דירות ובתים למכירה דירות ובתים להשכרה פרויקטים חדשים נכסים מסחריים מגרשים נכסים עד 2 מיליון ש”ח נכסים להשקעה

איזור

כל הארץ צפון מרכז דרום מושבים

סוג עסקה

מחדרים

עד חדרים

עיר / ישוב

ממחיר

עד מחיר

שכונה

בחר עיר

מקומה

עד קומה

סוג הנכס

בחר סוג נכס בית פרטי דו משפחתי דופלקס דופלקס גן דופלקס פנטהאוז דירה דירת גג דירת גן דירת נופש דירת סטודיו וילה יחידת דיור לופט מחסן מיני פנטהואז סבלט פטיו פנטהואז קוטג'

טקסט חופשי

חפש

רשם המתווכים במקרקעין - 22.4.2009 שאלון מספר 0001

(לתשובות של המבחן זה לחצו כאן)
 
משרד המשפטים
רשם המתווכים במקרקעין
גירסה 1
 
סתיו  2009
22.4.2009
 
 
הוראות לנבחן:

1. משך הבחינה - שעה וחצי.

 

2. חומר עזר מותר בשימוש:

 

1. דיני מתווכים במקרקעין חוקים ותקנות - הניתן בבחינה ע"י רשמת המתווכים ויש להחזירו בסיום הבחינה.

 

1. מילון או מילונית אלקטרונית.

 

3. אין לקפל, להדק במכונת הידוק או לחורר את "דף התשובות לנבחן".

 

4. ציון עובר - 60 נקודות.

 

5. בכל שאלה עליך לבחור את התשובה הטובה והנכונה ביותר בהתאם לחומר הבחינה ולסמנה ב"דף תשובות לנבחן" על-ידי סימון X במקום המתאים.

 

6. סימון שתי תשובות נכונות  - התשובה תיפסל.

 

7. בדף התשובות יש להשתמש בעט כחול/שחור בלבד. עליך לסמן ב-X את המקום המתאים לתשובה שבחרת. אם ברצונך לשנות תשובה שכבר סימנת, עליך למחוק את התשובה על-ידי מילוי כל הריבוע בצבע כחול/שחור, ולסמן ב-X את התשובה החדשה. אם שינית את דעת שנית, עליך למלא שוב את הריבוע בעט כחול/שחור ולכתוב בצד הריבועים את התשובה החדשה שבחרת.

 
 
 
                                                                                                            בהצלחה!
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין - 22.4.2009 שאלון מספר 0001
1.      תמיר מעוניין לתת ייפוי כוח לעומר, על מנת שייצג אותו וימכור עבורו דירה שבבעלותו.
         מה צריך תמיר לעשות כדי שמתן ייפוי הכוח לא יחייב אותו בתשלום מס על מכירת נכס במקרקעין?

1. לציין במפורש כי ייפוי הכוח יתבטל לאחר 7 חודשים.
2. לציין במפורש כי ייפוי הכוח מיועד למכירת נכס מקרקעין והוא ניתן להעברה.
3.         לציין במפורש כי תמיד יכול לבטל את ייפוי הכוח בכל עת.
4. לאמת את ייפוי הכוח על ידי עורך דין, ולציין כי ייפוי הכוח תקף ל-7 חודשים בלבד ולאחר 7 חודשים הוא יתבטל מאליו, ולא ניתן יהיה להשתמש בו כלל.

