דירות ובתים למכירה דירות ובתים להשכרה פרויקטים חדשים נכסים מסחריים מגרשים נכסים עד 2 מיליון ש”ח נכסים להשקעה

איזור

כל הארץ צפון מרכז דרום מושבים

סוג עסקה

מחדרים

עד חדרים

עיר / ישוב

ממחיר

עד מחיר

שכונה

בחר עיר

מקומה

עד קומה

סוג הנכס

בחר סוג נכס בית פרטי דו משפחתי דופלקס דופלקס גן דופלקס פנטהאוז דירה דירת גג דירת גן דירת נופש דירת סטודיו וילה יחידת דיור לופט מחסן מיני פנטהואז סבלט פטיו פנטהואז קוטג'

טקסט חופשי

חפש

לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
אנגלו סכסון סוכנות לנכסים סביון נגד רחל פסרמן 294/76
סוכן של אנגלו סכסון הראה לגברת רחל פסרמן וילה בסביון, בעלה היה בחו"ל ושחזר ארצה ראה את אותה וילה על די מתווך אחר וסגר דרכם.
הבעל טען שלא ידע כי אשתו ראתה את הוילה עם אנגלו סכסון, על אף שאמר לה להיות בקשר עם המתווך
 
אנגלו סכסון תבעו לעמלתם
בית-המשפט העליון פסק -
א. (1) המתווך זכאי לשכר טרחתו אם התיווך שלו היווה את הגורם העיקרי היעיל להתקשרות הצדדים.
(2) (בעקבות ע"א 74/50, [1]) העובדה, כי בשלבים הסופיים של המשא-ומתן פעל מתווך אחר, אין בה כדי לשלול את תקפה של המסקנה כי תיווך התובע שימש גורם יעיל ליצירת ההתקשרות.
(3) משביצע המתווך את חלקו, אין שכרו מתקפח עקב העסקתו שלא לצורך של מתווך אחר.
(4) תיווך ייחשב כגורם יעיל לעסקה כאשר נשוא העסקה זהה, המחיר שהוצע קרוב למחיר הסופי ולא עבר זמן רב מדי מהצעת המתווך ועד לגמר העסקה.
 
 (5) בנסיבות הענין דנן יש לקבוע כי הווילה נרכשה בתיווך המערערת, אשר פעולת נציגה היוותה את הגורם היעיל והאפקטיבי לרכישה זו.
 
. למעשה, כל פסקי-הדין שצוטטו בערעור זה חוזרים על הכלל הידוע, שנזכר
 בפסק-הדין האנגלי המנחה של לורד דנינג במשפט .‎,DENNIS REED LTD
 [V. GOODY, (1950) 1 ALL E.R. 919, ]10 כי המתווך זכאי לדמי-תיווך רק כאשר פעולותיו היוו את הגורם היעיל או האפקטיבי להתקשרות הצדדים
מי היה הגורם היעיל
ניתנה דג' לשני שותפים
שפונים למתווכים שונים,על אף שהידיעה של אחד מחייבת את השני, לדעת השופט רק אחד שהיה גורם יעיל ובמקרה זה זה השני
העסקת מתווך קש אינה פותרת
דעתי היא שדוקא לאור אפיו הטכני של תפקיד המתווך, הרי משביצע את חלקו, או שהיה מוכן להמשיך בפעולה בה החל, אין שכרו מתקפח עקב העסקתו שלא לצורך של מתווך אחר, בעיקר זה המצב בעניננו לאור הקירבה, כמעט כדי זהות, בין מחיר
 
קודם כל ידיעת אשתו היא כידיעתו ואין הוא יכול להתנער ממנה. עליו להלין על עצמו בלבד על שלא נזהר ולא בירר באלו מקומות ביקרה אשתו על-פי בקשתו המפורשת. לכל המאוחר היה עליו לשאול את פיה לפני שהשיב בשלילה לשאלתו של המתווך השני אם כבר ראה בית זה באמצעות מתווך אחר (אגב, עצם השאלה מפי מתווך מקצועי אך מחזקת אותי בדעתי כי המתווך הראשון הוא הזוכה בשכר).
הערעור התקבל
 
 
לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
שלמה גנז נגד בריטיש וקולניאל 2643/97
שלמה גנז הוא המערער שתבע אכיפה של חוזה מכר.
בריטיש וקלניאל חברה בע"מ מכרה מקרקעין שלה  לחברת נוטריקון, עסקה שלא נסתיימה ברישום.
נוטריקון חתמה חוזה עם שלמה גנץ המערער למכירת המקרקעין, לא נסתיימה ברישום ולא נכתבה הערת אזהרה. (בשנת 1973)
מר גנץ לא רק שלא רשם גם לא גילה עניין 17 שנה.
גנץ לא ידע על בריטיש
בשנת 1993אח"כ נוטריקון חתמה על הסכם שמוכרת לאפק קבוצת פועלים להתיישבות שיתופית, אפק קנה בתום לב(בדק בטאבו וביקש אישורמבריטיש) ובתמורה והעסקה נרשמה לזכותו, זאת לאחר שקיבל את אישור בריטיש ונוטריקון.
נרשמה הערת אזהרה
אפק=קיבוץ שעיבד את הקרקע עשרות שנים
חלקות סמוכות נרכשו על ידיו במישרין מבריטיש
בריטיש משתפת פעולה בכל דבר עם נוטריקון
המערער תבע.
לנוטריקון יש זכות מעין קניינית, זכות חוזית-ס' 7 לחוק המקרקעין
תחולתו של סעיף 9 לחוק המקרקעין נקבעת על-פי פירושה של ההתחייבות שנטל על עצמו המתחייב. לעניין זה אין כל חשיבות לשאלה אם בשעת יצירת ההתחייבות היה אותו אדם בעל זכות במקרקעין אם לאו. תחולתו של הסעיף נקבעת על-פי מובנה של התחייבותו ולא על-פי היקף זכויותיו. סעיף 9 לחוק המקרקעין אינו דורש כי
 
עדיפות זכותו של הראשון בזמן אין בה כדי להביא לביטול זכותו של המאוחר בזמן. אכן, אין כל סיבה למנוע מהקונה השני זכות לפיצויים כלפי המוכר בגין הנזק, שנגרם לו בשל עדיפות זכותו של הקונה הראשון" (ד"נ 21/80 ורטהיימר נ' הררי (להלן – פרשת ורטהיימר [11]), בעמ' 264; ראו גם ע"א 181/73 הנ"ל [2], בעמ' 187).
 
