איזור
מחדרים
עד חדרים
עיר / ישוב
ממחיר
עד מחיר
שכונה
מקומה
עד קומה
סוג הנכס
טקסט חופשי
חפש

דיני מתווכים-דיני תכנון ובנייה  

דיני תכנון ובניה

 
•כללי
•תכנון-
- כיסוי המדינה באמצעות תב"ע
    -בניה
    - מנגנוני רישוי ופיקוח
חוק התכנון והבניה קובע כללים ונורמות שלפיהם יתבצעו הליכי תכנון ובניה.
•איזון אינטרסים
-דג' בניה שונה ומגוונת ברחוב
-אי אישור הרחבת כביש
•תפיסת תכנון לרווחת האדם
•האדם כשותף פעיל-התנגדויות
•מה מקנה לנכס את ערכו?
•ייעוד הקרקע
•הפוטנציאל שלו:
-התנאים הפיזים
-מיקומם
-וכלל חוקי התכנון והבניה אשר חלים.
•
•חוקי התכנון והבניה קובעים בתב"ע:
מהי תב"ע?

מכח מה-ס' 145-  אין לבצע פעולה, אלא אם יש היתר
היתר נגזר מתכנית

איזה מסמכים מרכיבים את התב"ע?

מה תב"ע יכולה לקבוע?
- צרכים מיוחדים, כגון חזיתות הבניינים,
-חניה
-תשתית ביוב וכו..

 
•טיפים
•לפני קניית דירה לבדוק תב"ע.

שינויים בתב"ע יכולים להעלות או להוריד את ערך הנכס.

מסמכי התב"ע פתוחים לעיון הציבור


תכניות בהכנה, מתפרסמות בציבור וניתן להגיש התנגדויות, לאחר שטופלו ההתנגדויות, מקבלים אישור של המחוזית ושל  שר הפנים.
•הכנת תכנית והגשתה נעשית על ידי אדריכל , מהנדס, יחד עם יועצי לעניין דרכי גישה וביוב.
 
•הפקעות
•יכולות להיות לצרכי ציבור
בניה והרחבת כבישים
חובה לבדוק.
יכול לנוע מחלק קטן לצורך הרחבת כביש
ועד ל- 40%. לצרכי בית ספר, פארק
•תב"ע לאתר יכולה לקבוע:
 
•גודל
גובה
מרחק הבנין מגבולות החלקה

כלומר, תכנית יכולה לקבוע שבמגרש של 4000 מ"ר, בניה 2000 מ"ר, 3 קומות של700 מ"ר

X מקומות חניה במרתף ועוד.

ניתן לקבוע חומרים מותרים, רמת גינון,.
תכנית לשכונה כמו כפר גנים.
•תיק בניין
•ארכיב של מחלקת הבניה המקומית.
תיק כולל תכנית בניה מקורית ,
תעודת גמר
רישום של שינויים
תוספות ועבירות על חוקי הבניה במהלך השנים.
חריגות בניה
 מענה על התקנים של מכבי אש ופיקוד העורף.
 
•מוסדות התכנון והתכניות
•מהם מוסדות התכנון?
•מהן התכניות?
 
•לעבור על פרק ההגדרות בבית
•תפקידי המועצה הארצית-ס' 2א'
•תפקידים בתחום החקיקה
לדג' בס' 265 נקבע ששר הפנים שממונה על  ביצוע חוק זה  יכול להתקין תקנות, רק לאחר התייעצות עם המועצה הארצית.
•תפקידים שיפוטיים
 
