איזור
מחדרים
עד חדרים
עיר / ישוב
ממחיר
עד מחיר
שכונה
מקומה
עד קומה
סוג הנכס
טקסט חופשי
חפש

רשם המתווכים במקרקעין -22.7.2008 שאלון מספר 0001  

 

רשם המתווכים במקרקעין -22.7.2008 שאלון מספר 0001

גירסה 1-משרד המשפטים
 
קיץ  2008
22.7.2008

לתשובות של הבחינה לחצו כאן
 
 
הוראות לנבחן:
  1. משך הבחינה - שעה וחצי.
 
  1. חומר עזר מותר בשימוש:
 
  1. דיני מתווכים במקרקעין חוקים ותקנות - הניתן בבחינה ע"י רשמת המתווכים ויש להחזירו בסיום הבחינה.
 
  1. מילון או מילונית אלקטרונית.
 
  1. אין לקפל, להדק במכונת הידוק או לחורר את "דף התשובות לנבחן".
 
  1. ציון עובר - 60 נקודות.
 
  1. בכל שאלה עליך לבחור את התשובה הטובה והנכונה ביותר בהתאם לחומר הבחינה ולסמנה ב"דף תשובות לנבחן" על-ידי סימון X במקום המתאים.
 
  1. סימון שתי תשובות נכונות  - התשובה תיפסל.
 
  1. בדף התשובות יש להשתמש בעט כחול/שחור בלבד. עליך לסמן ב-X את המקום המתאים לתשובה שבחרת. אם ברצונך לשנות תשובה שכבר סימנת, עליך למחוק את התשובה על-ידי מילוי כל הריבוע בצבע כחול/שחור, ולסמן ב-X את התשובה החדשה. אם שינית את דעת שנית, עליך למלא שוב את הריבוע בעט כחול/שחור ולכתוב בצד הריבועים את התשובה החדשה שבחרת.
 
 
 
                                                                                                            בהצלחה!
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -22.7.2008 שאלון מספר 0001
1.      ארנון פג את אלונה, ידידתו משכבר הימים. אלונה סיפרה לרנון כי היא מעוניינת לקנות דירה בשכונת "הכוכבים". ארנון, שרצה לחסוך לאלונה תשלום דמי תיווך, נסע למחרת לשכונת ה"כוכבים", התקשר לבעלי דירות שתלו על בתיהם שלטים "למכירה", ותיאם איתם ביקור בדירה. ארנון לקח את אלונה לסיור בין הדירות, ובסופו של דבר היא רכשה את אחת הדירות וחסכה לעצמה את תשלום דמי התיווך.ארנון סיפר על כך לחברו שמוליק, מתווך במקרקעין, אשר הזהיר אותו מיד שלא לספר על כך לאיש, שכן ארנון ביצע פעול אסורה של תיווך במקרקעין על ידי אדם שאינו בעל רישיון מתווך במקרקעין.
         ארנון לא נראה מודאג מאזהרתו של שמוליק. מדוע?
  1. משום שכל אדם רשאי לסוק בתיווך במקרקעין, כאשר אחד הצדדים לעיסקה הוא קרוב משפחה או ידיד שלו .
  2. משום שתיווך במקרקעין בלאשיון מתווך במקרקעין אינו עבירה על החוק.
  3.         משום שתיווך במקרקעין בלא רישיון מתווך במקרקעין הוא אמנם עבירה על החוק, אבל העונש בגינה הוא לכל היותר קנס כספי נמוך.
  4. משום שארנון לא ביקש ולא קיבל כל תמורה עבור השירות שביצע בשביל אלונה, ולכן מעשיו אינם נחשבים לפעולת תיווך במקרקעין המחייבת רישיון.
_____________________________________________________________________.
2.      שמואל, חבל לבודה של עידו, סיפר לעידו כי חברת "גז זיל הזול" מספקת גז לדירות מגורים במחיר נמוך במיוחד. עידו, המתגורר בבית משותף בן עשר דירות, אשר מותקנת בו מערכת גז מרכזית, מעוניין להחליף את ספק הגז לדירתו, ולקבל את אספקת הגז מחברת "גז זיל הזול".
         כיצד יכול עידו להחליף את ספק הגז של הבית המשותף?
  1. החלפת ספק הגז יכולה להיעשות רק אם תינתן הסכמה בכתב של יותר ממחצית מבעלי הדירות המחוברות למערכת הגז המרכזית.
  2. החלפת ספק הגז יכולה להיעשות רק אם תינתן הסכמה בכתבש כל בעלי הדירות המחוברת למערכת הגז המרכזית.
  3.         החלפת ספק הגז יכולה להיעשות רק אם תתן הסכמה בכתב של רוב חברי נציגות הבית המשותף בו מותקנת מערכת הגז המרכזית.
  4. לא ניתןלהחליף ספק גז למערכת גז מרכזית.
._____________________________________________________________________.
3.      גבריאלה היא הבעלים של חלקת אדמה עליה הוצב קרוואן, שאיו מחובר לקרקע חיבור של קבע. גבריאלה מעונינת למכור את חלקת האדמה ואת הקרוואן. גבריאלה פנתה לשלמה, שאינו בעל רישיון מתווך במקרקעין, על מנת שיטפל במציאת קונה לחלקת האדמה וכן במציאת קונה לקרוואן.
         בסיבות העניין, מה רשאי שלמה לעשות? מדוע?     
  1. שלמה רשאי לתווך רק במחיר הקרואן, שכן הקרוואן אינו מחובר לקקע חיבור של קבע, לפיכך אינו מקרקעין. שלמה אינו רשאי לתווך במכירת חלת האדמה בשל היותה מקרקעין.
  2. שלמה רשאי לתווך הן במכירת הקרוואן והן במכירת חלקת האדמה, כל עוד הם נמכרים לאותו קונה.
  3.       שלמה רשאי לתווך רק במכירת חלקת האדמה, כל עוד הם נמכרים לאותו קונה.
  4. שלמה אינו רשאי לתווך במכר חלקת האדמה ואף לא במכירת הקרוואן, שכן כל דבר הוצב על חלקת אדמה נחשב תמיד במקרקעין.
            ._____________________________________________________________________.
 