_____________________________________________________________________.
2.      רום פנה ליוחאי - מתווך מקרקעין בעל רישיון תיווך, כדי שימכור עבורו את דירתו. יוחאי החתים את רום על טופס הזמנת עבורה, ובה החייב לשלם ליוחאי דמי תיווך בשיעור של 0.5% מהמחיר בו תימכר הדירה. רום התחייב עוד בזו הלשון: "במידה והדירה תימכר במחיר שמעל 930,000 ש"ח, ישלם המוכר תוספת של 2% מהתמורה שתתקבל מעל המחיר הנקוב בהסכם". רום מכר בעזרת יוחאי את הדירה ב-950,000 ש"ח, והופתע לקבל דרישת תשלום מיוחאי ובו מבקש יוחאי דמי תיווך 2% מסכום התמורה. רום, אשר לא מצא את העתק הזמנת העבודה, ביקש עותק מיוחאי והופתע לגלות כי במסמך נעשו שינויים/מחיקות ללא הסכמתו וללא ידיעתו בזו הלשון: "במידה והדירה תימכר במחיר שמעל 930,000 ש"ח, ישלם המוכר תוספת ש 2% מהתמורה שתתקבל. מעל המחיר הנקוב בהסכם. (המחיקה נעשתה ע"י מתיחת קו על המילים) ויוחאי טען כי זה מה שסוכם ביניהם.
         בנסיבות המתוארות, מה יכול רום לעשות?

1. רום לא יכול לעשות דבר, מאחר ולמתווך מותר לשנות הסכם תיווך כל עוד הדירה לא נמכרה.
2. רק אחרי שרום יגיש תלונה לרשם המתווכים, הוא יוכל להגיש תלונה למשטרה על זיוף הטופס.
3.         להגיש תלונה למשטרת ישראל כנגד יוחאי על זיוף הזמנת העבודה.
4. להגיש תלונה לרשם המתווכים המוסמך במקרים של זיוף ומרמה לבטל את רישיון התיווך.

._____________________________________________________________________.
3.      ולדימיר חתם על הסכם רכישה של דירה בפרוייקט הפיצוציה באשקלון. בהסכם הרכישה נקבע כי הקונים יקבלו ערבות בנקאית על כל סכום שישלמו לקבלן. את הפרוייקט מלווה בנק המכבים בישראל, (להלן: "הבנק המלווה") המתמחה בליווי פרוייקטים. הקבלן ממנו רכש ולדימיר את הדירה המציא לולדימיר שובר לתשלום בגין התשלום הראשון, כך שעל ולדימיר לשלם ישירות לבנק המלווה. ולדימיר דורש כי הבנק ימציא לו ערבות בנקאית כנגד התשלום.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים נכון?        

1. הבנק המלווה ימציא לולדימיר ערבות בנקאית בתוך 14 ימי עסקים מהיום בו ישלם ולדימיר את התשלום.
2. ולדימיר זכאי לקבל ערבות בנקאית מאת הבנק המלווה, החל מהתשלום השני, היות והתשלום הראשון מיועד בדרך כלל להוצאות הקבלן.
3.       ולדימיר אינו זכאי לקבל ערבות מהבנק המלווה; הקבלן צריך להמציא את הערבות הבנקאית מייד עם קבלת התשלום מולדימיר מאחר וולדימיר חתם הסכם עם הקבלן.
4. הבנק המלווה ימציא לודימיר ערבות בנקאית לאחר 20 ימי עסקים מיום התשלום.

            ._____________________________________________________________________.
 
רשם המתווכים במקרקעין 22.4.2009 שאלון מספר 0001
 4.     מנחם הוא קבלן, הואו מוכר דירה בפרוייקט שבנה. על הבית המשותף חל תקנון שנעשה על ידי הדיירים והחליף את התקנון המצוי. בין שאר סעיפי התנון וסדרים העניינים הבאים:
1.   סדרי קבלת החלטות בדבר ניהול הבית המשותף.
2.   הוצאת חלק מהרכוש המשותף.
3.   שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו.
4.   שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה.
האם מנחם חייב לכלול במפרט, או לצרף לחוזה המכר, חלק מהעניינים שהוסדרו בתקנון הבית המשותף, או את כולם (1-4 לעיל)?                     