•ס' 2-6(קובעים את ההרכב)
•תפקידי המועצה הארצית בתחום הביצוע
•ייזום והכנת תכנית מתאר ארצית שעניינה שטח המדינה כולה(ס' 49-53)
• אישור תכנית מתאר מחוזית שהוגשה לה על ידי וועדה מחוזית, ששם הוענקה לה סמכות בשיקול דעת לגבי התוכן.(56,ו-58)
•תפקידי המועצה הארצית בתחום שיפוטי:
•סמכות להכריע בהתנגדות לתכנית מתאר מחוזית(105)
• סמכות להכריע בערר שהוגש על החלטה של וועדה מחוזית בדבר אישור תכנית או דחייתה(110)
• כן לשמש כוועדת ערר למתקנים בטחוניים(166)
•לא למבחן
•הרכב המועצה
•בהתאם לס' 2 ב'- המועצה תמנה 32 חברים בחלוקה כדלקמן:
•12 חברי ממשלה או נציגיהם, ביניהם יו"ר המועצה שהוא שר הפנים או נציגו.
•10 חברים שהם נציגי השלטון המקומי, למשל: ראשי עיריות, ראשי מועצות מקומיות וראשי מועצות אזוריות.
•10 חברים נוספים המשמשים כנציגים מקצועיים למשל מהנדס, נציג הטכניון, איכות הסביבה, אדם עם הכשרה בסוציולוגיה.
•תקופת כהונה של המועצה הארצית היא חמש שנים, ניתן להתמנות שוב, על מנת למלא תפקיד זה, ניתן למנות יועצים חיצוניים וכו..
•וועדה מחוזית
•ס' 3 לפק' סדרי השלטון והמשפט-המדינה מחולקת לשש מחוזות.
•בכל מחוז יש מספר רשויות מקומיות ששייכות לאותו מחוז. 
•ס' 7 קובע שבכל מחוז תהיה וועדה מקומית לתכנון ובניה
•הרכב
•הרכב הוועדה המחוזית-17 חברים:
-חבר אחד שהוא הממונה על המחוז, ישמש יו"ר.
-עשרה חברים שהם נציגי משרד הממשלה, ביניהם נציג מנהל מקרקעי ישראל.
- חמישה חברים שהם נציגי הרשויות המקומיות, שמתמנים על ידי שר הפנים, עפ"י המלצה של הרשויות המקומיות, שנמצאות באותו מחוז.
- חבר אחד בעל ידע בתכנון ובניה.
•בנוסף
•מתכנן המחוז-בעל הסמכות המקצועית בענייני תכנון ובניה, מזכיר הוועדה המחוזית, שמופקד על התחום האדמניסטרטיבי של הוועדה.-ס'8
•כמו כן הוועדה יכולה למנות לה יועץ מקצועי ויועץ משפטי-ס' 8ב'
•המשך
•תקופת כהונה-ס' 9
•ס' 10 קובע לא ניתן לקבל החלטה בוועדה מבלי לשמוע את מהנדס העיר
•התנגדות ס' 11
•11א+11ב- וועדות משנה נוספות
וועדת משנה לעררים- דנה על החלטות וועדת הערר, שהוגשו על המקומית
•סימן ב' 1- וועדת ערר
•מדוע הוקמה וועדת הערר?
•שם וועדת הערר
•נמצאת וועדת הערר מעל מקומית אך מתחת למחוזית.
 
•הרכב הוועדה כולל 5 חברים
•עו"ד בעל וותק של 5 שנים, שבקי בענייני תכנון ובניה, שישמש כיו"ר.
•נציג מתכנן המחוז
•אדריכל או מהנדס או בעל תואר אקדמי בתכנון ערים, הבקיאים בענייני תכנון ובניה ואינם עובדי רשות מקומית המצויה באותו מחוז.
•2 נציגי ציבור- מומלציי רשות מקומית
•
•סמכות וועדת הערר
•סמכותה העיקרית היא לדון ולהכריע בעררים על החלטה של וועדה מקומית או של ועדה משותפת למספר ועדות מקומיות הנמצאות במחוז אחד, בכל מקום שבו ניתנה בחוק זכות מפורשת לערור על החלטותיהן וכן לדון ולהכריע בכל ערר אחר שחוק התכנון והבניה מסמיך אותה לדון בו.
•סייג לסמכות וועדת הערר
•החוק מסייג את סמכותה לדון ולהכריע בעניינים שלוועדת הערר לפיצויים או להיטל השבחה יש סמכות לדון בהם.
•וועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה הוקמה במסגרת תיקון 76 לחוק בשנת 2006 והיא מהווה  טריבונל שיפוטי מקצועי לעניין היטל השבחה לפי פרק ח'1 ולעניין פיצויים לפי פרק ט' לחוק.
 
•וועדה מקומית
•הוועדה המקומית היא מוסד תכנון מקומי בשטח שהוכרז עליו בצו "כמרחב תכנון מקומי", היא הנמוכה בהירארכיה.
ס' 13-31- קובעים את תפקידיה וכן את התחומים בהם היא כפופה לפיקוחה של וועדת הערר והמחוזית.
 
•ועדה מקומית המשך
•"מרחב תכנון מקומי הוא שטח אשר הוכרז בצו על ידי שר הפנים, כמרחב תכנון מקומי וזאת לאחר התייעצות עם המועצה הארצית, הוועדה המחוזית והרשות המקומית הנוגעת בדבר. –ס' 13
•ס' 17 קובע שלכל מרחב תכנון תהיה מועצה מקומית.
 