רשם המתווכים במקרקעין -22.7.2008 שאלון מספר 0001
4.      ויקטור פונה לשמעון, מתווך במקרקעין, ומבקש ממנו לאתר עבורו נכס בשכירות, אשר ישמש כמעון למגורי עשרה חוסים שמרד העבודה והרווחה אישרלהם לגור במעון ?     
         איזה מהנכסים הבאים עשוי להתאים לויקטור, ללא צורך בהגשת בקשה לשנוי יעוד?
  1. נכס בבניין אוכלס הבנוי על קרקע שייעודה תעשייה.
  2. נכס בבניין מאוכס הבנוי על קרקע שייעודה מגורים.  
  3.       נכס בבניין בלתי מאוכלס הבנוי על קרקע שייעודה מגורים.
  4. נכס בבניין בלתי מאוכלס הבנוי על קרקע שייעודה מסחר, אשר קווי הבניין שלו מרוחקים לפחות 15 מטרים מהבניין המאוכלס הקרוב.
._____________________________________________________________________.
5.      רווית מפעילה בית קפה לאחר שקיבלה רישיון עסק להפעלתו. למרות שברישיון העסקה נקבע כי הפעלת בית הקפה מותרת עד לשעה 20:00 בלבד, רווית משאירה את בית הקפה פתוח עד לשעה 24:00, דבר שגורם לרעש ולמטרד לדיירי הבתים הסכומים לבית הקפה. בעקבו תלונת הדיירים מעוניינת רשות הרישוי לבטל את רישיון העסק.
         בנסיבות המתוארות, כיצד יכולה רשות הרישוי לפעול?
  1. רשות הרישוי רשאית לבטל את רישיון העסק מיד, אף מבלי לתת לרווית אפשרות להשמיע את טענותיה.
  2. רשות הרישוי אינה צריכה לעשות דבר, שכן ריישון עסק שתנאיו הופרו מתבטל מאליו.
  3.         רשות הרישוי אינה יכולה לעשות דבר, שכן לא ניתן לבטל רישיון עסק לאחר שהוא כבר הונפק, אלא רק היתר זמני.
  4. רשות הרישוי תוכל לבטל את רישיון העסק בהתקיים התנאים הכתובים בחוק.
_____________________________________________________________________.
6.      רביב מעוניין למכור את דירתו. לצורך כך הוא מבקש לשכור את שירותיו של דניאל, מתווך במקרקעין, הנחשב למתווך המצליח ביותר בכל העיר. דניאל מוכן לקחת לידיו את התיווך במכירת דירתו של רביב, אולם מתנה זאת בכך שרביבי יחתום על מסמך נפרד המעניק לדניאל בלעדיות בטיפול בעיסקה.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא נכון?
א.    מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח כי עיסקת תיווך בדירה תימסר לטיפולו הבלעדי, בכפוף למספר תנאים, ובהתם התנאי שמתן הבלעדיות ותקופתה יאושרו בחתימת הלקוח במסמך נפרד.
ב.    מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח כי עיסקת תיווך בדירה תימסר לטיפולו הבלעדי, בתנאי שייקבע בהסכם התיווך כי ללקוח ניתנה בשל כך הנחה בדמי התיווך.
ג.     מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח כי עיסקת תיווך בדירה תימסר לטיפולו הבלעדי, בתנאי שייקבע בהסכם התיווך כי ללקוח ניתנת בשל כך הנחה בדמי התיווך.
ד.    מתווך במקרקעין אינו רשאי להסכים עם לקוח כי עיסקת תיווך בדירה תימסר לטיפולו הבלעדי.
__________________________________________________________________.
 
