דירות ובתים למכירה דירות ובתים להשכרה פרויקטים חדשים נכסים מסחריים מגרשים נכסים עד 2 מיליון ש”ח נכסים להשקעה

איזור

כל הארץ צפון מרכז דרום מושבים

סוג עסקה

מחדרים

עד חדרים

עיר / ישוב

ממחיר

עד מחיר

שכונה

בחר עיר

מקומה

עד קומה

סוג הנכס

בחר סוג נכס בית פרטי דו משפחתי דופלקס דופלקס גן דופלקס פנטהאוז דירה דירת גג דירת גן דירת נופש דירת סטודיו וילה יחידת דיור לופט מחסן מיני פנטהואז סבלט פטיו פנטהואז קוטג'

טקסט חופשי

חפש

חובת ההגינות והזהירות של המתווכים בישראל

המאמר שכל המתווכים והלקוחות בישראל חייבים לקרוא
מה באמת עלי לדרוש מהמתווך שלי?
רובנו מכירים את הסטיגמה הנלווית לעבודת המתווכים בישראל. האם זו האשמה של הרגולטור?
כנראה שלא.
לפי חוק,  למתווכים בנדל"ן במדינת ישראל יש חובת הגינות וזהירות אשר באה לידי ביטוי "ביריעה" מאד רחבה אשר הלכה למעשה סוקרת את ההביטים של עסקת המכר על כל היבטיה.
 
רבים מבעלי המקצוע בתחום הנדל"ן לוקחים חלק פעיל בהליך מכירה או רכישה של נכס מקרקעין.
חובת ההגינות והזהירות של בעלי המקצוע השונים, בתחומים שונים במשק בכלל  ובתחום הנדל"ן בפרט מוסדרת בחוקים ובנהלים שונים. עובדה ידועה היא כי המתווך במקרקעין הינו הדמות המרכזית והדומיננטית המלווה את הקונים והמוכרים בתהליך מכירת ורכישת הדירה. רבים מן הלקוחות תוהים, האם תפקידו של המתווך במקרקעין מסתכם בהפגשת הצדדים לעסקה או שמא המתווך במקרקעין, כאיש מקצוע, חב חובות נוספות כלפי הלקוחות?
 
הס' המרכזי אשר דן בנושא הינו :

סעיף  8 לחוק המתווכים במקרקעין קובע כי:"
(א)  מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחות כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
(ב)  במילוי תפקידו, יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות, וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות העניין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך."

כלומר, מתווך במקרקעין חייב לפעול ביושר ובהגינות וחייב לפעול באופן אקטיבי לקבלת מידע מהותי אשר נוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
 
 
 
התחקות אחר דברי הצעת החוק והבנת כוונת "המשורר".
 

 בדברי הצעת החוק נאמר:


בדברי ההסבר להצעת חוק המתווכים נכתב:
"נושא העיסוק בתיווך מקרקעין אינו מוסדר היום במסגרת החוק. במשך תקופה ארוכה שררה הדעה כי אין צורך אמיתי ביצירת הגנות מיוחדות עבור רוכשי הדירות ונכסי המקרקעין כל אימת שהם נזקקים לשירותיו של מי שפועל כמוכר נכסי מקרקעין או מתווך בהם. בארצות רבות בעולם המערבי העיסוק בתיווך במכירת מקרקעין מוסדר במסגרת החוק. השירותים שאותם נותן המתווך, הם בעלי ערך גורלי לרוכשי הדירות שכן במרבית המקרים ההשקעה מהווה את עיקר חסכונותיו ורכושו. במקרה כזה מוצדק לדרוש ממציע השירותים רמה מקצועית ורמת אמינות גבוהה... הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ושיעניק את ההגנות המתאימות לרוכשים בכוח, קיים גם ברמה העקרונית וגם כצו השעה..."  
 


בפס"ד טלי שושן כפי שיורחב בהמשך בחנו את דברי הצעת החוק לעניין חובת ההגינות והזהירות של המתווך.
"
תשובה באשר לשאלה בדבר תוכן חובתה של המתווכת ולמשמעות המונח "מידע מהותי" הקבוע בחוק ניתן למצוא גם לאחר בחינת תכלית החוק:


עינינו רואות כי אין דברי ההסבר מפרטים מהו אותו "מידע מהותי הנוגע לנכס..." ולפיכך יש לפנות לדברי הכנסת ולנסות ולהתחקות, שם, אחר כוונת המחוקק; כאמור הבחינה מתייחסת לפרשנות שיש ליתן למושג "מידע מהותי". ח"כ מרום, שנאם בשם ועדת החוקה, חוק ומשפט הוסיף: "ככל שנכנסתי לעניין והתעניינתי יותר ראיתי, שלא רק עולים מברית-המועצות הם קורבנות של עסקות תיווך בלתי הוגנות, אלא גם גוברין יהודין, אנשים מהיישוב, שלא מבינים בתחום הזה, באים אל המתווך ומבקשים ממנו: אנא תיצור לי קשר עם מוכר דירה. והנה הם הופכים לקורבן של עסקה כזאת או אחרת ... אני רוצה לומר כאן – ניסו לקחת אותנו לאכסניה אחרת, לאכסניה צרכנית של דיני צרכנות, ורק לקבוע שם כלל או שניים שיגנו על הצרכן, כלומר על זה שקונה או מקבל את התיווך, ואנחנו סירבנו. אנחנו סירבנו, כי חשבנו שמקצוע מתווכי מקרקעין הוא מקצוע שהגיעה השעה לתת לו את הכבוד המגיע לו בספר החוקים ולאפשר למתווכי המקרקעין כולם במדינת ישראל להיות תחת אמות מידה שיזקפו את קומתם וגם יהיה בבחינת לחסום פרצה הקוראת למי שהיא קוראת. אני מאוד מכבד את העובדה שהמובילים שבין המתווכים במדינת ישראל אמרו לנו: הבה תחוקקו את העניין הזה, כי אנחנו לא רוצים לסבול מסטיגמות בשל אנשים שנוהגים בחוסר אחריות במקצוע".  (דברי הכנסת, חוברת י"א, ישיבת ת"ו – הצעת חוק המתווכים במקרקעין – עמ' 3035-3036) (להלן-דברי הכנסת).


