דירות ובתים למכירה דירות ובתים להשכרה פרויקטים חדשים נכסים מסחריים מגרשים נכסים עד 2 מיליון ש”ח נכסים להשקעה

איזור

כל הארץ צפון מרכז דרום מושבים

סוג עסקה

מחדרים

עד חדרים

עיר / ישוב

ממחיר

עד מחיר

שכונה

בחר עיר

מקומה

עד קומה

סוג הנכס

בחר סוג נכס בית פרטי דו משפחתי דופלקס דופלקס גן דופלקס פנטהאוז דירה דירת גג דירת גן דירת נופש דירת סטודיו וילה יחידת דיור לופט מחסן מיני פנטהואז סבלט פטיו פנטהואז קוטג'

טקסט חופשי

חפש

 
 
חסרות שאלות 4-6
 
חסרות שאלות 10-12
 
חסרות שאלות 17-20
 
חסרות שאלות 24-25

רשם המתווכים במקרקעין -22.1.2008 שאלון מספר 0001
 
משרד המשפטים
רשם המתווכים במקרקעין
גירסה 1
 
חורף 2008
22.1.2008
 
 
הוראות לנבחן:

1. משך הבחינה - שעה וחצי.

 

2. חומר עזר מותר בשימוש:

 

1. דיני מתווכים במקרקעין חוקים ותקנות - הניתן בבחינה ע"י רשמת המתווכים ויש להחזירו בסיום הבחינה.

 

1. מילון או מילונית אלקטרונית.

 

3. אין לקפל, להדק במכונת הידוק או לחורר את "דף התשובות לנבחן".

 

4. ציון עובר - 60 נקודות.

 

5. בכל שאלה עליך לבחור את התשובה הטובה והנכונה ביותר בהתאם לחומר הבחינה ולסמנה ב"דף תשובות לנבחן" על-ידי סימון X במקום המתאים.

 

6. סימון שתי תשובות נכונות  - התשובה תיפסל.

 

7. בדף התשובות יש להשתמש בעט כחול/שחור בלבד. עליך לסמן ב-X את המקום המתאים לתשובה שבחרת. אם ברצונך לשנות תשובה שכבר סימנת, עליך למחוק את התשובה על-ידי מילוי כל הריבוע בצבע כחול/שחור, ולסמן ב-X את התשובה החדשה. אם שינית את דעת שנית, עליך למלא שוב את הריבוע בעט כחול/שחור ולכתוב בצד הריבועים את התשובה החדשה שבחרת.

 
 
 
                                                                                                            בהצלחה!
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -22.1.2008 שאלון מספר 0001
1.      יעל חתמה על הסכם רכישת דירה מגלית. כעבור שבועיים רכשה גלית מיעל ארון בסכום 750 ש"ח, והשתיים סיכמו כי גלית תשלם ליעל עבור הארון באותו היום בו תשלם על לגלת את התשלום האחרון עבור הדירה. גובה התשלום האחרון עבור הדירה הוא 50,000 ש"ח. במועד התשלום, גלית מסרבת לשלם עבור הארון, ולכן מחליטה יעל לקזז מתוך התשלום האחרון של תמורת הדירה המגיע לגלית את הסכום המגיע לה עבור הארון.
         האם רשאית יעל לעשות זאת? מדוע?

1. לא. על יעל לשלם את התשלום האחרון במלואו, שאם לא כן היא מפרה את הסכם רכישת הדירה.
2. לא. אין לקשור בין עיסקת רכישת הדירה לעיסקת מכירת הארון. על יעל לערוך התחשבנות נפרדת עבור כל עיסקה.
3.         כן. יעל רשאית לקזז מהתשלום המגיע ממנה עבור הדירה כל תשלום המגיע לה מגלית וגם את הסכום המגיע לה עבור הארון.
4. כן. יעל רשאית לקזז את הסכום המגיע לה מגלית עבור הארון, שכן מדובר בחיובים כספיים קצובים.

_____________________________________________________________________.
2.      ראובן מכר למוטי מגרש הרשום בלשכת רישום מקרקעין. מוטי מבקש להבטיח את זכויותיו במגרש, עד שיהיו בידיו כלהאישורים הדרושים לשם העברת הזכויות לשמו בלשכת רישום המקרקעין.
         מה צריך מוטי לעשות כדי להבטיח את זכויותיו במגרש?

1. לרשום הערת אזהרה בגין העיסקה.
2. לרשום זיקת הנאה לטובתו בגין העיסקה.
3.         לרשום הערת אזהרה או זיקת הנאה, אולם עליו לבחור באחת מהן בלבד.
4. לרשום הערת אזהרה וגם זיקת הנאה.

