דירות ובתים למכירה דירות ובתים להשכרה פרויקטים חדשים נכסים מסחריים מגרשים נכסים עד 2 מיליון ש”ח נכסים להשקעה

איזור

כל הארץ צפון מרכז דרום מושבים

סוג עסקה

מחדרים

עד חדרים

עיר / ישוב

ממחיר

עד מחיר

שכונה

בחר עיר

מקומה

עד קומה

סוג הנכס

בחר סוג נכס בית פרטי דו משפחתי דופלקס דופלקס גן דופלקס פנטהאוז דירה דירת גג דירת גן דירת נופש דירת סטודיו וילה יחידת דיור לופט מחסן מיני פנטהואז סבלט פטיו פנטהואז קוטג'

טקסט חופשי

חפש

לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
ע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ כנגד טוביה ביר
עובדות המקרה:
המערער- הנרי מוסקוביץ, איש עסקים מארצות הברית רצה לקנות מלון בירושלים ופנה  למנוח טוביה ביר שימצא לו מלון.
אסתר ביר מנהלת את העיזבון של טוביה ביר ולכן היא צד לעניין.
טוביה ביר הראה לו את מלון המלכים בירושלים  והמשא ומתן לא צלח. טוביה ביר הינו המתווך
כעבור 20 חודשים נסגרה עסקה. במחיר שונה, כלומר בעל הנכס הציע הצעה חדשה.
המוכרים שילמו דמי תיווך- לא קשור
טוביה ביר פנה למערער הנרי מוסקוביץ בדרישה לתשלום 2% על 7,350,000 שולר(בשנת 1987)
הסיפור היה לפני חקיקת חוק המתווכים כך שלא היתה חובה להסכם בכתב, ההסכם היה בעל פה
ביהמ"ש המחוזי קיבל את התביעה של המתווך ומכאן הערעור.
 
בית המשפט העליון פסק:

1. דיני התיווך הכלליים מהווים ענף מדיני החוזים.
2. חוזה תיווך, בימנו טופס הזמנת שרותי תיווך, יכול שיקבע את התנאים להסכם התיווך, האם נכרת ויקים את הזכאות לתביעה.
   ניתן לקבוע בחוזה תיווך הרבה תנאים בנוסף שיהוו בסיס לזכאות המתווך כמו פעולות הנדרשות מהמתווך, פרק זמן שיהיה זכאי בו לעמלה ועוד.
   חייבים לבדוק האם נכרת הסכם תיווך כתנאי לזכאות.
3. הפרת חוזה אינה שוללת זכאות לדמי תיווך
4. דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים שהרי קשר התיווך הוא קשר חוזי. דיני התיווך הכלליים הם אוסף של הלכות פסוקות. חובת תום הלב חלה במישרין מכוח סעיפים 12ו- 39לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- .1973העסקת מתווך קש או השהיה מכוונת – הכול כדי למנוע דמי תיווך – אינם מתיישבים עם עקרון תום הלב ( 122ג-ה).
   במסגרת כללי תום לב ניתן יהיה לעקר את תוצאות ההתנהגות הנ"ל, המפרה את החובה לנהוג בתום הלב (השופט ש' לוין בע"א 380/81 אחים שטראוכלר בע"מ נ' פרסטון תשלובת טקסטיל בע"מ וערעור שכנגד [3], בעמ' 663).
    
5. המתווך חייב להיות גורם יעיל- המבחן לקיום הדרישה שלפיה פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית, הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל והיא נגזרת ממערכת העובדות ( 123ב-ג).
   שמתווך מפגיש בין הצדדים ונכרתת עסקה- אין בעיה

שהמתווך מפגיש בין הצדדים,לא נכרתת עסקה, נכנס עוד מתווך ואז נכרתת עסקה אז יש בעיה. השאלה היא האם המתווך השני הוא שסייע לחצות את התהום הפעורה שביניהם.
כאשר הגורם הנוסף רק מסייע להתגבר על קשיי המשא ומתן, אין הדבר שולל את זכאות המתווך המקורי. מקום שהמשא ומתן דעך וגווע והגורם הנוסף יזם מחדש את המשא ומתן, יש לבחון את א)מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי; ב)את הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין גיבושם הסופי בחוזה; ג)את חלוף הזמן בין ההצעה המקורית לבין מועד סיום העיסקה; ד)מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך מזה ופעולות הגורם הנוסף מזה;ה) את תשלום דמי התיווך על-ידי הצד השני ואת שיעורם; ו)את זהות מנהלי המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית ואת הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא מתן. ) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף והסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך.רשימת נסיבות אלה איננה רשימה סגורה