•הרכב הוועדה המקומית
•החוק מבחין בין וועדה מקומית שכוללת רשות מקומית אחת לבין ועדה מקומית שכוללת מספר רשויות מקומיות(ועדה מקומית מול מרחבית)-18,19
•ההבדלים ביניהם הם גם מבחינת הרכב החברים וזהות מהנדס הוועדה.
•ועדה מקומית המשך
•אם מועצה מקומית אחת אז קיימת זהות בין מועצת העיר לחברי הוועדה המקומית ואם מדובר בוועדה מרחבית, אז ההרכב נקבע לפי ס' 19 לחוק, לא קיימת זהות בין חברי המועצה לחברי הוועדה
•המהנדס יבחר על ידי הוועדה לפי אלה שכשירים להיות מהנדס לפי חוק הרשויות המקומיות.
 
•כפיפות לועדה המחוזית
•הועדה המקומית כפופה למחוזית.
•ס'  28 מדבר על כפיית ביצוע על המקומית
•ס' 31 מדבר על המצאת פרטים וידיעות לועדה המחוזית.
 
•כפיפות לועדה המחוזית
•הועדה המקומית כפופה למחוזית.
•ס'  28 מדבר על כפיית ביצוע על המקומית
•ס' 31 מדבר על המצאת פרטים וידיעות לועדה המחוזית.
•
•תכנית מתאר ארצית-תמ"א
•תכנון שטח המדינה כולה, ייעוד הקרקע-ס' 49.
•דרכי אישורה של תכנית מתאר ארצית:
•התכנית תוגש על ידי המועצה לששת הוועדות המחוזיות, למטרת הערות.
•ועדה מחוזית, תגיש לוועדות המקומיות שלדעתן יש להן ענין בה, כדי לאפשר להן זכות עיון בתכנית
•המועצה הארצית עם ההערות של הוועדות המחוזיות תגיש לאישור הממשלה את תכנית המתאר הארצית שיכולה לאשר או לדחות.
 
•ס' 1 לחוק קובע כי מוסד תכנון הוא כל רשות שיש לה סמכות בענין תכניות או היתרים, לכן שהממשלה דנה בתכנית מתאר ארצית היא משמשת כמוסד תכנון
•הפקדתה של תכנית למעט תכנית מתאר ארצית מתפרסם ברשומות ומאפשר לציבור להתנגד לתכנית טרם אישורה.
•אם אזרח נפגע-197
•דוגמאות לתכניות מתאר ארציות:
•תמ"א 3- תכנית מתאר ארצית לדרכים
•תמ"א 4- תכנית מתאר ארצית חלקית-נמל התעופה לוד
•תמ"א 8- תכנית מתאר ארצית לגנים לאומיים, שמורות טבע ושמורות נוף
•תמ"א 13- תכנית מתאר ארצית חלקית לחופים- מרחב הכנרת וחופיה 
•תמ"א 16- תכנית מתאר ארצית לסילוק אשפה
•תמ"א 180 תכנית מתאר ארצית לתחנות תדלוק.
•תכנית מתאר מחוזית:
•תמ"מ- באה להסדיר נושאים תכנוניים בשטח
•מטרות- ס' 55
•  הוראות לגבי כל עניין שיש לו חשיבות כללית למחוז שיכול לשמש מטרה לתכנית מתאר מקומית- ס' 57 מפרט
•ס'56- הגשה לאישור הארצית
 

•תכנית מתאר מקומית

•ס' 61- מגדיר מטרות
•62א'- פירוט
•סמכות וועדה מחוזית-שיורית לפי הגדרת תכנית בסמכות וועדה מחוזית-61א'
•מי זכאי להגיש תכנית מתאר מקומית או מפורטת?
•וועדה מקומית
• רשות מקומית
• משרד ממשלתי
•כל מי שיש לו עניין בקרקע להגיש תכנית ביוזמתם הפרטית(ס' 61 א' ב')
• מדובר בחידוש משמעותי מבחינת מעמדו של הפרט וזכאותו להתערב במעשה החקיקה התכנונית.
•
•מגורי חוסים
• מרחיב את הגדרת הייעוד למגורים וקובע כי קרקע שייעודה על פי תכנית מתאר או תכנית מפורטת הוא מגורים- ס' 63 א
•
•שימוש חורג
•מהו שינוי ייעוד?
•מתי יכולה להיווצר בעייתיות?
•מהו שימוש חורג?
•
•ס' 178- תקופת מקסימום לחריגה
•ס' 187- מקנה הגנה לבית מגורים.
•פרק ח'1 ופרק ט' לחוק- היטל השבחה ופיצויים.
•חוק התכנון והבניה עוסק גם במצבים שלתכניות השונות יש השפעה על מצבו הכלכלי של הבעלים, עקב שינוי שווי המקרקעין, לחיוב ולשלילה.
•כתוצאה מכך, קיימים יחסי גומלין בין בעל המקרקעין לבין הוועדה המקומית.
•
•ס' 196א'-כמעט תמיד שואלים
 
