דירות ובתים למכירה דירות ובתים להשכרה פרויקטים חדשים נכסים מסחריים מגרשים נכסים עד 2 מיליון ש”ח נכסים להשקעה

איזור

כל הארץ צפון מרכז דרום מושבים

סוג עסקה

מחדרים

עד חדרים

עיר / ישוב

ממחיר

עד מחיר

שכונה

בחר עיר

מקומה

עד קומה

סוג הנכס

בחר סוג נכס בית פרטי דו משפחתי דופלקס דופלקס גן דופלקס פנטהאוז דירה דירת גג דירת גן דירת נופש דירת סטודיו וילה יחידת דיור לופט מחסן מיני פנטהואז סבלט פטיו פנטהואז קוטג'

טקסט חופשי

חפש

זכיינות ובדיקות מקדמיות שמתווכים בישראל חייבים לבצע

עסקה של מכירה או רכישה של דירה היא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שרוב האנשים מבצעים בחייהם. חובת ההגינות והזהירות של העוסקים בענף היא רחבה
וטומנת בחובה שלל כללי אתיקה, נורמות התנהגות ובדיקות מקדמיות אשר הפועלים בענף צריכים לבצע בכדי לסלול את הדרך לעסקה בטוחה.
האם תפקידו של המתווך במקרקעין הוא רק להראות דירה או גם לשמור על הלקוח בתהליך?
לא פעם הגיעו תביעות למפתן דלתו של בית המשפט אשר הלקוחות טענו בפני השופט: "המתווך? מה הוא כבר עשה? הראה דירה פעם אחת ועל זה אני צריך לשלם לו
עשרות או מאות אלפי שקלים?"
השופטים בבתי המשפט והרגולטור הכירו כבר מזמן בעובדה שלא כך הדבר ומעבר לשלל פעולות שהמתווך מבצע ברבדים של פרסום, שיווק,
אינספור פגישות וניהול משאים ומתנים, חובת ההגינות והזהירות של המתווך במקרקעין היא מאד רחבה ועל המתווך במקרקעין לבצע שלל בדיקות מקדמיות עבור הלקוחות שלו.
 
בדברי ההסבר להצעת חוק המתווכים[1] נכתב:
"... השירותים שאותם נותן המתווך, הם בעלי ערך גורלי לרוכשי הדירות שכן במרבית המקרים ההשקעה מהווה את עיקר חסכונותיו ורכושו. במקרה כזה מוצדק לדרוש ממציע השירותים רמה מקצועית ורמת אמינות גבוהה... הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ושיעניק את ההגנות המתאימות לרוכשים בכוח, קיים גם ברמה העקרונית וגם כצו השעה..."  

אז מה באמת עלי לדרוש מהמתווך שלי?

סעיף  8 לחוק המתווכים במקרקעין קובע:
(א)  מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחות כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
(ב)  במילוי תפקידו, יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות, וינקוט אמצעים הראויים     בנסיבות העניין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
 
 
 

ס' 8 לחוק המתווכים קובע כי קיימת חובת מסירת מידע מהותי ללקוח. אך אם ברצוננו לנתח ולבחון לעומק  מהו אותו עניין מהותי נתקל בשלל תקדימים ופסקי דין בנושא.

בפסק דין(א  002103/03) נקבע שעל המתווך במקרקעין לשאול את "השאלות הנכונות" שמי שנעדר מהידע של בחינת התיווך במקרקעין לא היה יודע שעליו לשאול אותן מלכתחילה.
" המחוקק לא ראה את תפקידו של המתווך וחובתו כלפי לקוחו כמתמצים בהפגשתו קונה עם מוכר נכס,  אלא סבר כי מוטלת על המתווך חובה פעילה של קבלת מידע על הנכס. כל פירוש אחר מייתר את הרציונאל שבהסדרת מקצוע התיווך במקרקעין. "

אז מה מתווך צריך ללמוד למבחן המתווכים של משרד המשפטים?

אדם אשר רוצה לעבור את בחינת התיווך במקרקעין יצטרך להכיר את עסקת המכר על כל  היבטיה. ילמד חוקים משפטיים בתחום דיני התיווך, דיני הגנת הצרכן, דיני החוזים, דיני המקרקעין, דיני הגנת הדייר, מיסוי מקרקעין ,דיני התכנון ובניה, דיני רישוי עסקים, עסקאות  בקרקעות רשות מקרקעי ישראל, מושגי יסוד במשכנתאות ועוד ושלל פסקי דין מתחום התיווך, החוזים והמקרקעין.

בפסק דין נוסף ברע  000209/01 הקונים ביקשו לקנות בית "ללא פגמים וללא הפתעות" אך קיבלו בדיוק ההפך,  בית עם חריגות בניה אשר בסופו של יום הוצא לו צו הריסה.
" אומנם הקונים לא ביקשו מהמתווכת כי תבחן ותבדוק את מצב היתרי הבנייה של הנכס, אך אין ספק ספיקא, כפי שיובהר בהמשך, כי במקרה דנן מדובר בפרט מהותי הנוגע לנכס ופרט זה נכלל ברשימת פרטים מהותיים שמתווך אמור למסור ללקוח."
אם-כן ניתן לומר כי המחוקק ראה במסגרת המושג "מידע מהותי" גם אינפורמציה על היתרי בנייה שניתנו ביחס לנכס נשוא התיווך. "
בנוסף, נקבע גם שהמתווך  צריך ליידע האם הקרקע היא אדמת מינהל או קרקע פרטית (כאשר יש לכך חשיבות לעניין גובה הוצאות הרכישה-תשלום דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, למשל) או נושא של תוספות בניה. שאלת היסוד המתבקשת היא האם הדבר נעשה בהיתר כדין. המתווך במקרקעין חייב לבדוק את זהות הבעלים של הנכס באמצעות בדיקה בספרי המקרקעין ובחינה של נסח טאבו אשר כמובן יכול להעיד וללמד את המתווך בעסקה  על דברים רבים נוספים על הנכס כדג' תיאורו, הגבלת זכות הבעלות אם יש כזו בדרך של הודעות על הפקעה ו/או הערות אזהרה ו/או משכנתאות ו/או עיקולים ו/או צווי בית משפט ו/או הגבלה אחרת על הבעלות. כאשר מדובר בבית משותף, יעיד המסמך גם על קיומו של תקנון מצוי או תקנון מוסכם.

