דירות ובתים למכירה דירות ובתים להשכרה פרויקטים חדשים נכסים מסחריים מגרשים נכסים עד 2 מיליון ש”ח נכסים להשקעה

איזור

כל הארץ צפון מרכז דרום מושבים

סוג עסקה

מחדרים

עד חדרים

עיר / ישוב

ממחיר

עד מחיר

שכונה

בחר עיר

מקומה

עד קומה

סוג הנכס

בחר סוג נכס בית פרטי דו משפחתי דופלקס דופלקס גן דופלקס פנטהאוז דירה דירת גג דירת גן דירת נופש דירת סטודיו וילה יחידת דיור לופט מחסן מיני פנטהואז סבלט פטיו פנטהואז קוטג'

טקסט חופשי

חפש

רשם המתווכים במקרקעין - 29.4.2008 שאלון מספר 0001
 
משרד המשפטים
רשם המתווכים במקרקעין
גירסה 1
 
אביב 2008
29.4.2008
 
 
הוראות לנבחן:

1. משך הבחינה - שעה וחצי.

 

2. חומר עזר מותר בשימוש:

 

1. דיני מתווכים במקרקעין חוקים ותקנות - הניתן בבחינה ע"י רשמת המתווכים ויש להחזירו בסיום הבחינה.

 

1. מילון או מילונית אלקטרונית.

 

3. אין לקפל, להדק במכונת הידוק או לחורר את "דף התשובות לנבחן".

 

4. ציון עובר - 60 נקודות.

 

5. בכל שאלה עליך לבחור את התשובה הטובה והנכונה ביותר בהתאם לחומר הבחינה ולסמנה ב"דף תשובות לנבחן" על-ידי סימון X במקום המתאים.

 

6. סימון שתי תשובות נכונות  - התשובה תיפסל.

 

7. בדף התשובות יש להשתמש בעט כחול/שחור בלבד. עליך לסמן ב-X את המקום המתאים לתשובה שבחרת. אם ברצונך לשנות תשובה שכבר סימנת, עליך למחוק את התשובה על-ידי מילוי כל הריבוע בצבע כחול/שחור, ולסמן ב-X את התשובה החדשה. אם שינית את דעת שנית, עליך למלא שוב את הריבוע בעט כחול/שחור ולכתוב בצד הריבועים את התשובה החדשה שבחרת.

 
 
 
                                                                                                            בהצלחה!
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין - 29.4.2008 שאלון מספר 0001
1.      גיא בקש לרכוש דירה בשכונת נווהצדק בתל אביב. הוא נפגש עם מתווך וזה הציג בפניו בית מיוחד, אשר המחיר המבוקש עבורו, סך של 250,000 $, היה אטרקטיבי במיוחד. המתווך הסביר כי על הבית רובצת משכנתא בסך של 150,000 $ לטובת חברת מימון ובעל הבית מסוכסך עם החברה, ולכן היא מתנגדת למכירת הבית.
         האם גיא יכול לרכוש את הדירה? מדוע?

1. לא, כיוון שלא ניתן לרכוש דירה שרובצת עליה משכנתא.
2. לא, כיוון שגיא לא יכול לרכוש את הדירה ללא הסכמה שלמי שנתן את המשכנתא.
3.         גיא יכול לרכוש את הדירה ללא כל צורך להתייחס למשכנתא, מאחר והמשכנתא היא של המוכר ולא של הקונה ולכן המשכנתא תבוטל ברגע שגיא יהיה הבעלים של הדירה.
4. גיא יכול לרכוש את הדירה ובעל הבית יכול להפקיד את סכום המשכנתא אצל רשם המקרקעין ולבקש מהרשם למחוק את המשכנתא.

_____________________________________________________________________.
2.      מנחם הוא דייר מוגן בדירה בת 3 חדרים בפתח תקווה. למנחם אין ילדים, אך הוא מתגורר בשכנות לקרובתו היחידה, שולה, הגרה עם ילדיה ובעלה בדירה בבעלותם. לימים, חלה מנחם ונזקק לטיפול ולהשגחה, שולה החליטה לעזוב את ביה ועברה להתגורר בביתו של מנחם. לאחר 11 חודשים נפטר מנחם ובעת בעל הבית דורש משולה לפנות את הדירה.
         בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?