ידה של העיסקה הראשונה על העליונה, אלא אם העיסקה השנייה נרשמה בהיות בעל העיסקה בתום-לב ובתמורה. על-כן אם בעל העיסקה הראשונה מממש את זכותו לאכיפת העיסקה, עשוי בעל העיסקה השנייה לזכות בפיצויים בגין הפרתה. אם בעל העיסקה הראשונה אינו זוכה (או אינו מבקש) אכיפה, עשוי בעל העיסקה השנייה לקבל סעד של אכיפה. הפעלתו של הכלל הבסיסי בענייננו מובילה למסקנה כי בהתנגשות בין זכותו של גנז כלפי נוטריקון לבין זכותו של אפק כלפי נוטריקון ידו של גנז על העליונה.
הכלל שהנפגע אינו זכאי לאכיפת החוזה אם "אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות הענין" (סעיף 3(4) לחוק התרופות). נמצא כי בעל העיסקה הראשונה לא יזכה לאכיפת זכותו אם הדבר בלתי צודק בנסיבות העניין. פשיטא כי חוזה לא ייאכף אם אכיפתו אינה צודקת כלפי הצד האחר לחוזה (המתחייב). אך האם בקביעת הצדק של נסיבות העניין ניתן להתחשב בזכותו הנוגדת של בעל העיסקה השנייה, ומכוחה למנוע אכיפת זכותו של בעל העיסקה הראשונה? שאלה זו התעוררה בדיון הנוסף בפרשת ורטהיימר [11]. הוחלט, ברוב דעות, כי אין להתחשב בשיקולי הצדק של בעל העיסקה השנייה. התחשבות כזו ממוטטת את ההסדר שהקים סעיף 9 לחוק המקרקעין (ראו גם: ע"א 839/90 רז חברה לבנין בע"מ נ' אירנשטיין (להלן – פרשת רז [12]), בעמ' 746; פרשת הרבסט [10], בעמ' 672; ע"א 328/94 מילר נ' יוסף (להלן – פרשת מילר [13]), בעמ' 382).
 
המחוקק עצמו איזן אפוא בין האינטרסים של הקונה הראשון לאכיפה – וכאמור, שאלת האכיפה היא הדורשת הכרעה – לבין האינטרסים של הקונה השני לאכיפה. באיזון זה נתן המחוקק משקל לתום-לבו של הקונה השני ולתמורה שנתן, אך חרף כל אלה, העדיף את זכותו של הקונה הראשון (לאכיפה) על-פני הנזק, העשוי להיגרם לקונה השני, שתמורתו נכשלה" (פרשת ורטהיימר [11],
בעמ' 265). בצדק ציינה פרופ' כהן, כי:
"העובדה כשלעצמה שהמתקשר השני חדר לתמונה, אין בכוחה לשלול מהראשון את זכות האכיפה מטעמים של צדק, שהרי הלכה זו תסכל את הילכת העדיפות לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין" (נ' כהן "ביטול חוזה
הערעור נדחה
והשפעתו על  עיסקאות במקרקעין בלתי רשומים" (להלן – "ביטול חוזה" [44]), בעמ' 240).
 
תום לב עולה בקנה אחד עם הסטנדרטים הערכיים הראויים של החברה הישראלית כפי שבית משפט מבין אותם מעת לעת.
 
עצם אי רישומה של הערת אזהרה מהווה חוסר תום של הראשון שלא מנע את התאונה המשפטית
אך המוכר יודע שמוכר פעמיים,למעט במקרים שנפטר המוכר והיורש לא יודעהמתחייב יהיה בעת ההתחייבות בעל המקרקעין. מכאן, כי מדובר בעיסקאות נוגדות כאמור בסעיף 9 לחוק המקרקעין (395א, ד, ו – ז).
הכלל הבסיסי הקבוע בסעיף 9 לחוק המקרקעין הינו כי כאשר אדם התחייב בעיסקאות נוגדות זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה. כלל בסיסי זה לא יחול – וידו של בעל העיסקה השנייה על העליונה – אם השני פעל בתום-לב ובתמורה, והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו תם-לב. הכלל הבסיסי הקובע את עדיפות בעל העיסקה הראשונה, אינו מבוסס על בטלותה של העיסקה השנייה. עיסקה זו בעינה עומדת, והיא תהיה מקור לתרופות של בעל העיסקה השנייה כלפי המתחייב בגין הפרתה (397ב – ד).
      (2)  בית-המשפט העליון פסק כי אין להתחשב בשיקולי הצדק של בעל העיסקה השנייה. אין לנקוט פרשנות שלפיה מה שסעיף 9 לחוק המקרקעין נותן, סעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן – חוק התרופות) נוטל. פרשנות ראויה היא פרשנות המגשימה אחדות והרמוניה בין הסדרים חקיקתיים. הרמוניה זו משמעותה כי אין להכניס בדלת המשנית של הסעד (על-פי סעיף 3(4) לחוק התרופות) את שהוצא בדלת הראשית של הזכות (על-פי סעיף 9 לחוק המקרקעין). ההתחשבות בשיקולי הצדק של בעל העיסקה השנייה כמוה כריקונו של סעיף 9 לחוק המקרקעין מתוכנו המעשי תוך שינוי המאזן שחוק המקרקעין יצר. שיקולי הצדק שחוק התרופות מדבר בהם הם שיקולים שביחסים שבין המוכר לבעל העיסקה. אין הם שיקולי הצדק היחסי שבין בעל העיסקה הראשונה לבעל העיסקה השנייה (398ד, 399א – ד).
עקרונית, תום-הלב דורש כי מי שהתחייבו כלפיו לעשות עיסקה במקרקעין יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה על דבר העיסקה שנעשתה בפנקסי המקרקעין. בכך הוא לא רק מגן על האינטרס העצמי שלו, אלא גם מתחשב באינטרס של בעל עיסקה שנייה, אשר עשוי לרכוש הנכס לאחר עיון בפנקסי המקרקעין ומתוך מחשבה מוטעית כי לא נערכה עיסקה ראשונה. בהימנעותו מעשיית כל האפשר לרישומה של הערת האזהרה הניח בעל העיסקה את התשתית ל"התאונה המשפטית" שבעיסקאות הנוגדות. היה בידו למנוע זאת, והוא לא עשה כן. בכך, עקרונית, יש משום מחדל שלא בתום-לב, עם זאת תום-לב נקבע תמיד על-פי מהותו של היחס בין בעל הזכות לבין זולתו. היקף תחולתו של תום-הלב מתחשב במכלול נתונים משתנים והדבר תלוי בנסיבות (404ב – ג, 405ג).

