דירות ובתים למכירה דירות ובתים להשכרה פרויקטים חדשים נכסים מסחריים מגרשים נכסים עד 2 מיליון ש”ח נכסים להשקעה

איזור

כל הארץ צפון מרכז דרום מושבים

סוג עסקה

מחדרים

עד חדרים

עיר / ישוב

ממחיר

עד מחיר

שכונה

בחר עיר

מקומה

עד קומה

סוג הנכס

בחר סוג נכס בית פרטי דו משפחתי דופלקס דופלקס גן דופלקס פנטהאוז דירה דירת גג דירת גן דירת נופש דירת סטודיו וילה יחידת דיור לופט מחסן מיני פנטהואז סבלט פטיו פנטהואז קוטג'

טקסט חופשי

חפש

 

 
בדיקת שמאי מקרקעין מוסמך טרם מכירה ורכישה של נכסי מקרקעין – למה זה כל כך חשוב?

 
    מאת
 
   גלעד פאר, שמאי מקרקעין
 
1.רקע
 

• במהלך תקופת לימודי ועבודתי כמתמחה לשמאות מקרקעין, קיבלתי שיחת טלפון מרוני אחותי ובה היא מודיעה לי נרגשת: "בוא תראה איזו דירה, מציאת השנה רכשתי בתל  אביב". תגובתי הראשונה הייתה: "רגע, רגע, האם ביצעת בדיקות כמו שצריך לפני שחתמת על החוזה?" תשובתה הייתה: "אל תדאג לקחתי עורך דין והכל בסדר, ואפילו איני צריכה לקחת משכנתא מהבנק, מציאה מהסרטים, אתה חייב לבוא לראות..."

 
כשהגעתי לראות את הנכס שאחותי רכשה לא עברו 5 שניות עד שצעקתי לכיוונה: "זו לא דירה!!" (גובה התקרה היה 2.2 מ', לא עומד בתקן למגורים), תגובתה הייתה "תפסיק להלחיץ, למה אתה לא מפרגן" ועוד...
 
המחשבה הטרידה את מנוחתי ולכן יום למחרת ניגשתי אל ארכיב הוועדה המקומית גנזך ההנדסה בעיריית תל אביב לצורך עיון בתיק הבניין. שם גיליתי, בבדיקה פשוטה למדי, שהנכס הנדון אותו רכשה אחותי מוצג בתשריט תכנית ההגשה להיתר כ"חדר הסקה" המהווה שטח שרות בבניין, ואשר בפועל הוסב ללא היתר לשטח עיקרי כדירת מגורים במהלך שיפוץ כולל לבניין.
 
כלומר, אחותי רכשה שטח שרות המהווה חלק מהרכוש המשותף בבניין ולא דירת מגורים כפי שחשבה וכפי שכתוב בחוזה הרכישה, ואילו היה צורך בלקיחת משכנתא מהבנק המקרה לא היה קורה, וזאת עקב הליך שעבוד הנכס בבנק הכולל הזמנת שמאי מקרקעין מוסמך שבקלות יאתר מחדלים מסוג זה (הערה: עפ"י פסיקות שקראתי הנוהל הזה לא קיים בכל חברות הביטוח המשעבדות נכס למטרת בטוחה למתן אשראי).
 

• מקרה נוסף בו נתקלתי במהלך עבודתי כשמאי מקרקעין, בו זוג צעיר החליט לרכוש דירת גן בשטח בנוי של כ- 150 מ"ר. הזוג חתם (בלי לבצע בדיקות) על חוזה רכישה בסך 2,000,000 ₪ עם סעיף פיצוי מוסכם מראש בגין ביטול החוזה מסיבה כלשהיא בסך 15% מהתמורה. בכוונתם הייתה לקחת משכנתא בסך 1,000,000 ₪ לתקופה של 20 שנים.

