דירות ובתים למכירה דירות ובתים להשכרה פרויקטים חדשים נכסים מסחריים מגרשים נכסים עד 2 מיליון ש”ח נכסים להשקעה

איזור

כל הארץ צפון מרכז דרום מושבים

סוג עסקה

מחדרים

עד חדרים

עיר / ישוב

ממחיר

עד מחיר

שכונה

בחר עיר

מקומה

עד קומה

סוג הנכס

בחר סוג נכס בית פרטי דו משפחתי דופלקס דופלקס גן דופלקס פנטהאוז דירה דירת גג דירת גן דירת נופש דירת סטודיו וילה יחידת דיור לופט מחסן מיני פנטהואז סבלט פטיו פנטהואז קוטג'

טקסט חופשי

חפש

מה הקשר בין חוק החוזים לחובת ההגינות והזהירות של המתווך?
 
ס' 8 לחוק המתווכים מטיל חובת הגינות וזהירות על המתווכים, אך חייבים להבין שהקשר בין המתווך ללקוח הוא גם קשר חוזי לכל דבר ועניין.
איזה סוג של חוזה?
הלקוח הזמין מהמתווך במקרקעין שרותי תיווך והלקוח התחייב לשלם עבורם.
לכן מכח חוק החוזים תשל"ג-1973 חלה חובת תום הלב על המתווך במקרקעין.

בהמשך אוזכר פסק-הדין המקיף בסוגיה זו שניתן בפרשת מוסקוביץ נ' ביר (ע"א 2144/91, פ"ד מח(3) 116). הנשיא שמגר קובע שם כי שאלת היותו של מתווך "גורם יעיל" היא " שאלה של סיבתיות - ומעבר לכך - שאלה של 'שכל ישר'.. מתווך שהוא "Cause Sine Qua Non" בלבד אינו זכאי לדמי תיווך. הוא חייב להראות סיבה 'אפקטיבית' קרי 'יעילה'..(שם בעמ' 127). ובהמשך פסק-הדין נאמר כי:
 
"דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים. קשר התיווך הוא קשר חוזי. לכן, חובת תום הלב חלה במישרין מכוח סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי). העסקת מתווך קש או השהיה מכוונת – הכל כדי למנוע דמי תיווך – אינם מתיישבים עם עקרון תום הלב. במסגרת כללי תום הלב ניתן יהיה לעקר את תוצאות ההתנהגות הנ"ל, המפרה את החובה לנהוג בתום הלב" (שם, בעמ' 122).
הלכה מושרשת היא, כי על הצדדים במשא ומתן לקראת כריתת חוזה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת (סעיף 12 לחוק החוזים) (א' פרידמן ונ' כהן, חוזים (כרך א', תשנ"א), בעמ' 513 ואילך; ע"א (ת"א) 2515/08 קורנברג עמנואל נ' עו"ד אלמוג עופר (ניתן ביום 19.07.2010)). סעיף 12 לחוק החוזים קובע את החובה הכללית לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת במהלך משא ומתן לקראת כריתת החוזה. ברוח זו קובע סעיף 15 לחוק מהי הטעיה ומכליל בתוכה חובת גילוי. סעיף זה קובע באופן מפורש חובת גילוי בסיטואציות מסויימות, כאשר הגילוי מתחייב על-פי דין, מכוח נוהג או על-פי הנסיבות.
חובת תום הלב כוללת גם את חובת הגילוי (שלו, בעמ' 149; ע"א 794/86 החברה המרכזית לשכון ולבנין נ' פינק, פ"ד מד (1), 226 (1990)- השופט ד' לוין), ואי גילוי עובדות אשר לפי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שאדם המנהל משא ומתן יגלה אותן לצד השני, מהווה הפרת של חובת תום הלב (שלו, בעמ' 149-150). חובת תום הלב כוללת את החובה לגלות לצד השני לפני כריתת החוזה עובדות חשובות, ובתוך כך, במקרים מסויימים, גם עובדות שהצד השני היה יכול לגלותן בכוחות עצמו, כאשר גילוי זה, מתחייב ממהות העסקה ומנסיבות המקרה (שלו, בעמ' 150, וההפניות שם). אכן, חובת הגילוי המוטלת על צד המנהל משא ומתן לקראת חוזה הוכרה ועוגנה היטב בפסיקת בתי המשפט, והפרתה עלולה להגיע, בנסיבות מסוימות, כדי מצג-שוא והטעיה המקימים זכאות לביטול ההסכם (ראו: רע"א 2324/07 עובדיה יוסף ברנס נ' יהודה לבדנסקי (17.12.2007); ע"א 497/74 חברת בית החשמונאים נ' אהורני
 