6. תקופת זמן שמנתקת את הזיקה: בשכירות ומכירה של דירה, 20 חודשים זה הרבה זמן, אבל לא במסחרי-בית מלון.
   במידה ושני צדדים הופגשו על ידי מתווך ומחליטים לדחות בפרק זמן ניכר את כריתת החוזה, זה לא תופס לפי המשפט העברי(השווה ש' ורהפטיג, דיני מתווך במשפט העברי(מכון הרי פישל, תשמ"ו 43).
7. נפסק כי אפילו שהמחיר השתנה, שאר התנאים של המכירה היו דומים לחוזה המקורי והמתווך הראשון טוביה ביר, היה הגורם הייעיל שהיווה את הבסיס למשא ומתן ולפגישה של עורכי הדין.
8.  הנוהג הוא כלי שמשלים תוכן של חוזה. הנוהג בעסקאות דמי תיווך בעסקאות בין פרטיים במשק בנוגע לנדל"ן שמשמש לדיור או להשקעה פרטית  הוא 2%, להבדיל מעסקאות בהיקף גדול כמו מכירת בית מלון שהוא 1%.מגובה העסקה כמובן(הלכת אובסיוביץ244/65)
   תשלום לפי ס' 46 לחוק החוזים צריך להיות תשלום בסכום ראוי במועד כריתת החוזה
   מי שרוצה להוכיח אחרת עליו הראיה.
9. בפסד" וולגל (מתווך הציג לבעל מגרש,לקוח קונה-עיריה, לא היה משא ומתן בגלל היעוד) שמאוזכר שם- חצי שנה  לא מנתקת את הזיקה במכירת מגרש.
   חשוב להבין שהמתווך קיבל דמי תיווך, אך זה גבולי מבחינת גורם יעיל כי לא היה משא ומתן.
   כבר מזמן לא מסתכם תפקידו של המתווך רק בלהראות נכס-זה בלבד לא תמיד מזכה בדמי תיווך.
   ברג'ואן שגם אוזכר- 3 שנים ניתקה זיקה בעסקת מכר.
   בפרזות-10 חודשים למכירת מגרש, משכו כדי לראות אם יקבלו הצעה טובה יותר, לא קיבלו, סגרו עסקה, המתווך הראשון הוא יעיל.
10. מתווך יכול להיות גורם יעיל גם אם זנח את מאמציו, במקרים מסויימים.- לא להסביר בכתה.
11. בדיני חוזים הנוהג מהווה מקור מכח הדין להשלמת חוזה.

 
 
 
לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
ת/א 2461/01 דרור בראון נ' יפה סידון
מדובר בתביעה בבית המשפט השלום
הפרת חוזה בבלעדיות
שתי שעלות עיקריות:
1. האם נחתם חוזה בבלעדיות
2. במידה ונחתם הסכם האם היו המתווכים גורם יעיל

במקרה דנן- לא נחתם הסכם בלעדיות נפרד ובטופס של ההזמנה בכתב, היה כתוב :"בלעדיות:"  ".
הדרישה לקיום מסמך נוסף בכתב היא דרישה מהותית ואין להתנות עליה.
המתווכים התובעים טענו שחוק החוזים גובר על חוק המתווכים, אך טעות עימם.
אמנם חוק המתווכים צמצם את הוראות חוק החוזים בנוגע להתקשרות בין המתווך ללקוח, אך הוא קוגנטי.
לאחר שהוכנס תיקון מס' 4 לחוק המתווכים, לא ניתן להתנות על הוראותיו. בכך, תוגשם תכלית החוק ותיקון מס' 4 לחוק, למתן הגנה לצרכן בהזמנת שירותי תיווך באופן בו יוודעו לו בבירור ובמובחן פרטי השירות המוזמן על ידו וחובותיו, על פי הסכם התיווך
 
נקבע שהתובעים החטיאו את תכלית החוק וחובה שיהיה מסמך נפרד לבלעדיות
 
חובה מסמך נפרד של פעולות שיווק.
במקרה לא הוכיחו ביצוע פעולות שיווק, כך שחזקה שהיו גורם יעיל בוודאי לא חלה.
 
