שוק הנדל״ן הישראלי הפך בשנים האחרונות לאחד הנושאים המדוברים ביותר בשיח הציבורי, אך גם לאחד המבלבלים שבהם. מצד אחד מדדים רשמיים, נתוני לשכה מרכזית לסטטיסטיקה, ריביות בנק ישראל, מבצעי קבלנים וכותרות דרמטיות על “התרסקות” או “התייקרות הדיור”. מצד שני תחושת בטן של רבים מהציבור, שמבוססת על שיחות במסיבה, בוואטסאפ או בקבוצת פייסבוק. בין שני הקצוות הללו נוצר מצב שבו חלק גדול מאוד מהישראלים,אפשר לומר מבלי להגזים כ־80% , אינם באמת יודעים מה קרה השנה למחירי הדירות, ולא מבינים את ההבדל בין מה שקורה בדירות המון לבין מה שקורה בשכבת היוקרה.
מי שמנהל שיחות יומיומיות עם מוכרים וקונים בשוק העליון של הנדל״ן הוא יגאל רודה, מומחה לבתי יוקרה, מגרשים ואחוזות בסביון, תושב סביון ובעל ניסיון של למעלה מ-30 שנה בעסקאות נדל״ן מהשורה הראשונה. רודה מתאר שוב ושוב את הפער בין המציאות בשטח לבין התמונת־על שמצטיירת בציבור. לדבריו, “רוב האנשים מדברים על הנדל״ן כאילו זו ישות אחת. הם שומעים שהמחירים ירדו קצת, או עלו קצת, ומתרגמים את זה לכל סוגי הנכסים. בפועל, שוק הדירות הסטנדרטיות מתנהג בצורה אחת, ושוק בתי היוקרה , בוודאי בסביון  מתנהל לפי כללים אחרים לגמרי”.
אחת הטעויות הבסיסיות, לטענתו, היא ההנחה שבית צמוד קרקע במרכז הארץ הוא עוד מוצר נדל״ן, כזה שניתן להשוות אותו לדירה בפרויקט חדש או לדירה ישנה שעוברת חיזוק במסגרת תמ״א 38. רודה מסביר כי “דירה חדשה במגדל אפשר לבנות שוב, ויש יזמים, היתרים וקבלנים. בית עם מגרש גדול בסביון, בכפר שמריהו, בהרצליה פיתוח או בקיסריה ,זה מוצר שהפסיקו לייצר. גם אם יחלקו קרקעות או יצופפו בנייה, איכות של מגרש שלם, עם רחוב מבוסס, צמחייה ותשתית קהילתית , זה נדל״ן מסוג אחר לגמרי”. לדבריו, כאן בדיוק נוצר ההבדל המהותי: “ברגע שמבינים שהשוק נשען רק על היצע של מוכרים פרטיים, ולא על מלאי של קבלן, מבינים שבית יוקרה אינו חלק מאותו משחק מספרים כמו הדירות”.

לפי רודה, אחת הסיבות שהציבור מתקשה להבין את מה שקורה בשוק היא הפער בין המדדים לבין התחושות בשטח. מצד אחד, נתוני המחירים הכלליים מושפעים מאוד מדירות סטנדרטיות, עסקאות בפריפריה, מבצעי קבלנים ומבני מימון יצירתיים. מצד שני, מי שעוקב אחרי עוגן אחר לגמרי ,העסקאות השקטות של בתים פרטיים במרכז הארץ, מגלה תמונה שונה. “אני פוגש אנשים שמגיעים אליי לסביון מתוך הנחה ‘ברורה’ שהמחירים ירדו דרמטית”, אומר רודה, “אבל כשאני מציג בפניהם את העסקאות האחרונות שבוצעו בסביבת הנכס, ואת העובדה שיש מספר מוגבל לחלוטין של בתים דומים בשוק, הם מבינים שהנדל״ן שהם מדמיינים בראש זה לא הנדל״ן שאני מדבר עליו”.
לדבריו, צריך להבין את המנגנון הפשוט של היצע וביקוש בשכבות העליונות. בעוד שבשוק הדירות המוני ניתן, לפחות תאורטית, להוסיף אלפי יחידות חדשות בעזרת תוכניות בנייה והתחדשות עירונית, בשוק בתי היוקרה ההיצע כמעט עומד במקום. “בכל שנה בישראל מצטרפים עוד מתעשרים חדשים”, אומר רודה, “יזמי הייטק, אנשי עסקים, תושבי חוץ שחוזרים או עושים עלייה, וגם ישראלים ותיקים שמימשו אקזיטים. אפשר לדבר על מספרים של כאלף מתעשרים חדשים בשנה, אבל אין אפילו סביון אחת חדשה שנוספת למפה. זו לא סיסמה ,זה החסם הפיזי של הקרקע”. במצב כזה, הוא אומר, “כשמספר האנשים שיכולים ורוצים לקנות בית יוקרה גדל, ומספר הבתים הרלוונטיים נשאר קבוע , התוצאה היא שימור ואף עלייה בערך הנכסים האיכותיים באמת”.
סביון, בעיני רודה, היא הדוגמה הבולטת ביותר לתופעה הזו. היישוב, שנחשב כבר שנים לאחד הסמלים המובהקים של יוקרה בישראל, מחזיק סט ייחודי של מאפיינים: צמידות גיאוגרפית למרכז, תחושת כפר ירוק וסגור, מרחב פרטי לכל בית וגישה נוחה לצירי תנועה ראשיים. “בית בסביון”, הוא מדגיש, “הוא לא רק גוש חלקה ורישום בטאבו. הוא מיקום בתוך רקמה חברתית מסוימת, הוא שכנים, הוא רחוב שאנשים מכירים בשמו כבר עשרות שנים. לכן, גם כשיש תנודות בריבית או בהיקף המשכנתאות, מי שמחפש בית בסביון לא עובר פתאום לחפש דירה בקומה תשיעית בעיר אחרת. זו אוכלוסייה עם הגדרה מאוד ברורה של מה היא רוצה”.