פ"ד ל (2) 141 (1976)- השופט בייסקי, בדעת רוב; דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים- כרך ב- 796-784 (1991)).
בע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מח (2) 359 (1993) אמר הנשיא שמגר: "לדידי, לא יכול להיות ספק בכך שמי שמוכר דירה אשר בחלקה נבנתה ללא רישיון, חייב לגלות עובדה זאת לכל קונה-בכוח בעת ניהול המשא ומתן. אם לא יעשה כן יש בכך הטעיה כפשוטה. כמובן שגם חובת תום הלב מחייבת זאת. המדובר על עובדה מהותית השוקלת בעיניו של כל אדם סביר ואשר חשיבותה רבה לא רק לצורך קביעת המחיר אלא לצורך קבלת מידע בסיסי על זכויותיו של הקונה בדירה שאותה הוא רוכש. לעניין היקפה של חובת הגילוי נפסק בד"נ 7/81 פנידר נ' קסטרו, פ"ד לז (4) 673, 696-697 כי: "הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי-גילוי עובדות, כאשר על פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם, המנהל משא ומתן, יגלה אותן לצד השני, הגילוי המתחייב מסעיף 12 אינו דווקא גילוי כתוצאה משאלותיו של הצד השני, אלא יש נסיבות בהן מתחייבת מסירת פרטים יזומה של מידע, שהוא חיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה. חובת נקיטת פעולה אקטיבית של גילוי קיימת במיוחד כאשר ברור לבעל המידע שבין מנהלי המשא ומתן, שקיים פער ממשי בין הכוונה של הצד השני לבין מה שהוא בר-השגה על-פי המצב המשפטי והעובדתי לאמיתו".
כן נפסק, כי החובה לנהוג בתום לב יכולה ללבוש גם צורה של חובת גילוי עובדות חשובות על ידי צד לחוזה בתקופה החוזית. שאלת קיומה של חובה כזו, וגבולותיה, שונים, מטבע הדברים, ממקרה למקרה. בית המשפט שוקל, בין היתר, את זהות הצדדים (אנשים פרטיים אל מול קבלנים ובעלי כוח כלכלי רב), היות הצדדים מיוצגים באמצעות עורכי דין, הנסיון של הצדדים בתחום העסקה נשוא הממכר, קבלת ייעוץ תכנוני או משפטי או שניהם, וכיוצא באלה.
בע"א 8817/02 קליר כימיקלים שיווק (1994) בע"מ נ' צבי עצמן ז"ל (ניתן ביום 27.03.2008), שבה כב' נשיאת בית המשפט העליון- השופטת ביניש על הלכה זו וקבעה: "סעיף 12 לחוק החוזים מחייב את הצדדים למשא ומתן לקראת כריתת חוזה לנהוג זה כלפי זה בדרך מקובלת ובתום לב. החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב במשא ומתן אינה דורשת אמנם מהצדדים למשא ומתן החוזי להתעלם מהאינטרס האישי שלהם, אך היא מחייבת אותם לנהוג ביושר ובהגינות כלפי שותפיהם למשא ומתן. פעמים רבות מוצאת החובה לנהל משא ומתן בדרך מקובלת ובתום לב את ביטויה בהטלת חובה על צד אחד למשא ומתן לגלות עובדות מסויימות לצד שעמו הוא מנהל את המשא ומתן. חובה זו היא חובה אקטיבית והיא תוטל ביחס לעובדות, שעל פי הנסיבות ניתן היה לצפות שהאדם המנהל את המשא ומתן, יגלה אותן לצד שכנגד. חובת הגילוי של פרטים מהותיים היא חובה שקמה בשגרה ואינה מותנית בקיום יחסי אמון מיוחדים בין הצדדים למשא ומתן; אם כי היקף החובה תלוי גם במהות היחסים שבין הצדדים למשא ומתן, וככל שקיימים ביניהם יחסי אמון משמעותיים יותר כך יגבר היקף החובה" (פסקה 10 והאזכורים שם).
אין מחלוקת שמדובר בחוק קוגנטי ובדרישות קוגנטיות ושיש למלאם, ברם בהתאם לפסיקה בתי המשפט בוחנים את התקיימות התנאים באספקלריה של דיני תום הלב, ועל רקע הנסיבות הספציפיות, כאשר קיום הסכם התיווך נתון לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב (ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ פ"ד נו(3) 842, 848).
חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973 (להלן: "החוק") קובע, כי במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה ובקיום חיוב הנובע מהחוזה, יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב (ראה סעיפים 12 ו- 39 לחוק). אם כן, מהי מידת תום הלב הנדרשת מצדדים לחוזה?
בספרו "שיקול דעת שיפוטי" מבהיר פרופ' ברק, כי:
"תום לב קובע אמת מידה אובייקטיבית להתנהגות ראויה. משמעותו היא כי הצדדים ליחס הטרום חוזי, והצדדים ליחס החוזי, חייבים לנהוג זה כלפי זה ביושר, בהגינות ועל פי המקובל על בעלי חוזה הוגנים. החוק אינו דורש, כי הצדדים יהיו מלאכים זה לזה. אך החוק דורש כי הצדדים לא יהיו זאבים זה לזה. דרישתו של החוק היא כי אדם לאדם - אדם... כל שבא עקרון תום הלב לקבוע הוא, רמה מינימלית, שמתחתה אין לרדת... תום הלב אינו מבוסס על ההנחה כי כל צד חייב לדאוג לאינטרסים של זולתו על חשבון האינטרסים של הבטחת עצמו. תום הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס של עצמו, אך הוא מבקש להבטיח כי דאגה זו תעשה בהגינות, תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים".
(ראה: א' ברק שיקול דעת שיפוטי (מהדורה שלישית, תשמ"ז) בעמ' 473.
 
 
תום לב במשא ומתן
12.   (א)  במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.
           (ב)  צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים.
 
בפס"ד קל בנין 6370-00, פס"ד אשר נלמד בכל פקולטה למשפטים סקרו את עניין חובת תום הלב

בג"ץ
834 ,828 )1(. היא אינה מעמידה)ציבוריים באר-שבע נ' בית הדין העבודה, פ"ד לה
דרישת "חסידות" גבוהה;
היא אינה דורשת כי הצדדים יהיו מלאכים זה לזה. היא באה למנוע
מצב שבו אדם לאדם זאב. היא מבקשת להנהיג מסגרת נורמטיבית שבה אדם לאדם - אדם )
ראו
1987( 473((. עמדתי על כבאחת הפרשות בצייני:  א' ברק, שיקול דעת שיפוטי