._____________________________________________________________________.
3.      חברת "המסיע" מעוניינת להגדיל את שטחן של מספר תחנות קצה של אוטובוסים המופעלים על ידה, וזאת בגלל הרצון להוסיף קווים שיעצרו בתחנות אלה. לצורך כך הגישה חברת "המסיע" לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תכנית שינויים לתכנית מיתאר מקומית המסדירה את הגדלת שטחי תחנות הקצה.
         האם חברת "המסיע" פעלה נכון? מדוע?     

1. כן. משום שהגדלת שטחי תחנות אוטובוס מכל סוג מצוייה בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
2. לא. משום שהגדלת שטחי תחנות אוטובוס מכל סוג מצוייה בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
3.       כן. משום שהגדלת שטחי תחנות אוטובוס מצוייה בסמכות הוועדה המקומי לתכנון ולבנייה, רק כאשר מדובר בתחנות קצה.
4. לא. משום שהגדלת שטחי תחנות אוטובוס מכל סוג מצוייה בסמכות וועדה מרחבית לתכנון ולבנייה.

            ._____________________________________________________________________.
 
 
 
 
 רשם המתווכים במקרקעין -22.1.2008 שאלון מספר 0001
4.     
? .          

1. .
2. .
3.       .
4. .

._____________________________________________________________________.
5.     

1. .
2.         .
3. .

_____________________________________________________________________.
6.      ?
א.    .
ב.    .
ג.     .
ד.    .
__________________________________________________________________.
 

רשם המתווכים במקרקעין -22.1.2008 שאלון מספר 0001
7.      יוסי רכש דירה מקבלן. יוסי קיבל את החזקה בדירה ביום 1.1.2001 אך רק אחרי שנה הוא נכנס לגור בדירה. כאשר יוסי ביקש להשתמש בדוד השמש הוא גילה להפתעתו כי בדירה לא קיים כלל דוד שמש. יוסי בחן את החוזה שלו וגילה כי במפרט שקיבל מהקבלן לא רשם דבר בנוגע לדוד שמש.
         בנסיבות המתוארות ובהנחה שדוד שמש הינו פריט שנקבע בתקנות הבנייה, איזה מהמשפטים הבאים נכון?

1. הקבלן חייב לספק דוד שמש בכל מקרה.
2. אם הקבלן לא מספק דוד שמש, עליו לציין זאת במפורש במפרט.
3.         אין כלל חוב לצרף מפרט לחוזה.
4. על הקונה לשלם עבור התקנת דוד השמש סכום שלא יעלה על הסכום הקבוע בחוק.

_____________________________________________________________________.
8.      רונית שכרה דירהמאופיר לתקופה של שנתיים. כעבור שנתיים, עם סיום החוזה, סירבה רונית לפנות את הדירה והמשיכה לגור בה. אופיר הודיע לה שהוא מתכוון לעשות שימוש בסעיף שנרשם בחוזה ולפיו מותר לו לפנות אותה בכוח מן הדירה ולסלק משם את חפציה.
         בהינתן שהוראות חוק המקרקעין תשכ"ט 1969 גוברות על החוזה, האם זו אכן זכותו של אופיר? מדוע?

1. כן. מדובר בקניין של אופיר וגם לפי סעיף 18 ב' לחוק המקרקעין זו זכותו לעשות שימוש בכח.
2. לא. במדינת ישראל אסור לפנות משיגי גבול בכוח.
3.         לא. רונית נכנסה לדירה בהסכמה. היא מעולם לא תפסה את המקרקעין שלא כדין ולכן אין אפשרות לפנותה מן הדירה בכוח ללא קבלת אישור מבית המשפט.
4. כן. אופיר הוא המחזיק במקרקעין ולכן זכותו לפנות את רונית בהתאם לסעיף 18 א' לחוק.

            _____________________________________________________________________.
9.      דני, מתווך במקרקעין, פגש את יוסי, אשר מעוניין למכור את הדירה שלו, יוסי מספר לדני כי ישנו צו הריסה כנגד המרפסת שבנה בדירה, אך דרש מדני שלא יספר זאת לרוכשים פוטנציאליים כדי שלא יברחו.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים נכון?

1. לדני אסור לגלות לרוכשים פוטנציאליים על קיומו של צו ההריסה, מאחר ויוסי דרש ממנו שלא לספר.
2. דני חייב לגלות לכל רוכש פוטנציאלי על קיומו של צו ההריסה.
3.         דני חייב לפנות לבית המשפט כדי שיקבע האם הוא מחוייב לגלות על קיומו של צו ההריסה לרוכשים פוטנציאליים.
4. דני יוכל לספר לרוכשים פוטנציאליים ל קיומו של צו ההריסה, רק אם הם ישאלו אותו על כך, ובכל מקרה אסור לו לספר על כך מיוזמתו.