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -22.7.2008 שאלון מספר 0001
7.      שמעון פגש בדרכו הביתה את חברו אליהו, העובד כשען. שמעון סיפר לאליהו כי הוא רכש חנות להשקעה, ובכוונתו להשכיר חלק ממנה, שכן היא גדולה מידי לצרכיו. אליו הציע מיד לשמעון לשכור ממנו חלק מסויים מהחנות לצורך עיסקו. השניים חתמו על הסכם שכירות לשלוש שנים ביחס לחלק מסויים מהחנות.           
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים נכון?
  1. אליהו טעה בכך שלא רשם את עיסקת השכיות בלשכת רישום המקרקעין, ולכן העיסקה אינה תקפה.
  2. אליהו טעה בכך שחתם על הסכם שכירות בכתב, שכן הסכם בכתב נעשה רק בעת מכירה של מקרקעין או השכרתם לתקופה העולה על חמש שנים.
  3.         אליהו טעה בכך שחתם על הסכם לשכירת חלק מסויים מהחנות, משום שלא ניתן לשכור חלק מסויים מחנות אלא רק את החנות בשלמותה.
  4. אליהו לא טעה, מכיוון שאין מניעה לשכור חלק מסויים בחנות.
_____________________________________________________________________.
8.      עו"ד כהן מונה ככונס נכסים על ידי ראש ההוצאה לפועל. לאחר שבוע התברר לו שעליו לצאת לחו"ל לתקופה של מספר חודשים, והוא לא יוכל לבצע את התפקיד. עו"ד כהן פונה לראש ההוצאה לפעל ומודיע על התפטרותו מתפקידו ככונס נכסים.
         בנסיבות המתוארות, מה יכול לעשות ראש ההוצעה לפועל?
  1. ראש ההוצאה לפועל צריך לפנות לבית המשפט כדי לקבל את אישורו להתפטרות של עו"ד כהן.
  2. ראש ההוצאה לפועל חייב לקבל את ההתפטרות, שכן ההתפטרות של עו"ד כהן תופסת גם ללא אישור ראש ההוצאה לפועל.
  3.         ראש ההוצעה לפועל רשאי לאשר את התפטרותו של עו"ד כהן, ולקבוע באישור את היום שבו תהא ההתפטרות בת תוקף.
  4. ראש ההוצאה לפועל יעביר את הבקשה לאישור לשכת עורכי הדין.
            _____________________________________________________________________.
9.      רענן, מתווך במקרקעין, קיבל בעלות על התיווך בעיסקת מכירת מגרש השייך לשכנתו אורנה. רענן רוצה מאוד להצליח בתיווך, ולכן הוא הציב שלט אחד בשולי המגרש, שלט אחד על גבי לוח מודעות ציבורי הסמוך למגרש, ושלט אחד במרכז הקהילתי של היישוב בו מצוי המגרש. להפתעתו, אורנה אינה מרוצה וטוענת כי רענן לא עשה את הנדרש ממתווך המקבל בעליות בתיווך בעיסקה.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים נכון?
  1. אורנה טועה, מאחר ופרסום שלושה שלטים נחשבים כשלוש פעולות שיווק, כאשר לפי חוק הוא מחוייב רק בביצוע שתי פעולות שיווק.
  2. אורנה טועה, מאחר ופרסום שלושה שלטים נחשב כשלוש פעולות שיווק, כאשר לפי החוק יש לבצע יותר משתי פעולות שיווק.
  3.         אורנה צודקת, כיוון שפרסום שלטים נחשב כפעולת שיווק אחת ולפי החוק רענן חייב לבצע לפחות שתי פעולות שיווק.