 
משמעות הדבר הינה, כי המנהלים משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה, והצדדים ליחס החוזי
לאחר שהחוזה נכרת, יפעלו באופן הוגן ותוך התחשבות בציפיות הסבירות של הצד השני. תום
הלב אינו מבוסס על הדרישה כי כל צד חייב לדאוג לאינטרסים של זולתו על חשבון הבטחת
האינטרס העצמי. תום הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך הוא
עושה כן באופן הוגן, תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים. "על פי עקרון תום הלב
במשא ומתן טרום-חוזי מחוייב כל צד למשא ומתן לפעול תוך נאמנות כלפי הצד האחר למשא
144/87 מדינת ישראל נ' ולמתן, ותוך נאמנות לרוח העיסקה ולמטרתה" )השופט אור בע"א
48 776 ,769 )3 תוך ציטוט מ-ג' שלו, דיני חוזים)אינג' פבר, חברה לבנין, פ"ד מד
)תש"ן((. "על כל הצדדים לחוזה מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות
באינטרס המשותף להם בחוזה. על בעלי החוזה לפעול להגשמתה שלונתם המשותפת, תוך נאמנות
ומסירות למטרה שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת הסבירה"
834(. לפנינו, איפוא, מבחן אובייקטיבי הקובע רמת התנהגות '59/80 הנ"ל, בעמ )בג"ץ
199 )1)6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה ראויה בחברה הישראלית )ראו רע"א
 
ת"ק 58628-05-12 לחמי ואח' נ' מזר עסיס ואח'
 
34. סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973, קובע, כי "מי שהתקשר בחוזה שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" – לרבות אי גילויין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".
כאמור, הוראות סעיף 8 (א) לחוק המתווכים מחייב את הנתבעת, כמתווכת מקרקעין, למסור לתובעת את כל המידע לגבי הנכס נשוא עיסקת התייוך. הוא הדין המחייב, אליו מתייחס, במקרה שלפנינו, סעיף 15 לחוק החוזים הנ"ל והוא הדין בנוהג לפיו מתווך הגון וישר פועל ומגלה למזמין את כל המידע שבידו לגבי הנכס ובמיוחד בנסיבות שלפנינו, בהן היה על הנתבעת לגלותם לתובעת והנתבעת, כאמור, לא רק שלא גילתה לתובעת את העובדות המהותיות לגבי הנכס, אלא אף העלימה ממנה את העבודות האלה והיטעתה אותה לגבי האמור בשטר השכירות.
 
 
 
 
בת.א. (הרצליה) 800/01 ברקוביץ נ כהן
הסכם התיווך הוא חוזה לכל דבר ועניין וחלים עליו דיני החוזים לרבות חובת עקרון התום הלב.
על התובע  כמתווך על פי חוק חלה שקיפות והגינות מוגברת כלפי הלקוח
המו"מ הטרום החוזי , ותום לב של התובע לקראת כריתת חוזה התיווך:
חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973  [תיקון אחרון 15/6/81] . .
 12. תום לב במשא ומתן
(א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.
(ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10,13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 2, יחולו בשינויים המחויבים
ע"א 207/79 - רביב משה ושות' בע"מ ואח' נ' בית יולס בע"מ . פ"ד לז(1), 533 ,עמ' 539-540.
 במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. (ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 13,10, ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחויבים".
הוראה זו מטילה "יחסי אמון" מיוחדים על הנוטלים חלק במשא והמתן החוזי, ובכך מורחב האמון החוזי, שמקורו בסעיף 39 לחוק החוזים, לעבר השלב הטרום חוזי (ע"א 230/80, בעמ' 724). משמעותה של חובה זו לנהל משא ומתן בדרך מקובלת ובתום לב היא, כי המנהלים משא ומתן זה עם זה, חייבים לנהוג זה כלפי זה ביושר ובהגינות. שוב אין הם "זרים" זה לזה, אלא הדין יוצר ביניהם "קירבה", היוצרת ציפיות, והמטילה חובה של התחשבות. אמת הדבר, האינטרסים של המשתתפים במשא ומתן שונים הם זה מזה ומנוגדים לעתים. אין החוק דורש, כי המשתתפים במשא ומתן יוותרו על האינטרסים שלהם לטובת זולתם. אין החוק מטיל על הצדדים להיות מלאכים זה לזה. החוק מכיר בשוני או בניגוד שבין האינטרסים, אך הוא מבקש, כי השמירה והעמידה על אינטרסים אלה ייעשו ביושר ובהגינות (ראה: בג"צ 59/80, בעמ' 834).
18.       אין ספק כי על דיני התיווך חלים דיני החוזים הכלליים , מכוח זאת על המתווך כמופקד על אמון הלקוח, עליו להסביר ללקוח את מהות  חוזה התיווך וסעיפו, ובפרט סעיפים  מגבילים, כמו סעיף הבלעדיות.
פרופ' שלו בספרה " חובת תום הלב כוללת בחובה לגלות לצד השני לפני כריתת חוזה עובדות חשובות, ואפילו עובדות שהצד השני היה יכול לגלותן בכוחות עצמו",
פרופ' שלו,דיני חוזים, מהדורה שניה,דין הוצאה לאור בע"מ , ירושלים תשנ"ה עמ' 56.
הוא לא נהג בתום לב טרם כריתת ההסכם בכך שלא הסביר לנתבעים את משמעות ומגבלות הבלעדיות אשר נמסרה לו בהסכם, לא גילה להם שהוא יצא לחו"ל לשלושה שבועות, והציג מצג לפיו הוא יראה את הדירה לקונים רבים, ובפועל הראה אותה לחמישה רוכשים פוטנציאליים, ששלושה מהם חיפשו דירה בת ארבעה חדרים.
 
