צריכים להתנהג כלפי הצרכנים, מבחינת חובות גילוי, איסור הטעיה ועוד, היופי זה לתת דוגמאות מעולם התוכן הקשור לתחום הנדל"ן, קבלנים, שמאים ומתווכים כמובן.
כמו כן, נלמד לבחינה גם חוק המקרקעין, אשר כולל לימוד מעמיק והיכרות עם לשכת רישום המקרקעין ובעלי התפקידים בה, עסקאות ורישומן, תחום הבעלות והחזקה, פולשים במקרקעין, שיתוף במקרקעין, יחסי השיתוף, פירוק שיתוף, מחוברים שבמיצר, בתים משותפים, רוב לקבלת החלטות בבית משותף,  סכסוכים בבית משותף, זכויות במקרקעי הזולת: שכירות, משכנתא, זיקת הנאה, זכות קדימה, תקנונים, רישום בית משותף, חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה, חוק החוזים במדינת ישראל, כיצד נכרת חוזה במדינת ישראל, כיצד ניתן לבטל חוזה, צורת חוזה, קיום חוזה, תרופות בשל הפרת חוזה: אכיפה, ביטול ופיצויים. חוקי המכר דירות והבטחת השקעות, אשר עם שימוש בדוגמאות הנכונות לצורך המחשה, מהווה סקירת עולם מרתק של בין הקבלנים ללקוחות. חוק הגנת הדייר, שכן עדיין יש משפחות במדינת ישראל שהינם דיירים מוגנים בדירות ובתי עסק, נושא מרתק ומעניין בפני עצמו, אם מציגים את שני הצדדים, קרי הדייר המוגן ובעל הבית וסוקרים הסכמי פינוי מעניינים ומספרים על תכלית החקיקה.
חוק התכנון והבנייה, אשר כולל היכרות עם מוסדות התכנון במדינת ישראל, המועצה הארצית, הוועדה החוזית והמקומית, ללא דוגמאות מעניינות ומקרים מעניינים שהגיעו לפתחן של ועדות התכנון, באמת קשה להבין חוק זה. בנוסף דן  בתכניות, שימוש חורג, היטל השבחה, הפקעות ועוד. כמו כן, לעניין חוק התכנון והבנייה ניתן לשאול שאלה אחת פשוטה: נניח שאדם קונה דירה בקומה גבוהה עם נוף מרהיב עין, ולימים יבנה לו בניין גבוה ליד הדירה שקנה שיחסום לו את הנוף, האם יש לו את מי לתבוע, האם המתווך היה צריך לספר על תכנית כזו שעלולה להוריד את ערך הנכס? התשובה טמונה גם בהוראות חוק התכנון והבניה וגם בחובת ההגינות והזהירות בחוק המתווכים.
חוק מיסוי מקרקעין, הטלת המס, שווי המכירה והרכישה, ניכויים ממס שבח, פטור לדירת מגורים מזכה, חוק העונשין, עבירות כמו מרמה, זיוף הונאת נושים ועוד, חוק רישוי עסקים, מעניין בהכרח את אלו שיעסקו בתחום הנדל"ן המסחרי. כינוס נכסים ומה התהליך והמשמעות של רכישת נכס בהוצאה לפועל, שלבי המכירה, חוק שמאי מקרקעין, חוק הירושה, הנהלת העזבון וחלוקתו, מנהל העזבון, ניהול העזבון על ידי מנהל עזבון.
לצד שלל פסקי דין מתחום החוזים, התיווך והמקרקעין, מושגי יסוד במשכנתאות ומושגים אשר קשורים לרשות מקרקעי ישראל (מנהל מקרקעי ישראל) ונסח רישום מקרקעין ועוד.