1. לא, מנחם לא חייב; מדובר בתקנון בית משותף שכל קונה רשאי לעיין בו והוא נמצא בלשכת רישום המקרקעין.
2. כן, על מנחם לכלול את כל העניינים 1-4 במפרט, או לצרף אותם לחוזה המכר.
3.       לא, מספיק שמנחם הודיע לקונה על פה כי ישנו תקנון בית משותף - ואז לקונה קיימת חובה לבדוק בדיקת קונה סביר, הכוללת גם את תקנון הבית המשותף.
4. על מנחם לכלול בהסכםהמכר רק את עניין 4 - שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה, וזאת כיוון שמדובר בפרט שעלול לפגוע בשווי הדירה.

._____________________________________________________________________.
5.      חיים לוי הוא מתווך רשום ובעל רישיון שהונפק לו על ידי רשם המתווכים. בן דודו שנקרא גם הוא חיים לוי, ניגש כבר לבחינה כדי לקבל רישיון והוא ממתין לתוצאות.
         כדי לאפשר לו בתקופת ההמתנה לגבות שכר תיווך, משאיל חיים את הרישיון לבן דודו, כדי שזו תיתלה על קיר משרדו של בן הדוד וכך יגבה בן הדוד שכר טירחה עבור תיווך בתקופת הביניים.
         בנסיבות המתוארות, האם נעשתה עבירה פלילית במעשה האמור? מדוע?

1. כן, משום שהשאלת רישיון ממקבלו לאדם אחר, כדי שאותו אדם יוכל להציג עצמו כמי שהינו בעל הרישיון, הינו עבירה פלילית.
2. לא, מכיוון שבן הדוד כבר ממתין לתוצאות הבחינה והשלים את הפרוצדורה הכרוכה בכך.
3.         לא, משום שלא בטוח שבן הדוד אכן יבצע עיסקה של תיווך בתקופת הביניים.
4. לא, מאחר ובן הדוד לא ישלם לחיים עבור קבלת הרישיון.

_____________________________________________________________________.
6.      ראובן הינו בעל עסק לממכר חומרי חילוף לרכב. לפני מספר ימים מונה לעסק שלו כונס נכסים אשר מעוניין להחליף את ראובן בניהול העסק. לטענתו של ראובן, כונס הנכסים לא יודע כיצד לנהל את העסק ומתנגד לניהול העסק על ידי ראובן.
         האם כונס נכסים יכול לנהל עסק של חייב?
א.    לא, כונס הנכסים יכול רק למכור נכס של החייב אך לא לנהל אותו.
ב.    כן, ובתנאי שהחייב יסכים לניהול.
ג.     כן, ללא צורך בקבלת הסכמת החייב.
ד.    לא, כונס נכסים יכול להתמנות רק על דירה ולא על עסק.
__________________________________________________________________.
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -22.4.2009 שאלון מספר 0001
7.      רן הגנן שתל פרחים בסמוך לגדר המפרידה בין משפחת אגמון למשפחת צבר. שבוע לאחר מכן, כשהגיע לטפל בגינה, התברר לו כי משפחת צבר שתלה מעבר לאותה הגדר שיח מטפס אשר ענפיו כבר צמחו אל שטחה של משפחת אגמון והם מאיימים לחסום את כל האור לשתילי הפרחים.
         בנסיבות המתוארות, מה בכוחה של משפחת אגמון לעשות?

1. בעל מקרקעין ששכנו שתל צמחים והם צומחים אל שטחו אינו רשאי לדרוש לסלקם.
2. אם יש בהפרעה של השיח המטפס הפרעה בלתי סבירה להנאה של משפחת אגמון מהמקרקעין, רשאית משפחת אגמון לדרוש סילוק ענפי המטפס - ובהיעדר שיתוף פעולה ממשפחת צבר בתוך זמן סביר - הם רשאים לגזום את הענפים על חשבן משפחת צבר.
3.         הנושא היחיד המוסדר בחוק הוא כי שתי המשפחות צריכות להשתתף בהוצאות החזקת הגדר המשותפת בחלקים שווים.
4. דן צריך לפנות לעירייה על מנת שזו תגזום את הענפים ותסלק את המטרד.