1081/06מדינת ישראל נגד אופז עדי
 
המתלונן גר בבניין שלמתווכת היה משרד שם.מתווכת ערכה זכרון דברים בזמן תפקידה כמתווכת
משפט פלילי.
המתלונן טען כי נגרמו נזקים אדירים בגלל החתימה.
המתווכת טענה שהצדדים לחצו עליה להכין אותו והם הכתיבו לה את המלל(המתווכת בעלת ניסיון הרבה שנים)
הורשעה לפי ס' 12 לחוק המתווכים
חזקת המודעות:"אדם מודע למשמעות התנהגותו מבחינת טיב הפיזי, קיום נסיבותיה ואפשרות גרימת התוצאה הטבעית העשוי לצמוח ממנה.
כלומר המתווכת כתבה את המסמך כי ידעה שתצמח לה מכך תמורה כספית, תוך הפרה מודעת של החוק.
זאת בנוסף לאיסור הבס' 96 לחוק לשכת עורכי הדין-איסור פעולות משפטיות על מי שאינו עו"ד.
גם אם המתווכת העלתה על הכתב את מה שהצדדים ביקשו,זה גם לא בסדר.
 
בפלילי: אי הבאת ראיה רלבנטית שיש לצדדים מורה על אשמה ותפעל כנגדו.
מסיבה לא ברורה שני הצדדים לא הזמינו את הקונה כעדה- מוזר, האמינות של שני הצדדים נפגעה.
המתווכת גם לא החתימה את המתלונן המוכר על טוספס הזמנה.
מתווך זכאי לעמלת תיווך ברגע שנחתם מסמך משפטי, לכן אינו נקי מאינטרסים שמנסח זכרון דברים ומכאן  בין יתר ההשלכות נולד ס' 12.
פרטיים מהותיים בזכרון דברים:
פרטי הצדדים,פרטי הנכס,, מחיר, תאריך פינוי ופיצוי מוסכם.
ס' 12 וס' 15-עונש
חובתו של בית המשפט  להוציא מן הכח אל הפועל ולהשריש נורמות רצויות וליישום התכלית החקיקתית.
 
 
 
לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
1966105 קשתות הנשיא ייעוץ ושיווק נדל"ן נגד דוד שמעון
חיוב הנתבע לתשלום דמי תיווך בעקבות חתימה על זכרון דברים
המתווך מסר זכרון דברים ואף בחר אות ממגוון נוסחים, שהיו ברשותו, תוך שלילת שיקול הדעת שלהם לגבי הנוסח.
ס' 12.
העסקה בסופו של דבר לא יצאה אל הפועל
המתווך התגונן בטענה שקיבל את זכרון  הדברים מעו"ד של החברה.
המתווך הפסיד בתביעתו לדמי תיווך ונדרש לשלם הוצאות משפט.
 
לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
6577/98 טרנס גלובל סוכנות לנכסים נ' נתנאל אל אל סי
נתבע 2 פנה לחברת טרנס גלובל שתמצא לו חנות במרכז ירושלים, נחתם טופס הזמנה בכתב, הפרטים לא מולאו כנדרש.
פרטים כמו סוג העסקה, מחיר העסקה והנכסים שהוצעו ללקוח
הנתבעת הביעה התעניינות בנכס של חברה אחרת וטרנס גלובל עשו שיתוף פעולה עם אותה חברה ונסגרה עסקה.
השאלה לדיון היא על הקוגנטיות של החוק.
אין פרטים מזהים, לא נכתב האם רוצים לשכור או לקנות את החנות, אין פרטים של הנכס,כתובת , פרטים שמאפיינים את הנכס ומחיר.
הגדרת לקוח בחוק המתווכים רחבה וכוללת גם לקוחות עסקיים, כך גם הגדרת מקרקעין שמדברת על חנות חוק המתווכים הוא חוק קוגנטי ולכן לעולם לא יחולו הוראות חוק החוזים שמדברים על השלמת פרטים-ס' 26.
מדוע נדרשת דרישה צורנית:1. סיבה ראייתית- שלא יהיה ספק בנוגע לקיומו של החוזה או לפרטים הקבועים בו. אי קיום הדרישה ימנע מאיתנו להוכיח בבית המשפט.
2. רצינות הצדדים- בחינת רצינות כוונותיהם של הצדדים, מהווה הגנה על צרכנים בלתי מתוחכמים או צדדים חלשים שצריכים להבין כי חתמו והתכוונו להתקשר בחוזה.3) מודעות- יש דרישות פורמליות בחוקים צרכנים שונים, שמטרתם הבטחת מודעות של המתקשר, לפרטי העסקה ולרצונו.
חוק המתווכים ברוח פסקת ההגבלה, לתכלית ראויה ובמידה שאינה עולה על הנדרש.
האם חובת תום הלב גוברת על הדירשה הדווקנית של מילוי נכון של הטופס?
קוגנטיות החוק
בטלותם של חוזים אשר נוגדים חוק קוגנטי, זה בגלל ס' 30 לחוק החוזים תקנת הציבור שמשמעותו הגנה על הציבור, האינטרס הוא טובתו של הכלל והגנה על החלש
אם עברו על הוראות החוק ונקבל את זה, אז מה הואילו חכמים בתקנתם.
מטרה זו של החוק הובהרה גם בבר"ע (ב"ש) 952/98 שיריזיאן נ' סלאב [2] שם קובע השופט נ' הנדל:
"אם המתווך יקפיד על הדרישה ויחתים את המזמין על הזמנה בכתב, בהירות זו תיטיב עם שני הצדדים. שניהם יבינו שנכנסו לקשר עיסקי המחייב את המתווך לספק את השירות ואת המזמין לשלם עבורו".
מרחיב על כך את הדיבור השופט שנלר בפסק-הדין בת"א (פ"ת) 4505/98 הנ"ל [3], באומרו:
"החוק במהותו בא להסדיר את אותן פרצות שביחסי מתווכים ולקוחותיהם, להן אנו עדים חדשות לבקרים, בתיקים שונים בביהמ"ש.
כך, השאלה אם אכן הוזמנה פעולת התיווך, מה היו התחייבויות הלקוח, האם המתווך הסכים שלא יגבו דמי תיווך אלא רק מאחד הצדדים, שיעור
דמי התיווך שהוסכמו ועוד כהנה וכהנה מחלוקות, שגרמו לסכסוכים הנדונים עדיין בביהמ"ש בתחום פרוץ זה".
 
אין בהודאה ובתשלום בפועל של דמי תיווך או חלקם, בכדי לרפא פגם שנפל בטופס-היה פס"ד כזה ששילמו והלקוחות תבעו וקיבלו בחזרה(בר"ע(ב"ש) 952/98)
 
פסקת ההגבלה
חופש העיסוק
מותר להיות מתווך
פגיעה בעיסוק:
"פגיעה בחופש העיסוק הנעשית לתכלית ראויה תעבור את הבחינה החוקתית, רק אם היא נוקטת אמצעים המקיימים את המידה הדרושה. על-פי הגישה המקובלת בעולם המערבי בו התעוררה הבעיה, אמת המידה של 'המידה הדרושה' מתחלקת לשלושה מבחינה משנה: ראשית, האמצעי צריך להיות רציונלי; שנית, יש לבחור באמצעי הפוגע במידה הפחותה; שלישית, צריך להתקיים יחס סביר בין מטרה לאמצעי".
 
המתווך הפסיד
 
לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
158/77 חוה רבינאי נ' מן השקד:
בין הגב' רבינאי, המערערת שלפנינו (להלן – המערערת), לבין חברת "מן שקד" חברה לבנין, המשיבה שלפנינו (להלן - המשיבה) נעשה זכרון דברים למכירת מגרש. שולמו דמי קדימה, ונקבע מועד לעריכת החוזה בין הצדדים. החוזה נערך אך לא נחתם, שכן המערערת חזרה בה מהעסקה.
במעמד עריכת זכרון הדברים נכחה המערערת, בעלה, ומר אלבוים מטעם המשיבה. בו במעמד נחתם זכרון הדברים על-ידי המערערת. לא הוטבעה בו, בו במעמד, כל חתימה מטעם המשיבה. במקביל לעריכת זכרון הדברים וחתימתו על-ידי המערערת, נתן מר אלבוים שיק על סך 15,000 ל"י למערערת
האם החוזה מחייב?
היעדר חתימה של מר אלבוים אינו מעלה ואינו מוריד.
הצעה חוזה
קיבול- חתימה
 