            _____________________________________________________________________.
10.    ?

1. .
2. .
3.       .          
4. .

._____________________________________________________________________.
 
רשם המתווכים במקרקעין -22.1.2008 שאלון מספר 0001
11.   
?

1. .
2. .
3.       .
4. .

._____________________________________________________________________.
12.   
?

1. .
2. .
3.         .
4. .

_____________________________________________________________________.

רשם המתווכים במקרקעין -22.1.2008 שאלון מספר 0001
 
13.    מוטי הפר את הסכם רכישת הדירה שחתם עם דני. בכוונת דני לתבוע את מוטי על ביטול ההסכם ובנוסף לדרוש פיצוי כספי.
         בנסיבות המתוארות, על אילו נזקים יכול דני לתבוע את מוטי?

1. דני אינו יכול לתבוע פיצוי עבור נזקים שנגרמו לו, כאשר הוא תובע לבטל את ההסכם.
2. דני יכול לתבוע פיצוי רקעבור הוצאות כספיות שנגרמו לו כתוצאה מהפרת ההסכם.
3.         דני יכול לתבוע, בין היתר, גם פיצוי עבור עוגמת הנפש שנגרמה לו כתוצאה מהפרת ההסכם, וזאת בנוסף לנזקים ישירים שנגרמו לו כתוצאה מהפרת ההסכם.
4. דני יכול לתבוע פיצוי בגין כל נזק שנגרם לו, ובלבד שסכום התביעה לא יעלה על 10% משווי הדירה על פי ההסכם.

_____________________________________________________________________.
14.    רונית, מתווכת במקרקעין, הורשעה בבית משפט בכך שהטעתה רוכשי דירות וטענה בפניהם כי הדירות שרכשו ניבנו בסטנדרט  בנייה גבוה העומד בתקנים המחמירים, כאשר בפועל הדירות לא היו ראויות למגורי אדם ואף הוצאו צווים להריסתן?      
         האם רשאי בית המשפט לצוות כי רישיונה לתווך במקרקעין יבוטל?

1. לא. בית המשפט רשאי לצות אך ורק על מאסר או קנס.
2. כן. ובלבד שנוהל הליך נפרד, במסגרתו הגיש היועץ המשפטי לממשלה בקשה לבית המשפט לבטל את הרישיון. בית המשפט אינו מוסמך לבטל רשיון ללא בקשה מפורשת מטעם היועץ המשפטי לממשלה.
3.         לא. כיוון שרונית עמדה בהצלחה בבחינת רשם המתווכים ושילמה אגרה שנתית נדרש, לא ניתן לשלול רישיונה בשום מצב.
4. התוויית רשת הדרכים הארצית.

            _____________________________________________________________________.
15.    עירית תל-אבי מבקשת לשלול את רשיון העסק של שמשון.
         מבין התנאים שלהלן, מהם התנאים שעליהם להתקיים בטרם יבוטל הרישיון?

1. על הרשות לקיים התייעצות עם נותן אישור המופקד על קיום מטרה שאי קיומה משמש עילה לביטול, ולתת לבעל הרישיון הזדמנות להשמיע את טענותיו.
2. עירייה אינה יכולה לשלול רישיון בשום מקרה. עליה לפנות לבית משפט לעניינים מינהליים בתביעה לביטול הרישיון.
3.       14 יום בטרם יבוטל הרישיון על העירייה לפרסם הודעה בשני עיתונים יומיים.
4. ניתן לבטל רישיון לעסק רק אם 3 אזרחים לפחות פנו לעירייה בכתב והתלוננו שהעסק איו מקיים מטרותיו.

._____________________________________________________________________.
 
 
 
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -22.1.2008 שאלון מספר 0001
16.    שמואל עבר בהצלחה את הבחינה לקראת קבלת רישיון תיווך במקרקעין. בשל קשיים כלכליים הפסיק כעבר שנה לשלם את דמ האגרה השנתית.
         האם שמואל רשאי לשמש כמתווך במקרקעין מבלי לשלם את דמי האגרה השנתית?

1. כן. האגרות שעל מתווך במקרקעין לשלם הינן אגרה לבחינה ואגרת רישיון חד פעמית בלבד. אין כל אגרה שנתית.
2. כן. אך עליו לשלם מחצית מדי התיווך שיקבל ישירות לרשם המתווכים, עד לפירעון דמי האגרה השנתית.
3.         לא. מאחר ושמואל לא שילם את האגרה השנתית במועדה, לא יהא רשאי לשמש כמתווך במקרקעין כל עוד לא שילם האגרה בתוספת ריבית והפרשי הצמדה.
4. שמואל יוכל לעבוד כמתווך במקרקעין, אך הוא לא יהיה זכאי לקבל דמי תיווך עד אשר הוא לא ישלם את האגרה.