 
הרוכשים הופתעו לגלות ששמאי הבנק העריך את הדירה רק ב- 1,300,000 ₪ וזאת משום שהיו חריגות בניה בשטח של כ- 60 מ"ר שלא הובאו בתחשיב (עיקרון שמי שבנה ללא היתר לא אמור לקבל פרס). בפני  בני הזוג, הנמצאים בתחילת דרכם המשותפת עמדה דילמה לא פשוטה: האם לבטל את העסקה ולשלם את הקנס בסך 15% מהתמורה, דהיינו 300,000 ₪, ולהישאר בידיים ריקות,  או להשיג מימון חוץ בנקאי בצורה כזו או אחרת על מנת להשלים את ה- 700,000 ₪ החסרים (ההפרש בין 2,000,000 ₪ ל- 1,300,000 ₪). אילו היו מבצעים את הבדיקות הקריטיות טרם חתימת החוזה מצבם הכלכלי כיום היה בהכרח טוב יותר.
 

• במקרה שלישי פנה אליי לקוח בבקשה להגיש תביעה לירידת ערך (סעיף 197 לחוק התו"ב) נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א. הוועדה אישרה תכנית להקמת מגדל רב קומות במרחק של כ- 20 מ' מדירת הפנטהאוס שלו, אשר בהכרח יחסום את הנוף לים הנשקף מהפנטהאוס, לעשות צל, לגרום למשטר רוחות, זיהום אוויר, עומס תחבורה ועוד...

 
הסברתי ללקוח שאין הצדקה להגיש תביעה לירידת ערך וזאת משום שהתכנית אושרה ופורסמה למתן תוקף שנה לפני שהוא רכש את הפנטהאוס, הוא לא היה הבעלים ביום אישור התכנית, התיישנות וכד'. יצוין שמדובר בנכס שנרכש תמורת 5,200,000 ש"ח.
 
אלו הן רק שלוש דוגמאות על קצה המזלג בהן נתקלתי. ברור לי הצורך הפסיכולוגי של רוכשי הדירות להיות בעלי הבית, ואני בעד לרכוש את בית מגוריי ולא לשכור ולהיות נתון למרותו של בעל בית בלתי צפוי, אך לא ברור מדוע כאשר מדובר ברכישת רכב בסך 50,000 ₪ כולם ימליצו לך "אתה חייב לקחת לבדיקה" ולעומת זאת כאשר מדובר ברכישת דירה במיליוני שקלים, תוך השקעה של  מיטב החסכונות הקיימים וכספים עתידיים שיגיעו במהלך 20 השנים הקרובות, הבדיקות שעושים הרוכשים והמוכרים הן שטחיות וגובלות ברשלנות פושעת....
 
ועדיין לא דיברתי על רוכשי קרקעות חקלאיות שברוב המקרים שמים את מיטב כספם על קרן הצבי.... במקרים אלו רוכשים מסתמכים על אמוציות, פנטזיות שהקרקע החקלאית פתאום תופשר, הרצון להפסיק לתזז ולראות נכסים נוספים, מתייעצים עם גורמים לא מוסמכים והרצון להגיע "לנחלה" כאשר ברור שללא בדיקות קפדניות קריטיות העסקה עשויה להשפיע לרעה על איכות החיים של כל בני המשפחה.
 
2.ייצוג ע"י עורך דין בעסקת מקרקעין
 
למעלה מ- 45% מהתביעות המוגשות נגד עורכי דין בשנים האחרונות הינן בתחום המקרקעין.
פעולה רשלנית או מחדל של עורך דין בתחום זה עשויים להביא לתוצאות כלכליות הרות אסון הן למוכר והן לקונה. לאור זאת, נטיית בתי המשפט הדנים בתביעות אלו הינה להרחיב את חובת הזהירות המוטלת על עורכי הדין שטיפלו בעסקת המקרקעין, תוך קביעת נורמות התנהגות מקצועיות ורחבות היקף.
יודגש, כי עם התפתחות מגמת ההתמקצעות של בעלי המקצוע בכלל ושל עורכי דין בפרט, עולה מידת הידע ורמת המיומנות שעל עורך הדין להפגין כדי למלא את חובותיו – הן כלפי לקוחותיו והן כפי צדדים שלישיים.
 