1. על שולה לפנות את הדירה משום שלא עברה שנה מיום שעברה להתגורר בדירה.
2. שולה יכולה להישאר בדירה כדיירת מוגנת, כיוון שעברה חצי שנה מעת שהתגורר עם מנחם.
3.         על שולה לפנות את הדירה משום שהיתה בבעלותה דירת מגורים אחרת.
4. שולה יכולה להישאר בדירה כדיירת מוגנת כיוון שהיא קרובתו היחידה של מנחם.

._____________________________________________________________________.
3.      אלי ודרור הם שותפם בחלקת קרקע בדרום תל אביב, אותה רכשו בשנת 2006. בעת רכישת המקרקעין, הכינו אלי ודרור ביניהם מסמך, אשר קבע את דרך הניהול של המקרקעין וכן קבע כי אף אחד לא ידרוש את פירוק השותפות לפני שחלפו 4 שנים מעת הרכישה. לאחר שחלפה שנה וחצי בלבד, הסתכסכו דרור ואלי, ודרור מבקש כעת לפנות לבית משפט ולבקש את פירוק השותפות.
         בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?    

1. אין מניעה לבקש פירוק של השותפות, כיוון שהוראה המגבילה את אפשרות הפירוק היא בלתי חוקית.
2. אין מניעה לבקש פירוק של  השותפות, כיוון שהוראה המגבילה את אפשרות הפירוק מעל  3 שנים היא בלתי חוקית.
3.       לא ניתן לבקש פירוק של השותפות כיוון שטרם חלפו 4 שנים.
4. לא ניתן לבקש פירוק של השותפות כיוון שטרם חלפו 3 שנים.

            ._____________________________________________________________________.
 
 
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין 29.4.2008 שאלון מספר 0001
 4.     יוסף, בן 82, פנה למתווך אביגדור על מנת שיעזור לו למכור דירה בשטח של 150 מ"ר בשכונת טלביה בירושלים. אביגדור הגיע לבית של יוסף, סייר בדירה ואמר ליוסף כי ניתן להשיג עבור דירתו לכל היותר מחיר של 100,000 $, וזאת למרות שידע כי השווי האמיתי של הדירה הוא 200,000 $. אחרי מספר ימים הביא אביגדור את אמנון והציג בפניו את הדירה. אמנון, שהכיר את האזור, קפץ על המציאה ושילם עבורה 100,000 $. העברת הרישום משמו של יוסף לשמו של אמנון בלשכת רישום המקרקעין טרם הושלמה. לאחר 3 חודשים התברר ליוסף, באקראי, כי מכר את הדירה במחיר זול מאוד וכי המחיר המקובל באזור הוא 200,000 $.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא נכון?             

1. יוסף יכול להודיע לביטול עסקה משום שלא עברה שנה ממועד החתימה.
2. יוסף יכול להודיע על ביטול העיסקה משום שטרם הושלם רישום ההעברה.
3.       יוסף יכול להודיע על ביטול העיסקה משום שהתברר כי הוא מכר את הדירה במחצית השווי האמיתי שלה.
4. יוסף כו לתבוע את המתווך לפי ההוראות חוק הגנת הצרכן, משום שהיטעה אותו לגבי המחיר.

._____________________________________________________________________.
5.      דני,מתווך מורשה, פנה אל רמי, מתווך העובד בסוכנות ידועה בשרון על מנת שימכור עבורו את דירת מגוריו בהוד השרון. הצדדים חתמו על הסכם תיווך.לאחר זמן קצר הצליח רמי למצוא קונה לדירתו של דני, אשר שילם לו את מלוא התמורה שדני ביקש. כאשר רמי דרש את עמלתו בשיעור של 2%בתוספת מע"מ מערך הדירה, סירב דני לשלם.
         בנסיבות המתוארות, האם די חייב לשלם דמי תיווך? מדוע?