(אליבא דשופטת ט' שטרסברג-כהן): ככלל, אי-רישום הערת אזהרה על-ידי בעל העיסקה הראשונה אינו מחדל המעיד כשלעצמו על חוסר תום-לבו. ככלל, אין באי-רישום כזה כדי לפגוע בזכות הקניינית העדיפה המוענקת לו מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין. פגיעה כזו בזכותו של בעל העיסקה הראשונה שלא רשם הערת אזהרה לזכותו יכול שתתרחש בנסיבות חריגות, שהמקרה דנן נמנה עמן (416ב – ג).

      (8)  (אליבא דשופט א' מצא): יש להימנע מקביעת כלל שלפיו עקרונית, תום-הלב דורש כי מי שהתחייבו כלפיו לעשות עיסקה במקרקעין יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה על דבר העיסקה שנעשתה בפנקסי המקרקעין, ולהסתפק בכלל שלפיו עקרון תום-הלב דורש כי בעל העיסקה הראשונה יפעל בהגינות ותוך התחשבות בציפייה הסבירה של בעל העיסקה השנייה. אופן יישומו של כלל זה ייקבע בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה נתון (425ו – ז, 426ג – ד).
 
הדג' הפשוטה
ראובן מכר מקרקעין לשמעון. העיסקה הושלמה, פרט לרישום בפנקסי המקרקעין. שמעון מכר המקרקעין ללוי. עיסקה זו הושלמה, פרט לרישום. לוי לא רשם הערת אזהרה. חלפו שנים רבות. שמעון מכר המקרקעין בשנית ליהודה, וזה רשם מיד הערת אזהרה. לוי תובע אכיפת ההסכם עמו ורישום המקרקעין על שמו. שמעון ויהודה מתנגדים לכך תוך שיהודה מבקש כי ההסכם עמו ייאכף. ראובן אינו נוקט כל עמדה. עם מי הדין? זו השאלה הניצבת בפנינו בערעור זה.
 
הש' השניה- דחתה את הערעור בגלל חוסר תו"ל ברישום ההערה של הראשון-בגלל קיצוניות המקרה
כנ"ל לוין
חשוב להבין דעת הנשיא היתה בענייננו מניח הנשיא בפסק-דינו כי בעל העיסקה השנייה אינו רוכש עדיפות על פני הראשון מכוח מילוי התנאים המצטברים הנדרשים בסיפה לסעיף 9, שכן אין מתמלא לגביו תנאי הרישום של זכות הקניין בהתחשב בטיבה של העיסקה כהתחייבות לביצוע עיסקה במקרקעין שהמתחייב בה אינו בעלים רשום. לכן הנחתו היא כי בעל העיסקה הראשונה עדיף בכפוף לבחינת תום-לבו
 
"רישום בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי חוק זה או התקנות על פיו". דרישת הרישום בסעיף 9 עשויה להתיישב אפוא גם עם רישום זכות שאינה קניינית לגבי עיסקה מעין-קניינית. משהוחל סעיף 9 גם על עיסקאות מעין-קנייניות, מתבקש להחיל לגביהן את תנאי הרישום הנקוב בו על דרך רישום הערת אזהרה, שהוא האמצעי המשפטי העומד לרשות בעל הזכות לתת פומבי לזכותו
שאר השופטים הסתייגו מזה
 
 
 
 
לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
רשות ערעור אזרחי מס' 394/88
 
אנגל שושני
ציון שושני
נגד
אברון את פורת בע"מ
 
 
.
 
בית המשפט העליון פסק:
א. (1) יכול מוכר או קונה, לפי העניין, להיות חייב בתשלום דמי תיווך למתווך, אך בו בזמן גם קמה לו זכות משפטית לתבוע מן הצד השני לחוזה המכר את העמלה, אשר אותה שילם למתווך, וזאת בגדר תביעת פיצויים בשל הנזק שנגרם לו עקב הפרת החוזה על­ידי הצד השני ( 574ג).
(2) אין בכך, שחוזה המכר הופר על-ידי אחד מהצדדים לו, כדי לפטור את הצד האחר מהתחייבותו לשלם למתווך דמי תיווך, עם השתכללות העיסקה. עצם הפרת החוזה איננה מבטלת התחייבות חוזית עם צד שלישי, שהוא כאן המתווך. אם ההפרה היא מעשהו של הצד השני לחוזה המכר, יוכל הצד המשלם למתווך לתבוע מידי המפר את מה ששילם למתווך ( 574ד- ה).
 
 
.
אם יש למוכר או לקונה, לפי העניין, זכות חזרה כלפי הצד השני לעיסקת המכר; במלים אחרות, השאלה היא, אם הופר חוזה המכר על-ידי צד פלוני, באופן שיש בו כדי להקנות לצד האחר זכות לתבוע פיצויים מן הצד השני בשל הנזקים שנגרמו לו, לרבות תשלומים בהם חויב עקב כריתת החוזה (ע"א 62/77 [1], בעמ' 698).
ביתר פירוט:ו יכול מוכר או קונה, לפי העניין, להיות חייב בתשלום דמי תיווך למתווך, אך בו בזמן גם קמה לו הזכות המשפטית לתבוע מן הצד השני לחוזה המכר את העמלה, אשר אותה שילם למתווך, וזאת בגדר תביעת פיצויים בשל הנזק שנגרם לו עקב הפרת החוזה על-ידי הצד השני.
במקרה שלפנינו, חולק צד חוזה המכר על חובתו לשלם למתווך דמי תיווך, וזאת על יסוד הטענה, שחוזה המכר הופר על-ידי הצד השני לחוזה. דא עקא, שבכך שחוזה המכר הופר, אין כדי לפטור את הצד לחוזה המכר מעמלת התיווך, אם הצד האמור התחייב לשלם דמי תיווך במסגרת היחסים שבינו לבין המתווך והעיסקה נשתכללה. קרי, עצם הפרת החוזה איננה מבטלת התחייבות חוזית עם צד שלישי, שהוא כאן המתווך. אם ההפרה היא מעשהו של הצד השני לחוזה המכר, יוכל הצד המשלם למתווך לתבוע מידי המפר את מה ששילם למתווך.
 