19.       הטעיה
חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973  [תיקון אחרון 15/6/81]
15. הטעיה
מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לעניין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.
כאשר נגרמת טעותו של מתקשר בהסכם על ידי הצד השני , רשאי הטועה לבטל את ההסכם .
עילת הביטול בשל הטעיה מעוגנת בסעיף 15 לעיל, ואלה הם יסודותיה :1. קיום הסכם 2. קשר סיבתי 3. טעות  4. הטעיה
הטעות כיסוד של עילת ביטול בגין הטעיה אינה צריכה להיות יסודית. העדר הדרישה ליסודיות הטעות מתקזז בסעיף 15 עם הדרישה שהטעות תיגרם על ידי הטעיה. הקשר הסיבתי בעילת ההטעיה הוא כפול: בין הטעות לבין ההתקשרות בהסכם ובין ההטעיה לבין הטעות. ההטעיה צריכה לגרום לטעות ,והטעות צריכה להניע את הקשר החוזי .
טעות היא תוצאת הטעיה כאשר ההצהרה הכוזבת גורמת למצב נפשי ואינטלקטואלי של טעות. 
שתיקה שלעצמה אינה מהווה הטעיה , אולם כאשר מוטלת על המתקשר חובת גילוי, השתיקה המפרה חובה זו מהווה הטעיה. חובת גילוי על פי סעיף 12 לחוק החוזים היא חובת גילוי על פי כל דין. באותם מקרים שבהם הופרה חובת גילוי לפי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) וצד למו"מ הונע להיכנס להסכם עקב אי גילוי זה, עומדות לצד זה, במצטבר או לחילופין, התרופות של ביטול ההסכם מחמת הטעיה במחדל ופיצויים שליליים לפי סעיף 12 (ב).
פרופ' גבריאלה שלו ,דיני חוזים מהדורה שניה,דין הוצאה לאור בע"מ ירושלים תשנ"ה ,עמ' 217-225.
הנתבעים הונעו להיכנס להסכם התיווך עם  התובע בעקבות אי גילוי מלוא העובדות אשר ישפיעו על  שיקול דעתם והחלטתם אם לחתום על הסכם התיווך.
בד"נ 7/81 פנידר נ. קסטרו, פד"י ל"ז(696 ,675 ,(4 נאמר באשר לחובת הגילוי:  
"יש נסיבות בהן חובה על הצדדים לנקוט פעולה אקטיבית של גילוי, ובמיוחד כאשר ברור לבעל המידע שבין מנהלי המו"מ שקיים פער ממשי בין הכוונה של הצד השני לבין מה שהוא בר-השגה על פי המצב המשפטי והעובדתי לאמיתו".
20.       התובע לא טען, כי טרם חתימת ההסכם, הודיע לנתבעים שישהה בחו"ל, בתקופה המיועדת לתקופת הבלעדיות סעיף 16 לתצהירו " בתקופה שבין ה- 22.12.03 לבין ה-12.01.04 שהיתי בחו"ל", בעוד שהנתבעים העירו את תשומת ליבו כי חשוב להם כי הדירה תימכר בדחיפות ובמחיר הולם סעיף 7 לתצהיר הנתבעת .
התובע חתם בעצמו, כסוכן עצמאי על ההסכם עם הנתבעים, והוא אף התובע, בתביעה זו. הנתבעים הסתמכו על התובע במכירת דירתם , ולא על משרדו, התובע לא הציג עצמו כמשרד תיווך אלא כפרי לנסר (פרוטוקול עמ' 7 שורה 26).
הסוכנים אשר לטענת התובע נמצאים במשרד, אינם צד להסכם , אלא התובע עצמו.
היה על התובע להציג בפני ראייה לכך, שסיכם עם הנתבעים, שבתקופת שהותו בחו"ל סוכן אחר יטפל במכירת דירתם.
ניתן  להניח, כי אילו היו יודעים כי התובע נוסע לחו"ל , והיו יודעים מה כוללת בחובה תנית הבלעדיות בחוזה התיווך, היו נמנעים מלחתום על החוזה.
עילת הביטול מחמת הטעיה מצויה בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 הקובע כי: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן". משעה שמדובר בהטעיה פאסיבית על דרך אי גילוי יזום, יש לקרוא הסע' יחד עם סעיף 12(א) לחוק, הקובע כי: "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב" (ראה ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי לב(1) 231, 2388). משילוב שתי ההוראות יוצא כי אי גילוי יזום של נתונים מסוימים במהלך המו"מ עלול לעלות כדי  חוסר תום לב, ואף הטעיה. התשובה לשאלה האם אכן הטעיה בפנינו, תלויה בשאלת היקף התפרשות החובה לנהל מו"מ בתום לב , ואיזה נתון הנו מהותי דיו כך שאי גילויו יפר החובה (לחסכון במלל וניתוח הדין החל ראה פסק דיני בת"א 15144/05 שטרית נ' קקטוס הזהב בע"מ (מאגר נבו), פס' 13 - 12).
לעניין זה נקבע כי: "משמעות הדבר הינה כי המנהלים משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה והצדדים ליחס החוזי לאחר שהחוזה נכרת יפעלו באופן הוגן ותוך התחשבות בציפיות הסבירות של הצד האחר. תום-הלב אינו מבוסס על הדרישה כי כל צד חייב לדאוג לאינטרסים של זולתו על חשבון הבטחת האינטרס העצמי.
תום-הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך הוא עושה כן באופן הוגן תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים. "על-פי עקרון תום הלב במשא ומתן טרום-חוזי 'מחויב כל צד למשא ומתן לפעול תוך נאמנות כלפי הצד האחר למשא ולמתן, ותוך נאמנות לרוח העסקה ולמטרתה'..." (השופט אור בע"א 144/87 מדינת ישראל נ' אינג' פבר, חברה לבנין, בעמ' 776 תוך ציטוט מ-ג' שלו דיני חוזים, בעמ' 48). "על כל הצדדים לחוזה מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה. על בעלי החוזה לפעול להגשמתה של כוונתם המשותפת, תוך נאמנות ומסירות למטרה, שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת הסבירה" (בג"ץ 59/80 הנ"ל, בעמ' 834). לפנינו אפוא מבחן אובייקטיבי הקובע רמת התנהגות ראויה בחברה הישראלית (ראו רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון)" (ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ נו(3) 289, 298).
עילת ההטעיה תעמוד לצד המבקש לבטל את ההסכם בהתקיים שלושה תנאים: טעות אצל אחד הצדדים, הטעיה שהטעה אותו הצד שכנגד, וקשר סיבתי כפול בין הטעות וההתקשרות בהסכם ובין ההטעיה להתקשרות בהסכם (ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ (מאגר נבו), פס' 99).  במקרה דנן טוען הנתבע, כי העריך את המציאות בצורה אחרת מהוויתה, היינו סבר כי ייעוד הנכס הינו עסקי , ואלמלא טעות זו תולדת ההטעיה (בין באי גלוי פאסיבי, בין בהטעיה "אקטיבית" על דרך בהצגת מצג שוא ביחס ליעוד העסקי) , לא היה נקשר בחוזה שכירות.
12. לעניין היקף חובת הגילוי נקבע כי "אנו עוסקים בחוזה מסחרי רגיל ואל לנו לקבוע רמת מוסריות גבוהה מדי למשא-ומתן בעסקות כגון אלה, שמא נפגע ביציבות חיי המסחר ובציפיותיו של אדם אשר חתם על חוזה והוא ערך את עניניו על-פי ההנחה שהעסקה תצא לפועל כמוסכם. אכן, גם אני סבור שדברי גב' ג' שלו במאמרה, שהזכיר חברי, כי חובת הגילוי חלה רק על פרטים מהותיים שהצד שכנגד לא יכול היה להשיגם בעצמו - דברים אלה אינם יכולים לחול על מקרה של הטעיה זדונית. רמאי אינו יכול להינצל מתוצאות רמאותו, מפני שהצד שכנגד היה יכול לגלות את האמת (ולא גילה אותה בפועל). רק אם הצד שכנגד ידע את העובדות הנכונות ידיעה של ממש, כי אז יש לזכות את הצד שלא הזכיר אותן עובדות במשא-ומתן" (פרשת ספקטור, עמ' 241). פסיקה מאוחרת אף קבעה מפורשות כי התרשלות מסויימת בהתנהלות הצד המבקש ביטול, אינה שוללת את זכותו לביטול ההסכם עקב פגם שנפל בכריתתו, לרבות הטעיה (פרשת סויסה, פס' 11).
 