_____________________________________________________________________.
8.      דוד הגיש לממונה על הגנת הצרכן תלונה נגד מומי המתווך, בגין עבירה שביצע לפי סעיף 10 לחוק המתווכים במקרקעין.
         בנסיבות המתוארות, מה רשאי לעשות הממונה על הגנת הצרכן?

1. להודיע למתלונן שהוא אינו מוסמך לדון בתלונה.
2. להפעיל את סמכויתיו בהתאם לפרקים ה' ו-ו' לחוק הגנת הצרכן, תשמ"א-1981.
3.         הואיל ולממונה על הגנת הצרכן אין סמכות לדון בתלונה נגד מתווך, חובתו להפנותה אל רשם המתווכים להמשך טיפול.
4. הממונה על הגנת הצרכן יכול לפנות לרשם המתווכים ולקבל את אישורו לנקוט הליכים כנגד המתווך .

            _____________________________________________________________________.
9.      איך ניתן למחוק הערת אזהרה שנרשמה בלשכת רישום מקרקעין?

1. לא ניתן למחוק הערת אזהרה לאחר שנרשמה.
2. רק כאשר הוגשה בקשה בכתב של בעל המקרקעין.
3.         כאשר הצדדים המעוניינים הסכימו ביניהם בכתב למחוק את ההערכה והגישו בקשה ללשכת רישום מקרקעין.
4. כאשר עילת ההערה בטלה ואחד הצדדים מבקש למחוק את ההערה, ואין צורך להודיע על כך לרשם המקרקעין.

            _____________________________________________________________________.
10.    כמה משתתפים נדרשים לצורך קיום אסיפה כללית חוקת בבית משותף בו קיים תקנון מצוי?

1. כל דיירי הבניין בעצמם, או על ידי באי-כוחם.
2. מחצית מדיירי הבניין בעצמם, או על ידי באי-כוחם.
3.       מחצית מבעלי הדירות בבניין בעצמם, או על ידי באי-כוחם.       
4. כל בעלי הדירות בבניין בעצמם, או על ידי באי-כוחם.

._____________________________________________________________________.
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -  22.4.2009 שאלון מספר 0001
11.    לאירנה קרקע חקלאית בבעלות פרטית הצמודה לשדה תעופה ליד מזכרת בתיה. הקרקע הופקעה לטובת הגדלת מסלולי המראה. אירנה הגיעה להסכמה עם מינהל מקרעי ישראל, כי בתמורה לקרקע שהופקעה, היא תקבל קרקע חלופית, הנמצאת כ- 5 ק"מ משדה התעופה. הקרקע החלופית היא קרקע חקלאית הרשומה על שם הרשות לפיתוח, ומאחר בקרקע שבעלותה ואשר הופקעה הייתה באר מים, הוסכם עם מינהל מקרקעי ישראל כי אירנה תקבל קרקע חקלאית נוספת כפיצוי, מאחר ובקרקע שהוצעה לה יש צורך בהקמת תשתיות להובלת מים לקרקע.
         אירנה ביקשה כי במסגרת הסכם החליפין והסכם הפיצויים שעליה לחתום עם מינהל מקרקעי ישראל, יירשם כי מינהל מקרקעי ישראל ירשום את הקרקע על שמה - כאשר מבחינתה זהו תנאי לחתימתה.
         בנסיבות המתוארות, האם מינהל מקרקעי ישראל יכול לרשום את הזכויות בקרקע על שם אירנה? מדוע?