  4. אורנה צודקת, מאחר ולמעשה רענן לא ביצע אף פעולת שיווק, מאחר שהצבת שלטים אינה נחשבת לפעולת שיווק.
            _____________________________________________________________________.
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -22.7.2008 שאלון מספר 0001
10.    דירתה של ישראלה שימשה לפעוטון החל מיום 1.1.2000, לענין חוק מיסוי מקרקין (שבח, מכירה ורכישה), האם הדירה תוגדר "כדירת מגורים מזכה"? מדוע?
  1. לא, מאחר והדירה לא שימשה בעיקרה למגורים בפועל אלא לפעוטון, אין מדובר ב"דירת מגורים מזכה".
  2. לא, מאחר והדירה לא שימשה לפעוטון במשך 10 שנים לפחות, אין מדובר ב"דירת מגורים מזכה".
  3.       כן. לעניין חוק מיסוי מקרקעין יראו תקופה שבה שימשה הדירה לפעולות חינוך, כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים.           
  4. לא. בחוק  ההסדרים לשנת 2005 בוטלה ההגדרה "דירת מגורים מזכה".
._____________________________________________________________________.
11.    רונית, מתווכת במקרקעין, הורשעה בבית משפט בכך שהיטתהרושי דירות וטענה בפניהם כי הדירות שרכשו ניבנו בסטנדרט בנייה גבוה העומד בתקנים המחמירים, מאשר בפועל הדירות לא היו ראויות למגורי אדם ואף הואו צווים להריסתן.
         האם רשאי בית המשפט לצוות כי רישיונה לתיווך במקרקעין יבוטל?
  1. לא. בית המשפט רשאי לצוות אך ורק על מאסר או קנס.
  2. כן, ובלבד שנוהל הליך נפרד במסגרתו הגיש היועץ המשפטי לממשלה בקשה לבית המשפט לבל הרישיון. בית המשפט אינו מוסמך לבטל את הרישיון ללא בקשה מפורשת מטעם היועץ המשפטי לממשלה.
  3.       לא. מאחר ורונית עמדה בהצלחה בבחינת רשם המתווכנים ושילמה אגרה שנתית כנדרש, לא ניתן לשלול את רישיונה בשום מצב.
  4. כן. בית המשפט רשאי לצוות על ביטול רישיונה.
._____________________________________________________________________.
12.    שרה התקשרה עם שמואל בעיסקה לרכישת דירתו. בחוזה המכר נכתב מפורשות כי איחור במסירת החזקה בדירה לאחר 1.10.07 יהווה הפרה יסודית של החוזה. ביום 15.11.07 שמואל עדיין לא מסר את החזקה בדירה לשרה, מכיוון שלא הספיק למצוא לעצמו דירה אחרת.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון?
  1. שרה זכאית לפיצוי בשיעור של 1% מערך העיסקה לכל יום איחור, וזאת בהתאם לקבוע בתקנות שהתקין שר התמ"ת.
  2. שרה אינה זכאית לבטל את העיסקה. מועד מסיר החזקה ינו מהווה עילת ביטול .
  3.         לשרה זכות לבטל את החוזה, .
  4. אודי צודק; בהשכרת דירה לשתי משפחות אין משום שינוי יעוד ולכן ההיתר המקורי עדיין תופס.
_____________________________________________________________________.
 
