דירות ובתים למכירה דירות ובתים להשכרה פרויקטים חדשים נכסים מסחריים מגרשים נכסים עד 2 מיליון ש”ח נכסים להשקעה

איזור

כל הארץ צפון מרכז דרום מושבים

סוג עסקה

מחדרים

עד חדרים

עיר / ישוב

ממחיר

עד מחיר

שכונה

בחר עיר

מקומה

עד קומה

סוג הנכס

בחר סוג נכס בית פרטי דו משפחתי דופלקס דופלקס גן דופלקס פנטהאוז דירה דירת גג דירת גן דירת נופש דירת סטודיו וילה יחידת דיור לופט מחסן מיני פנטהואז סבלט פטיו פנטהואז קוטג'

טקסט חופשי

חפש

מתווך נדל"ן אשר פועל מטעם זכיינות וגם אשר לא פועל מטעם זכיינות משקיע זמן רב ומשאבים בעבודת התיווך נדל"ן במשרדו של הזכיין או הזכיינית או הזכיינים, שרכשו זכיינות של רשת סוכנויות תיווך "אל-הנכס": טלפונים, פגישות, פרזנטציות, משאים ומתנים וסגירת העסקה. הזמן הוא הכלי הכי חשוב למתווך נדל"ן: ככל שהמתווך נדל"ן ישקיע יותר זמן, כך יסגור יותר עסקאות.

יש מספר שעות מוגבל ביום לעיסוק בעבודת התיווך במקרקעין, ואת הזמן הנ"ל יש לנצל בצורה יעילה וחכמה. הניצול הנכון ביותר של הזמן הוא ריכוז נכון של המשאבים לקבלת נכסים אטרקטיביים בבלעדיות. מפני שברגע שמקבלים בלעדיות על נכס מקרקעין, ובמקרה הנפוץ דירה, המרוץ מול המתחרים מגיע לקיצו – "המשחק נגמר".

המתחרים עובדים מהר וכך גם אנחנו, ברגע שנכנסת לשוק דירה אטרקטיבית, כל המתווכים עטים עליה. המתווך נדל"ן שירשים את בעל הנכס מבחינה מקצועית וישכיל להציג את השירות של על הצד הטוב ביותר יזכה ויגייס את הנכס בבלעדיות, ומשם יש רק לסלול נכון את הדרך לעמלת התיווך הנכספת. לאור האמור, מתווכי נדל"ן לא נחים לרגע. כלומר, יש מקרים שנעבוד קשה מאד במטרה למכור נכס מסוים, אך לבסוף מתווך נדל"ן אחר יסגור עסקה. זאת אם מדובר על עבודה "בהסכמה", כלומר "לא בבלעדיות", הכוונה במקרה זה לנסות לתווך נדל"ן בנכס שעליו עובדים כל המתווכים, כל המקדים זוכה. מי שיביא לבעלי הנכס קונה ראשון, שיהיה מקובל עבורם, איתו תיסגר העסקה.

עצם קבלת בלעדיות למכירת נכס לדג' דירה למכירה– הכוונה קבלת הסכמת הלקוחות המוכרים על טופס נפרד מטופס הזמנת שרותי התיווך, לשיווק ייחודי ובלעדי של הנכס שלהם ע"י המתווך נדל"ן, מוציאה את המתחרים מהמשחק במובן מסוים, ומקנה למתווך נדל"ן אופציה להפעיל תחתיו מספר מתווכי נדל"ן מובילים באזור לשווק את הנכס.כך, היא מבטיחה את קבלת עמלת התיווך הנכספת, בכפוף לאמור בחוק.

כמובן שהמוכר יכול למכור את הנכס בעצמו במסגרת תקופת הבלעדיות, אך מקום שבו המתווך נדל"ן ביצע את פעולות השיווק כאמור בחוק, חזקה עליו שיהיה גורם יעיל בתהליך. כאשר מתווך נדל"ן מקבל בלעדיות על נכס מסוים, אזי עליו לבצע מספר פעולות שיווק כאמור בחוק לדוגמה: כאמור בסע' 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה 2004 שקובע כדלקמן:
 