בלבול של הציבור, כך נראה, מגיע גם מהדרך שבה מידע עובר בתקשורת. בעוד נתונים רשמיים מציירים תמונה אחת, הכותרות נוטות להבליט את המגמה החזקה ביותר ברגע נתון ירידה זמנית במדד, עלייה של חודשיים ברצף, או מבצעי קבלנים באזור מסוים ומעטים עושים את ההבחנה בין השוק הרחב לבין שוק הנכסים הייחודיים. רודה טוען כי “הציבור זוכר בעיקר את הכותרת האחרונה. אם במשך כמה חודשים מדברים על ‘ירידות במחירי הדירות’, אנשים משליכים את זה מיד גם על בתים בסביון, למרות שאין שום קשר ישיר בין הדברים. הם לא רואים את העסקאות האמיתיות שנחתמות בשקט, בלי רעש ובלי מבצעים, מול קונים שיודעים בדיוק מה הם מחפשים”.
כששואלים אותו מה המשמעות המעשית של כל זה, הן עבור מוכרים והן עבור קונים, רודה מדגיש שני מסרים מקבילים. מצד אחד, הוא טוען, בעלי נכסי יוקרה בסביון צריכים להבין שהנכס שלהם אינו “עוד בית בשוק”, אלא משאב ייחודי. “מוכר שיודע למקם את הנכס שלו נכון, מבחינת תמחור, הצגה ושיווק, ומבין שהוא מציע מוצר שאין לו תחליף מיידי, לא חייב להיבהל מכותרת על ירידה מסוימת במדד הדירות הארצי. הוא צריך להתנהל בתוך המציאות המקומית של סביון, לא בתוך פיד הטלפונים של כל המדינה”. מצד שני, הוא פונה גם לקונים: “מי שמבין את המנגנון הזה, ולומד את הסביבה ואת העסקאות בפועל, יודע לזהות הזדמנויות אמיתיות. דווקא בתקופות של בלבול ציבורי, נכסים טובים עוברים ידיים אצל מי שמבין ערך ולא רודף אחרי סיסמאות”.
בסופו של דבר, רודה חוזר שוב אל ההבחנה בין מחיר לבין נדירות. דירה בפרויקט רב־קומות ניתנת במקרים רבים להחלפה בנכס דומה באותו אזור או בעיר אחרת. לעומת זאת, בית יוקרה על מגרש רחב בסביון הוא פריט נדל״ן שאינו ניתן לשכפול. “אפשר להתווכח על שווי, על אחוזים, על כמה שווה כל מטר בנוי”, הוא אומר, “אבל מה שאי אפשר להחליף זו העובדה שמדובר במוצר נדיר. נדירות, בשונה ממחיר, לא מתנדנדת עם כל ידיעה בחדשות”.
על רקע הבלבול הציבורי, רמת הרעש התקשורתי ופערי ההבנה בין השוק הרחב לבין שוק היוקרה, עולה החשיבות של ליווי מקצועי מצד מי שחי את השטח ומכיר את המציאות המקומית לא מספרים בלבד. יגאל רודה, כמומחה לבתי יוקרה, מגרשים ואחוזות בסביון, תושב היישוב ובעל ניסיון של למעלה מ30 שנה, הפך בשנים האחרונות לכתובת עבור מי שמבקש להבין לא רק “כמה שווה הבית שלי”, אלא גם מהו ההיגיון הכלכלי והאסטרטגי מאחורי כל עסקה.
מי ששוקל למכור או לקנות בית יוקרה בסביון בתקופה של חוסר ודאות כללי, נדרש לקבל החלטה לא רק לפי כותרת חדשותית אחת, אלא מתוך הבנה עמוקה של ההקשר: היצע מוגבל, ביקוש מתגבר, אופי היישוב, סוג האוכלוסייה והייחוד של כל נכס בפני עצמו. במציאות כזו, יש יתרון ברור לשיחה מקצועית עם אדם שחי את סביון, מכיר כל רחוב וכל מגמה, ונמצא בלב השוק כבר למעלה משלושה עשורים. מי שמעוניין לקבל תמונה מפוכחת ומבוססת על נתונים ועשרות שנות ניסיון, ולא רק על תחושות בטן וכותרות, מוזמן לפנות אל יגאל רודה ולהיעזר במי שרואה בנדל״ן יוקרה בסביון תחום מומחיות ולא רק מקצוע.
הגשמת החלום בסביון מתחילה בהחלטה אחת,צרו קשר כבר היום עם יגאל רודה אוהב את העבודה לשירותכם,מומחה מספר 1 לבתי יוקרה בסביון והפכו חלום לכתובת ומפתח 052-2321675

לגלריית נכסים נוספים היכנסו ליגאל רודה אל הנכס סביון:
http://​http://el-haneches.co.il/index.php?type=branch&id=91