._________________________________________________________________.
17.   
?

1. .
2. .
3.         .
4. .

_____________________________________________________________________.
18.    .

1.         .
2. .

._____________________________________________________________________.
 
רשם המתווכים במקרקעין -22.1.2008 שאלון מספר 0001
 
19.   
?

1. .
2. .
3.       .
4. .

._____________________________________________________________________.
20.   
?

1. .
2. .
3.       .
4. .

.____________________________________________________________________.
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -22.1.2008 שאלון מספר 0001
21.    דני ביקש לרכוש קוטג' בשכונה הנבנית בצפון תל אביב. הוא ראה מודעה של משרד התיווך"יוקי" ופנה אל המתווך "יוקי", אשר הציג עצמו כמשווק הבלעדי של פרוייקט הקוטג'ים. "יוקי" סיפר לדני כי מדובר בקרקע חקלאית אשר היזם שינה את הייעוד שלה למגורים וכעת בונה את הפרויקט היוקרתי ביותר באזור. אחרי שדני הביע את חששו בפניו, הציג "יוקי" בפני דני את אישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לפרוייקט.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים נכון?

1. אין כל מניעה לבצע את העיסקה, מאחר ומותר לבנות קוטג' למגורים גם על קרקע חקלאית.
2. אין כלמניעה לבצע את העיסקה, מאחר ומספיק שקיים אישור הוועדה המקומית.
3.         על דני להימנע מהעיסקה משום שאסור לשנות יעוד של קרקע חקלאית למגורים.   
4. על דני להימנע מהעיסקה משום שצריך אישור של הועד מחוזית לשינוי הייעוד.

_____________________________________________________________________.
22.    שרה, מתווכת במקרקעין, קיבלה לטיפולה את התיווך במציאת קונים למספר רב של דירות בשכונת "הגל". בשל הקושי במציאת קונים, מחליטה שרה לצאת במבצע לפיו היא לא תיגבה דמי תיווך מהקונים ותסתפק בדמי התיווך המגיעים לה ממוכרי הדירות. גדעון, שקורא על המבצע של שרה, מגיע למשרדה ומבקש לקבל ממנה שירותי תיווך לשם רכישת דירה בשכונת "הגל". לבקשתו, נחתם בינו לבין שרה הסכם תיווך בו נקבע במפורש כי שרה לא תהיה זכאית לגבות ממנו כל תשלום עבור התיווך.
         האם גדעון הוא לקוח של שרה? מדוע?

1. לא.משום שהוסכם ביניהם במפורש כי הוא לא ישלם דמי תיווך.
2. כן. משום שנחתם ביניהם הסכם תיווך ואין זה משנה אם על גדעון לשלם דמי תיווך, אם לאו.
3.         גדעון יחשב כלקוח של שרה רק לאחר שייחתם בינו לבין בעלי אחת הדירות הסכם לפי ירכוש גדעון דירה..
4. גדעון ייחשב כלקוח של שרה רק במידה והמוכר לא יעמוד בהתחייבותו לשלם לשרה את דמי התיווך, שכן במקרה כזה שרה תהיה רשאית לגבות את דמי התיווך המגיעים לה מגדעון.

_____________________________________________________________________.
23.    רונן הוא הבעלים של שלוש דירות יקרות ערך בתל אביב. רונן פונה ליערה, מתווכת במקרקעין, ומציע לה לתווך במציאת רוכשים לשלוש הדירות, אולם מציב תנאי שיערה תסתפק בדמי תיווך בשיעור של חצי אחוז ערכה של כל עסקה.  יערה מתלבטת, ומודיעה בסופו של דבר לרונן כי החליטה לקבל את הצעתו, בתנאי שכל שלוש הדירות יועברו לטיפולה בבלעדיות.
         כיצד ניתן להגדיר מבחיה משפטית את תשובתה של יערה? 

1. תשובתה היא קיבול של הצעתו של רונן.
2. תשובתה היאקיבול של הצעתו של רונן תוך שינוי, שנחשבת כהצעה חדשה.
3.         תשובתה היא קיבול של הצעתו של רונן ביחס לדירה אחת ואילו ביחס לשתי הדירות הנותרות, התשובה נחשבת כהצעה חדשה.
4. תשובתה מהווה התקשרות בהזמנה מחייבת לביצוע פעולת תיווך.

_____________________________________________________________________.
 
רשם המתווכים במקרקעין -22.1.2008 שאלון מספר 0001
24.   
?

1. .
2. .
3.         .
4. .

_____________________________________________________________________.
 
 
25.    "?

1. .
2. .
3.         .
4. .

_____________________________________________________________________.