1. דני אינו חייב בתשלום המע"מ אלא רק בתשלום עמלה של 2% מאחר ויש פטור על מע"מ בעיסקאות בין מתווכים.
2. דני חייב בתשלום של מחצית העמלה בלבד, משום שהעביר עיסקה למתווך אחר ואין זה משנה, כי זהו ביתו הפרטי.
3.         דני חייב בתשלום מלוא העמלה ואין חשיבות לעובדה כי הוא עצמו מתווך.
4. דני אינו חייב בתשלום משום שאין עמלה על מכר דירה של מתווך.

_____________________________________________________________________.
6.      על דירתו של יוסי נרשמה בטאבו הערת אזהרה לטובת מוטי. כיום רוצה יוסי למחוק את הערת האזהרה, יוסי הגיש בקשה לטאבו עליה רק הוא חתום, אך רשם המקרקעין סירב למחוק את הערכת האזהרה.
         האם צדק רשם המקרקעין?
א.    לא, על רשם המקרקעין היה למחוק את הערת האזהרה משהונחה לפניו בקשה למחיקת הערת אזהרה.
ב.    כן. הבקשה למחיקת הערת אזהרה הייתה צריכה להיות חתומה על-ידי מוטי, בנוסף לחתימה של יוסי.
ג.     כן. ניתן למחוק הערת אזהרה רק על-ידי צו מבית המשפט המוסמך.
ד.    לא. על רשם המקרקעין היה למחוק את הערת האזהרה במידה ובעל הדירה מבקש זאת.
__________________________________________________________________.
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -29.4.2008 שאלון מספר 0001
7.      דקלה מעונינת לפתוח עסק. היא פונה אל רונית, מתווכת במקרקעין, ומבקשת ממנה לאתר עבורה חנות, אותה היא תוכל לשכור לתקופה של שנה אחת, כדי להפעיל בה את העסק. רונית חושבת שאין מדובר במקרה  זה בתיווך במקרקעין. 
         בנסיבות המתוארות, האם רונית צודקת? מדוע?

1. לא. משום שכל פעולת תיווך שמבצע מתווך במקרקעין, גם כאשר התיווך הוא בעיסקה שאינה כוללת זכות במקרקעין, נחשבת לתיווך במקרקעין.
2. לא. משום ששכירת חנות מהווה עיסקה בזכות במקרקעין, אשר התיווך בה מהווה תיווך במקרקעין.
3.         כן. שום שעיסקת שכירות של חנות למשך שנה בלבד אינה יכולה להירשם בלשכת רישום המקרקעין, על כן תיוך בעסקה זו או מהווה תיווך במקרקעין .
4. כן. משום ששכירת חנות אינה עיסקה בזכות במקרקעין, ועל כן התיווך בעיסקה זו אינו מהווה תיווך במקרקעין .

_____________________________________________________________________.
8.      גילי קיבלה דירשת תשלום היטל השבחה.
         למי עליה לשלם את ההיטל?

1. למס הכנסה - אגף מיסוי מקרקעין.
2. למשרד הפנים.
3.         לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
4. למשרד התשתיות הלאומיות.

            _____________________________________________________________________.
9.      בני, מתווך במקרקעין, מעוניין ללמד את אחותו סמדר להיות מתווכת במקרקעין גם כן. לסמדר אין רישיון לעסוק כמתווכת במקרקעין.
         האם רשאי בני להעסיקה כמתווכת במשרדו?

1. לא, למתווך אסור להעסיק אדם אחר בתיווך במקרקעין, אלא אם כן המועסק הוא בעל רישיון על-פי חוק המתווכים במקרקעין, פרט לתפקיד מינהלי.
2. לא, אסור למתווכים במקרקעין להעסיק בני משפחה.
3.         כן, מתווך בעל רישיון על-פי חוק יכול להעסיק כל אדם בכל תפקיד, ללא כל מגבלה.
4. כן, מאחר ומדובר באחותו, אין כל מניעה להעסיקה בתיווך.