1. לא, חוק יסוד מקרקעי ישראל אוסר באופן מוחלט על העברת בעלות של מקרקעין הרשומים על שם הרשות לפיתוח.
2. לא. לא ניתן להעביר בעלות על מקרקעין שניתנו בתמורה למקרקעין שהופקעו, מאחר והמקרקעין שהופקעו היו בבעלות פרטית ולא בבעלות הרשות לפיתוח .
3.       ניתן להעביר בעלת על המקרקעין שניתנו לאירנה לרשום אותם על שמה במסגרת הסכם החליפין אבל לא ניתן להעביר את המקרקעין שניתנו לאירנה במסגרת הסכם הפיצויים.
4. ניתן להעביר בעלות על המקרקעין שניתנו ולרשום את המקרקעין על שמה, הן במסגרת הסכם החליפין והן במסגרת הסכם הפיצויים.

._____________________________________________________________________.
12.    ישראל מנהלת שנים רבות את לשכת רישום המקרקעין בעיר גבעת החוף. ראש העיר מעריך מאד את היכרותה המעמיקה את תושבי העיר ואת המקרקעין בעיר, ומחליט למנות אותה כאחראית מטעמו על מתן רישיונות לעסוק בתיווך מקרקעין בעיר.
         בנסיבות המתוארות, איזה מההיגדים הבאים נכון?

1. ישראלה רשאית להנפיק רשיונות מתווך במקרקעין אשר יהיו תקפים רק בגבעת החוף, ורשאית לקבוע את האגרה עבורם.
2. ישראלה רשאית להנפיק רישיונות מתווך במקרקעין ללא כל הגבלה, אולם גובה האגרה עבורם ייקבע על ידי שר המשפטים באישור ועדת חוקה, חוק ומשפט של הכנסת.
3.         ישראלה רשאית להנפיק רישיונות מתווך במקרקעין ללא כל הגבלה, רק אם היא עצמה בעלת רישיון מתווך במקרקעין, היא רשאית לקבוע את גובה האגרה עבור הרישיונות.
4. ישראלה אינה רשאית להעניק רישיונות מתווך במקרקעין, שכן זוהי סמכותו של רשם המתוכים בלבד. גובה האגרה עבור הרישיונות ייקבע על ידי שר המשפטים באישור ועדת חוקה, חוק ומשפט של הכנסת.

_____________________________________________________________________.
 
 
 
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -22.4.2009 שאלון מספר 0001
13.    גבריאלה, מתווכת במקרקעין, היא אמה של נורית, תלמידת תיכון בת 16. נורית משתעממת בחופשת הקיץ ומחליטה לבקר את אמה במשרד. נורית מוצאת עניין רב בעבודתה של אמה כמתווכת, ומבקרת במשרד כמעט מידי יום. כעבור חודשיים, עם תום חופשת הקיץ, נורית מחזיקה בידע רב מאוד בתחום התיווך במקרקעין, והיא מעוניינת לקבל רישיון מתווך במקרקעין.
         מה עליה לעשות?

1. היא אינה זקוקה לרישיון מתווך במקרקעין כדי לעסוק בתיווך במקרקעין, משום שאמה בעלת רישיון מתווך במקרקעין ורשאית לגבות במקום נורית את דמי התיווך.
2. עליה לשלם אגרה, לעבור בהצלחה את הבחינה של רישיון התיווך ואז היא תקבל רישיון מתווך במקרקעין.
3.         היא אינה יכולה לקבל רישיון מתווך במקרקעין משום שטרם מלאו לה 18 שנים.
4. היא יכולה לקבל רישיון מתווך במקרקעין אף לפני שתגיע לגיל 18. אך הרישיון שיינתן לה יהיה מוגבל לתיווך בעיסקאות שכירות בלבד.

_____________________________________________________________________.
14.    איזה מהנושאים הבאים יכול להיכלל בתוכנית המצוייה בסמכות ועדה מקומית לתיכנון ולבנייה?

1. רשת מחוזית לבזק, לתחבורה ולדרכים.
2. שינוי בקו בניין הקבוע בתוכנית.
3.         הוראות בדבר שמירה על חוף הים.
4. התווית רשת הדרכים הארצית.