בהמשך, בדבריו של ח"כ גולדשמיט נמצא פירוט המונח "מידע מהותי": "היום תיווך הוא מקצוע שדורש מיומנות ומקצועיות. צריך להכיר את מצאי הנכסים שקיים, צריך להבין מה היא משכנתא, צריך להבין מה פירוש שעבוד של נכס, צריך להיות בעל נגישות ובעל יכולת לבדוק פנקסים רשומים על פי דין כמו פנקסי טאבו, צריך להיות מסוגל לבדוק מה קובע מהנדס העיר, מה היתרי הבנייה שניתנו, אם יש תביעות ואם אין תביעות. כל הדברים האלה מאוד משמעותיים" (שם, בעמ' 3039).ו"
 
 
מהו הקונפליקט בעבודת המתווכים:
 
ת"ק 1639/08 שמש יעקב –בזק נכס נ' דוד ראובן     



 
הקונפליקט הבנוי בין אינטרס המתווך לאינטרס הלקוחות והצורך להסדיר זאת בחוק :
 
 על פי רוב, רכישת דירה הינה אחת העסקאות המשמעותיות ביותר אשר מבצע אדם במהלך חייו. המדובר בעסקה בה מושקעים עיקר הונו וחסכונותיו של הפרט, ומשכך, גם החלק המשולם למתווך הינו משמעותי, נכבד ומכביד עבור מבצע העסקה. ממילא נדרש כי תנאי ההתקשרות בין מבצע עסקה למתווך יהיו מוסדרים וברורים.
 צריכים אנו לזכור כי לעיתים רבות יש קונפליקט מבני בין הלקוחות לבין המתווכים.
כבר בנוגע לעבודתם ושכר הטרחה הדעות לעיתים חלוקות.  הלקוח רואה את השכר המבוקש עבור עבודה קצרה יחסית של המתווך בעניינו ונדמה לו כי השכר גבוה מדי.  המתווך לעומת זאת יודע כי עסקה זו שהצליחה איננה אלא אחת מבין עשרות או מאות ניסיונות שלא צלחו.  מעבר לכך, למתווך יש לעיתים אינטרס כי העסקה תצא לפועל שלא תמיד תואם את אינטרס הלקוח, ואלו רק ניגודי האינטרסים הברורים.
ברור לחלוטין שכדי למנוע תקלות, מן הראוי להסדיר זאת בחוק וכך אכן אף נעשה
 
 
הדירה גם היתה דירת ירושה- לא פחות ולא יותר -11 אחים, המתווך החתים רק אחד מהם.
לפי חובת ההגינות והזהירות – ס' 8 לחוק המתווכים, היה עליו לבדוק מי הבעלים של הנכס.


כמובן שהמתווך הפסיד.
מדברי השופט נראה שהוא מאד הזדהה עם המתווך והבין כמה זמן הוא השקיע בעבודה על הנכס, אך הוא פשוט לא יכל לפסוק לטובתו, שכן המתווך לא פעל לפי חוק
   
 
 
 
 
האם מתווך במקרקעין חייב לבדוק חריגות בניה?

בפסק דין(א  002103/03) נדון מקרה שבו מתווך במקרקעין והמוכרים הציגו לקונים בית צמוד קרקע שגודלו 180 מ"ר, על סמך מידע זה נחתם זיכרון דברים ולאחר מכן במהלך הבדיקות של עורך הדין של הקונה התגלה כי הבית רשום בטאבו כ-130 מ"ר. הקונה דרש לבטל את העסקה על סמך הטעיה של המוכרים והמתווך. המתווך דרש את עמלתו בשל העובדה שנחתם הסכם מחייב בין הצדדים.
בפסק הדין נקבע, כי המחוקק לא ראה את תפקידו של המתווך וחובתו כלפי לקוחו כמתמצים בהפגשת קונה עם מוכר נכס,  אלא סבר כי מוטלת על המתווך חובה פעילה של קבלת מידע על הנכס.
"דומני כי ההתמצאות הנדרשת היא בעיקרה כזו המאפשרת למתווך לשאול ה'שאלות הנכונות", שאלות שמי שנעדר אותה התמצאות כלל לא ידע שעליו לשואלן, היינו השאלות אשר יהא בהן כדי לברר מצבו של נכס ומעמדו החוקי.
 
ניתן להעלות על הדעת שאלות יסוד כמו האם מדובר בבית על אדמת מינהל או על קרקע פרטית (כאשר יש לכך חשיבות לעניין גובה הוצאות הרכישה-תשלום דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, למשל) או נושא של תוספות בניה, כמו במקרה שלפני בו נבנתה תוספת ע"י סגירת עמודים שאלת היסוד המתבקשת היא האם הדבר נעשה בהיתר כדין.  לדעתי,  מסעיף 8 הנ"ל עולה עוד כי המחוקק לא ראה את תפקידו של המתווך וחובתו כלפי לקוחו כמתמצים בהפגשתו קונה עם מוכר נכס,  אלא סבר כי מוטלת על המתווך חובה פעילה של קבלת מידע על הנכס. כל פירוש אחר מייתר את הרציונאל שבהסדרת מקצוע התיווך במקרקעין.
יודגש כי אינני סבור כי תוכנה של חובה פעילה זו כולל בחובה  על המתווך לבדוק מעמדו של הנכס המוצע במרשם המקרקעין (או מרשמים אחרים) ובמרשמי הרשות המקומית. אני סבור כי חלוקת נטלים ראויה תהא להטיל בדיקה זו על הקונה והמוכר אשר ייפנו מצידם לגופים אלו או לקבלת סיוע מאת מי שעיסוקם על פי הדין בתחומים הרלוונטיים, כמו מקצוע עריכת הדין. לעמדתי על המתווך מוטלת חובה שתוכנה שונה. המתווך הוא שנמצא בעמדה הטובה ביותר (בוודאי טרם שנפגשו הצדדים) לשאול כל אחד מהם את השאלות אשר ייתנו האות לצורך לערוך בדיקות אלו או להיעדר צורך שכזה. כך למשל מן הראוי כי המתווך ידרוש ממי שמציג עצמו כמוכר הנכס הוכחה כי אכן הוא הבעלים או החוכר של הנכס והוא בעל הזכות לבצע את העיסקה כן, ראוי הוא כי ידרוש ראיות בדבר גודלו של הנכס המוצע, בדבר אפשרות ביצועה של העסקה (למשל : האם בנכס מתגורר שוכר ומהי מהות השכירות) וכיוצא באלה. 
 