            _____________________________________________________________________.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -  29.4.2008 שאלון מספר 0001
10.    יעקב הוא בעלים של מגרש המיועד לבנייה. הוא פנה אל שמואל, מתווך במקרקעין, על מנת שיאתר עבורו קונה למגרש, וחתם עימו על הזמנה לביצוע פעולת תיווך כנגד תשלום דמי תיווך. שמואל איתר שני קונים למגרש, משה ומרים, אשר כל אחד מהם רכש את מחצית הזכויות מידי יעקב.
         בנסיבות המתוארות, האם זכאי שמואל לדמי תיווך מיעקב? מדוע?

1. לא.משום שתיווך במקרקעין מתקים אשר ישנה הפגשה בתמורה בין שני צדדים בלבד, ואילו כאן דובר בעיסקה שיש לה שלוש צדדים.
2. לא, משום שדמי תיווך בעיסקה מכר מגרש יש לגבות רק מהקונים, וזאת בניגוד לעיסקת מכר דירה שבה שני הצדדים משלמים דמי תיוך.
3.       כן, משום שתיווך במקרקעין מתקיים כאשר ישנה הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם עיסקה בזכות במקרקעין.   
4. כן,  משום שאסור לגבות דמי תיווך בעיסקת מכירה של מגרש המיועד לחקלאות אך מותר  לגבות דמי תיווך עסקת מכירה של מגרש המיועד לבנייה.

._____________________________________________________________________.
11.    רחמים פונה ליצחק, מתווך במקרקעין ומבקש ממנו לאתר עבורו רוכש למגר שבבעלותו,  המיועד לבנייה. רחמים מציג ליצחק חוות דעת של שמאי מקרקעין יחס למגרש, בה מצויין כי: "השטח הכולל המותר לבנייה, כשמשמעותו בחוק התכנון ובנייה, תשכ"ה-1965, הינו 1,000 מ"ר".
         מה משמעות הדברים שנכתבו על ידי השמאי?

1. סך כל השטח המותר לבנייה על המגרש הוא 1,000 מ"ר למטרות עיקרות, לא כולל את השטחים למטרת שירות.
2. סך כל השטח המותר לבנייה על המגרש הוא 1,000 מ"ר, כולל הן את השטחים למטרות עיקריות והן את השטחים למטרות שירות.
3.       סך כל השטח המותר לבנייה על המגרש הוא מספר המתקבל מחלוקת 1,000 מ"ר בשטח המגרש.
4. סך כל השטח המותר לבנייה על המגרש הוא המספר המתקבל מחלוקת 1,000 מ"ר באחוזי הבנייה המותרים למגרש.

._____________________________________________________________________.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -29.4.2008 שאלון מספר 0001
12.    אהרון, מתווך במקרקעין, פגש במכולת השכונתית את ידידו יעקב. יעקב ביקש ממנו לאתר שוכר עבור דירתו הנמצאת במוך. השניים סיכמו ביניהם בעל פה את גובה דמי התיווך שישלם יעקב לאהרון. אהרון איתר שוכר אשר שכר את הדירה, אולם המחיר שמשלם השוכר נמוך ממה שקיווה יעקב לקבל. בשל כך, יעקב מוכן לשלם לאהרון רק מחצית מדי התיווך המוסכמים.
         בנסיבות המתוארות, מה שיעור דמי התיווך להם זכאי אהרון? מדוע?

1. אהרון אינו זכאי לדמי תיווך כלל, שכן לא נחתם הסכם תיווך בכתב בינו לבין יעקב.
2. אהרון זכאי רק למחצית דמי התיווך, שכן גובה דמי התיווך נקבעים תמיד על ידי הלקוח לאחר השלמת העיסקה בגינה התקבלו שירותי התיווך.
3.         אהרון זכאי למלוא דמי התיווך, שכן כך סוכם בינו לבין יעקב. כאשר מדובר במתווך המכיר את לקוחו שנים רבות, אין הוא חייב להחתימו על הזמנה לביצוע פעולת תיווך בכתב כדי להיות זכאי לדמי תיווך.
4. אהרון זכאי למלוא דמי התיווך, שכן החובה לחתום על הזמנה לביצוע פעולת תיווך בכתב חלה רק במקרה של תיווך במכירת נכס מקרקעי ולא במקרה של תיווך בהשכרת נכס מקרקעין.