5129371 השאלה, אם נוצרה כאן מערכת יחסים חוזית עם המתווך או לאו, ואם חוזה המכר נשתכלל, הייתה במקרה דנן שאלה עובדתית, אשר לגביה אין להעניק רשות לערעור שני.
 
 
לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
אהרון חסין נ' דוד בלס 107/86
אהרון חסין המתווך, תיווך בעסקת קומבינציה בין דוד בלס והמנוח אליהו יצחקי.
נחתם זכרון דברים, אך העסקה לא יצאה אל הפועל.
אחרי יום אחד התחרט דוד בלס
בית המשפט העליון פסק:
א. (1) במקרה דנן, זיכרון הדברים לא היה כפוף לכריתתו של הסכם.
הוא עצמו היווה הסכם מחייב בין הצדדים. אמנם היו חסרים בו פרטים בדבר מועד הביצוע, הוראות על סנקציות בשל הפרה והוראה על מתן
ייפוי-כוח בלתי חוזר, אולם כל אלה הם פרטים הניתנים להשלמה על-פי סעיפים 41ו- 26לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, ועל-פי התרופות הניתנות בחוק חוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970( 520ה-ו).
(2) במקרה דנן, הודעת המשיב 2שאינו מעוניין בעיסקה לא הייתה הודעה שאין כוונתו להתקשר בחוזה, שכן כבר התקשר בחוזה בחותמו על זיכרון הדברים. הייתה זו הודעה, שניתנה תוך שימוש באופציה שנתן לו המשיב 1לחזור בו מהחוזה שנכרת, בלי שהדבר ייחשב לו להפרה ( 520ו-ז).
ב. (1) מתווך זוכה בשכרו, משהביא את הצדדים לידי הסכם מחייב.
העובדה, שהצדדים לחוזה לא מימשו את ההסכם או לא קיימו אותו, אינה שוללת מהמתווך את שכרו, אלא אם הותנה אחרת ( 521א-ב).
(2) בעיסקאות מקרקעין, בהעדר הסכם על שיעור אחר, זכאי מתווך מקצועי לדמי תיווך בשיעור של % 2ממחיר העיסקה מכל צד. על הטוען ליוצא מן הכלל הנטל להוכיח זאת ( 521ד).
(3) בהעדר ראיה לסתור את תחולת הנוהג לגבי שיעור דמי התיווך הנוהג ביחסים שבין קבלנים לבין מתווכים שם מעסיקים יש לפסוק לפי הנוהג הכללי, אם לא הוסכם אחרת ( 521ו).
זכות המתווך לשכרו
הלכה פסוקה היא, שמתווך זוכה בשכרו, משהביא את הצדדים לידי הסכם מחייב. העובדה, שהצדדים לחוזה לא מימשו את ההסכם או לא קיימו אותו, אינה שוללת מהמתווך את שכרו, אלא אם הותנה אחרת (ראה: ע"א 98/53 [1]; ע"א 62/77 [2]).
האם במקרה זה הותנה אחרת? על כך היו לפני בית המשפט קמא גירסאות סותרות: הקונה והמוכר שניהם העידו, כי דובר עם המתווך במפורש כי יזכה בדמי תיווך רק אם העיסקה תמומש. המתווך הכחיש זאת. גירסתם נדחתה על­ידי השופט המלומד, ואין לנו עילה להתערב בכך.
 
 
במקרה דנן, מדובר בחוזה בתמורה כספית וב- 4דירות. ניתן להיעזר בהערכת שמאי, שנעשתה סמוך לפני חתימת זיכרון הדברים, לפי הזמנת המוכר, ואשר הוצגה לפני יתר הצדדים ושימשה בסיס לקביעת התמורה. אין פסול בקבלתה, לא כראיה על נכונות השומה אלא כראיה שעל יסודה הגיעו הצדדים לתמורה המוסכמת ( 522ג, ד-ה).
(7) מאחר שבמקרה דנן נקבע שכרו של המתווך בדולרים, נפסקו גם דמי התיווך בדולרים, ואין פסול בכך. לפיכך היה מוצדק לא לקבוע הצמדה למדד אלא מיום פסק הדין, הוא היום שבו יש להמיר לטבע מקומי סכום שנפסק במטבע זר ( 523א).
ג. (1) בית המשפט מוסמך, מכוח חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-
1961, לפסוק ריבית ורק במקרים נדירים ובנסיבות מיוחדות יימנע בית המשפט מעשיית שימוש מלא בסמכות זו ( 523ב-ג).
(2) במקרה דנן, מן הראוי היה לחייב בריבית כבר מיום העילה ­יום חתימת זיכרון הדברים - ולא מיום הגשת התביעה. כמו כן, לא היה נכון לתת ארכה לתשלום של 40יום מיום פסק הדין עם פטור מהפרשי הצמדה וריבית ( 523ב, ד-ה).
ד. במקרה דנן, לא היה מקום לחייב את המשיב 2להחזיר למשיב 1את אשר האחרון חויב לשלם למערער. המשיב 2לא הפר את החוזה. הוא זכאי היה, ביחסים שבינו לבין המשיב 1, לחזור בו ממנו, בלי שהדבר ייחשב לו להפרה. השימוש בזכות החזרה, שהיה בגדר אפשרות צפויה על-ידי שני הצדדים, אינו מטיל על המשיב 2, בהעדר הוראה או הסכמה על כך בין הצדדים, את החובה לשפות את המשיב 1או לפצותו על הוצאות שגרמו לו בקשר עם החוזה. ביטול העיסקה, מתוך זכות, משאיר כל אחד מהם לשאת בהוצאותיו ( 523ה-ז).
ערעורו של הקונה על חיובו להחזיר למוכר את אשר חויב האחרון לשלם למתווך מוצדק הוא. הקונה לא הפר את החוזה. הוא היה זכאי, ביחסים שבינו לבין המוכר, לחזור בו ממנו, מבלי שהדבר ייחשב לו להפרה. השימוש בזכות החזרה, שהיה בגדר אפשרות צפויה על-ידי שני הצדדים, אינו מטיל על הקונה, בהעדר הוראה או הסכמה על כך בין הצדדים, את החובה לשפות את המוכר או לפצותו על הוצאות שנגרמו לו בקשר עם החוזה. כשם שאין הקונה חייב לפצות את המוכר על נזקיו בגין ביטול החוזה, כגון הפסד עקב מכירת הנכס לאחר במחיר נמוך יותר, כך אין הוא חייב לשפותו על הוצאות דמי התיווך. ביטול העיסקה, מתוך זכות, משאיר כל אחד מהם לשאת בהוצאותיו.
 