כפי שאתם רואים, החומר לבחינה מאד מקיף והשאלה היא איך בוחרים ללמוד אותו. לדעתי, אם כבר לומדים את  החומר, יש ללמוד אותו ברמה הגבוהה ביותר: על רקע דוגמאות מהפרקטיקה ורכישת יכולת להשתמש בידע באמצעות תרגומו לשאלות שיש לשאול בהמשך את הלקוחות. לדוגמה: האם בנית תוך ניצול מלא של תכנית הבנייה, האם יש תקנון מוסכם בבניין..., כל אלה כמובן ניתן לבדוק באופן ובצורה שמלמדים בקורסים של "אל- הנכס".
לאור כל האמור, היריעה של חובת ההגינות והזהירות היא מאוד רחבה. המתווכים בישראל, אשר עברו את בחינת המתווכים, חייבים ליישם את הידע הנרכש מהחומר לבחינה בפרקטיקה ובכדי להבטיח את טובתם של הלקוחות ולסלול באמצעות זאת את הדרך לעסקה טובה ונכונה.
מחלקת ההדרכה המקצועית של רשת סוכנויות תיווך "אל-הנכס" מרעננת מעת לעת את החוקים הנלמדים לבחינה, לצד עדכון וסקירה של פסקי דין חדשים.
 
הוראה נוספת חשובה בחוק המתווכים הינה ס' 9 לחוק המתווכים במקרקעין, אשר מדברת על חשיבות הסכם בכתב שנערך בין המתווך ללקוחות הן בתיווך בהסכמה והן בתיווך בבלעדיות.



דרישה להזמנה בכתב
)א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה. 
)ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן - בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה - 
(1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד; 
(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה - פעולות שיווק).
)ב-1) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לענין מקרקעין המוצעים למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו, יחולו, נוסף על הוראות סעיף קטן (ב), גם הוראות אלה: 
(1) תקופת הבלעדיות, למעט לענין דירה, לא תעלה על שנה אחת מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה (בסעיף זה יום ההזמנה); לא קבעו הצדדים במסמך האמור בסעיף קטן (ב)(1) את משך תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה; 
(2) תקופת הבלעדיות לענין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה. 
(ב-2) תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב1), לפי הענין, אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו מועד, את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף קטן (ד(.
(ג) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב) לענין דירה, ולא נקבעה בה תקופת הבלעדיות, תסתיים תקופת הבלעדיות לאותו מתווך בתום 30 ימים מן היום שבו חתם הלקוח על ההזמנה. בסעיף זה, "דירה" חדר, מבנה או מערכת חדרים שנועדו למגורים או המשמשים בפועל למגורים, ולרבות חדר, מבנה או מערכת חדרים כאמור שיוקמו או ייבנו בעתיד. 
)ד) השר, באישור ועדת הכלכלה, רשאי לקבוע פעולות לשיווק כאמור בסעיף קטן (ב), שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען, כולן או חלקן, בתקופת הבלעדיות. 
 
ס' 9 א קובע שמתווך במקרקעין לא יקבל עמלת תיווך אם אין הסכם בכתב בין המתווך ללקוח, הכוונה שבמידה ולא יהיה טופס הזמנת שרותי תיווך מפורט דיו ומלא כנדרש בתקנות המתווכים במקרקעין(פרטי הזמנה בכתב),התשנ"ז 1997, לא יהא זכאי המתווך במקרקעין לקבל את עמלת התיווך, על אף היותו גורם יעיל ובעל רישיון תיווך כדין עם אגרה משולמת.
בטופס ההזמנה לפי תקנות המתווכים יחולו הפרטים הבאים:
1) שמות , כתובות ומספרי זיהוי של המתווך והלקוח.
2) סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון:"שכירות", "מכירה".
3) תאור הנכס נושא פעולת התיווך
4) מחיר העסקה המבוקשת בקירוב
5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה והאם המחיר כולל מע"מ.
על המתווך במקרקעין למלא את כל הפרטים הללו במצטבר בטופס ההזמנה על מנת להיות זכאי לעמלת התיווך.
בפרשת ליאוניד[1] דובר על המטרה העומדת מאחורי חקיקת החוק שבכללה דרישת הכתב:
"החוק במהותו בא להסדיר את אותן פרצות שביחסי מתווכים ולקוחותיהם, להן אנו עדים חדשות לבקרים, בתיקים שונים בביהמ"ש. כך השאלה אם אכן הוזמנה פעולת התיווך, מה היו התחייבויות הלקוח, האם המתווך הסכים שלא יגבו דמי תיווך אלא רק מאחד הצדדים, שיעור דמי התיווך שהוסכמו ועוד כהנא וכהנא מחלוקות, שגרמו לסכסוכים הנדונים עדיין בביהמ"ש בתחום פרוץ זה."
13. בשרשרת פסקי דין נכתב כי דרישת הכתב היא מהותית (ראו למשל עוד על מטרת החוק ראה ע"א (ת-א) 1413/04, מטרופוליס יזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ נ' מנחם מליק - מרכזים מסחריים בע"מ, תק-מח 2005(4), 2311).  ת"ק (י-ם) 3604/07, שושנה נגארי נ' שאלתיאל אברהם, תק-של 2007(4),30751. בר"ע (ב-א) 952/98, רונן שיריזיאן נ' סלאב ירונה ואח', תק-מח 99(1), 2569).
בכל אלו נכתב במפורש כי דרישת הכתב היא מהותית ואין לסור ממנה.
בפס"ד בן אור[2]
 