"(א) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף 9(ב) לחוק, יבצע המתווך שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6), אלא אם כן סוכם שתבוצע פעולת שיווק כאמור בפסקה (7), יחד עם פעולה מהפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) או בלעדיה, הכל כפי שיוסכם עם הלקוח:
(1)  פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן:
(א)  הצבת שלט על הנכס או בקרבתו;
(ב)  הצבת שלט על גבי לוה מודעות ציבורי;
(ג)  הצבת שלט במרכז קהילתי;
(ד)  כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח.
(2)  פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיסוכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק נכסי מקרקעין;
(3)  פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות;
(4)  פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו של הלקוח;
(5)  הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו.
(6)  הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס;
(7)  כל פעולת שיווק שאינה מנויה בפסקאות (1) עד (6), כפי שתוסכם בין הצדדים.
(ב)  המתווך יפרט בטופס, הנפרד מההזמנה לתיווך במקרקעין, את כל הפעולות הקבועות בתקנת משנה (א1) עד (6) וכן יציין כי המזמין רשאי להסכים עם המתווך על פעולות השיווק שיבצע המתווך; החליטו המתווך והלקוח על פעולת שיווק כאמור בתקנת משנה (א)(7), תצוין גם פעולה זו בנפרד וכן יצוין האם הוחלט כי המתווך יבצע פעולה זו יחד עם אחת הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) כאמור או בלעדיה."
 

ביצוע אותם פעולות שיווק במסגרת הזמן שניתן לשיווק הנכס בבלעדיות מזכות את המתווך נדל"ן בעמלת התיווך. היתרון בכך הוא שניתן לבנות תכנית שיווק מסודרת ופרטנית לגבי כל נכס ובפרט מטעם משרד אשר פועל בשיטת זכיינות.

לדוגמה: פרסום הנכס באתר האינטרנט, פרסום בעיתונות, תליית שלט על המרפסת בדירה, הפעלת מתווכים וכו'. עצם הוצאת המתחרים מהמשחק, במובן מסוים, אינה אומרת שיש לנוח על זרי הדפנה, אלא על המצב שנוצר לגרום לשאיפות, לאמביציות, לציפיות ולאנרגיות החיוביות שלנו לעלות ולפעול בשיווק חכם ומסיבי ולהביא כמה שיותר לקוחות בפרק זמן קצר.

המטרה בכך היא:
1) הלקוח המוכר רוצה לראות שיש תמורה לכספו, ושכמה יותר לקוחות מגיעים לראות את הנכס ולהגיש הצעות מחיר. כך יוכל לקצור את הפירות שהבטחנו לו בתצורת מחיר הולם לנכס.

2) עמלת התיווך הנכספת לא תחכה לנצח, יכול להיות שיוצר מצב שאם "נישן בעמידה", לא נפרסם את הנכס ונעבוד עליו, פרק זמן הבלעדיות יגמר ומתווך נדל"ן אחר ירוויח את עמלת התיווך.יש לזכור שלא מומלץ לקחת על עצמינו שיווק בלעדי לנכס במחיר מופרז אשר גבוה מאד מתנאי השוק, מפני שלא נצליח למכור אותו. הזכיינים אשר רכשו זכיינות והסוכנים של רשת סוכנויות תיווך "אל- הנכס" למדו לבחון כדאיות גיוס נכסים בבלעדיות. יתר על כן, כאשר אנו מקבלים נכס לשיווק בלעדי, עלינו לבנות תכנית מקצועית ופרטנית לגבי שיווק הנכס.

יש להבין שנשקיע יותר כספים בנכס שאנו מקבלים שיווק בלעדי לגביו, מאשר על נכס שלא קיבלנו לידינו לשווק אותו בבלעדיות. הסיבה לכך היא שאם נשקיע משאבים כלכליים רבים בפרסום נכס שאינו משווק בבלעדיות, כך גם לגבי זמן עבודה יקר, הסיכון שאותו נכס יימכר ע"י המתחרה נשאר בגדר נעלם מבחינתנו, מפני שלא תמיד הלקוח המוכר יספר לנו איזה קונים הגיעו דרך המתחרה, רציניים או לא. סוכני נדל"ן עובדים קשה – מפני שבתחום תיווך נדל"ן כולם חיים על עמלות.

לכן, יכול להיווצר מצב שנשקיע כספים רבים בפרסום נכס שלא בבלעדיות שבסופו של יום ירדו לטמיון. שיטת העבודה של הזכיינים אשר רכשו זכיינות במשרדי תיווך של רשת "אל-הנכס" הינה שיטת עבודה אשר מושתת על גיוס נכסים בבלעדיות.