 
 
לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
2285/05 אבנר שמואלי נגד דורון סמוכה להסביר ס' 9
להסביר ס' 14
 
לקביעה זו ישנו היגיון עיסקי ומסחרי. הצדדים להסכם הבלעדיות מניחים כי בתקופת הבלעדיות, המתווך יעשה ככל שביכולתו כדי למכור את הנכס: הוא ישווק ויפרסם אותו, וינסה להשיג לו קונים. לכן, ובמסגרת ההסכמה הכוללת בין הצדדים, הם מניחים כי אם יימצא קונה לנכס בתקופת הבלעדיות, הקונה ייחשב כמי שהגיע לנכס בזכות המתווך – היינו המתווך היה ה"גורם היעיל" לקשירת הקשר עמו.
 
הצדדים פוטרים בהקשר זה את המתווך מהצורך להוכיח כי הקונה המסוים אכן הגיע לנכס כתוצאה מאמצי השיווק שלו דווקא.
פרשנות אחרת תרוקן מתוכן את חוק המתווכים
יש דגש על להוכיח!!!!! רק כך חזקה עלינו
 
לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
209/01 זיוה וזאב מאיר נגד טלי שושן
טלי שושן-משיבה 1 היא מתווכת שמועסקת במשרד תיווך של המשיב 2.
טלי שושן זכתה בתביעה בביהמ"ש לתביעות קטנות, בעניין תביעה לדמי תיווך.
5129371המבקשים טענו בכתב הגנתם כי פנו למבקשת לקבל שירותי תיווך והאחרונה הבטיחה להם כי תמצא עבורם בית על פי דרישותיהם "וללא פגמים או הפתעות" (סעיף א' לכתב ההגנה), ולטענתם הדגישו בפני המשיבה על היותם חסרי ניסיון ואת רצונם לקבל שירות הולם.
לטענת המבקשים הם הופנו לביתם של המוכרים, לאחר שהמבקשת מסרה להם כי עם הבית "אין בעיות מיוחדות", (סעיף ג' לכתב ההגנה), וכי שוויו על פי הערכת שמאי הוא 190,000 דולרים. בסופו של דבר, ולאחר משא-ומתן בן מספר שלבים, בו ידובר בהמשך, נחתם חוזה המכר בין הצדדים למכירת הנכס בסך של –158.000 דולר.
לטענת המבקשים שמאי שהעריך את הדירה ביום 5/1/01 קבע כי: "מתוך 150 מ' בנוי ניתן היתר ל-80 מ"ר וכי להערכתו שווי הבית עומד על סך 110,000 דולרים"
המבקשים בדקו את העניין בעיריית טבריה וקיבלו תשובה לפיה לבניה שנבנתה ללא היתר לא יינתן היתר. או אז פנו המבקשים למשיבה בטענות כי הפרה את הבטחתה לספק להם בית ללא פגמים אך המבקשת השיבה פניהם ריקם ודרשה את תשלום דמי התיווך, ומשלא נענתה בחיוב ולאחר שהתריעה במבקשים הגישה המשיבה את התביעה כאמור.ב
בערכאה הראשונה השופט קיבל את עמדת המתווכת, שאין בסמכותה לבדוק פגמים או לבדוק היתרים וזאת על אף חובת ההגינות והזהירות.
בסופו של יום הסכם המכר בוטל בין הקונים למוכרים
בערעור וזה פסק הדין שלנו:
בחנו את ס' 8
יש התייחסו לתקנות המתווכים פרטי הזמנה בכתב, "תיאור הנכס נושא פעולות המתווך", ששם צריך לכתוב את פרטי הנכס, כולל ליקויים, אך אין רק בזה כדי לבטל את החבות של הקונים.
 
המקור החוקי הוא בפס"ד דדון משנת 77
במקרה זה מתברר שהיתה אישה בתמונה
ונקבע שצריך להוציא נסח טאבו
דובר על שולח שלוח
 
תשובה באשר לשאלה בדבר תוכן חובתה של המתווכת ולמשמעות המונח "מידע מהותי" הקבוע בחוק ניתן למצוא גם לאחר בחינת תכלית החוק: בדברי הצעת החוק נאמר: "בארצות רבות בעולם המערבי העיסוק בתיווך במכירת מקרקעין מוסדר במסגרת החוק. השירותים שאותם נותן המתווך, הם בעלי ערך גורלי לרוכשי הדירות שכן במרבית המקרים ההשקעה מהווה את עיקר חסכונותיו ורכושו. במקרה כזה מוצדק לדרוש ממציע השירותים רמה מקצועית ורמת אמינות גבוהה. עם בוא גלי העלייה מבריה"מ נוצרה בעיה אמיתית, חלק גדול מהעולים אינם מכירים את המציאות הישראלית ואין להם כלים לשפוט ולהעריך את הנכס המוצע להם... אין הם בקיאים בתנאים הנוגעים לרכישת דירות בישראל. חוסר ידע זה מנוצל לרעה..." הצעת חוק 2136, מיום 17/3/1992.
 