"סעיף 9 הנ"ל מדבר לכאורה בחיוב למלא אחר כל הפרטים שייקבעו על מנת שיהא המתווך זכאי בשכרו. ברי שמטרת החקיקה הזו היתה להשליט סדר בתוך האנדרלמוסיה ששררה בשוק התיווך קודם לכן.  "
 
"מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת, בדרישת הצורה אין קדושה; אין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה, אכן באו על סיפוקם, אין לדבוק בנוקשות בכללי הצורה; ראוי להפעיל במקומם כלים רציונליים המשמשים להם תחליף" (שם, כרך א' עמ' 394).
 
01 רוביסה ערן נ' מוטי שוורצברג(לא פורסם), חוסר במספר הת.ז של המתווך אינו מפיל לגמרי את התביעה, אלא זהו פרט שניתן להשלים.
2819/00 בן אור מרדכי נ' רוזן אבי, תק-מח 2002(2) 8283 נקבע שכאשר אין ספק בזהותם של המתווך והלקוח לא יהיה בחיסרון הטכני שבאי פרוט מספרי הזיהוי שלהם כדי להפר את ההסכם.
ת.א 2433/03 י-ם סימקוביץ ואח' נ' רג'ואן, פורסם באתר נבו, ניתן ביום 11.1.2004:
 
"משבאה לעולם הוראת סעיף 9 לחוק, שוב לא יוכל מתווך לזכות בדמי תיווך מכוחו של חוק לבר חוק המתווכים במקרקעין או מכוחו של הדין הכללי. אם לא נאמר כן, מה הועילו חכמים בתקנתם? נמצאנו מסכלים את תכליתו של חוק המתווכים במקרקעין, ומאפשרים למעשה מצב בו מה היה, הוא שיהיה. אותן
מחלוקות ואותו מצב של חוסר וודאות אשר שרר לפני חוק המתווכים, ימשיך לשרור גם לאחר חקיקתו. "
בת.א. (שלום י-ם) 6577/98 טרנס גלובל סוכנות לנכסים בע"מ נגד נתנאל אל.אל.סי. שניתן ביום 24.7.01 (להלן – פס"ד טרנסגלובל) קובעת כב' השופטת מיכל אגמון-גונן כי מטרת החוק היא להצביע על גמירות דעת ולהבהיר ללקוח באיזו עסקה מדובר, אלו נכסים הוא עומד לראות ובכך שעליו לשלם דמי תיווך. התקנות קובעות במפורש כי יש לציין את הנכסים שהמתווך מתעתד להציג ללקוח, וזאת כדי שלא יהיה ויכוח בנוגע לנכס מסויים בשאלה האם המתווך הוא זה שהראה את הנכס ללקוח והיה הגורם היעיל לכריתת העסקה, או שמא הלקוח הגיע לאותו נכס בכוחות עצמו ואין הצדקה שישלם דמי תיווך בגינו.
                מהאמור עולה כי יש לבחון את טופס ההזמנה בצורה דווקנית(?), ואם אין הוא עומד בכל דרישות התקנות או יימצא בו פגם מהותי אחר כלשהו – אין לראות את המתווך כזכאי לדמי תיווך, גם אם יוכח שהיה הגורם היעיל בקשירת העסקה.
ב-א050809/06 ס