בחלוקה זו של נטלי הבירור והשגת המידע, מצוי המתווך בתווך כמי שמבקש מידע מאת הצדדים, בעוד הצדדים עצמם הם הדואגים להשיגו. דומני כי בשים לב לאינטרס הכלכלי הגלום בעסקה, לכל אחד מן הצדדים - הקונה, המוכר והמתווך - ובאפשרות העומדת לרשות כל אלו להשגת המידע, חלוקה זו הינה ראויה.ב
 
בנוסף, על המתווך במקרקעין להכיר את אזור ההתמחות שלו ולבדוק האם מתוכננת בניה חדשה באזור ... למען הסר ספק, אין המתווך במקרקעין מחליף בכך את תפקידו של עורך הדין המומחה שמלווה את העסקה מטעם הצדדים ואף קיים בסעיף 12 לחוק המתווכים "איסור לביצוע פעולות משפטיות" על ידי המתווך במקרקעין. על המתווך, כדמות דומיננטית בתהליך, חלה  חובת הגינות וזהירות קפדנית.




ברע000209/01 זיוה וזאב מאיר נ' טלי שושן
" אומנם הקונים לא ביקשו מהמתווכת כי תבחן ותבדוק את מצב היתרי הבנייה של הנכס, אך אין ספק ספיקא, כפי שיובהר בהמשך, כי במקרה דנן מדובר בפרט מהותי הנוגע לנכס ופרט זה נכלל ברשימת פרטים מהותיים שמתווך אמור למסור ללקוח."
אם-כן ניתן לומר כי המחוקק ראה במסגרת המושג "מידע מהותי" גם אינפורמציה על היתרי בנייה שניתנו ביחס לנכס נשוא התיווך. "
 


בבר"ע 209/01 מאיר נ' שושן וגוזלן, מיום 21.10.2001. באותו פס"ד התווה כב' ביהמ"ש את היקף חובתו של המתווך, בעניין בדיקת חוקיות בניית הבית וקיומם של היתרי בניה נדרשים. ביהמ"ש סבר כי על המתווך מוטלת החוב להשיג מידע מהותי בקשר לנכס באופן הכולל גם את היתרי הבניה שניתנו לנכס נשוא התיווך. ביהמ"ש סבר כי המתווך באותו ענין התרשל בבדיקה, ועל כן שלל את זכאותו לדמי תיווך.


חובת המתווך לבדוק מי הבעלים האמיתי של הנכס- מי בודק נסח טאבו?

נסח רישום מקרקעין מהווה ת.ז הרשמית של הנכס, כל אדם(לא רק עו"ד או מתווך) יכולים להוציא נסח רישום מקרקעין.
כל שלאדם יש מספר ת.ז ולחברה יש ח.פ, מספרים אשר מבדלים אותם.
מה נוכל למצוא בנסח רישום המקרקעין ומהיכן ניתן לקבלו?
בחומר למבחן המתווכים עקרונות ומושגי יסוד, מוסבר בצורה פשוטה משמעותו של נסח רישום מקרקעין.