לא זו אף זו, המתווך חייב להיות ישר והגון במשא ומתן מול הלקוחות שלו  ובמידה ויש לו עניין אישי בעסקה, לדג' קרוב או בן משפחה אשר רוצה לרכוש את הנכס עליו לקבל את הסכמת הלקוח בכתב ולשמור על סודיות של לקוחותיו. מתווך גם חייב לקבל את אישורו של בעל הנכס לפעילות ואינו יכול לשווק נכס אשר לא קיבל את הסכמת הבעלים לכך, אסור למתווך להסתיר פגמים חמורים או ליקויים במתקני הדירה אם יודע עליהם, בנוסף על המתווך להכיר ולידע את הלקוחות בדבר תכניות סביבתיות .

למתווך כמובן אסור לקבוע שווי נכס, אלא להשתמש בידע ובניסיונו בכדי להציג את קשת המחירים, קביעת שווי נכס היא תפקידו של שמאי מקרקעין, לפי חוק שמאי מקרקעין.
קיימת גם אחריות מוגברת של מתווכים כנותני שירותים כלפי אלו שאינם שולטים בשפה העברית להסבר בצורה רהוטה וברורה שיבינו על מה הם חותמים. המתווך גם חייב להעביר "הצעת מחיר" לקונה אפילו אם חושב שהיא נמוכה ממה שיכול לקבל בפועל.

ארחיב ואומר, שגם בדיקה של שימושי הנכס על ידי מתווכים היא בדיקה קריטית. הייתה מתווכת שפרסמה דירה למכירה ולימים התברר כי הנכס לא קיבל היתר לדירת מגורים, אלא רשום כמחסן.
היריעה רחבה גם בנוגע לאמיתות בפרסום ולמסירת מידע אמין לרוכשים אשר קונים דירה במסגרת קבוצת רכישה לעניין בטוחות כספיות.

סוגיה מרתקת נוספת שעלתה גם בפסיקה הוא לעניין מחיר נטו.
האם המתווך במקרקעין יכול להשיג מחיר מסוים ללקוח ואת שאר הסכום לקחת לכיסו מבלי שהלקוח יודע?
ב ע"א 3597/09 נקבע
"מימוש חובת תום הלב של המתווך בקיום הסכם תיווך, משמעה בין היתר, כי המתווך מטעם המוכר לא ישלשל לכיסו חלק מתמורת המקרקעין ששילם הקונה עבור המוכר, מבלי ליידע בכך את המוכר. קיומו של הפרש בין הסכום ששילם הקונה לסכום שקיבל המוכר, לא כל שכן הפרש כה משמעותי כפי המקרה דנן - הפרש המועבר בחלקו למתווך - הינו מידע מהותי ורלבנטי שעל מתווך ככזה לגלות למוכר ששכר את שירותיו."
 

מה הקשר בין דיני החוזים במדינת ישראל  לחובת ההגינות והזהירות של המתווך?

 
ס' 8 לחוק המתווכים כפי שציינו לעיל מטיל חובת הגינות וזהירות על המתווכים, אך חייבים להבין שהקשר בין המתווך ללקוח הוא גם קשר חוזי לכל דבר ועניין.
איזה סוג של חוזה?
הלקוח מזמין מהמתווך במקרקעין שרותי תיווך ומתחייב לשלם עבורם.
לכן מכח חוק החוזים במדינת ישראל חלות חובות ישירות שעל המתווך לעמוד בהן לדג' כמו החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב (ס' 12 ו39 לחוק החוזים), אשר משמעותה יושר והגינות וכן חובות נוספות מחוק החוזים כדוגמת איסור הטעיה(ס' 15 לחוק החוזים), אשר נגזרת ממנה חובת גילוי רחבה ללקוחות.

לסיכום, בעוד השמאי והעו"ד עושים את עבודתם נאמנה, המתווך במקרקעין "לא נשאר מאחור".
המתווך במקרקעין מהווה "המנוע" של העסקה, הוא מלווה את הצדדים מצלצול הטלפון, דרך הפגישות, סינון הנכסים והלקוחות בהתאמה והתאמת הנכס לפי צרכי הלקוחות, ביצוע בדיקות מקדמיות, ניהול משא ומתן  ועד בסופו של יום לחוזה אצל העו"ד וחובת ההגינות והזהירות שחלה עליו רחבה מאד ולא מעט מתווכים בארץ מקבלים לצד עמלת התיווך הנכספת, מכתב המלצה בסוף.
אין באמור משום יעוץ משפטי.   לשון זכר כמוה כלשון נקבה
כותבת המאמר היא עו"ד שרון הר זהב- מנהלת הדרכה של רשת סוכנויות תיווך נדל"ן אל-הנכס ומרצה בקורס הכנה של מבחן המתווכים של משרד המשפטים.