האם זכרון דברים יוצר קשר משפטי מחייב, או שהקשר החייב היחידי הוא מתי שיכרת החוזה המשפטי האמיתי? האם זכרון דברים הוא רק שלב במשא ומתן?
בהתאם לנקודת מבט זו, עריכת זכרון הדברים כשלב ביניים במשא ובמתן לא

באה אלא כדי להעלות על הכתב את שהצדדים כבר הסכימו ביניהם, מתוך הבנה כי הסכמה זו אין בה גמירת הדעת הסופית לשכלולו של המשא והמתן בין הצדדים. זכרון הדברים מהווה, לפי קו מחשבה זה, רק "חומר גלמי" ואינו אלא שלב במשא ובמתן שטרם נסתיים (ראה ע"א 407/66  בלומה הולצמן (רייך) נ' שלמה איגר, פ"ד כא(1) 288, 294); ע"א 202/67 בלוטמן נ' אשכנזי, פ"ד כא(2) 699). בהתאם לנקודת המבט האחרת, הצדדים באו לכדי הסכם ביניהם, תוך שהם סיימו את המשא והמתן ביניהם עם עריכת זכרון הדברים. עם זאת הם מבקשים לא להסתפק בהסכם זה, אלא הם מבקשים לתת לו חותם פורמלי ופרופסיונלי. זכרון הדברים מהווה, לפי נקודת מבט זו, "הסכם גמור ומוחלט" היוצר את הקשר המשפטי בין הצדדים וזאת אף אם החוזה הפורמלי לא יצא אל הפועל (ע"א 305/63 פרידלבסקי נ' הלר, פ"ד יח(1) 98; ע"א 868/75 לנדמן נ' קפלן, פ"ד לב(1) 146).
 
מהו המבחן שלפיו יקבע לאיזו משתי הקטגוריות הנזכרות נופל זכרון דברים פלוני? בענין זה קבעה פסיקתו של בית משפט זה שני מבחנים מצטברים. המבחן האחד הוא כוונתם של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם עם ההסכמה על זכרון הדברים; המבחן השני הוא קיומה של הסכמה בזכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה שביניהם.
 
 
המבחן הראשון לתוקפו המשפטי של זכרון הדברים הוא בכוונתם של הצדדים (ע"א 407/66, עמ' 294). על כוונה זו יש ללמוד, על-פי אמות המידה של האדם הסביר, מהתנהגותם של הצדדים לפני, בשעת ולאחר ההסכמה על זכרון הדברים ומתוכן זכרון הדברים עצמו (ע"א 694/69 מגידו נ' "דיור חן", פ"ד כד(2) 6, 9).
בחינתו של זכרון הדברים עצמו חייבת לשים דגש על שני ענינים: היסודות שהצדדים קבעו בזכרון הדברים עצמו ו"נוסחת הקשר" שנקבעה בזכרון הדברים בינו לבין "החוזה" הפורמלי שייחתם בעתיד. במקום שהצדדים קבעו את עיקרי היסודות לעסקה שביניהם בזכרון הדברים עצמו, ניתן להניח כי כוונתם היתה להגיע לכדי קשר משפטי מחייב ואין להניח כי התכוונו רק לשלב ביניים במשא ובמתן שביניהם
 
אם "נוסחת הקשר" היא כי הצדדים חותמים על זכרון הדברים "עד שיוכן" חוזה פורמלי, הרי משמעות הדברים היא, שרצון הצדדים הוא שזכרון הדברים יכנס לתוקפו מיד (ע"א 602/72 שוק הלוי נ' כדורי מוכתר, פ"ד כח(1) 519). הוא הדין אם בזכרון הדברים נאמר כי "הצדדים מתחייבים לחתום על הסכם פורמלי ועד אז הסכם זה קובע" (ע"א 69/60 ברנשטיין נ' קליסקר, פ"ד טו 785). או שנאמר בו כי סכום פלוני ישולם במעמד החתימה על זכרון הדברים, ואילו היתרה "עם חתימת החוזה שייערך אצל עורך-דין" (ע"א 118/53 אגסי נ' קריבושי, ואח' פ"ד ט 96). מן הראוי לציין כי נוסחאות אלה ואחרות כבודן במקומן מונח, אך אין לראות בהן חזות הכל. הכל תלוי בכוונת הצדדים, עליה יש ללמוד ממכלול העובדות של המקרה
המבחן השני לתקפו המשפטי של זכרון הדברים הוא בקיום הסכמה בגופו של זכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה
במכירת מקרקעין טבעי הוא כי תנאים מהותיים אלה יכללו את הצדדים להתקשרות, תיאור הנכס הנמכר, המחיר ומועדי התשלום והמסירה (ע"א 471/76).
פרטים לא חיוניים: מועד ההעברה בטאבו; על מי חלים המיסים; פיצויים קבועים מראש; הצהרה כי הנכס נקי מכל שיעבוד ותחילתה של ההצמדה
 