" ניתן לקבל בלשכת רישום והסדר במקרקעין מידע בדבר זכויות הקנייניות בנכס. לשם כך חייב המבקש להצטייד בנתוני הנכס הכוללים את מספר "הגוש" מספר "חלקה" ובבית משותף גם "חלקת משנה". למבקש יתאפשר לעיין במסמך הרישום של הנכס הכולל את תיאורו, שם הבעלים שלו והגבלת זכות הבעלות אם יש כזו בדרך של הודעות על הפקעה ו/או הערות אזהרה ו/או משכנתאות ו/או עיקולים ו/או צווי בית משפט ו/או הגבלה אחרת על הבעלות. כאשר מדובר בבית משותף, יעיד המסמך גם על קיומו של תקנון מצוי או תקנון מוסכם שבו יוכל לעיין בעל יחידה רשום בבית המשותף או מיופה כח מטעמו."
אז הבנו שמתווך אכן לומד על משמעותו של נסח רישום המקרקעין ועל המידע שיכול ללמוד ממנו ובפסיקה המשפטית הורחבה החובה לבדיקה של המתווך את נסח רישום המקרקעין.
כאמור יש לבחון את תוכנה של חובת ההגינות והזהירות; פסק הדין המנחה, עובר לחקיקת החוק, המתייחס ליחסי מתווך-קונה/ מקבל שירות הוא ע"א 166/77 נסים דדון נ' ברוך אברהם, פ"ד לג (3) 365. (להלן – עניין דדון). בית-המשפט עסק בעניין דדון בשאלת החלת חובת הנאמנות – הקבועה בחוק השליחות – על המתווך. כאמור חוק המתווכים לא נחקק עדיין והתיווך הוגדר קודם כל כיחס חוזי.
בעניין דדון הקונה פנה אל בעל משרד תיווך בבקשה למצוא לו דירה לרכישה. המתווך הציע לו דירה מסוימת ולאחר שהקונה הביע נכונות לקנותה ערך המתווך זיכרון דברים שבו נכתב, בין היתר, כי המוכר הוא בעל הזכויות הבלעדי בדירה. למחרת התברר לקונה כי אשת המוכר כשותפה בבעלות על הדירה, מסרבת לחתום על חוזה המכר. הקונה סירב לשלם דמי תיווך, שכן לא ראה את המתווך כמי שיצא ידי חובתו כלפיו.
השופט אלון, בדעת מיעוט, קבע כי ניתן לחייב את המתווך גם מכוח פעילותו כשלוח לפי חוק השליחות תשכ"ה – 1965 שכן בהתערבותו בניהול המשא-ומתן ביצע פעולה משפטית ובפועלו ניתן לראות הרבה מעבר להפגשת הקונה והמוכר, ובלשונו: "חובת נאמנות זו כוללת, בין היתר, את החובה לנהוג בזהירות סבירה במילוי שליחותו. בעניננו, זהירות סבירה זו כוללת את החובה לבדוק אם זכאי ומוסמך המוכר למכור את הדירה, בדיקה שניתן לעשותה במאמץ קל על-פי ספרי המקרקעין". שם בעמ' 371.
השופט אלון הגיע לאותה מסקנה, שלילת זכאות המתווך לדמי תיווך, גם לאור בחינת ההסכמות בין הקונה למתווך: "תנאי ראשוני ויסודי לזכותו של מתווך לבוא על דמי תיווכו הוא, שעקב תיווכו הושג הסכם מחייב למטרה אותה נתבקש והתחייב המתווך להשיג. מטרה זו, בענין שלפנינו, ברורה וחד משמעית היא: הסכם מחייב לרכישת דירה. האם עמד המתווך בהתחייבותו זו? תשובה שלילית על כן אף היא ברורה. כל מה שהשיג המתווך – לגבי חמישים אחוז מהנכס – היא התחייבות מאדם שמכר נכס שאינו שלו, והנפקות המשפטית מהתחייבות זו אינה רכישת הדירה, אלא במקרה הטוב, פיצוי עבור הנזק שנגרם לקונה... הפועל היוצא הוא איפוא שהמתווך לא השיג, בעקבות תיווכו, הסכם למה שהתחייב להשיג וממילא אין הוא זכאי לדמי תיווך" (שם בעמ' 373). בהמשך בעמ' 374 אומר השופט אלון: "ללא קשר לשאלה אם המתווך דנן הוא בבחינת שלוח ואשר על כן חב הוא חובת נאמנות, מכוח הדין, כלפי לקוחו, מן הראוי שיחוב הוא כלפיו בחובת זהירות אלמנטרית הנובעת מעצם עיסוקו... והמתווך דנן לא סתם מתווך מן השוק הוא, אלא בעל משרד לתיווך, אשר בידו וברשותו  טפסים מטפסים שונים, מוכנים וערוכים מראש, והלקוח התמים מתפתה לתת אימונו ביכולתו ובכישוריו".
 
שני שופטי הרוב השופט לנדוי והשופט ויתקון הצטרפו לשלילת הזכאות לדמי תיווך לאור העובדה כי המתווך לא עשה את המוטל עליו ולא הציג נכס אותו ביקש הקונה לרכוש. כיום מעוגנת החובה על המתווך לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת בסעיף 8 לחוק הנ"ל שנכנס לתוקפו  ביום 1/4/97.נ
 

1. תא 35922/07 מרדכי עוז נ משה עזרא
   
   הבעלים. אני צריך להוציא נסח על כל דירה שאני מקבל? זה הקונה צריך לבדוק. יש עורכי דין שעושים את החוזה."

 
ובהמשך:
"ש. אני יכול לבוא אליך מחר ולהגיד לך שכלבו שלום שלי ואתה לא תבדוק, ותמכור?
ת.  אם יש מי שמוכן לקנות, כן".
(ראה פרוטוקול מיום 7.10.08, עמוד 26, שורות 7-12)
 

1. סעיף 8 לחוק המתווכים קובע בזו הלשון:

"(א) מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
(ב) במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות העניין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך."
 
עינינו הרואות, כי הסעיף מורה על דרך פעולה וחובה מקצועית, השונה מזו שהוצגה על ידי הנתבע בעדותו.
 

1. חובתו של המתווך היא לפעול בנאמנות, הגינות ונקיטת אמצעים ראויים בנסיבות העניין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

על הנתבע היה לברר פוזיטיבית עם פרופ' ברנע  מיהו הבעלים של הנכס, על מנת שיעביר את המידע השלם במלואו לצדדים שלישיים להם הוא מציג את הנכס.
זו החובה המפורשת המוזכרת בסעיף 8(ב) לחוק המתווכים, וזו חובתו גם על פי הלכת בית המשפט העליון בע"א 166/77 נסים דדון נ' ברוך אברהם, פ"ד לג (3) 365 (להלן: "פס"ד דדון").
 

1. באשר לדברי הנתבע במהלך החקירה: "אני צריך להוציא נסח על כל דירה שאני מקבל? זה הקונה צריך לבדוק. יש עורכי דין שעושים את החוזה"  - יובהר, כי לשיטת בית משפט זה, על מתווך להוציא נסח רישום לגבי כל נכס אותו הוא מקבל לטיפולו. המדובר בפעולה בסיסית הנדרשת והמצופה ממנו.

אכן, אין המתווך מהווה תחליף לייעוץ משפטי לבירור הזכויות ומצבן המשפטי, אולם על מנת לעמוד בחובתו מול הלקוח, עליו לעשות לכל הפחות זאת


גילוי עניין אישי- הרחבת חובת ההגינות והזהירות של המתווכים



ת"א 8984-08-10 עזבון המנוחה דינה קורץ ינאי ז"ל ואח' נ צמרת הכרמל נדל"ן
והשקעות בע"מ

במקרה זה הקונה של הדירה היא בת חיילת של המתווך במשרד(שאגב פעל ללא רישיון)
שקנתה את הדירה ב 755280
ומכרה אותה אחרי שלושה חודשים ב 1150000
טענו שלא גילו עניין אישי לפי ס' 10
בכל אופן לא התקבלה הסכמה בכתב.
המתווכים נקנסו והיו צריכים לשלם 300000 שח והוצאות משפט
תק(נת) 1903/04 הוברמן אתי נ' ים אבי ואח' תב-של 2004(3) 18/75
מתווכת במקרקעין ביצעה פעולות תיווך על מנת למכור את הדירה של אמא שלה ולא סיפרה לקונים על הקשר המשפחתי הנ"ל.
תביעתה לדמי תיווך נדחתה.
שבו המתווך או מישהו מבני משפחתו הם צד לעסקה או שנגבית עמלה מהצד השני.
סנקציות דרקוניות.
 