ע"א  2469/06
סעיף 15 לחוק החוזים קובע כי:
מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לעניין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.
העילה לביטול חוזה בשל הטעיה קמה אפוא בהתקיים היסודות הבאים: א) טעות אצל אחד הצדדים שהתקשרו בחוזה ב) הטעיה שהטעה אותו הצד שכנגד ג) קשר סיבתי כפול בין הטעות ובין ההתקשרות בהסכם וכן בין ההטעיה לבין הטעות (גבריאלה שלו דיני חוזים - החלק הכללי (לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי) 313-314 (2005) (להלן: שלו)).
           טעות היא הערכה שגויה של מציאות הדברים כהווייתה ופעולה הננקטת מתוך הנחת קיומה של מציאות מדומה כזו עלולה ללקות בפגם קוגנטיבי במרכיב הרצייה (ראו: ע"א 8972/00 שלזינגר נ' הפניקס, פ"ד נז(4) 817, 840 (להלן: עניין שלזינגר); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים 668 (כרך ב', 1992) (להלן: פרידמן וכהן); שלו, 277)). במקרה שלפנינו חתמו המשיבים 2 ו-3 על ההסכם מבלי שידעו כי ימים ספורים קודם לכן חלה התפתחות משמעותית בכל הנוגע למצבו התכנוני של המגרש, בשל החלטת הוועדה המחוזית לאשר להפקדה את תוכנית המיתאר המפורטת. ובמילים אחרות המשיבים 2 ו-3 התקשרו בהסכם בסוברם בטעות כי המצב התכנוני של המגרש הוא המצב שקדם להחלטתה הנ"ל של הוועדה המחוזית. משכך ניתן לומר כי הם התקשרו בהסכם בהתבסס על מציאות תכנונית מדומה ומעדותו של המשיב 2 עולה בבירור כי אילו ידע בעת החתימה על ההסכם מהו המצב התכנוני המעודכן לא היה מתקשר בהסכם וכדבריו "כל השנים עקבתי. זה היה כמו ילד שלי. חשבתי שאוכל לבנות שם בית במקום הזה". עדות זו זכתה לאמונו של בית משפט קמא ויש בה הגיון גם על פי אמת מידה אובייקטיבית, שכן מהלך תכנוני מהותי כגון זה שהתרחש במקרה שבפנינו משנה את נתוניו של המגרש ואת הצפי באשר למועד שבו ניתן יהיה לבנות עליו והדבר מצדיק בהחלט הערכת מצב עדכנית בכל הנוגע לעצם הנכונות להתקשר בהסכם מכר באותה נקודת זמן. עד כאן באשר לטעותם של המשיבים 2 ו-3 ולקשר הסיבתי שבין אותה טעות ובין הסכמתם להתקשר בהסכם (למבחן הסובייקטיבי החל בהקשר זה, הטעון הוכחה עובדתית ראו: ע"א 1581/92 ולנטין נ' ולנטין, פ"ד מט(3) 441, 452-453 (1995); ע"א 280/87 קופלמן נ' בינקין, פ"ד מג(2) 753, 757-758 (1989); שלו, 314. ולמבחן האובייקטיבי המשמש כלי עזר לקביעת ממצאים בהקשר זה ראו פרידמן וכהן, 758). באשר להתנהלותו של המערער 1 הסתפק בית משפט קמא בקביעה כי מדובר בהטעיה שבמחדל בציינו כי המערער 1 ידע על דבר אישור התוכנית להפקדה ולא גילה מידע זה למשיבים 2 ו-3 אף שבנסיבות העניין חלה עליו חובה לגלותו להם. בית המשפט לא התייחס בהקשר זה לגרסת המשיב 2 לפיה התקיימה במקרה דנן הטעיה שבמעשה, בכך שהמערער 1 השיב לשאלה ישירה שהפנה אליו המשיב 2 באומרו כי לא צפוי שינוי במצבו התכנוני של המגרש בעתיד הנראה לעין. ממילא לא קבע בית משפט קמא כל ממצא בעניין זה ולצורך ההכרעה בערעור אצא, אפוא, אף אני מן ההנחה כי אין מדובר בהטעיה שבמעשה אלא באי גילוי העשוי להוות הטעיה שבמחדל, ככל שקיימת חובת גילוי (לעניין הטעיה במחדל ראו: ע"א 11/84 רבינוביץ' נ' שלב - הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, פ"ד מ(4) 533, 539-540 (1986); ע"א 273/78 גרוסמן נ' כספי, פ"ד לג(3) 300, 307-308 (1979); שלו, 316-321).
10.    חובת הגילוי היא אחת החובות הנגזרות מעקרון תום הלב שאומץ בדין החוזים הישראלי וביתר ענפי המשפט כעקרון-על, וכמוהו היא מבטאת מגמה של סוציאליזציה וקביעת נורמות של התנהגות מוסרית במהלך המשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה (שלו, 317-318). בע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבנייה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 289 (2002) דן הנשיא ברק במהותו של עקרון תום הלב ובחובות המוטלות מכוחו בשלב הטרום חוזי על צדדים המנהלים משא ומתן, וציין כי עקרון תום הלב:
אינו מבוסס על הדרישה כי כל צד חייב לדאוג לאינטרסים של זולתו על חשבון הבטחת האינטרס העצמי. תום הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך הוא עושה כן באופן הוגן תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים (עמ' 298 לפסק-הדין).
בהתאם לתפיסה זו דיני החוזים אינם קובעים חובת גילוי כללית ואינם מטילים על צד למשא ומתן נטל אלטרואיסטי גורף לגלות לצד שכנגד כל נתון אף אם בכך הוא פועל כנגד האינטרסים שלו עצמו. על גבולות ההתערבות בחופש החוזים מתוקף עקרון תום הלב ועל חובת הגילוי הנגזרת ממנו בעסקאות מסחריות, עמד השופט לנדוי בע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231 (1978) (להלן: עניין ספקטור) באומרו: "אנו עוסקים בחוזה מסחרי רגיל ואל לנו לקבוע רמת מוסריות גבוהה מדי למשא-ומתן בעסקאות כגון אלה, שמא נפגע ביציבות חיי המסחר ובציפיותיו של אדם אשר חתם על חוזה והוא ערך את עניניו על-פי ההנחה שהעסקה תצא לפועל כמוסכם" (עמ' 244 לפסק-הדין. ראו גם גבריאלה שלו "סעיף 12 לחוק החוזים: תום לב במשא ומתן" משפטים ז  118, 138-139 (1976) (להלן: שלו - תום לב((. דברים אלה, שנאמרו בקשר עם הטלת נטל של גילוי על מוכר המקרקעין בעניין ספקטור, יפים בוודאי ואולי ביתר שאת מקום שבו נבחנת הטלת חובת גילוי על הקונה בעסקה מסחרית. זאת משום שבדרך כלל מרוכז בידי המוכר מידע רב יותר לגבי הממכר ואף נגישותו אל הנתונים הרלוונטיים לעסקה טובה יותר. בענייננו עולה השאלה האם מוטלת הייתה על המערער 1 כקונה או כמי שפעל מטעם הקונה (המערערת 2) חובת גילוי כלפי המשיבים 2 ו-3 באשר להחלטת הוועדה המחוזית לאשר להפקדה את תוכנית המיתאר. כזכור קובע סעיף 15 סיפא לחוק החוזים הגדרה מרבה למונח "הטעיה" ולפיה "'הטעיה' לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן". חובות גילוי המוטלות "לפי דין" פזורות בהוראות חוק ספציפיות שונות דוגמת סעיף 16 לחוק המכר וסעיף 8 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א -1971 (ראו: שלו, 318-319; פרידמן וכהן, 816-818).