_____________________________________________________________________.
13.    מירית, מתווכת במקרקעין, חתמה עם יוחנן על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך למכירת דירתו של יוחנן, וכן על חוזה בלעדיות, במסגרתו התחייבה לפרסם את הדירה גם בעיתון בעל תפוצה ארצית. מירית סיפרה על כך לידידה שמעון, מתווך במקרקעין. שמעון סיפר לה כי אין כמעט ביקוש לדירות ברחוב בו מצוייה הדירה, ויהיה קשה למצוא קונה לדירה. מירית מבינה כי טעתה כאשר חתמה עם יוחנן על ההזמנה לביצוע התיווך ועל הסכם הבלעדיות, בפרט כאשר התחייבה לבצע על חשבונה פרסום בעיתון בעל תפוצה ארצית, שעלותו גבוהה.
         בנסיבות המתוארות, מה יכולה מירית לעשות? מדוע?

1. מירית יכולה לבטל את ההזמנ ואת חוזה הבלעדיות, שכן הזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרעין מחייבת רק את הלקוח.
2. מירית יכולה לבטל את ההזמנה וזאת חוזה הבלעדיות, שכן כל טעות יסודית שעושה צד לחוזה מקימה לו זכות ביטול של החוזה.
3.         מירית אינה יכולה לבטל את ההזמנה ואת חוזה הבלעדיות,שכן הטעות שטעתה הינה טעות בכדאיות העיסקה שאינה מקימה עילה לביטול החוזה.
4. מירי אינה יכולה לבטל את ההזמנה ואת חוזה הבלעדיות משום שביטול חוזה יכול להיות רק במקרה של עושק.

_____________________________________________________________________.
14.    על הדירה של משה מונה כונס נכסים בהתאם לחוק ההוצאה לפועל. כיום דורש כונס הנכסים מאת משה כי ימסור לו את מסמכי הרכישה של הדירה. משה טוען כי הוא אינו חייב להמציא לו את המסמכים מאחר והם רכושו הפרטי.
         בנסיבות המתוארות, האם משה צודק? מדוע?

1. משה צודק.  המסמכים הם רכושו הפרטי ולא ניתן לחייב אותו למסור אותם לכונס.
2. משה צודק. לכונס אין זכות לדרוש ממנו להציג בפניו מסמכים.
3.         משה טועה. כונס הנכסים רשאי לדרוש ממשה למסור לו את המסמכים.
4. משה צודק. רק ראש ההוצאה לפועל רשאי לדרוש ממנו למסור מסמכים לכונס.

            _____________________________________________________________________.
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -29.4.2008 שאלון מספר 0001
15.    גור, אדם שומר חוק אשר מעולם לא הורשע בביצוע עבירה ולא הוטל עליו מאסר, נקלע לקשיים כספיים והוכרז כפושט רגל. הוא מבקש לשקם את חייו ולעסוק בתחום הנדל"ן הקרוב לליבו, ועל כן לומד לבחינה על מנת לקבל רישיון מתווך במקרקעין.
         האם יוכל גור לבל את רישיון התיווך?

1. כן, אם יעבור את הבחינה.
2. כן, אם יעבור את הבחינה, הוא בן 18, ואין כנגדו תיק פתוח בלשכת ההוצאה לפועל.
3.       לא, משום שכל עוד הוא מוכרז כפושט רגל הוא אינו יכול לקבל רישיון מתווך במקרקעין.
4. לא, משום שמי שמוכרז כפושט רגל יכול לקבל רישיון מתווך במקרקעין, רק כשמדובר בתושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל.

._____________________________________________________________________.
16.    עומר הוא מתווך בעל משרד תיווך במקרקעין. עומר מוזמן לסבב הרצאות בארה"ב, העתיד להימשך כחצי שנה. על מנת שמשרד התיווך ימשיך לפעול, הוא מבקש מבן דודו, רענן, שאינו בעל רישיון לעסוק בתיווך מקרקעין, כי ייטול על עצמו את ניהול המשרד. הוא מבקש מרענן להציג את עצמו כאילו הוא עומר, ואף נותן לו את תעודת רישיון המתווך במקרקעין שלו, על מנת שרענן יוכל להציגה בפני לקוחות המשרד.
         האם מעשהו של עומר מהווה עבירה פלילית? מדוע?