האם מתווך במקרקעין חייב להגיד את המחיר האמיתי המבוקש על ידי בעל הנכס?



בפסיקה נקבע שחלק מהמידע המהותי שעל המתווך למסור הוא המחיר האמיתי המבוקש על ידי בעל הנכס.

התובעים טוענים כי הנתבע 2 סיפר להם שבעלי הדירה ביקשו 850,000 ש"ח אך הוא יוכל לגרום לכך שהדירה תימכר להם ב- 815,000 ש"ח בתנאי שיחתמו על טופס הצעה בלתי חוזרת לרכישת הדירה, שנערך ע"י עו"ד מטעם משרד התיווך. לאחר מכן וביום 10.6.09 נמסר לתובעים כי ניתן להפחית את מחיר הדירה ל- 802,000 ש"ח בתנאי שדמי התווך יעמדו על 20,000 ש"ח אך נאסר על התובעים לדבר עם המוכרים על כך.
התובעים טוענים כי רק במעמד החתימה על ההסכם ע"ס 801,000 ש"ח, הסתבר להם שהמוכרים ביקשו מלכתחילה 800,000 ש"ח, נתון למו"מ, ולא סכום גבוה יותר, כאשר עובדה זו היתה ידועה לנתבעים ואז הבינו התובעים כי נפלו לתרגיל עוקץ של הנתבעים וכי בדרך זו הצליחו להביא כי התובעים יסכימו לשלם להם דמי תיווך מוגדלים של 20,000 ש"ח (מעל 2%).
המוכרת, הגב' אירנה ספרנסקי, מסרה תצהיר מיום 7.7.09 בו היא מצהירה מפורשות כדלקמן:
"מחיר הנכס היה 800,000 ש"ח וזה היה ידוע למתווכים" (ההדגשות שלי - א.ב.) .
 הנתבעים הפרו את חובת ההגינות החלה עליהם עפ"י סע' 8 לחוק בכך שלא מסרו ללקוח (התובעים) את כל המידע שבידיהם בנוגע לדירה - את המחיר האמיתי המבוקש עבורה.
3.         הנתבעים הפרו את הוראות סע' 10 לחוק בכך שלא גילו כי יש להם עניין אישי בעסקה, שהוא הגדלה פיקטיבית של המחיר המבוקש על מנת להצדיק הגדלת דמי תווך שלא כדין.
4.         הנתבעים פעלו במרמה ובחוסר תום לב כאשר הסתירו את המחיר האמיתי של הדירה מפני התובעים, תוך טענה בדבר ניהול מו"מ שקרי בשמם, מנעו מהם לבצע מו"מ ישיר עם המוכרים וזאת על מנת לנסות ולקבל כספים שלא כדין.
הנתבעים ניצלו לרעה את האמון שהתובעים נתנו בהם, את חוסר הידע של התובעים בעסקאות מקרקעין ועוד..
 

האם מתווך חייב לקבל את אישור בעל הנכס להראות את הנכס?

בפסיקה גם נקבע שחייבים את אישור בעל הנכס לשווק נכס.

א  005393/06 גיל נפתלי נ' קים לוסטיגמן יזום ובניה
 
 
 
א  005393/06 גיל נפתלי נ' קים לוסטיגמן יזום ובניה
פסק דין - מתווך אינו זכאי לדמי תיווך רק משום שהראה נכס ללקוח פוטנציאלי מתווך הראה מגרש לקונים בגבעה הצרפתית בירושלים, ללא אישורו של בעל המגרש.
המתווך החתים את הקונים על טופס הזמנת שרותי תיווך.
לא עשה מעבר כלום, כי בעל הנכס, גילה שהוא משווק את הנכס ללא אישורו.
נחתמה עסקה.
מתווך תבע.
מתווך הפסיד.
 
כי לא קיבל את אישורו לשיווק של בעל הנכס, נפגעה אמינותו, הפגיש בין אדם לנכס ולא בין הבעלים לקונים.
 
התובע מכיר בכך שלא היתה בידיו כל הסמכה ישירה של הבעלים לפעול בשמם ולשווק את המגרש וכי הם לא היו לקוחות שלו.
            התובע מכיר בכך שעובדה זו היא עובדה מכרעת בעוכריו ולפיכך הוא מנסה לשכנעני כי למרות זאת, הוא היה מוסמך לשווק את המגרש.
            התובע טוען כי קיבל את המידע על המגרש מחברת תיווך בשם פרדייס הפועלת בתל אביב. היא זו שהעבירה את המידע לטיפולו כדי שימצא קונה (סעיף 30 לסיכומי התובע).
            לטענתו, דרך זו היא דרך מוכרת ולגיטימית בין משרדי תיווך (סעיף 79 לסיכומיו).
            אינני מתיימרת, במסגרת פסק דין זה, לקבוע מסמרות לגבי התנהלות ראויה של משרדי תיווך.
            אם אכן נוהגים משרדי תיווך לחלוק ביניהם מידע הרי מידע זה ראוי שיעשה בו שימוש לפי דרישת הלקוח של כל מתווך ולא מאחורי גבו של הלקוח.
            במה דברים אמורים - כפי שהבהרתי לעיל, מתווך יכול לפעול מטעם הבעלים, המוכר, המחפש קונה או מטעם קונה המחפש נכס.
            אם מתווך מסויים הפועל בשם בעלים יוצר קשר ומקבל מידע ממתווך אחר הפועל בשם קונה - אין בכך כל פגם נהפוך הוא, זוהי הדרך הראויה. 
            אולם, העברת המידע בין מתווכים אינה יוצרת יחסי "לקוח - מתווך". אם קיבל מתווך מידע ממתווך אחר לגבי נכס מסויים, כפי שטוען התובע במקרה דנן, אין בכך כדי ליצור תוצאה בה הבעלים של הנכס "הופכים" להיות, ללא ידיעתם, "לקוחות" של המתווך החדש. 
 
