שאלות לתרגול עבור מבחן המתווכים של משרד המשפטים בנושא מקרקעי ישראל

1. דני מעוניין לבדוק מהן זכויות הבניה הקיימות בדירת מגורים ומבקש לפנות לועדה המקומית לתכנון ולבניה.
   מה מהמשפטים נכון?
    

1. ועדה מקומית לתכנון ולבניה, קיימת רק בשלש הערים הגדולות.
2. ועדה מקומית לתכנון ולבניה קיימת בכל מרחב תכנון מקומי
3. ועדה מקומית לתכנון ולבניה אינה מוסמכת לדון ולאשר תכנית משום סוג, אלא רק לתת היתרי בניה.
4. דני צריך לגשת ללשכת רישום המקרקעין ולא לוועדה המקומית לתכנון ולבניה.
    

2. הועדה המחוזית החליטה והורתה לועדה המקומית להכין באופן מיידי תכנית מתאר מקומית ולהגישה בתוך שלושה וחצי חודשים, דבר אשר מלחיץ מאד את חברי הוועדה המקומית, חברי הוועדה המקומית לא סיימו את הכנת התכנית בזמן, מה יכולה הוועדה המחוזית לעשות?
2. 
   א. על יושב ראש הוועדה המחוזית לפנות לממלא ראש העיר ולחייב את הוועדה המקומית לבצע את הדרישה.

3. דפנה פנתה לסיון, מתווכת במקרקעין וביקשה ממנה לאתר לה נכס בשכירות, אשר ישמש, כמעון למגורי עשרה חוסים שמשרד העבודה והרווחה אישר להם לגור במעון.
   איזה מהנכסים הבאים עשוי להתאים לה, ללא צורך בהגשת בקשה לשינוי יעוד.
   
   א. נכס בבניין מאוכלס הבנוי על קרקע שיעודה תעשייה.
   ב. נכס בבניין מאוכלס הבנוי על קרקע שייעודה מגורים
   ג. נכס בבניין בלתי מאוכלס הבנוי על קרקע שיעודה מגורים
   ד. נכס בבניין בלתי מאוכלס הבנוי על קרקע שייעודה מסחר, אשר קווי הבניין שלו מרוחקים לפחות 10 מטרים מהבניין המאוכלס הקרוב.
    
4. מהו "היטל השבחה"?
   א. היטל שגובה הרשות המקומית בגין עליית ערכי הדירות עקב שיפור תשתיתיות באזורי מגורים.
   ב. מס שגובה רשות המיסים בגין מכירת דירות מגורים.
   ג. היטל שגובה ועדה מקומית לתכנון ובניה, בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה-תשכ"ה- 1965
   ד. מס המוטל על רוכש דירה שאינה הדירה היחידה שלו.
    
5. חברת המסיע מעוניינת להגדיל את שטחן של מספר תחנות קצה של אוטובוסים המופעלים על ידה, וזאת בגלל הרצון להוסיף קווים שיעצרו בתחנות אלה. לצורך כך הגישה חברת "המסיע" לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תכנית שינויים לתכנית מתאר מקומית המסדירה את הגדלת שטחי תחנות הקצה.
   האם חברת "המסיע" פעלה נכון?
   מדוע?

6. איזה מהנושאים הבאים יכול להיכלל בתכנית המצויה בסמכות וועדה מקומית לתכנון ולבניה?

1. רשת מחוזית לבזק, לתחבורה ולדרכים.
2. שינוי בקו בניין אשר קבוע בתכנית
3. הוראות בדבר שמירה על חוף הים
4. התווית רשת דרכים ארצית
    

7. שימי פנה לשמשון מתווך במקרקעין וביקש ממנו לאתר עבורו רוכש למגרש שבבעלותו, המיועד לבניה רוויה. שמשון מציג לשימי חוות דעת של שמאי מקרקעין ביחס למגרש שבה מצויין כי "השטח הכולל המותר לבניה כמשמעותו בחוק התכנון והבניה הינו 1000 מ"ר.
   מה משמעות הדברים?
   א. סך כל השטח המותר לבניה על המגרש הוא 1000 מ"ר למטרות עיקריות, לא כולל את השטחים למטרות שרות.
   ב. סך כל השטח המותר לבניה על המגרש הוא 1000 מ"ר, כולל הן את השטחים למטרות עיקריות והן את השטחים למטרות שרות.
   ג. סך כל השטח המותר לבניה על המגרש הוא המספר המתקבל מחלוקת 1000 מ"ר בשטח המגרש.
   ד. סך כל השטח המותר לבניה על המגרש הוא המספר המתקבל מחלוקת 1000 מ"ר באחוזי הבניה המותרים למגרש.
8. מי מהגופים הבאים איננו מוגדר כ'מוסד תכנון:

9. לאבנר הבעלים של מגרש בכפר יונה. נודע כי אושרה תוכנית מיתאר מקומית אשר תוצאתה הייתה ירידה גדולה בערך הקרקע. הוא מעוניין לתבוע פיצוי בגין ירידת הערך שנגרמה לקרקע כתוצאה מהתוכנית.
   מה אבנר יכול לעשות?

10. שר הפנים מבקש להוציא צו תכנון שיכלול את העיר החדשה "שרונים", במסגרת מרחב תכנון מקומי?
    מה עליו לעשות

11. יהושפט, ראש עיר צעיר, קידם תכנית במוסדות התכנון להפיכת אזור ממגורים לתעשייה. מה יקרה  כאשר תתפרסם בציבור התכנית אשר מכריזה על האזור כאזור תעשיה לפי חוק התכנון והבנייה, אך יתברר בפועל שיש במקום בנייני מגורים ,דבר שבוודאי יגרום לכך שנעשה שימוש באזור שאינו מתאים לשימושים על פי התכנית, שכן האזור כעת מיועד לתעשייה, אך בפועל גרים שם אנשים בבניינים(כפי שגרו קודם לכן), מה הדין?

12. בהמשך לשאלה הקודמת, האם חייבים למצוא לדיירים מקום אחר לגור בו לפני הפינוי?
    א. כן.
    ב. לא.
    ג. תלוי במבחן האדם הסביר.
    ד. כל התשובות לא נכונות
13. עיריית קרית אונו, העבירה תכנית לבניית בנייני משרדים ליד הספורטק, ארן ועדי זוג צעיר בעלי קרקע, נפגעו מהתכנית ובתור פיצוי העיריה החליטה להקצות להם קרקע חלופית במקום אחר.
    
    עיריית קרית אונו רוצה לקבוע בתכנית חדשה את הקצאת הקרקע לארן ועדי.