1. כן, אסור לעומר לתת את תעודת רישיון התיווך שלו.
2. לא, משום שעומר לא מכר את התעודה לרענן.
3.         לא,  משום שמי שעשה שימוש בתעדה הוא רענן ולא עומר.
4. כן, מאחר שמותר לתת תעודת רישיון תיווך רק למי שהוא לא קרוב משפחה.

._________________________________________________________________.
17.    שרית ואדווה, מתווכות במקרקעין, רכשו במשותף לצורכי השקעה, דירת חדר סמוך לחוף הים. כעבור עשר שנים החליטה שרית לקנות את החנות בה שוכן משרדה, ונזקקה לשם כך לכספים שהשקיעה בדירה שרכשה עם אדווה. אדווה מסרבת למכור את הדירה וטוענת כי לא ניתן לפרק את השיתוף ולמכור את הדירה כל עוד אחת השותפות אינה מסכימה לכך. שרית טוענת שפירוק השיתוף אפשרי גם בהיעדר הסכמה בין השותפות.
         בנסיבות המתוארות, מי משתיהן צודקת? מדוע?

1. אדווה צודקת, משום ששותפות במקרקעין ניתנת לפירוק אך ורק בהסכמת כל השותפים.
2. אדווה צודקת, משום שבהיעדר הסכמה בין השותפות ניתן לבצע רק פירוק בעין, ומאחר ומדובר בדירת חדר לא ניתן לבצע את פירוק השיתוף.
3.         שרית צודקת, שכן ניתן לבצע פירוק שיתוף בדירה גם ללא כל הסכמת השותפים.
4. שרית צודקת, משום שמדובר בדירה להשקעה אשר כל שותף בה זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף, בניגוד לדירת מגורים אשר ניתן לבצע בה פירוק שיתוף רק בהסכמת כל השותפים.

_____________________________________________________________________.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -29.4.2008 שאלון מספר 0001
18.    גדעון התקשר בחוזה למכירת דירתו לאסתר, תמורת סכום של 500,000 ש"ח. בחוזה נקבע כי אי עמידה בלוח התשלומים תהוה הפרה יסודית של החוזה ותזכה את גדעון בפיצוי, ללא צורך בהוכחת נזק, בגובה מחצי שווי הדירה: 250,000 ש"ח. אסתר לא עמדה בלוח התשלומים, וכתוצאה מכך ביטל גדעון את החוזה עימה והתקשר בחוזה למכירת הדירה לקונה אחר, בסכם גבוה יותר, של 520,000 ש"ח.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים נכון?

1. בית המשפט אינו רשאי לפסוק פיצוי כלשהו, שכן גדעון מכר את הדירה בסכום גבוה יותר מזה שנקבע בחוזה עם אסתר.
2. בית המשפט רשאי להפחית את גובה הפיצוי המוסכם לסכם נמוך מהפיצוי שנקבע, אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.
3.         בית המשפט רשאי להפחית את גובה הפיצוי המוסכם ב-20,000 ש"ח בדיוק ולהעמידו על 230,000 ש"ח, שכן גדעון כבר קיבל 20,000 ש"ח יותר עבור הדירה.
4. בית המשפט רשאי לפסוק פיצוי שלא יעלה על אחוז ממחיר הדירה המקורי (סך של 5,000 ש"ח), שכן זהו שיעור המקסימלי המותר בחוק לתשלום פיצוי מוסכם. בית המשפט רשאי להפחית את גובה הפיצויים לסכום נמוך יותר אם מצא שפיצוי של 1 אחוז נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