" כלומר - העברת מידע בין מתווכים אינה יוצרת יחסי לקוח-מתווך בבחינת "יש מאין", העברת המידע נועדה לעזור למתווכים לתת שירות ללקוחות קיימים ותנאי הכרחי הוא כי יהיו לקוחות.
            במקרה דנן, גם אם קיבל התובע את המידע על המגרש ממתווך אחר וגם אם אותו המתווך ביקש ממנו לחפש קונה למגרש - אין בכך כדי להסמיך את התובע לפעול בשם הבעלים של המגרש.
            יתר על כן, מתווך המקבל הסמכה מלקוח למצוא עבורו קונה לנכס או נכס לקניה, אינו יכול להעביר את ההסמכה למתווך אחר.
            ההסמכה אשר קיבל המתווך היא אישית. אם המתווך אינו יכול לבצע את פעולת התיווך עליו להודיע על כך ללקוחו. המתווך אינו יכול "להעביר" את ההתקשרות שלו עם לקוח למתווך אחר.
 
 
האם מתווך צריך לבדוק לגבי תקינות המתקנים:
 
 
ת"ק 30176-08-10 אלעד פסח נ' יחיאל שלום-תיווך שלום
פסק דין בנושא חובת ההגינות והזהירות של מתווך בקרית גת.
 
 הקונים פנו למתווך ורצו לקבל שירותי תיווך והדגישו את חוסר ניסיונם בתחום.
 
המתווך טען בפני הקונים שבדירת יד שניה שהוא הציג בפניהם הצנרת חדשה ואין איתה בעיות מיוחדות.
             בסוף היתה בעיה בצנרת, המתווך טען שלא אמר כזה דבר, הקונים הוכיחו אחרת לפי הקלטות שהיו ברשותם.
             המתווך טען שקונים היו צריכים לברר עם המוכרים ואף לא פתחו ברזים לפני שקנו.
             המתווך הפסיד.
                      
מוסר השכל- לא לצאת בהצהרות לגבי דבר שאנו לא יכולים לאמת או לראות כמו צנרת, לא ניתן לדעת אף פעם מה מצב הצנרת.
וכמובן לא לומר דברי שקר  ללקוחות.
 
התובעים הינם בני זוג אשר רכשו ביום 11.6.10 דירה בקרית גת בתיווכו של הנתבע. הנתבע הינו מתווך נדל"ן. בתביעה זו מלינים התובעים על כך, שבבואם לחתום על עסקת התיווך לרכישת הדירה, ועל אף שהדגישו בפני הנתבע כי הם חסרי ניסיון וידע בתחום הנדל"ן, הצהיר בפניהם הנתבע כי מדובר בדירה ששטחה 110 מ"ר וכי כל הצנרת בדירה "חדשה חדשה" (סעיף 5 לכתב התביעה). ברם, לאחר רכישת הדירה הסתבר לתובעים שהנתבע נהג בחוסר תום לב וברמאות בכך שהסתיר מהם, לטענתם, פגמים חמורים בצנרת הדירה - הכל על מנת שעסקת התיווך תצא אל הפועל והנתבע יקבל את דמי התיווך עליהם סיכמו הצדדים. לטענתם, יש בידיהם הקלטות בהן מאשר הנתבע כי מסר מידע כוזב אודות הדירה. לדידם של התובעים וכפי שטענו בתשובתם לתגובת הנתבע להודעה על צירוף הקלטה מצידם (מיום 5.4.11), הפר הנתבע את סעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996, הקובע כי על המתווך חלה חובת הגינות, זהירות, נאמנות ומיומנות.
2. לטענת הנתבע (סעיף 6 לכתב ההגנה), הוא משמש כמתווך בלבד ובמעמד חתימת הצדדים על "זכרון הדברים" נפגשו התובעים עם בעל הדירה, מר ארנון יוסף, והיתה באפשרותם ההזדמנות לשאול אותו את כל השאלות הקשורות לרכישת הדירה ומצבה התכנוני והפיזי של הדירה. עוד טען הנתבע כי יש בידו מסמך המעיד כי שטח הדירה הינו השטח שמסר לתובעים. הנתבע הגיש תביעה שכנגד, בה הוא טוען כי בהתאם לסעיף 15 לזכרון הדברים וכמו שסוכם בין הצדדים, שכר טרחתו בעבור התיווך הועמד ע"ס 10,000 ש"ח וכי עד כה שולמו לה 3000 ש"ח בלבד, זאת למרות שלטענתו פנה אל התובעים אינספור פעמים על מנת שישלמו לו את יתרת שכר הטרחה.
 השאלה לפנינו היא, אם כן, אם הנתבע מסר ללקוח "שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך", ואם עמד בחובה לפעול "... במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות העניין, לקבלת מידע מהותי בנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך".
14. אין מנוס מקבלת הטענה העיקרית של התובעים לפיה הנתבע לא פעל כראוי במקרה זה. למעשה, הנתבע מוסר כי מסר מידע על יסוד דבריו של המוכר. אולם, המוכר בבית המשפט מסר כי ידע אודות תיקונים שנעשו בדירה, ואף תיקון שיש לעשותו, ולא הבטיח כי מצב הצנרת תקין. יתרה מזו, בניגוד לטענת הנתבע לפיה התקבל המידע מהמוכר באופן ישיר, המוכר מוסר כי, ככל שזכר, המידע שמסר בעניין זה לתובעים, היה בעת ההתכנסות במשרד עורך הדין, לאחר שכבר נחתם זיכרון הדברים. דבר המתאים לדברי התובעים.
 