אני מאוד מכבד את העובדה שהמובילים שבין המתווכים במדינת ישראל אמרו לנו: הבה תחוקקו את העניין הזה, כי אנחנו לא רוצים לסבול מסטיגמות בשל אנשים שנוהגים בחוסר אחריות במקצוע".  (דברי הכנסת, חוברת י"א, ישיבת ת"ו – הצעת חוק המתווכים במקרקעין – עמ' 3035
3036) (להלן-דברי הכנסת). בהמשך, בדבריו של ח"כ גולדשמיט נמצא פירוט המונח "מידע מהותי": "היום תיווך הוא מקצוע שדורש מיומנות ומקצועיות. צריך להכיר את מצאי הנכסים שקיים, צריך להבין מה היא משכנתא, צריך להבין מה פירוש שעבוד של נכס, צריך להיות בעל נגישות ובעל יכולת לבדוק פנקסים רשומים על פי דין כמו פנקסי טאבו, צריך להיות מסוגל לבדוק מה קובע מהנדס העיר, מה היתרי הבנייה שניתנו, אם יש תביעות ואם אין תביעות. כל הדברים האלה מאוד משמעותיים" (שם, בעמ' 3039).ו
". ח"כ מרום, שנאם בשם ועדת החוקה, חוק ומשפט הוסיף: "ככל שנכנסתי לעניין והתעניינתי יותר ראיתי, שלא רק עולים מברית-המועצות הם קורבנות של עסקות תיווך בלתי הוגנות, אלא גם גוברין יהודין, אנשים מהיישוב, שלא מבינים בתחום הזה, באים אל המתווך ומבקשים ממנו: אנא תיצור לי קשר עם מוכר דירה. והנה הם הופכים לקורבן של עסקה כזאת או אחרת ...
 
אם-כן ניתן לומר כי המחוקק ראה במסגרת המושג "מידע מהותי" גם אינפורמציה על היתרי בנייה שניתנו ביחס לנכס נשוא התיווך.
 
מקור נוסף הוא נושאי הבחינה למבחן המתווכים
 
לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
3455/06 דה כהן נגד אלון עמרם בית משפט קמא קיבל את הטענה המקדמית, בהסתמכו על פסקי דין של בתי משפט שלום שניתנו בנושא, וכן על פסק דינו של בית המשפט בע"א (מחוזי נצרת) 2178/02 אמנון אזערי בע"מ נ' בושרי (פורסם בנבו, 4.3.2003) (להלן: "אזערי"). שם נקבע כי מאחר שהתובעת לא הייתה בעלת רישיון לעסוק בתיווך, הרי שעיסוקה בפעולת תיווך היה בגדר עבירה פלילית, כך שעסקינן בחוזה פסול על פי סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.
 
עוד ציין בית משפט קמא בפסק דינו, כי אי-ציון פרטי עובד המערערת, שהוא בעל הרישיון, בגוף ההזמנה למתן שירותי תיווך ואי-התייחסות לכך כי הוא שיבצע את פעולת התיווך בפועל, אינם מאפשרים למערערת ליהנות מהפרשנות המקלה שניתנה במספר פסקי דין לסעיף 13 לחוק המתווכים.
 
בהמשך, דחה בית משפט קמא את הטענה כי המערערת זכאית לדמי התיווך, מכוח סעיף 31 סיפא לחוק החוזים או מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. זאת, מן הטעם שיש בכך לעקוף את הוראות חוק המתווכים לפיהן מי שאינו עונה לדרישות החוק, אינו זכאי לדמי תיווך, ונוכח הוראת סעיף 6 לחוק עשיית עשר ולא במשפט, המחילה דינים אלו רק בהיעדר הוראה אחרת בחוק או בהסכם.
 
בפסיקת בתי משפט השלום אנו מוצאים חילוקי דעות בנושא. חלק מפסקי הדין הולכים בעקבות פסק דין אזערי וקובעים כי אין לעסוק בתיווך במקרקעין באמצעות תאגיד – ראה, לדוגמה, ת.א. (שלום הרצליה) 2108/03 בהט נ' עו"ד זילברברג (לא פורסם, ניתן ביום 9.5.2005, נספח ה לטיעוני המשיב). בפסקי דין אחרים הוכרה זכותו של מתווך בעל רישיון לפעול באמצעות תאגיד - ת.א. 126630/00 (שלום תל-אביב) שור נ' מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים בע"מ (פורסם בנבו, 28.7.2003); ת.א. 7291/02 (שלום ראשון-לציון) אומנות עסקאות בנדל"ן בע"מ נ' בוניאטוב (פורסם בנבו, 4.8.2004); ת.א. 18511/03 (שלום תל-אביב) סמואל מודל בע"מ נ' קנדל (פורסם בנבו, 15.4.2004).
כל הסעיפים בחוק מדברים על זה שלא יכול להיות תאגיד
בהצעת חוק המתווכים דובר על זה שאסור לחברה להיות בעלת רישיון
 
 
למרות שהלקוח על פי חוק המתווכים אינו בהכרח "צרכן" כמשמעותו בחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981, אין חולק על אופיו הצרכני של החוק. כך, לדוגמה, נאמר בבר"ע (מחוזי תל-אביב) 2905/00 מאיר נ' קובלנסקי (פורסם בנבו, 25.6.2001):
 
"חוק המתווכים שייך, בין היתר, למערכת של חוקי הגנת הצרכן, ונוצר בכדי להגביל את כוחם העדיף של המתווכים על פני מוכרי הדירות בכח מיקוח, ידע, נסיון ותחכום משפטי, המתבטא בחוזים אחידים בהם מכתיבים המתווכים את רצונם. החוק נועד להשליט נורמות של הגינות, ולדאוג, בין היתר, כי רק מתווך שתרם בפועל למכירת הדירה יקבל את שכרו".
 
16.        שלילת הזכות לעסוק במקצוע התיווך באמצעות תאגיד, נוגדת עקרונות יסוד של שיטתנו המשפטית.
 