חובת גילוי "לפי הנסיבות"
11.    בהבדל מחובת גילוי הקמה "לפי דין" או "לפי נוהג" חובת גילוי "לפי הנסיבות" היא תלויית הנסיבות העובדתיות המיוחדות של העסקה הקונקרטית. משכך קשה לתחום ולהגדיר מראש את גבולותיה והיא נקבעת מעצם טיבה על פי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה. על מאפייניה אלה של חובת הגילוי הקמה "לפי הנסיבות" עמדו פרידמן וכהן באומרם: "זוהי הוראה כללית הנותנת לבית המשפט חופש רב בקביעת היקפה של חובת הגילוי, מבלי שהיא כוללת הנחיה כשלהי כיצד לעשות זאת" (פרידמן וכהן, 812; ראו גם שלו, 320). אחד המקרים שבהם סבר בית משפט זה כי קמה לקונה של מקרקעין חובת גילוי כלפי המוכר היה המקרה אשר נדון בעניין קינסטלינגר בו הסתירו הקונים מן המוכרת את העובדה שקיימת תוכנית לשינוי ייעוד הקרקע הנמכרת מייעוד חקלאי לייעוד למגורים. בהתייחסו לנסיבותיו הקונקרטיות של אותו המקרה הגיע כאמור בית המשפט למסקנה כי חלה על הקונים חובת גילוי אותה הפרו וכך קבע:
בנסיבות המיוחדות של מקרה זה, שבו הציעו לתושב חוץ שאינו שולט בעברית במקום מגוריו למכור חלקת אדמה חקלאית שנרכשה בארץ לפני עשרות בשנים על-ידי מורישו, עקרון תום-הלב דורש כי המציע יגלה לניצע את העובדה כי לגבי החלקה החקלאית קיימת תוכנית לשינוי ייעוד, המעלה את ערך הקרקע. אי-גילוי עובדה זו היא בבחינת הטעיה במובן סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, המזכה את המתקשר הטועה לבטל את החוזה (עמ' 546 לפסק-הדין. ראו גם דנ"א 3047/01 איליה נ' קינסטלינגר (לא פורסם, 24.3.2002)).  
          לאחר שבחנתי את נסיבות המקרה שבפנינו כפי שהוכחו בבית משפט קמא, אני סבורה כי גם במקרה דנן קמה למערער 1 כלפי המשיבים 2 ו-3 חובת גילוי "לפי הנסיבות". זאת משום שכמתווך מקצועי היה למערער 1 יתרון על פני המשיבים 2 ו-3 - זוג קשישים מפתח תקווה - בכל הנוגע להשגת מידע תכנוני עדכני וכן משום שהמשיבים 2 ו-3 סמכו עליו ביודעם כי הוא מתווך (אליו פנו גם בעבר לצורך קבלת אינפורמציה עדכנית לגבי המגרש), אף שרכש את המגרש לעצמו ולא שימש כמתווך מטעמם בעסקה ולכן גם איפשרו לו לנסח את ההסכם בלא להידרש בעת החתימה לכל גורם מקצועי אחר. זאת ועוד, היוזמה לעסקה שנקט המערער 1 בטענה כי יש לו קונה במחיר אטרקטיבי, התייצבותו של המערער 1 בבית המשיבים 2 ו-3 סמוך לאחר מכן בלוויית בנה של המערערת 2 (שלא הוצג בפני המשיבים 2 ו-3 בזהותו האמיתית) ולבסוף, רכישת המגרש על ידי המערער 1 עצמו בו-ביום, כל אלה מעידים על היחפזות ועל להיטות-יתר מצד המערער 1 להשלים את העסקה בטרם יהיה סיפק בידי המשיבים 2 ו-3 לערוך בירורים נוספים וללמוד על ההתפתחויות החדשות שחלו באשר למצבו התכנוני של המגרש. בהתחשב בכל האמור לעיל, נראה לי כי שתיקתו של המערער 1 ואי גילוי אוזנם של המשיבים 2 ו-3 על דבר החלטת הוועדה המחוזית לאשר להפקדה את תוכנית המיתאר, יש בה משום הפרה של חובת הגילוי החלה עליו "לפי הנסיבות" במקרה דנן. הפרה זו עולה כדי הטעייתם של המשיבים 2 ו-3 וכתוצאה ממנה טעו המשיבים 2 ו-3 באשר למצבו התכנוני של המגרש אותו מכרו למערער 1, כפי שקבע בצדק בית משפט קמא. הטענה שהעלו המערערים ולפיה פתוחה הייתה הדרך בפני המשיבים 2 ו-3 לעכב את החתימה על ההסכם ולבדוק תחילה מהו מצבו התכנוני העדכני של המגרש, אף אם יש בה כדי לבסס מסקנה בדבר רשלנות מסויימת בהתנהלותם של המשיבים 2 ו-3, אינה שוללת את המסקנה בדבר הטעייתם על ידי המערער 1 וכבר נפסק בהקשר זה כי התרשלות גרידא של הצד הטועה אין בה כדי לשלול את זכותו לביטול החוזה בשל פגם בכריתה מסוג טעות על פי סעיף 14(א) לחוק החוזים או הטעיה לפי סעיף 15 לאותו חוק (ראו: עניין חבר, פסקאות 42-44; פרידמן וכהן 718, 858, 862).
 