._____________________________________________________________________.
19.    שמעון, שאינו בעל רישיון מתווך מקרקעין, עורך עיתון הנקרא "חדשות בשכונת השמש". שמעון החל לפרסם בעיתון מודעות של אנשים המעניינים לרכוש דירות בשכונת השמש וכן מודעות של בעלי דירות בשכונה המעוניינים למכור את דירותיהם.
         אורית, מתווכת במקרקעין, אשר משרדה נמצא בשכונת השמש, חוששת שפרסום המודעות יפגע בעסקי התיווך שלה. לטענתה, אסור לשמעון לפרסם בעיתון את המודעות, מאחר שהוא אינו בעל רישיון תיווך. שמעון טוען כי הדבר מותר, מאחר שהוא אינו מציג את עצמו כמתווך במקרקעין.
         בנסיבות המתוארות, מי מהשניים צודק? מדוע?

1. אורית, משום שרק מתווך במקרקעין רשאי לערוך עיתון ובו מודעות של אנשים המעונינים למכור או לקנות דירות.
2. אורית, משום שפרסום מודעות של אנשים המעונינים למכור או לקנות דירות יכול להיעשות רק ברדיו או בטלויזיה.
3.       שמעון, משום שמותר גם למי שאינו מתווך במקרקעין לפרסם בעיתון מידע ופרטים על מעוניינים בביצוע עיסקאות בזכויות  במקרקעין ובלבד שהמפרסם אינו מציג את עצמו כמתווך במקרקעין.
4. שמעון, משום שמותר גם למי שאינו מתווך במקרקעין לעסוק בתיווך במקרקעין, ובלבד שלא יגבה דמי תיווך העולים על חצי אחוז מערך העיסקה.

._____________________________________________________________________.
 
 
 
 
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -29.4.2008 שאלון מספר 0001
20.    לאבא של גדי היתה רק דירת מגורים קטנה. אבא של גדי נפטר  והוריש לגדי את דירת המגורים שלו. גדי חושש כי יהיה צורך לשלם מס שבח בגין קבלת הדירה.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון?

1. יהיה צורך לשלם מס שבח מלא, מאחר ורואים את ההורשה כמכירה של הדירה מהאבא לגדי.
2. יהיה צורך לשלם מס שבח בשיעור מופחת של מחצית משיעור המס המלא.
3.       לא יהיה צורך לשלם מס שבח מאחר והורשה אינה נחשבת כפעולת מכירה.
4. לא יהיה צורך לשלם מס שבח, רק אם הבא לא מכר דירה במהלך 4 השנים האחרונות.

.____________________________________________________________________.
21.    דינה ומוטי נמצאים בהליכי גירושין. בבעלותם דירת מגורים אחת. בני הזוג הסכימו כי במסגרת הסכם הגירושין, תקבל דינה את חלקו של מוטי בדירה. הסכם הגירושין קיבל תוקף של פסק דין על ידי בית המשפט לענייני משפחה. מוטי חושש כי כעת הוא יהיה חייב לשלם מס שבח בגין העברת הזכויות בדירה על שמה של דינה.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון?

1. העברת זכות בעלות בדירה, גם אם היא במסגרת גירושין, הינה אירוע מס ולכן מוטי צודק כי הוא אכן יצטרך לשלם מס שבח בגין העברת הזכויות.
2. מוטי טועה. העברת זכויות במסגרת הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין, לא מהווה מכירה לצורך חיוב במס שבח.
3.         במקרה של העברת זכויות בגירושין יחוייב מוטי בתשלום מס שבח מופחת בשיעור של שליש משיעור המס הרגיל.   
4. מוטי לא יחוייב במס רק אם הוא לא מכר דירה אחרת ב-4 השנים האחרונות.

_____________________________________________________________________.
22.    חנה היא אימה של דליה, מתווכת מקרקעין. ההורים של דליה נמצאים בהליכי גירושין. חנה פנתה לדלה בכדי שתמכור את הדירה שלה, אך ביקשה שלא תספר על כך לאיש בכדי שבעלה (אביה של דליה) לא יגלה כי היא  מנסה למכור את הדירה. חנה הדגישה בפני דליה כי מאחר ובעלה ינסה לבדוק האם היא כן מנסה למכור את הדירה, הרי שאסור לה לספר על זהות המוכרת גם לרוכשים פוטנציאליים.
         בנסיבות העניין, מה על דליה לעשות? מדוע?             