 למרות כל האמור, לעיל, אין לראות את האחריות כאחריות בלעדית של המתווך. עם כל הכבוד לחוסר ניסיונם שם התובעים, אין מדובר בילדים קטנים. הם עצמם חתמו בכתב ידם בזיכרון הדברים כי בדקו את הדירה, מצאו אותה תקינה ולא יטענו כל טענה לגבי מום גלוי או נסתר.  אולם, לשיטתם, הם לא בדקו דבר, ואפילו לא פתחו את ברזי המים (דבר שלשיטתם היה מגלה מיד את התקלה). עוד יש לומר שהתובעים לא פנו לעו"ד גופר בשאלה, לאחר שהתברר כי ישנו פער בין מה שהוצג להם בשלב החתימה על זיכרון הדברים לבין מה שנמסר בעת החתימה על החוזה, אם יש אפשרות להשתחרר מזיכרון הדברים.
20. מכאן, שאף שיש אחריות לנתבע, אשר גרם לתובעים הוצאות של שיפוץ בכך שלא נהג כמתחייב ממקצועו, יש לייחס אשם תורם משמעותי לתובעים, ולנכות מהנזק את אחריותם, בהיקף של שליש מהנזק.
21. לעניין התביעה שכנגד, בדבר דמי התיווך, אני סבור כי הנתבע, התובע שכנגד, לא עשה את מלאכתו נאמנה, ואף שהביא לקיום העסקה, בודאי אינו זכאי למלוא דמי התיווך.
 
 
האמור בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי.
הכותבת הינה עו"ד שרון הר זהב יועצת משפטית של רשת סוכנויות תיווך "אל-הנכס" ומרצה במרכז להכשרה מקצועית של הרשת בקורס ההכנה למבחן המתווכים של משרד המשפטים.
 
 
 
 
תק 2017/07ליבוביץ נ' פיניש
 
הנתבע טען בכתב ההגנה - כך גם בדיון - כי מתפקידו - כמתווך - היה להראות לתובעת את הדירה וכך עשה. לטענתו, הוא לא ידע על קיומם של ליקויים במושכר, כפי שטוענת התובעת. עוד נטען על ידו, כי התובעת חתמה על ההסכם בו היא מצהירה כי ראתה את המושכר ומצאה כי המושכר מתאים לה. לא זו אף זו, שבהסכם קבוע כי במידה ואחד הצדדים יבטל את ההסכם דמי התיווך לא יוחזרו. 
בעדותו חזר הנתבע על כתב ההגנה, והוסיף, כי משפנתה אליו התובעת לתיקון הסתימות הבהיר לה שבעלת הדירה היא זו שאחראית לפתרון הבעיות שנתגלו בדירה.
מטעם הנתבע העיד גם מר שוקרון דוד עובד של הנתבע שהוא זה שביצע את עבודות התיווך והוא זה שהוסיף בכתב ידו בחוזה השכירות המודפס, בסעיף 8 הימנו את המילה "סתימות" בהמשך המשפט לפיו על השוכרת לתקן את חשבונה תיקון שוטף.  שוקרון טען שטרח וציין זאת בהסכם בשל כך שכך הוא נוהג תמיד וזאת משום שהוא יודע שיש נשים שלא מתקלחות עם כובע על הראש וכך נוצרות סתימות במקלחות ובכיורים. קשה מאד לקבל את ההסבר של שוקרון שכן אם ההסבר היה נכון מן הסתם הוא היה מציין בהסכם השכירות: "סתימות בחדר האמבטיה" - הא ותו לא. משלא עשה כן ברור שהוא התכוון לסתימות באופן כללי בדירה ומכאן מתעורר החשש והחשד שהוא ידע גם ידע על קיומם של ליקויים בדירה שהליקוי העיקרי הוא אותן סתימות שלטענת התובעת מתרחשות בדירה כבר שנתיים.
לאחר שעיינתי בכתבי הטענות של הצדדים ושמעתי עדויותיהם, אני מקבלת את גרסת התובעת לפיה משרדו של הנתבע פעל בחוסר תום לב בעת עריכת הסכם השכירות. שכן, כפי שציינתי לעיל, המתווך ידע על קיומם של ליקויים במושכר שאלמלא כן לא היה מוסיף בהסכם - בכתב ידו - את המילה "סתימות".
הנתבע - כמתווך - צריך היה לפעול בנאמנות ובהגינות כלפי התובעת, ולפיכך חל עליו חובה למסור לתובעת, כלקוחה, כל מידע שיש בו עניין מהותי הנוגע לנכס, כקבוע בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו - 1966, בסעיף 8(א). הנתבע מבסס הגנתו על כך שהתובעת חתמה על ההסכם בו צויין מפורשות כי ראתה את המושכר ומצאה כי הוא מתאים לדרשותיה, אך מדובר בליקוי שעל פניו לא ניתן להבחין בו.
 
האם מתווך קובע שווי נכס?
 
מי קובע בכמה למכור את הדירה - שמאי מקרקעין או מתווך?
מתווכי נדל"ן חיים את שוק הנדל"ן ובקיאים במחירים, ובהחלט יכולים לשקף את מצבו הריאלי של השוק. עם זאת מי שמוסמך לקבוע את השווי של הנכסים הוא שמאי הקרקעין. ומי מחליט בכמה למכור את הדירה?
תגיות: 

• תיווך

צילום: ראובן קסטרו
לא מעט אנשים סבורים כי מתווכי נדל"ן, שבקיאים במחירי הנכסים בסביבת עבודתם, הם בעלי הסמכות לקבוע ולהעריך את מחירי נכסים. בפועל, היחידים שמוסמכים לקבוע שווי שוק של נכס נדל"ן כלשהו הם שמאי מקרקעין.
אמנם יש מתווכי נדל"ן בעלי ידע מעמיק וניסיון מקצועי רב, אך ניסיון זה לא בהכרח מכשיר אותם לגלות נתונים על הנכס. במסגרת הכשרתם למדו שמאי מקרקעין לימודים בתחום הנדסת בניין, תכנון ערים, חשבונאות, מימון, סטטיסטיקה, מיסוי מקרקעין, וכן חקיקה בדיני שמאות מקרקעין - ואלה מסייעים להם בבואם לקבוע שווי של נכס כלשהו.
 