 
מה הדין לגבי לקוח שאינו שולט בשפה העברית?
בפס"ד קורוטקין[1]
המתווך תבע את הזוג על דמי תיווך בעניין דירה שנמכרה במסגרת תקופת הבלעדיות, הזוג טען  שלא הבינו מהי הבלעדיות שעליה חתמו ומה ההשלכות הכלכליות הנובעות ממנה  בשל קשיי שפה, מפני שהם עולים חדשים.
נקבע כי המתווך לא קיים את דרישת ס' 8 לחוק המתווכים בכל הנוגע לעניין הנאמנות, ההגינות והדרך המקובלת ברובד של אמינות עסקית וחוזית, כמו כן נפסק שלא גילה את מלוא הפרטים בקשר לבלעדיות.
על המתווך היה להסביר לנתבעים את משמעות הטופס ומשמעות המונח בלעדיות במיוחד כאשר מדובר על אנשים שאינם שולטים בשפה.
 
 
מה הדין לגבי  בירור שימוש הנכס ?
ת"ק 58628-05-12 לחמי ואח' נ' מזר עסיס ואח'
בפס"ד דין זה מכרה המתווכת דירה וכך גם הראתה בפרסומים שלה ולימים גילתה שהדירה אינה דירה, אלא משמשת כמחסן.
זו לשון המודעה
 
במודעה נכתב: "סוג הנכס: דירה"
                       "קומה: קרקע מתוך 4"
                       "מחיר: 1,250,000 ₪"
                       "טלפון: ***********" – (שהוא מספר הטלפון של משרד התיווך של הנתבעת).
                       "הערות: למהירי החלטה!!! חייבת להימכר במציאה!!!
                                     בבנין משופץ דירה משופצת אדריכלית כחדשה..."
נחתם הסכם וכעבור 3 ימים נשלחה ללקוחה על ידי המתווכת חשבונית

 "עמלת תיווך בגין מכירת דירת (מחסן) צייטלין 21 ת"א

הלקוחה ניגשה לבנק כדי לקבל משכנתא וכמובן שלא קיבלה.
 