            _____________________________________________________________________.
15.    נעמה מסרה את הטיפול במכירת דירתה לשני מתווכים - ירון ואהוד, וחתמה עם כל אחד מהם עם כל אחד מהם על הזמנה לביצוע פעולת תיווך בתמורה, ללא בלעדיות. ירון פירסם מודעה במקומון וכן בעתון יומי נפוץ. אהוד הסתפק בתליית שלט במרכז הקהילתי, שמרית, אשר ביקרה במרכז הקהילתי, ראתה רק את השלט שהציב אהוד, פנתה אליו ובעקבות זאת רכשה את הדירה.
         מי זכאי לקבל  מנעמה דמי תיווך? מדוע?

1. נעמה תשלם כפל דמי תיווך, גם לירון וגם לאהוד, שכן היא חתמה עם שניהם על הזמנה לביצוע פעולה תיווך ושניהם ביצעו פעולות שיווק של הדירה.
2. נעמה תשלם דמי תיווך מלאים לאהוד, אשר היה הגורם היעיל שהביא להתקשרותה בהסכם למכירת הדירה לשמרית. כמ כן נעמה תשלם לירון רבע מדמי התיווך שסוכמו ביניהם, שכן ירון ביצע פעולות שיווק של הדירה.
3.       נעמה תשלם דמי תיווך מלאים רק לאהוד, אשר היה הגורם היעיל שהביא להתקשרותה בהסכם למכירת היר לשמרית. ירון אינו זכאי לדמי תיווך, שכן הוא לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בעיסקה.
4. נעמה תשלם מחצי מדמי התיווך לירון זאת המחצית השניה לאהוד, שכן היא חתמה עם שניהם על הזמנה לביצוע פעולת תיווך ושניהם ביצוע פעולות שיווק של הדירה.

._____________________________________________________________________.
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -22.4.2009 שאלון מספר 0001
16.    שרית, מתווכת במקרקעין, קיבלה לטיפולה את התיווך במכירת דירה וחנות השייכות למיכל. שרית חתמה עם מיכל על הזמנה לביצוע פעולת תיווך ביחס לדירה. השתיים לא חתמו על הזמנה לביצוע פעולת תיווך ביחס לחנות, בשל מחלוקת בדבר גובה דמי התיווך שתקבל שרית. הן החליטו כי עניין זה יפתר ביניהן בשלב מאוחר יותר.שרית איתרה קונה אשר רכש ממיכל את החנות, אך לא הצליחה למצוא קונה לדירה.
         האם זכאית שרית לדמי תיווך? מדוע?

1. כן, משום שהיא הייתה הגורם היעיל והיא זו שהפגישה בין מיכל לקונה החנות, לשם התקשרות בעיסקה בזכות במקרקעין.
2. כן, משום שהיא כבר חתמה עם שרית על הזמנת לביצוע פעולת תיווך ביחס לדירה, ולכן אינה צריכה לחתם על הזמנה נוספת ביחס לחנות.
3.         לא, משום שמכירת החנות אינה מהווה עיסקה בזכות במקרקעין.
4. לא, משום שלא נחתמה הבין שרית למיכל הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין בנוגע לחנות.

._________________________________________________________________.
17.    שמואל קיבל הלוואה מבנק "הידידים. לצורך כך רשם בלשכת רישום מקרקעין משכנתא, על דירתו לטובת הבנק. כעבור מספר שנים הוא נזקק לסכום כסף גדול, אותו הסכים להלוות לו בנק "המשקיעים", כנגד רישום משכנתא נוספת על הדירה. בנק "הידידים" הסכים לכך שתירשם משכנתא נוספת לטובת בנק "המשקיעים", בתנאי שהמשכנתא החדשה תהיה בדרגה נמוכה יותר.
         בנסיבות המתוארות, האם ניתן לרשום בלשכת רישום מקרקעין את המשכנתא הנוספת? מדוע?