•הפקעות
 
•פרק ח'- הפקעות: ס' 188-196
•ההוראה המרכזית היא כי "מותר לוועדה המקומית להפקיע על פי חוק זה מקרקעין שנועדו בתכנית לצורכי ציבור"- ס' 188.
•הפקעה מוגדרת כרכישה כפויה של זכויות פרטיות במקרקעין על ידי המדינה או מטעמה, בד"כ כנגד תשלום פיצויים.
 
•הפקעות המשך
•איזון אינטרסים
ההפקעה לפי חוק התכנון והבניה שונה, שכן ההפקעה מתבצעת בשני שלבים:
•1) הוועדה המקומית צריכה להכין תכנית חדשה שבה היא משנה את ייעוד הקרקע מהקיים, לדג' ממגורים, תעשייה או חקלאות לצרכי ציבור.
•2.מתבצעת פעולת ההפקעה: יש להבין כי לפי חוק התכנון והבניה המדינה יכולה להפקיע עד 40% ללא תשלום פיצויים, מעבר הוועדה המקומית תשלם.
 
•פיצויים
•פרק ט' – פיצויים:
ס' 197 עד 202א' לחוק. הפרק דן במצב שבו יש ירידת ערך של המקרקעין כתוצאה מאישור תכנית. ההוראה המרכזית היא בס' 197 א'
 
•שאלה
•רכשתי דירה בבניין בקומה עשירית עם נוף מרהיב לעין, כל בוקר באופן קבוע הנני שותה את הקפה במטבח ומתפעל מהנוף, יום בהיר אחד  חרב עולמי שגיליתי כי העיריה מתכננת לבנות גורד שחקים מול חלוני, מה ניתן לעשות.
א. כלום, המדינה החליטה.
ב. לתבוע פיצויים מהעיריה
ג. לתבוע פיצויים מהקבלן.
ד  תשובות ב+ג
•היטל השבחה
•"השבחה"- "עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או שימוש חורג" ובס' 2 (א) נקבע כי אם "חלה השבחה של מקרקעין..ישלם בעלם היטל השבחה".
•פגיעה והשבחה, שני צדדים לאותו מטבע
•מתנה יקרה מהרשות המקומית
•בקשה עצמית
•מיהו הנישום בהיטל השבחה
•ס' 2 לתוספת השלישית –הנישום
•ס' 4(7) לתוספת השלישית, קובע שהשומה תיערך ליום תחילת התכנית, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין אילו היו נמכרים בשוק החופשי. צריך לבדוק מה היה שווים לפני התכנית ומה מצבם היום.
•
•
•ס' 1 לתוספת השלישית מגדיר "השבחה" - עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג;
•אלו הם שלושה ארועי מס:
אישור תכנית
•אישור הקלה
•אישור שימוש חורג.
•
•
•לקיומו של חיוב בהיטל הוא, שיש עליית שווי של מקרקעין שנגרמה בעקבות אישור תכנית ולא עקב תנאי שוק פתוח.
•כלומר צריכים להתקיים , שלושה תנאים:
- אישור תכנית חדשה
•-עליית שווי מקרקעין
•- עליית השווי נבעה מהתכנית.
 
•מתי נוצר החיוב בהיטל השבחה?
•מועד היווצרות החוב הוא מועד אישור התכנית, אך מועד התשלום הוא עת מימוש הזכות.
•ס' 1 לתוספת השלישית מגדיר מהו מועד מימוש הזכות:
1. קבלת היתר
2. התחלת שימוש.
3. העברת בעלות במקרקעין הטעונה רישום.
•במועדים הללו באה לידי ביטוי ההתעשרות.
•לא ניתן לקבל היתר בניה או להעביר בטאבו מבלי ששולם קודם היטל השבחה.
 
•כללי
 
•גם במקרה של היטל השבחה וגם במקרה של פיצויים, הוועדה המקומית היא האובייקט הגובה או המשלם, אלו הם שניפנים לאותו מטבע.
•הסיפא לס' ;97 א' קובעת כי תשלום הפיצויים יהיה בכפוף לאמור בסעיף 200 שמעניק טענות הגנה בסיטואציות מסויימות בהן תהיה הוועדה פטורה מתשלום פיצויים
 
אפיק פרסום בניית אתרים