 
 
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -22.7.2008 שאלון מספר 0001
13.    שלמה רכש דירה מחברה קבלנית אשר זכתה במכרז של מנהל מקרקעי ישאל.  במסגרת עיסקת הרכישה סוכמו תנאי התשלום, לפיהם שילם שלמה 8% ממחיר הדירה במזומן והיתרה נקבעה למועד מסירת הדירה. בהסכם המכר אין התייחסות לנושא החזרת הערבות. במועד התשלום הראשון קיבל שלמה ערבות בקאית מבנק טפחות. במעמד מסירת החזקה בדירה נדרש שלמה לשלם את יתרת הסכום (15%) וכמו כן להחזיר את הערבות הבנקאית שקיבל. שלמה מסרב לחזיר את הערבות הבנקאית.
         בנסיבות המתוארות, האם שלמה חייבלהחזיר את הערבות הבנקאית? מדוע?      
  1. שלמה חייב להחזיר את הערבות הבנקאית, משום שבניית הבנין הסתיימה והוא קיבל את החזקה בדירה.
  2. שלמה חייב להחזיר את הערבות הבנקאית, מאחר ובכל מקרה היא אינה מגנה על התשלום של 15% ששילם במעמד מסירת החזקה.
  3.         שלמה אינו חייב להחזיר את הערבות הבנקאית, משום שטרם קיבל חוזה חכירה ממינהל מקרקעי ישראל.
  4. שלמה אינו חייב להחזיר את הערבות הבנקאית, משום שהדירה טרם נרשמה בפנקס הבתים המשותפים.
_____________________________________________________________________.
14.    שלמה המתווך קיבל דיה למכירה בבלעדיות לשישה חודשים. הוא החתים את הלקוח על הסכם תיווך וכן על טופס בלעדיות. באותו היום, עוד לפני שהספיק לפרסם את הדירה, שלמה נזכר שבעבר פנה אליו אביגדור וחיפש דירה באותו האזור. שלמה הציג בפניו את הדירה ולשמחתו נחתמה עיסקה באותו היום.
         בנסיבות המתוארות, האם שלמה זכאי לתשלום דמי תיווך?
  1. שלמה אינו זכאי לדמי תיווך היות ולא יפרסם את הדירה בעיתון.
  2. שלמה זכאי לקבל את עמלת התיווך מהצדדים.
  3.         שלמה אינו זכאי לדמי תיווך היות שלא שם שלט "למכירה" על הדירה.
  4. שלמה זכאי רק למחצית מדי התיווך, היות שלא עשה את הפעולות הנדרשות בתקופת הבלעדיות.
            _____________________________________________________________________.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -22.7.2008  שאלון מספר 0001
נתונים לשאלות 15-17
קרא בעיון את הטקסט לפני שתענה על השאלות הבאות:
משפחת אבקני ניהלה מו"מ למכירת דירתם למשפחת פשוש. בסופו של משא ומתן לחצו הצדדים ידיים וחתמו על זיכרון דברים מפורט בכתב אצל עורך דין, ואולם ביום שלאחר החתימה התקשר מר אבקני לגברת פשוש והודיע לה שהם הצליחו לישון בלילה וכי הם מעולם לא באמת הסכימו ולא גמרו בדעתם למכור את הדירה. לכן, הודיע אבקני, הם החליטו שלא להמשיך בתהליך מכירת הדירה ומבחינתם זיכרון הדברים ביניהם בטל.
15.    האם אכן יכולים בני הזוג אבקני להפסיק את מהלך החוזה? מדוע?
  1. כן, עיסקה במקרקעין מחייב רישום. העיסקה לא נגמרת עד לרישום ולכן מאחר והעיסקה לא נרשמה, ניתן להפסיקה בשלב זה.
  2. כן, הזוג אבקני לא הבין שהוא למעשה לא רוצה למכור. כיוון שלא גמר בדעתו למכור, לא הייתה הסכמה מעולם, בהיעדר הסכמה ניתן לקבוע שהחוזה כלל אינו תקף.
  3.       לא, דרישת חוק החוזים היא דרישה לכך שהצדדים, המציע והמקבל, יעידו על גמירות הדעת והרצון שלהם להתקשר בחוזה. החתימה על ההסכם מספיקה לכן לשם כריתת החוזה. לכן נכרת חוזה תקף ולזוג אבקני אין אפשרות להפסיקו על דעתם.
  4. כן, מהסיפור ברור שאבקני בעצם מתחרט על המחיר של הדירה ולכן מדובר בטעות שבכדאיות העיסקה. בשל טעות כזו יש אפשרות לבטל הסכם.
._____________________________________________________________________.
16.    בהנחה (שאינה משפיעה על התשובה הקודמת) שלמשפחת אבקני אסור להתחרט, אך היא עומדת על דעתה ואינו מוכנה לקיים את זיכרון הדברים, מהן התרופות האפשריות של משפחת פשוש?
  1. משפחת פשוש יכולה לדרוש פיצוי כספי בלבד, שכן זיכרון דברים אינו חוזה.
  2. משפחת פשוש יכולה לדרוש פיצוי כספי בלבד, שכאן אין מוציאים אנשים מירתם בניגוד לסעיף 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970.
  3.         שפחת פשוש יכולה לדרוש פיצוי כספי וכן לעמוד על אכיפת ההסכם.
  4. משפחת פשוש יכולה לדרוש פיצוי כספי או אכיפה, אך לא את שניהם יחדיו.
._________________________________________________________________.
17.    בהנחה (שאינה משפיעה על התשובות הקודמות) שבין הצדדים נחתם רק זיכרון דברים, האם אז מותר למשפחת אבקני להתחרט?
  1. לא, גם אם הצדדים היו לוחצים ידיים בלבד אין אפשרות להתחרט.
  2. כן, חוק המקרקעין תשכ"ט 1969 דורש הסכם בכתב וזיכרון דברים אינו הסכם.
  3.         כן, ידוע שזיכרון דברים אינו מסמך מייב אלא מעין התחייבות לחתום על הסכם בעתיד.
  4. לא, אלא אם נרשמה זכות ביטול בזיכרון הדברים.
_____________________________________________________________________.
=========================================================
 