1. כן, מאחר ואין הגבלה בחוק לגבי מספר המשכנתאות שניתן לרשום על נכס מסויים.
2. לא, משום שלא ניתן לרשום שתי משכנתאות על אותו נכס.
3.         לא,משום שלא ניתן לרשום משכנתאות בדרגות שונות על אותו נכס.
4. לא,משום שניתן לרשום שתי משכנתאות רק על קרקע פנוייה ולא על נכס בנוי.

_____________________________________________________________________.
18.    האם רשאי ירחמיאל, מתווך מקרקעין מורשה, להציע את דירת אמו למכירה ולגבות דמי תיווך מהרוכש?

1. לא, זהו ניגוד עניינים אסור.
2. כן, ובלבד שניתן לכך אישור מיוחד של רשם המתווכים.
3.         כן, אך בכפוף לכך שירחמיאל לא יגבה דמי תיווך מאמו.
4. כן,ובלבד שירחמיאל גילש לרוכש, מראש, כי יש לו עניין אישי בעיסקה וקיבל לכך את הסכמת הרוכש בכתב.

._____________________________________________________________________.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -22.4.2009 שאלון מספר 0001
19.    במסגרת שיפור השירות החליטה סוכנות התיווך "הכל עלינו" לספק ללקוחות חוזים סטנדרטיים למכירת דירות, ובכך לסייע להם לחסוך את שכר הטרחה של עורכי הדין.
         בנסיבות המתוארות,  איזה מהמשפטים הבאים נכון?

1. אין כל פסול בפעולה, שכן מדובר ביוזמה ברוכה,כנדרש ממתווך אשר דואג באמת ללקוחותיו.
2. הפעולה פסולה מבחינה חוקית, שכן מדובר בעבירה פלילית שדינה מאסר וקנס.
3.       אין כל פסול בפעולה, אך על הצדדים להיזהר מלהשתמש בחוזים סטנדרטיים ומומל. להם לשכור את שירותיו של עורך דין.
4. אין כל פסול בפעולה ובלבד שהמוכר והקונהיחתמו מראש ובכתב על הסכמתם.

._____________________________________________________________________.
20.    משה, דייר מוגן, סיפר לידידו דוד כי הוא מעוניין לעזוב את הנכס.דוד אינו מתווך מקרקעין מורשה. דוד פנה לידידו יהושע, וסיפר לו על כוונותיו של משה. יהושע שאל אם יוכל להחליף את משה כדיין מוגן. דוד פנה אל משה ואל בעל הבית, סיפר שביכולתו להציע דייר חלופי וביקש דמי תיווך בסך של 4% משווי דמי המפתח שיוסכמו על הצדדים. בעל הבית סירב לשלם ואף טען כי דרישתו של דוד מהווה עבירה פלילית שדינה מאסר שנה אחת.
         בנסיבות המתוארות, האם צודק בעל הבית? מדוע?

1. לא, אין מדובר כאן בעיסקה ב"זכות במקרקעין", שכן מדובר בדיירות מוגנת.
2. כן, הואיל וסכום דמי התיווך שדרש דוד עולה על התקרה הקבועה בחוק.
3.       כן, זכות של דיירות מוגנת הינה "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, ולפיכך אסור לדוד לתווך בעיסקה, בקשר לזכות זו.
4. לא, גם אם דוד תיווך, הרי שאין המדובר בעבירה פלילית.

.____________________________________________________________________.
21.    דוד פנה למתווך וחתם בפניו על הזמנה לביצוע פעולות במקרקעין. במסגרת ההזמנה לא פורט הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך ממחיר העיסקה.
         בהנחה שפרטי הצדדים מולאו כנדרש, סוג העיסקה, תיאור הנכס והמחיר המבוקש בקירוב מולאו אף הם, איזה מהמשפטים שלהלן הוא הנכון ביותר?