3.בדיקות שיש לבצע טרם חתימת החוזה
 
בכל הנוגע לשלב הבדיקות הטרום חוזי, בתי המשפט נוטים, במרבית המקרים, להטיל על עורכי הדין חובות לבצע בדיקות רחבות היקף, באופן עצמאי, מבלי להסתמך על הצהרת הלקוחות.
 

בשורת פסקי דין קבעו בתי המשפט כדלקמן:

 

• מוטלת על עורך הדין חובה לבצע בדיקה של זכויות המוכר בנכס בלשכת רישום המקרקעין, כאשר הנכס מוסדר, ובנכס לא מוסדר ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י), בחברה המשכנת, רשם המשוכנות, לרבות קיומם של עיקולים, הערות אזהרה ושעבודים על זכויותיו, והוא אינו פטור מאחריות גם כאשר הצדדים הצהירו בפניו, כי בדקו בעצמם את מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס.[1]

 

• מוטלת על עורך הדין חובה לבצע בדיקות בעירייה, בוועדות לתכנון ובניה ובמחלקת ההנדסה לגביי מיסים, היטל השבחה, הפקעות, חריגות בנייה, צווי הריסה ושינוי תכנית בניין ערים או תכנית מתאר הרלוונטיות לנכס הנמכר.

 
על עורך הדין המטפל בעסקת המקרקעין לבצע בדיקה בעירייה בדבר קיום היטל השבחה וסכומו, ולדווח על כך מפורשות ללקוח. בהקשר זה נקבע כי לא די בסעיף כללי סטנדרטי הקובע שכלל המיסים יחולו על המוכר או על הרוכש, ועורך הדין לאחר שגילה שקיים חוב היטל השבחה , חייב לציין זאת במפורש בחוזה.[2] עוד נקבע, כי אסור לעורך הדין להסתפק בהצהרה בעל פה של פקידי העירייה, וכי עליו לקבל אישור כתוב באשר להיטל ההשבחה.
 

• מוטלת על עורך הדין חובה לבצע בדיקות בעירייה, בדבר קיומם של היתרי בניה לנכס.[3] יצוין כי הבדיקה בעירייה הינה בדיקה הדורשת מומחיות, ידע וכי אין די בבדיקה שמבצע הלקוח.                                                                          
• בטרם כריתת הסכם מכר חייב עורך הדין לברר ולהבהיר ללקוח מפורשות, באילו תשלומים כרוכה העסקה ובדגש בכל הנוגע לייעוץ באשר למס שבח מקרקעין. בפס"ד עדן נ' בלושטיין נקבע שאין מקום להפוך את עורך הדין ליועץ מס החייב לתכנן עבור לקוחותיו את העסקאות הכלכליות הטובות ביותר אך ככל שמדובר בעסקת מכירת מקרקעין עורך הדין המייצג מוכר חייב לברר מיוזמתו את מירב האינפורמציה הקשורה למיסוי.

 
4.בדיקות הנערכות ע"י שמאי מקרקעין מוסמך
 
השמאי הינו גורם מקצועי אובייקטיבי ומיומן השופך אור בהתבסס על פי נתונים גולמיים כגון: מידע תכנוני, מידע משפטי אודות הזכויות במקרקעין, נתוני היצע של נכסים דומים, עסקאות שבוצעו בפועל, ראיית הנולד ע"י בדיקה של תכניות מופקדות, מאושרות ואשר טרם נבנו בפועל ולא ע"פ אינטואיציות סובייקטיביות של בעלי עניין כאלו ואחרים.
 
שמאי מקרקעין יודע לנתח נתוני היצע וביקוש, לאבחן את השימוש היעיל והטוב של הנכס, לזהות היכן כדאי להשביח נכסים והיכן ההשקעה הכלכלית של שיפוץ תהווה השבחת יתר אשר תרד לטמיון לדוגמא: הוספת אביזרי פאר ומותרות בשכונת עוני.
 