 
 
 
 
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -22.7.2008  שאלון מספר 0001
18.    משה, דייר מוגן, הציע לבעל הבית לעזוב את הנכס ולהכניס במקומות את דוד כדייר. כמו כן, הציע דוד לשלם דמי מפתח בסך של 200,000 ש"ח. בעל הבית מסכים לכך שדוד ייכנס לגור בנכס, אך דורש תשלום דמי מפתח בסך של 450,000 ש"ח.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים נכון?
  1. מרגע שבעל הבית דחה את ההצעה, על משה לפנות את הנכס, להחזיר את החזקה לבעל הבית ולשלם דמי מפתח בסכום שדרש הבעלים.
  2. המחלוקת תוכרע בבית הדין, אולם זאת בכפוף לכך שמשה יגיש בקשה לא יאוחר מחמישה עשר יום מן המועד שבו נשלחה אליו תשובת בעל הבית.
  3.         מרגע שבעל הבית דחה את ההצעה, בעל הבית יוכל להציע שוכר חלופי, כבחירתו, ולסכם עם שוכר זה את דמי המפתח, בלי לקבל את הסכמת משה למהלך זה .
  4. לבעל הבית אין זכות להתנגד לסכום דמי המפתח, אלא רק להתנגד לזהות הדייר החדש.
._____________________________________________________________________.
19.    מהו "היטל השבחה"?           
  1. היטל שגובה הרשות המקומית בגין עליית ערכי דירות עקב שיפור תשתיות באזורי מגורים .
  2. מס שגובה רשות המיסים בגין מכירת דירות מגורים.
  3.       היטל שגובה ועדה מקומית לתכנון ולבנייה, בהאתם לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965 .
  4. מס המוטל על מישרוכש דירה שאינה הדירה היחידה שלו.
._____________________________________________________________________.
20.    היכן נרשמת "הערת אזהרה" ומה משמעות הרישום?
  1. הערת אזהרה נרשמת בספרי הרשות המקומית ומשמעותה היא כי קיים חוב ארנונה על נכסאשר מונע את מכירתו.
  2. הערת אזהרה נרשמת בספרי רשם המקרקעין ומשמעותה היא כי יש חוב בהיטל השבה אשר חייבים לסלקו כדי שניתן יהיה למכור את הנכס.
  3.       הערת אזהרה נרשמת בספרי רשות המיסים ומשמעותה היא כי קיים חוב מס שבח בקשר עם הנכס.
  4. הערת אזהרה נרשמת בספרי רשם המקרקעין ומשמעותה היא כי קיימת, בקשר לנכס, התחייבות בכתב לעשות עיסקה או להימנע מלעשות עיסקה.
.____________________________________________________________________.
21.    גלית, מתווכת במקרקעין הורשעה כי עשתה במסגרת עבודתה כמתווכת, מעשה העלול להטעות צרכן, בניגוד להוראת סעיף 2 לחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981.
         באיזה מהמקרים הבאים תיחשב העבירה שביצעה גלית כעבירה בנסיבות מחמירות?
  1. המעשה נעשה במסגרת מסמך בכתב שנחתם על ידי גלית.
  2. המעשה גרם נזקחמור במיוחד לצרכן או לקבוצת צרכנים.
  3.         המעשה נעשה בנוגע לתיווך בעיסקת שכירות.   
  4. המעשה נעשה בהתייחס  לשטח חקלאי.
_____________________________________________________________________.
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -22.7.2008  שאלון מספר 0001
22.    גילה, מתווכת במקרקעין, קיבלה לתיווך שטח מקרקעין יוקרתי. בטרם  מציאת קונה התגלה לה בוודאות שהלקוח זייף את המסמכים, ובפועל אין הוא בעל זכויות במקרקעין.  גילה, אשר חוששת לאבד את דמי התיווך הגבוהים, מציגה את המסמכים המזוייפים בפני קונה פוטנציאלי, ולא מגלה לו כי המדובר בזיוף.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הוא הנכון?