1. ההזמנה עומדת בדרישות החוק, והמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך בשיעור שיקבע שר התמ"ת.
2. במצב בו לא פורטו דמי התיווך, רשם המתווכים הוא שיקבע את דמי התיווך להם זכאי המתווך, תוך בחינת פעולות התיווך שביצע בפועל.
3.         אין כל דרישה כי במסגרת ההזמנה יפורט שיעור דמי התיווך או שיעורו מתוך מחיר העיסקה; עם סיום העיסקה ישולמו למתווך דמי תיווך בהתאם לפעולות התיווך שביצע בפועל, בכפוף לתעריפים הקבועים במחירון המתווכים שנקבע ע"י שר הפנים מעת לעת.   
4. במידה ודוד חתם על הזמנה בכתב שבמסגרתה לא נכלל שיעור דמי התיווך או הסכום המוסכם לדמי תיווך, הוא לא יהיה זכאי לדמי תיווך אלה אם בית המשפט יקבע כי ניתן לתשלום את הפרטים החסרים.

_____________________________________________________________________.
 
 
 
 
 
רשם המתווכים במקרקעין -22.4.2009  שאלון מספר 0001
22.    איזה מהמעשים הבאים לא נחשב לעניין מהותי בעיסקה לפי חוק הגנת הצרכן?

1. הטיב והסוג של הנכס הנמכר.
2. המחיר אותו שילם המוכר עבור הנכס הנמכר.
3.         מועד ההספקה של הנכס הנמכר.
4. מועד מתן השירות.

_____________________________________________________________________.
23.    אברהם, מתווך במקרקעין מורשה, הפגיש בשעת לילה מאוחרת מוכר וקונה. הקונה חושש שהמוכר עשוי להתחרט בבוקר, אם יקבל הצעה גבוהה יותר ומבקש מאברהם שינסח עבורם בזריזות זיכרון דברים.
         בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים נכון? 

1. אין מניעה שאברהם ינסח עבורם זיכרון דברים, מאחר וסוכם שלאחר מכן ייחתם חוזה משפטי שינוסח ע"י עורך דין .
2. אברהם אינו רשאי לנסח עבורם זיכרון דברים אולם אין מניעה שייתן להם עותק מנוסח סטנדרטי של זיכרון דברים ששמור אצלו.
3.         אברהם רשאי לנסח זיכרון דברים רק אם הוא יקבל את הסכמת שני הצדדים מראש ובכתב.
4. אברהם אינו רשאי לנסח לצדדים זיכרון דברים.

_____________________________________________________________________.
24.    דורית רכשה דירה ונעזרה לשם כך בכספי משכנתא שקיבלה מבנק "הידידים". אלחר שדורית לא שילמה את  תשלומי המשכנתא, דורש הבנק כי המשכנתא תמומש.
         כיצד ניתן לפעול כדי לממש את המשכנתא?

1. חייבים לפנות בתביעה  לבימ"ש מחוזי .
2. חייבים להגיש תביעה לבימ"ש אזרחי מוסמך בהתאם לסכום החוב.
3.         חייבים לנקוט בהליכים בלשכת ההוצאה לפועל.
4. ניתן לבחור בין הגשת תביעה לבית משפט אזרחי לבין נקיטה בהליכים בלשכת הוצאה לפועל.

_____________________________________________________________________.
25.    מה מהבאים יכולה לקבוע "זיקת הנאה"?

1. לתת זכות של בעל דירה בבית משותף.
2. לתת זכות של יורשים ליהנות מפטור שניתן למוריש.
3.         זכאות של מי שזיקת ההנאה  ניתנה לטובתו לשימוש מסויים במקרקעין הכפופות.
4. זכות של דייר בבית משותף לעשות שימוש בחלקו בזכויות הבנייה.

_____________________________________________________________________.

לתשובות של המבחן זה לחצו כאן