אותם ניתן להשלים
 
דרישת הכתב לענין התחייבות לעשות עסקה במקרקעין אינה דרישה ראיתית אלא דרישה מהותית, "אם לא נעשה מסמך, לא עשו הצדדים ולא כלום" (ע"א 726/71, 789). סיבתה של דרישה זו היא בחשיבותה. של העסקה ובצורך להבטיח
את רצינותה
 
שערוך: הפרתי חוזה, ערכה של הדירה ירד, המגמה היום היא להצמיד את סכום הכסף לשיעור העליה של מדד המחירים לצרכן.
אכיפה הינה סעד עיקרי וראשי-יש עדיפות לקיום הסכמים
הצדדים רצו לשלול את האכיפה, בגלל הירידה של שווי הנכס, אך אין מקום לשלול
בפועל בוצע שערוך לנת"ד שזו שיטת ההצמדה שבחרו הצדדים
 
 
לימודי נדל"ן- לימודי תיווך- השקעות בנדל"ן- רשם המתווכים- מבחן המתווכים- רשיון תיווך.
 
7247/97 כוכבה יצחקוב נגד מרדכי אביב
כוכבה יצחקוב, מתווכת הציעה לחברת בניה מרדכי אביב מגרש לצורך בניה-עסקת קומבינציה ,
במכתב מעורפל ואח"כ בטלפון בהרחבה
, שנענתה בחיוב, הפנתה אותם לעו"ד שייצג את החברה בעלת הקרקע.
כוכבה עבדה עם עו"ד שהתנה בייצוג, אך נאות לוותר לאור ההצעה של כוכבה לתת לו מחצית מדמי התיווך.
כמה שבועות עברו-חברת אביב ירדה מהעסקה
אחרי חודשיים חזרו לעסקה ורצו לסגור
, הציעו למתווכת שכ"ט בגובה 10000 דולר מלפנים משורת הדין
המערערת לא הייתה נכונה להסתפק בכך ותבעה מן המשיבה את מלוא דמי התיווך המגיעים לה, לטענתה, בשווי של 2% מערך המגרש, ובסך הכל 607,000 ש"ח. המערערת סבורה כי המשיבה התקשרה עמה בהסכם תיווך, ומשסיימה לדלות מפיה
ומפי סודאי פרטים על אודות המגרש, פנתה ישירות לחברה והתקשרה עמה בעיסקה תוך כדי עקיפת התחייבויותיה כלפי המערערת. התחייבות זו מבקשת המערערת לאכוף.
                                        