1. אסור לדליה לתווך בעיסקה של אמא שלה מאחר והחוק אוסר על מעורבות אישית של מתווך בעיסקה.
2. דליה חייבת לספר לרוכשים הפוטנציאליים על זהות המוכרת, מאחר ויש לה עניין אישי במכירה והיא חייבת לקבל את הסכמתו של הרוכש בכתב.
3.         אסור לדליה לספר על זהות המוכרת, מאחר והיא קיבלה הנחייה חד משמעית מאת הלקוח, ואין כל חשיבות לכך שהמוכרת היא אמא שלה.
4. אסור לדליה לספר על זהות המוכרת, מאחר וזהות המוכרת אינה מידע מהותי הנוגע לדירה עצמה והמוכרת ביקשה ממנה שלא לספר.

_____________________________________________________________________.
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -29.4.2008  שאלון מספר 0001
23.    שמשון רכש דירה מאת סימה. בהתאם להסכם היה על סימה למסור לשמשון את הדירה ביום 1 לחודש נובמבר. לתדהמתו של שמשון הודיעה לו סימה חודשיים לפני כן (בחודש ספטמבר) כי היא התחרטה ואין בכוונתה לקיים את ההסכם וכי היא אינה מתכוונת למסור לו את הדירה.
         בנסיבות המתוארות, מה יכול שמשון לעשות? 

1. שמשון חייב להמתין עד ליום 1 נובמבר ולראות כי אכן סימה לא תמסור לו את הדירה ורק אז הוא יוכל לפנות לבית המשפט.
2. שמשון יכול לפנות כבר היום לבית המשפט ולטעון כי המדובר בהפרה צפוייה.
3.         בכל מקרה שמשון לא יכול לעשות דבר, מאחר ועד שהדירה לא נמסרה בפועל לידיו הרי שלסימה יש זכות להתחרט ולבטל את ההסכם.
4. שמשון חייב להמתין זמן סביר אחרי 1 בנובמבר ולראות כי אכן סימה לא תמסור לו את הדירה, ורק אז הוא יוכל לפנות לבית המשפט.

_____________________________________________________________________.
נתונים לשאלות 24-25
מתווך בעיסקת מכר דירה הצליח לאתר רוכשים אשר הביעו התעניינות בנכס והצדדים אף סיכמו את פרטי העיסקה העקרוניים וקבעו מועד לפגישה במשרד עורכי דין על מנת לערוך חוזה. בין לבין, נודע למתווך כי הוגשה לבית משפט בקשה להטיל על הדירה עיקול, בשל חוב של המוכר.
24.    כיצד על המתווך לפעול? מדוע?

1. מאחר ונודע לתווך על העיקול לאחר שסוכמו פרטי העיסקה, הוא לא חייב לגלות את המידע על העיקול.
2. אסור לתווך לגלות את המידע על העקול, כדי לא להפר את אמונו של המוכר.
3.         המתווך חייב לגלות את המידע על העיקול לרוכש כיוון שמדובר בפרט מהותי הנוגע לנכס נשוא עיסקת התיווך.
4. על המתווך לקבל את אישורו של המוכר כדי שיוכל לגלות את המידע על העיקול.

_____________________________________________________________________.
25.    האם תשתנה תשובתך לשאלה הקודמת אם מדובר במידע שנמסר למתווך על ידי המוכר?

1. לא, כיוון שהחובה של המתווך לגלות פרט מהותי הנוגע לנכס גוברת על חובת הסודיות שיש כלפי המוכר.
2. כן, אסור למתווך לגלות מידע שמסר המוכר למתווך ללא הסכמתו.
3.         לא, אין משמעות לשאלה מי מסר את המידע, כיוון שמדובר במידע לא רלוונטי לעיסקה.
4. לא, מאחר ובכל מקרה המתווך צריך לקבל את הסכמת המוכר.

_____________________________________________________________________.
----------------------------------------------------------
לתוצאות של הבחינה לחצו כאן