אין ספק שמתווכי נדל"ן אכן בקיאים במחירי השוק וחיים את שוק הנדל"ן. הם יכולים באמצעות ביצוע בדיקות קריטיות והיכרות טובה עם השוק המקומי, לשקף את מצבו הריאלי של השוק, אך אינם מוסמכים לקבוע את השווי של הנכסים. גבולות הגזרה של מתווכי הנדל"ן מוגדרים, והיחידים שמחליטים בסופו של יום באיזה מחיר למכור את הנכס הם בעלי הנכסים.
תהליך מכירת נכסי נדל"ן בישראל מורכב, ובמהלכו יכולות לצוץ בעיות שעלולות להגיע למאבק משפטי. בתביעה שהגיעה לפתחו של בית המשפט, למשל, טענו בעלי נכס ביישוב קדימה כי מתווכת שביצעה פעולות תיווך עבורם, העריכה את הנכס במחיר נמוך מכפי ששמאי המקרקעין העריך - ובכך גרמה להם למכור את הבית במחיר נמוך משמעותית מהתמורה הריאלית שיכלו לקבל עבור הנכס. "על פי סעיף 8 לחוק המתווכים, מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך", נקבע בפסק הדין. "לצורך כך נדרש המתווך לפעול במיומנות וסבירות לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך".
 
צילום: ראובן קסטרו
"להציג את קשת המחירים"
בית המשפט קבע כי הנתבעת לא הציגה לפני התובעים מצג נכון של מחירי עסקות ביישוב קדימה, אף שיכלה לעשות זאת בדרך יעילה וזולה, למשל בין אם על ידי בירור במאגרי המידע של רשויות המס ובין אם באמצעות בחינה פרטנית אצל דיירים חדשים ביישוב או במשרדי התיווך הפעילים באזור. הנתבעת, כמתווכת סבירה, הייתה צריכה להציג לפני התובעים את קשת המחירים, ולציין לפניהם שיש להפחית את המחיר בגין מצבו הפיזי של הבית וחריגות הבנייה. הנתבעת לא עשתה כן, ובכך, מנעה הנתבעת מידע מהותי מהתובעים, שהסתמכו על כישוריה.
במקרה אחר שהגיע לבית המשפט קונים שרכשו דירה גילו שבהיתר הבנייה רשום שרישיון הבנייה הוא למחסן או חדר כביסה. עובדה זו יצרה בעיה משום שהרוכשים שילמו מחיר מלא עבור הנכס, לפי תעריף המגורים, וכאשר ירצו למכור אותו בעתיד יהיה עליהם למצוא קונה שיהיה מוכן לשלם תעריף מגורים עבור כל הנכס, אף שבפועל מדובר במחסן משופץ, שבהכרח שווה פחות. במקרה אחר נמכר סופרמרקט, ורק לאחר המכירה נמצא כי הנכס רשום בהיתר כ"מחסן אריזה בלבד", רישום שמשליך על התשלום הנוסף של היטל השבחה בגין שימוש חורג.
כדאי לזכור כי נתוני העסקות באתר רשות המסים אינם מספיקים כדי לגבש דעה לעניין שווי השוק, וזאת משום שאין סטנדרטיזציה בעת הדיווח לרשות המסים. למשל, הנתונים על שטח הנכס אינם אחידים: שטחו של נכס אחד נכתב על ידי העו"ד לפי נתוני שטח רשום (טאבו) למרות שבמהלך השנים הדירה הורחבה; ושטחו של נכס אחר מחושב לפי שטחו ברוטו כולל מרפסות וחלקו היחסי ברכוש המשותף. להבדלים אלה אין כל התייחסות באתרים המצוינים כמו גם לנתונים משמעותיים נוספים כמו מספר מקומות חניה, מעלית או נוף פתוח, ואלה יוצרים עיוות.
שמאי מקרקעין שבודק נכס פועל בהתאם לתקינה שמאית, בהתאם לקווים מנחים ממועצת שמאי המקרקעין. במרבית המקרים הבדיקות יכללו את תיאור הסביבה תוך ציון מטרדים אפשריים העשויים להשפיע על שווי הנכס, למשל רעש, אנטנות, העדר תשתיות ופיתוח סביבתי; תיאור פיזי של הנכס, חלוקה פונקציונאלית, מדידת שטח, בדיקת היתרי בנייה, חריגות בנייה, רמת פרטי הגמר ועוד, תיאור המצב התכנוני הכולל בדיקה של זכויות בנייה בלתי מנוצלות, תיאור המצב המשפטי והצפת מטרדים באופן בולט כך שעורך הדין יתייחס אליהם בעת עריכת החוזה בין הצדדים, ביצוע סקר מחירים הכולל ניתוח נתוני עסקות שנסגרו בפועל בתקופה האחרונה וסקר מחירים של נכסים שמוצעים כרגע בשוק והצלבת נתונים עם מתווך מקומי לאחר מכן תיאור גורמים ושיקולים שבכוונת השמאי להביא בחשבון בעת ביצוע התחשיב.
הציבור הרחב נתקל בשמאי מקרקעין בעיקר בתחום המשכנתאות. עם זאת מדובר באחד מתוך מגוון השירותים ששמאי מקרקעין מספקים. עם אלה נמנים תביעות ירידת ערך, פיצויי הפקעות, טבלאות איזון וחלוקה בתב"ע חדשה, השגות לעניין היטל השבחה, מיסוי מקרקעין וכן הגשת חוות דעת מומחה לבית משפט.
שרון הר זהב היא מנהלת המרכז להכשרה מקצועית אל הנכס ומומחית בהכשרות מקצועיות לסוכני נדל"ן
גלעד פאר הוא שמאי מקרקעין