נחתם הסכם
לא שולמו דמי תיווך
 
משטוען פלוני – מתווך – כי זכאי הוא לדמי תיווך בגין עיסקה שנקשרה בין שניים אחרים, נושא הוא בנטל להוכיח, בראש ובראשונה, כי נקשר הסכם בינו לבין אחד מן הצדדים או בינו לבין שני הצדדים, שלפיו יבצע פלוני את פעולת התיווך.
בהיעדר קביעה אחרת בגוף ההסכם קמה למתווך הזכות לקבלת דמי התיווך רק משנתקשרו הצדדים בעיסקה גופה (ראו: ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' מנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל [3], בעמ' 122-121; ע"א 342/89 ג.ז. רכסים בע"מ נ' גרופר [4], בעמ' 738; ע"א 6181/93 סולומונוב נ' שרבני [5], בעמ' 295).
לשם הוכחת הזכאות לקבלת דמי תיווך אין די בהצבעה על קיומו של קשר סיבתי עובדתי בין פעולת המתווך לבין מימוש העיסקה. המבחן לזכאות הוא קיומה של פעילות מצד המתווך שיש בה כדי לשמש גורם "יעיל" למימוש העיסקה נושא התיווך .
אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל" (דברי הנשיא שמגר בע"א 2144/91 הנ"ל [3], בעמ' 123). "...עצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחו נכס, אין פירושו של דבר שכל עיסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך" (שם [3], בעמ' 125. וראו גם: ע"א 275/76 הנ"ל [1]; ע"א 185/80 "פרזות" בע"מ נ' זקן [6]; ע"א 342/89 הנ"ל [4]).
פעילות מצד גורם נוסף, המתרחשת לאחר שנתבצעה פעולת התיווך הראשוני, עשויה לחדש את המשא ומתן שנפסק, אך גם לנתק את הקשר הרלוונטי שבין פעילות המתווך בעבר לבין מימוש העיסקה, עד שלא ניתן לזקוף עוד את התוצאה לפועלו של המתווך הראשון
עם זאת קיום הסכם התיווך נתון ככל הסכם לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב. צד המסכל את מאמציו של המתווך על-ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעיסקה, תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום-הלב המוטלת עליו. הוא הדין בכל אותם מקרים שבהם פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על-מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך (
סמיכות הזמנים שבין פניית המערערת למשיבה לבין מועד יצירת הקשר בינה לבין החברה מלמדת כי הקשר עם החברה לא נוצר יש מאין, וכי פועלם של המערערת ושל עורך-הדין שאליו הפנתה את המשיבה הניעו את התהליך שהושלם, בסופו של יום, הודות למאמצי עורך-הדין של המשיבה
ך
הן המערערת והן עורך-דינה של המשיבה היו הגורמים היעילים להתקשרות הצדדים בעיסקה. העובדה שהמערערת הייתה גורם בלעדיו אין להתקשרות, כשלעצמה, אינה מזכה אותה בדמי התיווך, אלא שבמקרה זה היא הייתה גם הגורם המניע ובפועל שותפה שווה להשלמה היעילה של העיסקה. לפיכך היא ועורך-דינה של המשיבה, גם יחד, היוו את הגורם היעיל להתקשרות; לפיכך היא והגורם האחר, גם יחד, זכאים להתחלק בדמי התיוו
 
 
במחוזי נקבע: כי לא היה גורם יעיל ולא היו מספיק פרטים
פעילות מצד גורם נוסף המתרחשת לאחר שנתבצעה פעולת התיווך הראשוני, עשויה לחדש את המשא ומתן שנפסק, אך גם לנתק את הקשר הרלוונטי שבין פעילות המתווך בעבר לבין מימוש העיסקה עד שלא ניתן לזקוף עוד את התוצאה לפועלו של המתווך הראשון. עם זאת, קיום הסכם התיווך נתון ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב (הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). צד המסכל את מאמציו של המתווך על-ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעיסקה תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום-הלב המוטלת עליו. הוא הדין בכל אותם מקרים שבהם פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על-מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך, למשל על-ידי העסקת "מתווך קש" (ראו: ע"א 2144/91 הנ"ל [3], בעמ' 122; ע"א 185/80 הנ"ל [6], בעמ' 185). בית-המשפט המחוזי לא מצא מקום להניח קיום התנהגות מן הסוג הזה מצד המשיבה, אך יש במימצאים העובדתיים שקבע כדי ללמד כי עורך-הדין שפעל מטעם החברה לא שימש "גורם יעיל" יחיד במימוש העיסקה.
לפיכך היא והגורם האחר, גם יחד, זכאים להתחלק בדמי התיווך. בפרשה דומה הצביע בית-המשפט העליון, מפי הנשיא שמגר, על אפשרות קיומה של זכאות משותפת לדמי תיווך:
"השאלה אימתי פעולת המתווך היא 'הגורם היעיל' נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל – כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים – אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה. ברור, כי מתקיים משא ומתן – אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק – ובסיומו נכרת חוזה. הנה, כי כן, צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי (למשל, ע"א 107/86, 113 א' חסין נ' ד' בלס ואח', בעמ' 522-520). אך פעמים רבות עובדות העניין אינן כה פשטניות. במהלך המשא ומתן עשויות להתגלע בין הצדדים מחלוקות אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר) עשוי לסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה האם המתווך הוא הגורם היעיל. יש לבחון האם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל, או שמא שניהם או אף אחד מהם. מבחינה תיאורטית כל אחת מהתוצאות אפשרית, פעמים אין זכאות לדמי תיווך, פעמים ישנה זכאות למתווך אחד ופעמים למספר מתווכים" (ע"א 2144/91 הנ"ל [3], בעמ' 123; ההדגשות שלי – א' ר').
 
הערעור של כוכבה התקבל בחלקו