סעיף 2 לחוק החברות, תשנ"ט – 1999 קובע כי "כל אדם רשאי לייסד חברה, ובלבד שמטרה ממטרות החברה אינה נוגדת את החוק, אינה בלתי מוסרית או אינה נוגדת את תקנת הציבור". זכות ההתאגדות נתפסת בפסיקה כזכות יסוד חוקתית, כאחת מחירויות האדם שאינן כתובות עלי ספר הנכללות במגילת הזכויות שפיתחה הפסיקה לאורך השנים
עם זאת, נוכח תכליתו הצרכנית של החוק, נדגיש כי על מבצע פעולות התיווך לעמוד בכללים ובהסדרים הקבועים בחוק המתווכים. המשמעות המעשית של פעילות המתווך באמצעות תאגיד היא בעיקר במישור המינהלי-אירגוני והכספי-פיסקלי, אך פעולות התיווך עצמן צריכות להיעשות על ידי יחיד המחזיק ברישיון תיווך. עליו יחולו כל הכללים וחובות האמון והזהירות האישיים החלים על מתווך במקרקעין, ועליו לקיים את התנאים הנדרשים בסעיף 14 לחוק, שאם לא כן, התאגיד לא יהיה זכאי לדמי תיווך.
האם  תאגיד יכול לעסוק בתיווך מקרקעין?
 
בס' 5 לחוק המתווכים נקבעו
התנאים לקבלת רשיון
(א) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים להלן, רשאי לקבל רשיון של מתווך במקרקעין:
(1) הוא אזרח או תושב של מדינת ישראל או שהוא תושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל;
(2) מלאו לו 18 שנים;
(3) הוא אינו פושט רגל;
(4) הוא לא הורשע בביצוע עבירה שיש עמה קלון בחמש השנים שקדמו להגשת הבקשה;
(5) אם הוטל עליו מאסר, לרבות בעבירה שאין עמה קלון, הוא סיים לרצותו לפחות שלוש שנים לפני הגשת הבקשה כאמור;
(6) הוא עמד בהצלחה בבחינה לקראת קבלת רשיון תיווך במקרקעין (להלן - הבחינה).
(ב) מי שקיבל רשיון לפי חוק זה, וחדלו להתקיים לגביו התנאים הקבועים בפסקאות (1), (3), (4) או (5) שבסעיף קטן (א), רשאי הרשם, לאחר שניתנה הזדמנות לאותו אדם להשמיע את טענותיו בפניו, ולאחר שנועץ בועדה, לשלול את רשיונו לעסוק בתיווך במקרקעין.

לגופו של עניין, אזרחות ישראלית נקנית, לפי חוק האזרחות, התשי"ב 52, מכח שבות, ישיבה בישראל, לידה, לידה וישיבה בישראל, אימוץ או התאזרחות.
תושב חוץ גם יכול לקבל רישיון תיווך אם ניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל.
היתר לעבוד בישראל ניתן לפי חוק הכניסה לישראל.
לא חייב גם אזרח וגם תושב, אפשר רק אזרח לדג', אזרח ישרלי שגר בחו"ל, או אזרח מדינה אחרת שגר בישראל, דרך קבע.

פושט רגל- לפי פקודת פשיטת הרגל(נוסח חדש), התשמ"ג 190, אין מדובר במצב בלתי הפיך ופקודת פשיטת הרגל יכולה להסתיים בהתאם לתנאים אשר קבועים בפקודה. התנאי דורש כי במועד הבקשה הוא אינו פושט רגל. יש להבדיל מפירוק של חברה לפי פקודת החברות(נוסח חדש), התשמ"ג 1983, מנהלים של חברה שנקלעה לתהליכי פירוק אינם פסולים מלבקש רישיון תיווך.
 
עמד בהצלחה, ציון 60.
 
שלילה-ס' 5 ב' לחוק.
חדלו להתקיים התנאים
הזדמנות להציג טענות
התייעצות עם הוועדה.
ס' 13 לחוק המתווכים מתייחס לאיסור העסקה של אדם שאינו בעל רישיון תיווך כחוק במקרקעין.
 
"ס' 13. איסור העסקה
 
אדם לא יעסיק אדם אחר בתיווך במקרקעין אלא אם כן המועסק הוא בעל רישיון לפי חוק זה, סעיף זה לא יחול לגבי אדם בתפקיד מנהלתי".
 
ס' 14 מגדיר את התנאים שעל המתווכים במקרקעין לעמוד בהם, על מנת להיות זכאים לעמלה בגין עבודתם.
 
סעיף 14:  דמי תיווך
 
מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
 
(1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
 
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
 
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
 
 
בפסיקה דנו רבות בשאלה האם  תאגיד יכול לעסוק בתיווך מקרקעין.
 
בפס"ד  סלע דוד[1]
נקבע שרישיון תיווך חייב להיות כחוק ועל פעולות התיווך להתבצע באמצעות הסוכנים גם מבחינה פורמלית.  כמו כן, הובעה התייחסות לנקודה ע"י התייחסות ל- ס' 13 לחוק המתווכים כמפורט להלן
"החוק התכוון  להחמיר בסעיף 13 ולא להקל ולכן המדובר בדרישה כפולה לפיה הן התאגיד והן העובד שמועסק בו ישירות בתווך יהיו בעלי רשיון כחוק. אך  גם אם נלך לפי פירוש מקל המאפשר לתאגיד, שאינו בעל רשיון לתיווך להעסיק עובד בעל רשיון וכך לעסוק ­בעקיפין  בתיווך, אזי ברור שעסקת התיווך עצמה תעשה על ידי, לא אחר, מאשר מתווך בעל רישיון אישי אשר  ציון שמו "כסוכן"  יעלה  במישרין מחוזה התווך גופו"
 
 
בפס"ד פאולינה קושניר[2] נקבע כי רק אדם ולא תאגיד יכולים לקבל רישיון תיווך במקרקעין, לכן ביהמ"ש הורה למחוק את התביעה לדמי תיווך על הסף ולנסות להוכיח את התביעה מכח דינים אחרים.
 