14. הועדה המקומית בעמק חפר, החליטה להכריז על פארק מקסים עם בעלי חיים נדירים כשמורת טבע רשמית, לצורך כך הפקיעה חלק קטן מהבית של קרן ואביב שגובל בתחום התכנית. קרן ואביב מתנגדים, האם יכולה המועצה לעשות כן?
    א. לא.
    ב. כן.
    ג. לא. רק לצורך בניית בית ספר או גן ילדים אפשר להפקיע.
    ד. כן, המועצה תוכל להפקיע רק אחרי תחילת תקפה של תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת
15. מהי תכנית לשיכון ציבורי:
    א. תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת המייעדת מגרשים ריקים ופנויים לבניית מבני מגורים עבור הציבור הרחב.
    ב. תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת החלה על תחומו של שיכון ציבורי וכוללת הוראות  הדרושות כדי שניתן יהיה לאפשר רישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה למגרשים או חלוקה חדשה של הקרקע עליה נבנה שיכון ציבורי.
    ג. תכנית מתאר החלה על מקבץ בניינים של חברת עמידר.
    תמ"א 38.
16. שלי ואביבית קנו בית פרטי בפתח תקווה ועברו להתגורר בו עם בניהם הקטנים איתן ואורי, יום בהיר אחר סיון המזכירה של הוועדה המקומית פ"ת התקשרה והודיע כי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רוצה להפקיע את חלק מהחצר של שלי אביבית לצורך הקמת בית ספר חדש.
    האם יש לוועדה המקומית סמכות להפקיע?
    א. לא רק למחוזית יש
    ב. כן.
    ג. לא, אם היו רוצים להפקיע לגן ילדים אז היה אפשר.
    ד. כן רק אם שלי ואביבית יסכימו.
17. מידד ויפעת קיבלו מתנה ממשפחתה של יפעת, קרקע ביהוד, בשותפות עם כל אחיה של יפעת. לצורך פתירת המחלוקות בין האחים הגישו מידד ויפעת בקשה להגדלת  מספר יחידות הדיור שניתן לבנות על החלקה מבלי להגדיל את שטח הבניה הכללי המותר. הוועדה המקומית לתכנון ובניה דחתה את בקשתם. למי ניתן לערער?
    א. לא ניתן לערער.
    ב. ניתן להגיש ערר לוועדת ערר במחוז.
    ג. ניתן להגיש ערר לוועדת המשנה להתנגדויות במחוז.
    ד. ניתן להגיש ערר למשרד הבינוי והשיכון.
18. בבעלותו של שחר חלקת קרקע מוסדרת בחיפה, אותה הוא רוצה למכור לנועה.
    תכנית מתאר מקומית אושרה וכתוצאה מתכנית זו, ירד ערך החלקה, מה יכול שחר לעשות?
    א. במקרקעין מוסדרים לא חלה התיישנות ולכן יכול להגיש את התביעה בכל עת.
    ב. יכול להגיש תביעה תוך שבע שנים
    ג. התביעה לפיצויים תוגש תוך 3 שנים מיום תחילת תקפה של התכנית.
    ד.תביעה תוגש ברגע שיתברר היקף הנזק העתידי.
19. לאלעד וליוני דירה המיועדת למגורים ברחוב רוטשילד 22 תל אביב,  יוני רוצה לפתוח במקום בית מרקחת. מה עליו לעשות?
    א. להגיש בקשה להקלה.
    ב. להגיש בקשה לשימוש חורג.
    ג. אין צורך בשום דבר.
    להגיש בקשה להיתר בניה.
20. מתן רוצה לרכוש דירת גן ביהוד ליד בית הוריו, היכן יכול לבדוק אם מותר לו לבנות עוד חדר?
    א. במשרדי מיסוי מקרקעין
    ב. במשרדי ועדה מקומית לתכנון ובניה
    ג.במחלקת הארנונה.
    ד. במשרדי החברה הקבלנית.
21. ליוני יש חלום לקנות ולהשכיר הרבה נכסים ולצאת לפנסיה מוקדמת. יוני קנה מחסן באזור התעשיה עמק חפר, המחסן נבנה ללא היתר בניה ויוני ידע את זה. לימים החליטה הוועדה המקומית להרחיב את הכביש על חשבון השטח של יוני ולצורך קיום מטרה זו הופקע המחסן של יוני.
    מה מהמשפטים הוא הנכון?
    א. אין לפנות את יוני.
    ב. יש לתת פיצוי ליוני.
    ג.אין פיצוי על הפקעה בכל מקרה.
    ד. יוני לא יפוצה על הפקעת מחסנו, אלא אם פעל בתום לב וקיימות נסיבות מיוחדות המצריכות זאת.
     
22. לעו"ד יהונתן טמייב, אשר סיים את לימודיו בהצלחה בקריה האקדמית בקרית אונו, יש מגרש בבעלותו בעיר הקודש-ירושלים.
    לימים התקבלה תכנית מפורטת המשנה את יעוד הקרקע של יהונתן להפקעה לצורך הקמת בית ספר.
    האם הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים יכולה להפקיע את הקרקע, לשם הקמת הבית ספר?
    א.לא ניתן להפקיע מתוך תוקף של תכנית מתאר מקומית בלבד.
    ב.כן, כל עוד יהונתן יחתום על אישור להפקעה.
    ג. כן, הפקעה מסוג זה בסמכות הוועדה המקומית.
    ד.הפקעה, מסוג זה בסמכות הוועדה המחוזית.

23. מוטי הוא הבעלים של קרקע באזור בקעת אונו, מוטי בנה על הקרקע מבנה, באת באופן לא חוקי,  כיום הוועדה המקומית רוצה להפקיע את הקרקע שעליו יושב המבנה.
    מה נכון?
    א. אין להפקיע את הקרקע עד שימצא שיכון חלוף סביר.
    ב.  יש לפצות את מוטי לפי הערכת שמאי
    ג.אין פיצוי בכל מקרה כי אין היתר.
    ד.לא יפוצה, אלא אם פעל בתום לב וקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת.