דירות ובתים למכירה דירות ובתים להשכרה פרויקטים חדשים נכסים מסחריים מגרשים נכסים עד 2 מיליון ש”ח נכסים להשקעה

איזור

כל הארץ צפון מרכז דרום מושבים

סוג עסקה

מחדרים

עד חדרים

עיר / ישוב

ממחיר

עד מחיר

שכונה

בחר עיר

מקומה

עד קומה

סוג הנכס

בחר סוג נכס בית פרטי דו משפחתי דופלקס דופלקס גן דופלקס פנטהאוז דירה דירת גג דירת גן דירת נופש דירת סטודיו וילה יחידת דיור לופט מחסן מיני פנטהואז סבלט פטיו פנטהואז קוטג'

טקסט חופשי

חפש

 
להלן מפורט החלק בשלישי והאחרון, חלק ג' של המדריך לקניה של מגרשים בסביון, נחלה, נחלות ואף בתים למכירה בסביון וזאת מבחינת סקירה של מושגי יסוד.

היטל השבחה במכירה של מגרשים בסביון או של בתים למכירה בסביון:
היטל השבחה במכירה של מגרש או מגרשים, נחלה או נחלות או בתים למכירה בסביון משולם לוועדה המקומית לתכנון ולבניה וזאת מתי?
במקרה של השבחה של ערך אותו מגרש או מגרשים, לדוגמא במקרה של השבחה של ערך הקרקע, כך נהוג לומר.

כיצד מושבחת ערך הקרקע? כיצד עולה ערך של מגרש או מגרשים לדוגמא?
לדוגמא במסגרת של תוספת של זכויות בניה או לדוגמא במקרה של שינוי יעוד.

ניתן להמחיש באמצעות דוגמא, נניח שמתבצע תהליך של הפשרה שהינו תהליך שבו היעוד של קרקע חקלאית הופך להיות יעוד של קרקע למגורים.
נמחיש באמצעות דוגמא, לאחר סכסוך ארוך בין רשות מקרקעי ישראל לבין בעלי הקרקעות של מושב מגשימים ניתנה פסיקה משפטית שאפשרה להפקיע שלושים וחמישה דונמים אשר ייעודם לצורכי חקלאות לטובת הרחבה למגורים של הישוב סביון גני יהודה, אשר מוכר על ידי רבים כמושג סביון הרחבה או כאשר עולה הנושא של מכרז מגרשים סביון, או כאשר בוחנים מגרשים למכירה בסביון גני יהודה.
הוסכם במסגרת הפיצוי כי חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך תקבע את גובה הפיצוי של בעלי הזכויות שחכרו את הקרקע מזה שנים.
השבחה כאמור יכולה להיות גם במקרה של שינוי בתכנית או מתן אישור של הקלה או מתן אישור לשימוש חורג.

מי קובע את עלות היטל ההשבחה במקרה של מגרש למכירה בסביון או מגרשים למכירה בסביון או בכל מקרה אחר אף אם מדובר על מכירה של נחלה בגני יהודה או בתהליכי מכירה של בתים למכירה בסביון?
שמאי מקרקעין מוסמך או שמאית מקרקעין מוסמכת בהתאמה.

השמאים קובעים בכמה עלה ערך המגרש או המגרשים או ערך נחלה או נחלות או בכלל ערך הקרקע או הקרקעות בעקבות אותה השבחה.
גובה היטל ההשבחה הינו חמישים אחוזים מערכה של ההשבחה אשר נקבעת בפועל.

מי החייבים בתשלום היטל השבחה?
בעלים של קרקע או חוכרים לדורות בקרקע.
מתי יש לשלם היטל השבחה לדוגמא במכירה של מגרש או מגרשים?
כך גם במכירה של נחלה או נחלות, או של בתים למכירה בסביון גני יהודה.
מועד תשלום היטל השבחה הינו במועד מימוש התועלת מהזכויות, כלומר במועד מכירה של הזכויות בנכס או במקרה של בניה בהתאמה לזכויות הבניה הנוספות שניתנו.
האם היטל השבחה במכירה של בתים, נחלות או מגרשים בכלל ובנוגע למגרשים בפרט יכול לחול על הקונים?
התשובה היא חיובית, על פי חוקי מדינת ישראל חובה לתשלום היטל השבחה חלה על המוכרים אבל  ניתן בהסכמה לקבוע שהתשלום יחול על הקונים.
 
מהו טופס 4 ומדוע צריך להכיר מושג זה בבחינה של פרספקטיבה של מגרש או מגרשים?
טופס 4 מוגש לוועדה המקומית לתכנון ולבניה על ידי בעלי הנכס, עת השלמת הבניה ומדוע?
על מנת לקבל אישור שהמבנה אשר נבנה על שטח מגרש אשר הוקצה לבניה נבנה לפי חוק וניתן לאכלס אותו.
אם הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תקבע כי המבנה תקין ונבנה לפי ההיתר, אזי תחתום על אותו טופס והפועל היוצא הינו שניתן יהיה לחבר את המבנה לחשמל מים וכדומה וניתן יהיה לאכלס את המבנה.
ומה הקשר לרשויות המס?
ממועד קבלת  הטופס, נחשבת הדירה לדירת מגורים לענין חוק המיסוי בישראל.
טופס זה נקרא גם אישור אכלוס, ובחתימה על גביו אותה וועדה מקומית מאשרת את אכלוס הבנין על ידי דיירים.
 
מה הקשר בין מגרשים בסביון לבין זכויות בניה?
זכויות בניה מתארות היקף בניה והגבלות על בניה מותרת במגרש או בתחומי מגרשים.

היכן ניתן למצוא מידע על זכויות בניה מותרות?
בתכניות המתאר אשר חלות על הקרקע.
ומה הן כוללות?
הגבלות פיזיות והגבלות של שימוש.
הגבלות פיזיות: גם אך לא רק כוללות, הגבלות על שטח בנוי, קווי בנין, גבהים של מבנה, כמות ומספר של קומות ואחוזי בניה.
הגבלות שימושיות: ולדוגמא מגורים או מסחרי, מסחר או תעשיה, שצ"פים וכדומה
וכן הגבלה על בניה חדשה או שינוי בבניה קיימת כמו בניינים לשימור או דרישות מרשות העתיקות.
 
מה הקשר בין מגרשים בסביון לבין זכויות בניה?
אחוזי בניה מגדירים שטח בנוי בשטח מגרש מסוים או מגרשים מסוימים בהתאמה
היכן נקבעים אחוזי הבניה?
אחוזי בניה נקבעים בתכניות מתאר שחלות על שטח מגרש מסוים.
מה כוללים אחוזי בניה?
סך כל הבניה המותרת.
 
מה המשמעות של קרקע מוסדרת או לא מוסדרת בבחינה של מגרש למכירה בסביון או מגרשים?
קרקע מוסדרת:
קרקע מוסדרת מחולקת לגושים וחלקות שקווי הגבול המפרידים ברורים וידועים, כמו כן הזכויות של הבעלים בחלקה רשומות.
בתים משותפים כוללים גם מספרי תת חלקה.
וכל תת חלקה(דירה) רשומה ע"ש הבעלים.
קרקע לא מוסדרת:
קרקעות שלא עברו תהליכי הסדר מקרקעין.
חלקות אלו שייכות למספר רב של אנשים, הבעלות היא עבור חלקים בלתי מסוימים בקרקע ובםועל מחזיקים רק בשטח מסוים מתוך החלקה.
מהי פרצלציה ומה הקשר בינה לבין מגרשים בסביון.
תהליך קביעת בעלים וחלוקה של חלקות של קרקע לא מוסדרת.
פקיד ההסדר במסגרת תהליך זה קובע את קווי הגבול בין החלקות ומסדיר בעלות.
קרקע שעבר תהליך של הסדר נקראת קרקע מוסדרת.
 
בעלות במושע:
מגרשים והקשרם לבעלות במושע.
בעלות במושע היא שיתוף במקרקעין.
כל השותפים בעלים של חלקים לא מסוימים בקרקע,
בעלות במושע הינה מושג שנשאב מהמשפט התורכי ועשוי לחול בקרקע מוסדרת ובקרקע לא מוסדרת, לדג' בעקבות ירושה למספר יורשים בחלקים שווים.
בעלו במושע זהה לבעלות כעולה מס' עשרים ושבע לחוק המקרקעין
מהי גרמושקה?
מסמך שרטוטים אשר מוגש לוועדה המקומית לתכנון ובניה.
מסמך זה מוגש במסגרת תכנית אשר מוגשת לקבלה של היתר בניה.
גרמושקה כוללת תשריטים ותכנית פיתוח אשר מתייחסת לתשתיות השונות שנוגעות לבנין.
גרמושקה=אקורדיון וזאת בשל הקיפולים הייחודיים שלה.
כל בניה שנבנית שנוגדת את הוראות הגרמושקה מוגדרת כהיתר בניה.
 
מהי תב"ע?
תכנית בנין עיר היא מונח אשר מתייחס לתכנית מתאר כעולה מחוק התכנון והבניה ובה מופיעות הגבלות תכנוניות.
תבע עשויה להיות תכנית מתאר או תכנית מפורטת ובנויה מתקנון ותשריט(תקנון הוא מסמך מילולי ותשריט הוא מפה, תרשים סכמטי) ונספחים שונים כמו נספחי תחבורה ונספחים של שמירה על הסביבה וכדומה.
יש עוד שלל מושגים ודברים שצריך להכיר
יגאל רודה- מומחה למכירת בתי יוקרה בסביון- אל הנכס תיווך יוקרה
קוטג'ים, נחלות, אחוזות, וילות ואף מגרשים לבניה
03-5343959
052-2321675
לקריאת כתבות נוספות
https://el-haneches.co.il/index.php?type=info_page&page_id=928