לעומת זאת בפס"ד ישראקום[3]
הוצג מקרה שלקוח רצה לשכור דירה ברמת אביב, חתם על ההסכם שכירות ולבסוף ביטל את ההסכם מיוזמתו, כי הדירה לא היתה מוכנה למסירה. החברה תבעה בכל מקרה את דמי התיווך, שכן מבחינתה היא ביצעה את עבודת ויתרה מכך הופיע ס' בטופס הזמנת שירותי התיווך שהחתימה את הלקוח הופיע סעיף שאם הלקוח יתחרט מכל סיבה שהיא אחרי שההסכם בכתב, עדיין יאלץ לשלם את דמי התיווך.
הלקוח שילם על החשבון למשכיר 5000$, הנתבע התבסס על חלק מפסקי הדין הקודמים שציינו ותביעתו נדחתה. השופטת התייחסה לפס"ד נוסף בעניין זה פס"ד בראל[4] וקבעה שלאור תנאי ס' 5 לחוק תאגיד משפטי אכן לא יכול להיות בעל רישיון תיווך, אך תכלית חוק המתווכים כפי שמופיע בהצעת החוק מס'[5]שמתווכים בעלי רישיון כחוק, בעלי מיומנות והכשרה מתאימים הם אלו שיתנו את השרות.
המתווכים  אשר עבדו בחברה שימשו כזרועה הארוכה של החברה במסגרת פעולות התיווך ויתרה מכך החוק לא אוסר באופן מובהק וחד משמעי על התאגדות מתווכים.
הגם שמטרת החוק הינה ששירותי התיווך במקרקעין יינתנו ע"י אנשים בעלי מיומנות והכשרה מתאימים, כפי שנקבע בהצעת החוק , אין חולק שהחברה, במקרה שלנו - התובעת, פעלה באמצעות מתווכים בעלי רישיון כחוק, אשר שימשו כזרועה ארוכה שלה, בביצוע פעולות התיווך.
כב' השופטת גדעון הוסיפה, כי לו רצה המחוקק לשלול את זכות היסוד להתאגדות ממגזר מסוים, הוא היה מבטא זאת במעשה חקיקה מפורש.
כב' השופטת גדעון אימצה את דברי כב' השופט ממן, בדעת מיעוט בפס"ד עזארי הנ"ל ולפיהם, אי החוקיות שדבקה בהסכם התיווך בנסיבות הדומות לעניינו, הינה טפלה ואינה יורדת לשורשו של עניין.
כמו כן, הכירה השופטת בטעמי צדק וחייבה את הלקוח לשלם דמי תיווך בהתאם לסעיף 31 לחוק החוזים חלק כללי, תשל"ג – 1973, לאחר שהתובעת מילאה את חובותיה, על פי ההסכם.
 
לעומת זאת השופט סוקול בפס"ד דה כהן בע"מ[6]  קבע כי
"בשל אופיו המיוחד של הסכם התיווך ותכליותיו של חוק המתווכים, יש להיזהר בהכרה בעילות תביעה חלופיות, שמא נמצא עצמנו מרוֹקנים את החוק מכל תוכן. במיוחד יש להדגיש כי לשלילת הזכות לדמי תיווך יש חשיבות הרתעתית, ועקיפתה בדרך של הכרה בעילות חלופיות תסכל את תכליתו של החוק" 
 
 
 
יתרה מכך, קבע כי אין מניעה שמתווך, כל עוד הוא בעל רישיון לעסוק בתיווך כנדרש בחוק, ינהל את עסקי התיווך שלו במסגרת התאגדות, חברה בע"מ כל עוד מי שעוסק מטעמו בפעולת התיווך הינו מחזיק מחזיק ברישיון של מתווך.
 
בפס"ד חסקל [7]אשר ניתן בביהמ"ש העליון
הש' רובינשטיין השאיר בצריך עיון את השאלה שהתעוררה לא אחת בבתי המשפט הקודמים: מה דינו של הסכם, הכולל התחייבות לתשלום דמי תיווך על עסקת תיווך שאינה עומדת בתנאי חוק המתווכים? במספר פסקי דין התייחסו בתי המשפט להסכם שכזה כפסול ובטל, על פי סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן חוק החוזים), כך שלא הותר תשלום דמי תיווך; פעמים אף נקבע כי סעיפים שונים בחוק המתווכים, או אף החוק כולו, הם קוגנטיים (השופט - כתארו אז - אברהם בע"א (נצרת) 2178/02 אמנון אזערי בע"מ נ' בושרי (לא פורסם); השופט סוקול בע"א (חיפה) 3455/06 דה כהן בע"מ נ' עמרם (לא פורסם); ת"א (ירושלים) 2433/03 סימקוביץ' נ' רג'ואן (לא פורסם); ת"א (תל-אביב-יפו) 214213/02 טל שחר נכסים בע"מ נ' אסקיו (לא פורסם); ת"א (תל-אביב-יפו) 21227/05 פרידון נ' אברהם (לא פורסם); ת"א (תל-אביב-יפו) 57232/05 גבעתי חברה לנכסים והשקעות בע"מ נ' לוי (לא פורסם); פרשת טרכטנברג). השופט סוקול עמד על הקושי שבקביעת דמי תיווך במקרים הסותרים את הוראות חוק המתווכים:
 
"בשל אופיו המיוחד של הסכם התיווך ותכליותיו של חוק המתווכים, יש להיזהר בהכרה בעילות תביעה חלופיות, שמא נמצא עצמנו מרוֹקנים את החוק מכל תוכן. במיוחד יש להדגיש כי לשלילת הזכות לדמי תיווך יש חשיבות הרתעתית, ועקיפתה בדרך של הכרה בעילות חלופיות תסכל את תכליתו של החוק" (פרשת דה כהן).
 
לעומת זאת, בפסקי דין אחרים, חויבו לקוחות בתשלום דמי תיווך מחמת הצדק, בהסתמך על הסיפה של סעיף 31 לחוק החוזים, בין היתר בטענות שבמקרים מסוימים אין פגם אי-החוקיות יורד לשורשו של עניין, או שיש לכבד את הסכמת הצדדים (השופט ממן בפרשת אזערי; וכן ת"א (חיפה) 5912/04 בראל נכסים בזכרון יעקב בע"מ נ' מרום (לא פורסם); ת"א (תל-אביב-יפו) 2