משתנים נוספים בהם נעזר השמאי במהלך בדיקותיו בהערכת נכס ספציפי:
 

1. מיקום הנכס - האם קרוב למטרדי רעש, זיהום אוויר, האם נהנה מפרטיות.
2. היבטים ארכיטקטוניים ופונקציונליים.
3. התאמה להיתרי בניה, והדגשת חריגות בניה, שימושים חורגים מתכנית.
4. טופוגרפית פני הקרקע, נוף לים, כיווני אוויר.
5. מידע לגביי הסביבה העסקית בנכסים מסחריים, או תכניות בניין עיר בהפקדה.
6. דרכי גישה, רמת הפיתוח העירוני בסביבת הנכס, פתרונות חניה.
7. שירותים מוניציפאליים- האם קיים ריחוק ממרכזי השירותים כגון בתי ספר, קופת חולים, בנק, דואר, תחבורה ציבורית וכד'.
8. קיומם של דיירים מוגנים, חוסים.
9. האם דמי השכירות המתקבלים בפועל הינם ראליים או שיש לקחת שיעור היוון המגלם תוספת סיכון.
10. בהערכות קרקעות חקלאיות מידע רלוונטי לגבי הסביבה ואילו תשתיות לאומיות עוברות מתחת לקרקע המתוכננת, לדוגמא תשתיות גז, קווי מתח חשמל.
11. הפקעות, שטח המגרש נטו, האם קיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות.
12. נתוני חוזי החכירה כגון מועד סיום, האם שולמו דמי היוון ואם לא אז מהם דמי החכירה הראשוניים

 
5.מטרת ההערכה
 
רבים ומגוונים הם השימושים הנעשים בהערכות שמאים, ויודגש שלא בכל חוות דעת שמאית מבוצעות מלוא הבדיקות וכי יש הבדל מהותי ברמת הרזולוציה הנדרשת בירידה לפרטים בין הערכה אחת לאחרת (בהתאם למטרת השומה).
 
על מזמין חוות הדעת השמאית להיות ברור בהגדירו מה הוא מבקש לדעת, האם יש צורך בהערכה כללית או ניתוח מעמיק ומדוקדק בהערכה. לדוגמא: לקוח שהזמין חוות דעת שמאית וביקש לדעת מהו שווי השוק של הנכס יקבל אומדן לסכום אשר סביר שיתקבל ממוכר ברצון לקונה מרצון. דוגמא נוספת: אומדן שווי שוק למבנה תעשייה הוא בסך 6,000,000 ₪, אך אילו לאותו הנכס בדיוק היה מזמין השומה מבקש לדעת מהו הסכום נטו שיישאר למוכר ביד לאחר ששולם היטל השבחה, מס שבח ודמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל, הסכום נטו יכול להיות פחות ממחצית שווי השוק, במיוחד כאשר מדובר בנכס אשר חוזה החכירה שלו עומד להסתיים בקרוב. במידה ואושרו תכניות בניין עיר משביחות, בהכרח יהיה חיוב בהיטל השבחה.
 
6.סיכום
 
לאור האמור לעיל, במידה ותוזמן חוות דעת שמאית ע"י הרוכשים ו/או המוכרים, תוך שיתוף פעולה בין עורך הדין לשמאי המקרקעין, כל הצדדים יצאו נשכרים והדבר ישפיע לטובה על איכות חיי הלקוחות. ברור לכולנו שעדיף כי מוקשים תכנוניים, ליקויי בניה, זכויות קניין, בעיות רישוי, מטרדים סביבתיים קיימים יתגלו טרם חתימת החוזה.
 
 
 
לתיאום פגישת יעוץ, ניתן להתקשר למשרדי הנהלת רשת "אל-הנכס" 1700-702-777
או לשלוח מייל עבור עו"ד שרון הר זהב Sharon@el-haneches.co.il
 ואנו ניצור קשר עמכם