  1. דינו של אדם העושה שימוש במסמך בידיעה שהוא מזוייף, כדינו של מזייף המסמך.
  2. כיוון שגילה לא זייפה את המסמכים בעצמה, היא לא ביצעה עבירה פלילית.
  3.         כיוון שלא נאמר לגילה מפורשות כי מדובר בזיוף, אין מניעה שהיא תעשה שימוש במסמך.
  4. רק זיוף של מסמכים רשמיים המופקים ע"י המדינה ייחשב כעבירה פלילית.
_____________________________________________________________________.
23.    שרית רכשה דירה מקבל ולפני כניסתה לדירה ביקשה לרכוש לדירתה מערכת מיזוג חדשה.      שרית פנתה לחנות של עוסק במכירת מזגנים ומוצרי חשמל ורכשה מערכת מיזוג עם שנת אחריות. שרית לא שאלה ולא נאמר לה האם מדובר במערכת חדשה או משופצת במועד התקנת המערכת גילה שרית, כי המדובר בדגם מחודש ובמערכת משופצת.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון? 
  1. כיוון ששרית קיבלה מערכת תקינה ואף תקופת אחריות בגינה, אין כל משמעות לעובדה שהמערכת משופצת. אין המדובר בעניין מהותי בעיסקה, ולא חלה על המוכר חובה ליידע את שרית בסך.
  2. הטעייה יכולה להיות אך ורק במעשה אקטיבי (לא במחדל). כיוון שהמוכר היטעה את שרית במחדל, אין מדובר בהטעייה לעניין חוק הגנת הצרכן.
  3.         כיוון ששרית לא התעניינה האם מדובר במערכת חדשה או משופצת, יש בכך כי להעיד על כך שבמחינתה לא מדובר בעניין מהותי.
  4. המוכר היטעה את שרית; המדובר בעניין מהותי בעיסקה, ועל המוכר היה ליידע את שרית שהמדובר במערכת משופצת.
_____________________________________________________________________.
24.    דודו של ינאי הוריש לו בצוואתו דירת 3 חדרים בדרום תל אביב.
         האם יהיה חיוב במס שבח כתוצאה מההורשה? מדוע?
  1. לא, הורשה איננה מכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין.
  2. כן, הורשה בצוואה מחוייבת במס כמכירה, בניגוד לירושה עפ"י דין אשר איננה מוגדרת כמכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין .
  3.         כן, כל העברת בעלות, לרבות הורשה בצוואה, מוגדרת כמכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין.
  4. כן, הורשה בין הורים וילדים אינה מכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין. כיוון שינאי ירש את דודו, ההורשה מחוייבת כמכירה.
_____________________________________________________________________.
 
 
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -22.7.2008 שאלון מספר 0001
 
25.    רוני הוא קבלן בנייה שבנה בית דירות ומכר לשלמה את הדירה בקומה השנייה בבניין. רוני מסר הדירה לידי שלמה, כאשר מערכת האינסטלצי בדירה הורכבה מחומרים שאינם עומדים בתקן הרשמי ובתקנות הבנייה, תוך תכנון לקוי, באופן שלא ניתן היה לגלות את אי ההתאמה בבדיקה  סבירה בעת מסירת הדירה לרשותו.
         האם שלמה היה זכאי להסתמך על אי-ההתאמה לצורךהגשת תביעת ליקוי בנייה?
  1. כן, אם הודיע שלמה על אי ההתאמה לרוני תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
  2. לא, אין משמעות משפטית לאי התאמה ושלמה לא זכאי להסתמך עליה.
  3.         כן, רק אם שלמה הצליח לגלות את אי ההתאמה תוך שנה מיום שקיבל לידיו את הדירה.
  4. כן, רק אם הדירה שרכש מיועדת למגורים ולא לעסק.
_____________________________________________________________________.

לתשובות של המבחן לחצו כאן

 
אפיק פרסום בניית אתרים