"כאמור לעיל, הנתבעת ידעה מעיסקה קודמת שהיא עשתה בקשר לנכס נשוא הדיון, כי הנכס לא קיבל היתר כדירת מגורים וכי הוא רשום כמחסן וכי המחסן הוסב לדירת מגורים מבלי שיש לו היתר בניה כדירת מגורים ומבלי שהותר להשתמש בו כדירת מגורים כשימוש חורג.
כאמור, הנתבעת לא רק שלא מסרה לתובעת את המידע הזה בקשר לנכס, אלא אף היטעתה אותה והגישה לה מסמכים המעידים כביכול, כאילו מדובר בדירת מגורים, דבר שהביא את התובעת להתקשר עם המוכרת בחוזה מכר (שבוטל אח"כ לפי דרישת התובעת ובהסכמת המוכרת).
מידע זה הוא מהותי הנוגע לנכס נשוא עיסקת התיווך.
בכך שהנתבעת לא מסרה לתובעת את המידע לגבי היות הנכס מחסן ולא דירת מגורים, הנתבעת היפרה את חובתה למסור לתובעת את המידע שהיה בידה ופעלה בחוסר הגינות ובחוסר נאמנות כלפי התובעת."
בפס"ד זה אוזכר פס"ד נוסף שמדבר על הטעיה לפי חוק החוזים, שמתווכת הטעתה את הלקוחה שלא מסרה לה מידע מהותי זה.
 
האם מתווך חייב לגלות שנכס שהוא מציג לקונה בבלעדיות של מתווך אחר?
התשובה לכך היא חיובית
בפסק דין
25179-07-11
נקבע:
"לעומת זאת, נדרש להכריע במסגרת הערעור שלפני בשאלה מהן חובותיו של מתווך כלפי המזמין, שעה שהוא מבקש להציג לו נכס לגביו נתן בעל הנכס זכות בלעדיות לאחר (קרי, למתווך הבלעדי). סעיף 8(א) לחוק המתווכים במקרקעין קובע כי "מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסק התיווך". הוראה זו מחייבת, לטעמי, מתווך למסור למזמין מבעוד מועד כי נכס שהוא מתעתד להראות לו מסור בבלעדיות למתווך אחר. העיתוי המתאים למסירת מידע זה הוא טרם מסירת פרטי הנכס למזמין, דהיינו עובר להחתמת הלקוח על ההזמנה. במילים אחרות, דרך התנהלות הראויה של מתווך היודע על כך שנכס שהוא מתעתד להראות ללקוח הוא נכס שנמסר בבלעדיות למתווך אחר היא לומר ללקוח מראש, וברחל בתך הקטנה, כי הוא מבקש להראות לו נכס שמסור לבלעדיות של מתווך אחר. אם הלקוח יסכים לראות את הנכס, בידיעה על הסדר הבלעדיות, הרי שהמתווך יוכל להמשיך לפעול בשמו מול המתווך הבלעדי או מול בעל הנכס (במידה והדבר יתאפשר, למשל לאחר פקיעת הסדר הבלעדיות) או לחילופין יוכל להפנות את הלקוח למתווך הבלעדי, תוך הבהרה כי הוא יעמוד על קבלת חלקו אם העסקה תצא אל הפועל; אם הלקוח יסרב, המתווך רשאי כמובן שלא למסור את פרטי הנכס ללקוח.
16.החובה ליידע את הלקוח מלכתחילה כי מדובר בנכס המסור לבלעדיות של מתווך אחר נובעת מהעובדה שמדובר בעניין מהותי, כהגדרת מונח זה בסעיף 8(א) לחוק המתווכים במקרקעין, ושמסירת מידע זה מראש נחוצה על מנת להגן על האינטרסים הלגיטימיים של הלקוח. אם לא תאמר כן, עלול להיווצר מצב בו המתווך ישמור מידע זה עד לאחר שהלקוח כבר ראה את הנכס, וחתם על ההזמנה, ובשלב זה כבר אין באפשרות הלקוח לשקול אם הוא מעוניין לקבל את המידע ביחס לנכס זה מהמתווך, אם לאו"
 
האם למתווך יש חובת הגינות כלפי מי שאינו לקוחו?
 
בפס"ד משה עזרא[2]
 
תפקידו של המתווך אינו מתמצה ב-"הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין" (ראו הגדרת המונח "תיווך" בחוק המתווכים) אלא חלה עליו חובה לנהוג בנאמנות, בהגינות ובדרך המקובלת. המתווך הוא-הוא שלוחו של לקוחו כלפי אחרים,  ודיני השליחות, לרבות חובת הנאמנות, חלים עליו.
 
חובת ההגינות והזהירות של מתווך מקרקעין, בהתאם להוראות חוק המתווכים והוראות הדין, אינה מתייחסת ליחסים שבין המתווך ללקוח בלבד, אלא ביחס למתווך ומי שאינו לקוחו. כלפי הלקוח קיימות למתווך חובות נוספות ומוגברות: "... וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך".
זו החובה המפורשת המוזכרת בסעיף 8(ב) לחוק המתווכים, וזו חובתו גם על פי הלכת בית המשפט העליון "הלכת דדון"
"בכל אלה פעל המתווך כשלוחו של הקונה. וממילא חלות עליו הוראות חוק השליחות, וביניהן החובה 'לנהוג כלפי השולח בנאמנות' (סעיף 8 לחוק)  ; ומשהיפר חובתו זו 'זכאי השולח לתרופות הניתנות בשל הפרת חוזה' (סעיף 9). חובת נאמנות זו כוללת, בין היתר, את החובה לנהוג בזהירות סבירה במילוי שליחותו. בעניינינו, זהירות סבירה זו כוללת את החובה לבדוק אם זכאי ומוסמך המוכר למכור את הדירה, בדיקה שניתן לעשותה במאמץ קל על-פי ספרי המקרקעין. משהוסיף המתווך במו ידיו כי המוכר הוא הבעלים הבלעדיים של הדירה מבלי שטרח לבדוק נכונותה של עובדה מכרעת וחשובה זו לגורלה של העסקה, בוודאי שבכך היפר את חובת נאמנות שחב הוא כלפי שלוחו, היינו כלפי הקונה. משהיפר חובתו זו, קמה לקונה עילה לביטול החוזה שבינו לבין המתווך וזה האחרון אינו זכאי לדמי התיווך על-פי חוזה"
חובתו של המתווך היא לפעול בנאמנות, הגינות ונקיטת אמצעים ראויים בנסיבות העניין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.